房地产法PPT3第三章 房地产权属登记法律制度

1、1,房地产法,房地产法,第三章 房地产权属登记法律制度,学习目的 了解房地产权属登记的特点和功能 土地权属登记和房屋权属登记,2,房地产法,主要内容,房地产权属登记概述 土地权属登记 房屋权属登记,3,房地产法,第一节 房地产权属登记概述,一、不动产物权变动与房地产登记 、不动产物权变动 （1）概念：不动产物权变动，是指不动产物权发生、变更、消灭的总称。 （2）发生：指特定不动产物权归属于特定权利主体的事实状态；分为原始取得和继受取得两种。 原始取得：指非依他人既存的权利而取得不动产物权，例如因建造而取得、对无主不动产的先占等。 继受取得：指基于他人已有的权利而取得不动产物权，其一般都是依法律

2、行为而取得，例如买卖、赠与等,4,房地产法,（3）变更：有广义和狭义之分。 广义的变更：包括权利主体、客体和内容的变更； 狭义的变更：仅指权利客体和内容的部分变化，物权法上通常所称的不动产物权变更一般指后者。 （4）消灭：又称不动产物权的丧失，是指某一物权因一定的法律事实而不复存在，可以分为绝对的消灭和相对的消灭； 绝对的消灭：指由于不动产物权客体灭失而导致的不动产物权消灭，例如房屋因拆迁而拆毁，土地因灾害而消失等； 相对的消灭：指原权利主体丧失某一不动产物权而由新的权利主体取得，这实质上是不动产物权主体的变更，例如房屋买卖和赠与等。,5,房地产法,、不动产物权变动的原因 即引起不动产物权发生

3、、变更和消灭的法律事实。 （1）根据原因的不同，可以分为依法律行为而发生者和非依法律行为而发生者。 （2）作为不动产物权变动的核心，依法律行为而发生的不动产物权变动是不动产法重点调整的内容。 （3）法律行为既可以是单方法律行为（例如抛弃、设定遗嘱），也可以是双方法律行为（例如买卖、赠与、互易等）。 （4）非依法律行为者大体包括事实行为和某些公法行为。事实行为如先占、取得时效、添附等；公法行为如征用、征收、没收等。 、不动产物权变动的形式不动产物权的登记等,6,房地产法,二、房地产权属登记的 1、概念 房地产权属登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信

4、息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。即房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。 房地产登记可分为广义上的登记和狭义上的登记。 广义：包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、登记、坐落、坐标、图形等事项 狭义：是指土地及其定着物的所有权及其他项权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上，换言之，是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实,7,房地产法,2、房地产登记的范围 （1）根据登记的基础和功能的不同，房地产登记可以分为事实登记和权利登记。 事实登记：

5、又被称为表彰性登记和表示登记，是指对土地、建筑物等的物理现状进行登记公示的制度。它将诸如土地的面积、性质、取得方式、用途、坐落等和建筑物的面积、坐落、层数、种类等信息记载于登记簿中。 权利登记：是指对房地产物权的发生、变更、消灭、限制等所做的登记。具体包括所有权登记、他项权登记等。 （2）两者都是和房地产权利保护紧紧相连的，事实登记是权利登记的基础，权利登记是事实登记的最终归宿。,8,房地产法,3、房地产权属登记管理的原则 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 采取实质审查登记，区别于形式审查登记 不仅审查申请的形式要件，更要审查申请的内容、原因 房地产按基本单元进行登记

6、 土地按宗地登记；房屋按完整功能的整套房屋登记。 由专门的登记机关登记 房地产权属登记的属地管理原则 只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。,9,房地产法,4、房地产登记的性质 （1）我国法学界争议的几种观点： 第一，公法行为说或者行政行为说； 第二，私法行为说或者民事行为说； 第三，证明行为说。该说避免了对房地产登记于公、私法性质上的判断，认为“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。 （2）我国学术界一般采纳行政行为说 在我国，登记是房地产行政管理机关依职权所实施的行

7、政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手段。 在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权， 而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从权属登记和服从管理的义务。,10,房地产法,（3）房地产登记性质的发展趋势 登记的功能主要表现为权利确认功能和公示功能，其本质是为了确保房地产权利人的合法物权，承认并保障权利人对房地产的法律支配关系，以及保护交易的安全和稳定而设计出来的法律制度。 因此，房地产登记绝不仅仅是一个行政管理的过程，更注重将权利设立和

