沈阳商业、专业市场调研报告-2013年12月

1、,1,中国辽宁,沈阳商业、专业市场调研报告,2013年 12 月,目 录 第一部分：宏观经济分析 第 3 页 第一章： 沈阳市宏观经济分析第 3 页 第二章： 沈阳市城市规划概况第 9 页 第二部分：商业市场调研 第 17 页 第一章： 沈阳市商圈调研第 17 页 第二章： 沈阳市专业市场调研第 33 页 第三章： 沈阳市商贸物流业概况第 41 页 第三部分：典型个案分析 第 49 页,深圳开发商：时尚地下街、地一大道,第 49 页,本土开发商：万达广场、五爱市场第 53 页 2,3,第一部分：沈阳市宏观市场分析,第一章：沈阳市宏观经济,沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心

2、，全国的工业重镇和历史文化名城。 沈阳现辖九区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人口 819.3 万人，市区 人口 615.4 万人。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部， 辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温 8.3，全年降水量 500 毫米，全年无霜期 183 天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。,沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流 域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在 7200

3、年前的新石器时代就有 人类在此繁衍生息。从公元前 229 年设立侯城起，沈阳的建城史已近 2300 年。沈阳素有“一朝发 祥地，两代帝王城”之称。1625 年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636 年， 皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644 年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初 皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。,13.30%,12.30%,4003,一、 国民生产总值分析,沈阳市近五年国内生产总值,沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，连续五年 GDP 都保持在两位数的增长速度，2011 年 GDP 达到 5950 亿元，增长率达到 12.6%

4、。沈阳的经 济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是有希望在 2012 年突破 6000 亿元大关。 从以上右图可以看出，2011 年沈阳 GDP 水平在五个北方城市中处于第三位，仅次于大连；GDP 的增速与其他三市也是不相上下，这也表明 了沈阳市在东北的发展中处于领先集团。 4,17.60% 3055,16.30% 3855,435914.10%,5015 14%,0,7000 5950 6000 5000 12.60% 4000 3000 2000 1000,0.00%,20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%

5、2.00%,07年,08年,09年,10年,11年,生产总值（亿元）,增长率,0,16000 13.50% 12.60% 14000 8.10% 5950 6150 4243,18000 16000 12000 10000 8000 6000 4000 2000,0.00%,16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%,沈阳市,北京市,大连市,哈尔滨,长春市,生产总值,增长率,2011 年沈阳市与周边城市 GDP 比较,二、 人口情况,进入 21 世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在 0.7-0.8的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳

6、人口的增长来源主要是外来人口的迁 入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力； 从右图可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建 设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在 2015 年达到 1197.8 万人，成为一个真正的大都市。 5,799.7,819.3,0.86% 752.3,0.84% 768.1,783.9 0.81%,0.80%,700,0.80% 740 720,820 800 780 760,840,0.77%,0.80% 0.79% 0.78%,0.86% 0.85% 0.84% 0.83% 0.82%

7、0.81%,0.87%,07年,08年,09年,10年,11年,总人口（万人）,增长率,819,2018,669,758,1063,0,500,2000 1500 1000,2500,沈阳,北京,大连,长春,哈尔滨,总人口（万人）,沈阳近五年全市户籍人口情况,沈阳与北方四市人口比较（2011 年）,6,三、 固定资产投资情况, 沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资,和房地产开发投资的增长, 房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比,例也较大。从沈阳市 2011 年统计公报上看出，2011 年沈阳房地产开,发占固定资产投资的 37%，在前十大行业的第一位

8、，可见房地产业在沈,阳市发展中的地位, 从右图可以看出，2011 年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三,省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势,18560,18.40%,12000,10005,17% 2000,1778,1229,四、 人均收入及社会消费品总额, 从以上图表可以看出，沈阳市城镇居民收入水平达到了 23320 元，这也是超过了 06 年北京市的人均收入水平；农民纯收入也是稳步提升， 增长率都在 14%以上，这样反映出沈阳市居民的生活水平在不断的提高，相信在经济的良好发展势头下，沈阳人民的收入将有一个较大空 间的提升。 从上面右边看，沈阳目前的总体消费水平不是很高，