8、变动的信息向社会公开，使第三人了解这些信息。考虑到房地产法律发展的趋势和世界各国的立法规定，将房地产登记的性质认定为民事性质为宜。,11,房地产法,举例：甲购买了一处房地产，由于登记之时出现错误，将该房地产的权利人登记为乙。善意第三人丙在查阅了不动产登记簿后，向登记公示的权利人乙发出购买该房地产的要约，乙予以同意，同丙签订了买卖合同，并办理完毕转移登记手续。 登记过程有何问题？如何处理？该房产的最终合法权利人是谁？ 事后，甲发现此事，则甲不能要求丙返还该房地产，而只能依据实际过错向登记机关或者乙主张赔偿。丙依然为该房地产的合法权利人。 登记簿内容具有公信力：在登记时进行实质审查，所以，法律赋予

9、登记簿内容以公信力，除非有明显的相反证据，任何人都可以绝对相信登记簿上所载内容为正确，并以此为依据进行交易。纵使登记簿记载的事项在实体上被认定为无效、可撤销、不成立等瑕疵，真实权利人也不能以此为由追究善意第三人的责任。,12,房地产法,5、功能 （）权利确认功能，指确认房地产的权属状态，赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的职能。经登记确认的房地产权利具有正确性推定效力，产生物权的效力，可以对抗任何人。 登记确权的房地产须颁发权属证书。 （）权利公示功能，指将房地产权利得丧变更的事实向社会公开，以标示房地产流转的职能。 公示功能旨在维护房地产交易“动的安全”，

10、通过标示房地产的流转过程和结果，发挥风险警示的效力，从而保护房地产权利人及善意第三人的合法权益。 （）权属管理功能，指房地产登记所具有的实施管理意图的功能。一方面通过房地产登记管理机关对房地产的登记档案、图纸、卡片等材料产籍管理，以对申请登记的房地产权利的真实性和合法性进行审查监督，也为城市规划、房地产税收等提供依据；另一方面通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。,13,房地产法,三、我国房地产权属登记制度 房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。 （一）登记管理体制 1、我国登记管理体制的发展变化 城市房地产管理法第五章第61条，确立了土地权属登记由县级

11、以上土地管理部门办理，房屋权属登记由县级以上房产管理部门办理的体制，即实行房地产权登记发证，两制分开，两证分开的登记管理体制。 城市房地产管理法第五章第63条，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。 物权法第10条，确立了不动产统一登记制度。,14,房地产法,2、我国房地产权属登记制度的特点 房地分管 动态登记 登记具有公信力 实行及时登记制度 颁发权利证书 3、两制分开、两证分开的不合理 行政效率低 房地本难以分割 土地所有权土地使用权房屋所有权，权属与转移均紧密相连,15,房地产法,不利于信息共享 影响房地产维权与交易安全 统一登记须从统一登记机构开始，在此基础上建立统一的登记原则和程序

12、。 （二）登记机关的义务与责任 审查、登记、查询、禁止从事、按规定收费及其他规定职责等义务 保证登记信息的准确性、合法性，便于登记信息共享，避免损害权利人利益，并对登记错误承担赔偿责任。,16,房地产法,（三）登记效力 1、房地产权属登记 申请人县级以上土地管理部门 -土地使用权证书（同级人民政府）县级以上房产管理部门-、房屋所有权证书（房产管理部门） 2、更正登记 彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记薄取得记载错误的物权 3、异议登记 使不动产登记薄上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。权利人不同意更正登记，可申请异议登记

13、，但十五日内不起诉则失败。,第二章 房地产权属法律制度,16,房地产法,17,房地产法,例：夫妻双方的共有房产，原以其中一方名义领有房地产证，现领有房地产证的一方准备将房屋出售，另一方提出异议登记的情况较为常见。 4、预告登记 期权保护。若能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。,18,房地产法,四、房地产登记的分类 、总登记 是指县级以上房地产行政管理部门根据需要为发放、调换房地产物权证书，建立健全房地产物权管理秩序，在一定期限内对行政区域内的房地产进行普遍清理清查的基础上进行的全面登记。 总登记对于尚未进行登记的房地产权利人而言，实际上是初始登记；对于进行过登记，并取得登

14、记证书的房地产权利人而言，则为换证登记。,19,房地产法,、初始登记 （1）以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房和新建非商品房，应进行初始登记。 （2）初始登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房地产性质、房地产坐落、面积、用途、等级、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。 （3）时限：城市房屋权属登记管理办法第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。”初始登记一般是为初次取得房地产物权而进行的登记。,20,房地产法,、转移登记 因买卖、交换、赠与、继承、分割、合并、人民法院发生法律效力的判决（包括裁定、调解