9、但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民 消费能力也将会快速跟进，这也将促进沈阳商业的长足发展。 7,0,23320 25000 20000 15000 13.50% 5000,0.00%,30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%,07年,08年,09年,10年,11年,城镇人均收入水平 增长率 20540 25.30% 17290 14600 12.20% 10000 9.10%,0,14000 11575 7080 8000 15.50% 14% 14.30% 6000 4000 2000,0%,30% 25% 20

10、% 15% 10% 5%,07年,08年,09年,10年,11年,纯收入 增长率 24% 9129 10000 808018.70%,0,3000 2500 1500 1000 500,0.00%,25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%,07年,08年,09年,10年,11年,社会消费品总额（亿元） 增长率 22% 2417 18.10% 2062.5 18.30% 17.20% 1500,沈阳近五年城镇居民收入,沈阳近五年农村居民纯收入,沈阳近五年社会消费品总额,1600 45.0%,31.9%,35.0%,1010.9,730.4,16.2% 600,10.0%

11、,五、房地产开发情况, 沈阳市的房地产产业也没能逃过 08 年国际金融危机的骇浪，从房屋竣工面积上看，08 及 09 年的增长率出现了罕见的 0.1%的增长率，而 后在国家 4 万亿元的经济刺激下，11 年达到了历史的最高点2017 万平米，销售总额也是大幅增长。 沈阳的房地产行业在如此高位下运行，加之国家自 10 年至今的宏观调控，必将对沈阳市的房地产行业造成一定范围内的影响，从而形成 产能过剩的局面，产品的消化还需时日。 8,1567.8,38.4% 1188.7,0,0.0%,45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0%,07年

12、,08年,09年,10年,11年,房地产开发总额（亿元）,增长率,1291,1293.5,1290 8.8%,0.1%,0.1%,1393 7.7%,0,2500 201744.8% 2000 1500 1000 500,0.0%,35.7% 1400 40.0% 1200 30.0% 1000 25.0% 800 17.6% 20.0% 15.0% 400 200 5.0%,1687 1800 50.0%,07年,08年,09年,10年,11年,房屋竣工面积（万平米）,增长率,478,604,584,945,1281,0,1400 1200 1000 800 600 400 200,07年,

13、08年,09年,10年,11年,商品房销售额（亿元）,沈阳近五年房屋竣工面积,沈阳近五年房地产开发总额,沈阳近五年商品房销售额,9,第二章：沈阳市城市规划概况,一、沈阳城市总体定位,根据“沈阳城市总体规划”的要求，沈阳城市的定位主要包括以下几个方面：, 辽宁省省会，即辽宁省的政治中心、文化中心和经济管理中心；, 东北地区的中心城市，侧重在区域性的商贸、物流、金融中心等第三产业的发展方面；, 全国重要的工业基地，特别是装备制造业基地，即商品生产中心；, 现代化城市；, 国家历史文化名城，其中之一是旅游中心,10,11,二、城市结构,沈阳市行政区域总面积为12980 平方公里，辖九区一市三县，有中

14、心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新,城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.3 平方公里。,三、沈阳城市功能,根据城市定位，沈阳的城市功能包括如下几方面：,生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向周边的城市，包括锦州、丹东、大连、盘锦、鞍,山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部分需要通过沈阳的各类型商业系统进行，因此，沈阳在辽宁省乃至,东三省起着举足轻重的作用。,四、未来城市规划人口及用地规模,沈阳城市总体规划确定了人口规模和城市建设用地

15、规模，人口规模为： 2010 年常住人口710 万人，非农人口550 万人，流动人口100 万,人，预计到2015 年沈阳市将发展成1000 万人口的特大城市。规划城市建设用地规模为：到2010 年全市城市建设用地达到369.3 平方公里，,其中中心城区269 平方公里，人均建设用地65 平方米/人；到2010 年全市城市建设用地模为483 平方公里，其中中心城区350 平方公里。,五、未来规划城市形态,“十二五”时期要建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。,12,专栏 2：国家中心城市的内涵,国家中心城市是在经济、政治、文化、社会等领域具有全国