15、）、仲裁机关发生法律效力的裁决（包括调解）、行政机关依法没收及其他原因，导致房地产权属发生变动的，应当进行权属转移登记，即房地产权利发生变动而发生的变更登记。其中，买卖、赠与、交换均导致房屋所有权的转移，这些登记就是俗称的过户登记。 时限：转移登记的，权利人应自事实发生之日起30日内申请办理。,21,房地产法,、变更登记 （1）因房地产用途发生变化、权利人姓名或名称发生变化、共有房地产的分割、房地产坐落地址或房产名称发生变化、土地或房屋面积增加或减少、房屋倒塌、改扩建、拆除或因不可抗力导致自然状况发生变化或者灭失等情形，权利人应办理房地产变更登记。 （2）时限：申请人必须在法定事由发生之日起3

16、0日内办理变更登记。 、他项权利登记 指除土地所有权、土地使用权和房屋所有权外，在土地使用权和房屋所有权的基础上产生的其他权利的登记，如房地产抵押权的设定和变更、地役权的设定和变更等。 申请他项权利登记，申请人应提交证明自己对该房地产拥有合法权利或可以合法处分的有关文件。,22,房地产法,、注销登记 指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期限届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利作出的登记。 申请注销登记时，申请人应提交原房地产证书以及相关的合同或其他证明文件。 、其他登记 如预告登记、异议登记、更正登记、公告登记、保全登记、遗失登记、

17、更换管理人登记、房屋延期登记以及不予登记的情形等。,23,房地产法,五、我国房地产权属登记的法律体系 主要由法律、行政法规和部门规章构成，此外还包括各地的有关地方性法规和规章。 （1）法律主要有： 城市房地产管理法 土地管理法 物权法 （2）行政法规主要是： 土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市私有房屋管理条例 （3）部门规章在其中占了大部分，主要有： 城镇房屋所有权登记暂行办法 城市房屋权属登记管理办法,24,房地产法,城市房地产转让管理规定 土地登记规则 城市房地产权属档案管理办法 城市房屋租赁管理办法等。 （4）建设部等政府职能部门发出的各类具有部门规章效力的通

18、知或意见： 建设部关于确定土地权属问题的若干意见 建设部关于地籍管理几个问题的处理意见等 （5）这些规定从不同的效力等级、不同的内容、不同侧重领域组成了我国金字塔形的房地产权属登记制度。过于原则和笼统，操作性不强,25,房地产法,（6）行政法规便分别有侧重的把这些原则性规定加以一定的细化 （7）这些法律法规的出台，基本构建了房地产权属登记制度，及时规范了权属登记领域的行为，为其发挥确权、公示、管理等功能提供了法律依据，规范并促进了我国房地产业的健康发展。,26,房地产法,六、我国房地产登记的基本程序及文件要求 （一）我国房地产登记的基本程序 1、土地登记 土地登记规则第6条规定：“土地登记依照

19、下列程序进行： （）土地登记申请； （）地籍调查； （）权属审核； （）注册登记； （）颁发或者更换土地证书。”这个登记程序一般是适用于土地初始登记。,27,房地产法,2、房屋权属登记 城镇房屋权属登记管理办法第10条规定的房屋权属登记一般程序是： （）受理登记申请； （）权属审核； （）公告； （）核准登记，颁发房屋权属证书。”这里的第三个步骤仅适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。各地方房地产登记规则的具体规定略有不同，但是大体遵循了上述两个部门规章。,28,房地产法,（二）我国房地产登记提交的文件 、初始登记 初始登记分类：可以分为土地使用权的初始登记和新建房屋所有权的初始登记。 一般

20、先办理土地使用权的初始登记，再办理新建房屋所有权的初始登记。如果土地使用权没有进行过初始登记的，则两者可以同时办理。,29,房地产法,2、土地使用权的初始登记应当提供以下文件： （）房地产初始登记申请书。 （）身份证明，包括自然人身份证明（身份证、户口簿、出生证或者中国护照、军官证、兵役证等）、单位身份证明（企业、事业、机关、社团等法人单位应提交营业执照或者法人登记证书，非经登记设立的法人应提交组织机构代码证，其他组织应提交非法人营业执照或组织机构代码证）。 （）土地权属证明：以出让方式取得土地使用权的，应提交土地使用合同书。根据合同书规定由权利人自行征地的，还应当提交征地补偿协议书和付清地价

21、款证明等；以划拨方式取得土地使用权的，应提交政府部门的批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书等。 （）登记机关认可的测量机构出具的实施测绘结果报告书。,30,房地产法,3、新建房屋及附着物所有权初始登记应提交以下文件： （）房地产初始登记申请书； （）土地使用权属证明； （）建筑许可证； （）施工许可证； （）建筑物竣工验收合格证明； （）经政府部门指定的机构审定的竣工结算书； （）登记机关认可的测量机构出具的实施测绘结果报告书。属于违法用地、违章建筑，但是经过处理并准许留用的，申请登记时应当提交行政处罚决定书。,31,房地产法,、转移登记 转移登记应当提交的文件有： （）房地产转移登记申请

22、书； （）房地产权属证书； （）身份证明； （）转移原因证明文件： 买卖合同书，赠与合同书，继承证明文件，权属交换协议书，法院作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，有关行政机关作出的决定书等。 如果移转的是原来通过划拨取得的土地或者减免地价的土地，则办理移转登记时应当提交付清地价款证明书。,32,房地产法,、变更登记：变更登记应当提交的文件有： （）房地产变更登记申请书； （） 房地产权利证书； （）身份证明； （）改变房地产使用用途的，应当提交土地管理部门同意改变的批准文件及土地使用合同。需要补缴地价的，应当提供付清地价款证明。改变权利人姓名或者名称的，应当提交有关行政主管机关的批准文件。

23、,33,房地产法,、房地产他项权登记 房地产他项权主要包括抵押权、典权等，根据相关法规的规定，办理房地产他项权需要提交的文件有： （）房地产他项权登记申请书； （）房地产权利证书； （）身份证明； （）设立他项权协议书； （）抵押贷款金额超过其房地产建购价款的，应当出具登记机关认可的估价报告书。 5、预购房地产抵押的，应提交上述（）、（）、 （）文件和房地产买卖合同。将划拨土地和减免地价土地抵押的，须由银行出具在处分抵押物前由银行先补缴土地出让金的保证书后，方可办理登记。,34,房地产法,案例一 开发商应及时办理房地产权属登记 【案情简介】 申请人：王某 被申请人：欣欣房产公司 王某于2004

24、年向欣欣房产公司购买了其所开发的欣欣家园二期住宅。双方在合同中约定：欣欣房产公司于2006年5月31日前将经验收合格的商品房交付给王某，在交房后120日内，欣欣房产公司将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因欣欣房产公司的责任，王某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，欣欣房产公司按照已付房价款的1%向王某支付违约金。,合同签订后，王某按约付清房款43万元。2006年5月28日，双方办理交房手续，欣欣房产公司向王某收取了包括契税、印花税、土地使用权证工本费、公共维修基金等在内的各项费用两万余元，并收取了王某夫妇的身份证复印件。2006年12月10日，王某从欣欣房产公司领到了自己所

25、购房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。王某于2006年12月27日申请仲裁，要求欣欣房产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金4300元。,第二章 房地产权属法律制度,35,房地产法,【裁决结果】 仲裁庭经过审理，裁决欣欣房产公司支付王某逾期办证违约金4300元。 【评析】 1、本案中，欣欣房产公司认为其已按照合同约定履行了向产权登记部门报送办理权属登记须由其提供的资料的义务，因此不应承担违约责任。 2、仲裁庭认为，按照合同约定，欣欣房产公司确实只须完成规定期限内报送资料的义务。 3、但在合同履行过程中，欣欣房产公司又收取了包括办理所有权证书时才缴纳的契税、印花税、工本费以及购房人的身份证

26、复印件，应当认为双方已经就由欣欣房产公司代为办理房地产权属证书达成合意。因此如果未能在规定期限内办理房地产权属证书，欣欣房产公司应当承担相应的违约责任。,第二章 房地产权属法律制度,36,房地产法,【总结】 在商品房买卖活动中，经常会发生本案中这种情形，即双方在实际履行中就合同约定内容发生变更，主要是在办证环节，有的开发商对此并不在意，认为早一天晚一天没有关系，但实际上其中隐藏着可能导致违约的情形，应当加以注意，及时办理相关登记手续。,第二章 房地产权属法律制度,37,房地产法,38,房地产法,案例二 房屋行政登记行为是否合法 【案情】 张某有何甲、何乙两个子女，均已成年。2000年，张某以户主的身份提出建房申请，经批准后原地翻建了二层楼房。2002