16、性重要影响，并能代表本国参与国际竞争的主要城市，是一个国家综合实力最强、集聚辐射和带动能力最大的城市 代表。其内涵：一是要有足够高的、能对全国产生影响的经济、文化、社会乃至政治的能量实力，即城市的“能级”高、综合竞争实力强；二是要辐射至足够广阔的空间，即中心 城市要对腹地具有引领、辐射、组织和服务能力，具有相应的产业结构、交通网络、基础设施和服务功能。目前，国家中心城市有北京、上海、天津、广州、重庆。注：“三大目 标”参考指标见本规划附表。,建设国家中心城市。就是更加注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，扩大城市规模，提升城市,品位，显著增强综合经济实

17、力、科技创新能力、国际竞争能力、交通通达能力、信息交流能力和可持续发展能力，切实提升经济、文化、科技、教育等,方面的集聚、辐射能力，把沈阳建设成为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽、科教文化强市，成为立足东北、服务全国、面向东北亚的现代化大都,市。,建设先进装备制造业基地。就是坚持走新型工业化道路，不断深化体制机制创新，进一步提高自主创新能力，加快培育一批拥有国际知名品牌和核,心竞争力的世界级企业，优化产品结构，拉长产业链条，做大做强特色产业集群，显著增强成套配套能力，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地，,同时大力发展战略性新兴产业、高新技术产业、现代建筑产业及其他优势产业，全面提升沈阳现

18、代工业的整体实力和发展水平。,建设生态宜居之都。就是在加快老工业基地全面振兴的进程中，更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设，进入国家生态市行列，基本建成全,国环境建设样板城，生态环境和城市软实力居国内先进水平，人民群众的生活质量和健康状况显著改善，安全感、公平感和幸福感明显增强，人与人之,间关系更加和谐，人们不同层面的精神需求得到充分满足。,13,一核：即建设沈阳特大经济核心区。充分发挥沈阳的核心带动和辐射作用，整合发展空间，拓展城市功能，打造世界级先进装备制造业研发基地，建设,区域性商贸物流和金融中心、科教文服务中心、高新技术产业中心，做大做强经济总量，提升沈阳区域中心城市地位，逐步发展

19、成为东北亚国际性中心,城市。,五带：即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜等五条城际连接带，加快基础设施、生态环境、产业发展建设，完善社会服务功能，形成若干经济新,区，以点连线，以线带面，推进沈抚同城和八城市一体化建设。,十群：即以五条城际连接带为载体，打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃,及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制药、铁岭专用车改装和阜新彰武林产品加工等十个主业突出、优势明显的重调整区域产业结构。,五、 综合交通体系,根据沈阳市城市快速轨道交通建设规划（2009-2020），总规划规模约160km。到2020 年，加上

20、已运营的1 号线、2号线一期工程50km，线网建设,总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7 条线构成。,沈阳市近期建设方案体现三大功能特点：, 一是在地铁1 号线、2 号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L 线，一横两纵，形成网络化布局, 二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展, 三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。,14,15, 重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化

21、进程,16, 加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展,17,第二部分：商业市场调研,第一章：沈阳市商圈调研,一、沈阳市商圈的基本情况,目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商,圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个,商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，,是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域

22、较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快,速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以,充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得,益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。,二、沈阳市商圈分布情况,目前，沈阳市共有市级商圈 3 个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），,区级商圈 3 个（北市商圈、北站商圈、铁西商圈），,专业商圈 3 个（五爱商圈、三好街商圈、南

23、塔商圈），特色商圈 1 个（西塔商圈）。,各商圈分布状况如下：,18,【沈阳市主要商圈分布图】,19, 中街商圈的商业状况 中街始建于清太祖定都盛京的1636 年，因其位于沈阳古城中央而得名。 360 多年来，中街一直是沈阳的一块商业宝地，寸土寸金。 1997 年， 市政府投巨资把中街二段、三段改造成1000 延长米的全国首条商业步行街。事实表明，与全国知名的王府井、天桥、夫子庙、上海外滩等处 一样，沈阳中街的商业历史脉脉相承、代代相继。 2005 年，中街被评为“全国十大著名商业街”，被誉为“东北第一商街”；全长1500 米，有大小近300户商家，年销售总额8 亿元，日均 客流量60 多万人

24、次，是沈阳黄金商圈的核心地带；目前商户包括“亨得利钟表”、“萃华金店”等百年老字号，以及商业城、兴隆大家庭、沈 阳春天、新玛特购物商场、0101 流行馆、大悦城、沃尔玛超市及在建项目恒隆广场、长春欧亚联营、韩国乐天百货、香港久光百货、香港南 华置地（大发广场）、宁波天一广场、上海丰瑞威士顿（新世界四店-女店）、北京天润广场、新加坡嘉德置地（龙之梦广场）等大型商业巨子。 中街主要商场,沈阳商业城 沈阳恒隆广场 沈阳久光百货,兴隆大家庭 沈阳大悦城 沈阳千盛茂生活广场,新玛特购物休闲广场 沈阳瑞丰.威士顿 沈阳国瑞东方商城,0101 流行馆 沈阳龙之梦商业广场 ,沈阳春天百货 沈阳天润广场 ,20

25、, 中街商圈典型商业,商业名称,规模,定位,业态分布,经营状况,沈阳新玛特购物休闲广场,8 层、7 万平米,以中档为主、集多样化商品及餐饮、娱,乐为一体的为消费者提供一站式购物休,良好,沈阳商业城,6 层、8 万平米,闲服务的 SHOPPINGMALL 商业城以零售商业为主，兼营批发，经,营万余种商品，以中档为主，高低兼有，,是以新特、时尚为特色的大型商场,良好,兴隆大家庭 罕王百货（0101 流行馆）,7 层、19.7 万平米 1.2 万平米,Shoppingmail 中端休闲运动为主的专业商场, ,良好 一般,21,中街商业街景, 太原街的商业状况,22,太原街商圈位于和平区中心地带，总长

26、度2.2千米，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，是沈阳 市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁 岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力。 代表性商场：中兴大厦、百盛、欧亚联营、美美百货、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二店、新世界百货三店、伊势丹百货、华联 商厦、时尚地下商业城、万达城中城、新玛特、北约克购物广场、中兴三期、潮汇购物中心，商圈总营业面积约100万平方米。其中中兴沈 阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太原街商圈已开业的三

27、大主力商场之一。香 港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。 沈阳市联营公司是全国十大百货商店贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现 代化功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳市传统消费的主要集中地。 太原街主要商场,中兴-沈阳商业大厦 伊势丹百货 万达广场,香港新世界一部 华联商场 美美百货,香港新世界二部 欧亚联营 五洲商业广场,香港新世界三部 百盛 时尚地下商城,23,太原街商圈掠影, 长江街商圈商业状况,长江街商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心

28、向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。,商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。,24,长江街商圈主要以经营服装、装饰材料的商场及专卖店为主，主要集中分布在长江街沿线；昆山路至宁山路之间是长江街商圈的中心区域， 集中了千盛百货、北京华联等大型商场，人流量大，同时租金也是最高的区段，并逐渐向四周递减。 长江商圈典型商业介绍,项目 金龙装饰材料市场 千盛百货,规模 1.8 万平米（2 层） 3 万平米,定位 中低档 中低档,经营状况 一般 一般,北京华联,1.5 万平米,中低档,良好, 长江街商圈主要配套一览,环城饭店 加州牛肉大王 好伦哥披萨 工商业银行 农业银

29、行 青瓦台,建设银行 桂林米粉 北行商场 新药特药 伯利恒眼镜店 中一名品家具城,海王府海鲜酒楼 麦当劳 亚明烧烤 商业银行 农业银行 ,Adidas 专卖 千盛百货 哎呀呀 阿美莉卡 金龙家具城 ,大白鲨海鲜酒楼 辽油食府 商业银行 农业银行 天香楼宾馆 ,麦利来蛋糕世界 北京华联 大东副食 三耳兔 十二线西批发市场 , 长江商圈综合评价 长江街商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市规划重点建设的商圈。商圈以长江街为中心，向两侧延伸。就目前的发展情况而言，虽有国 美电器、百盛百货、华联超市的等品牌商家的入驻，但商圈规模较小，档次较低。商圈是区域市场，区域内消费者认可度较高。 五爱商圈综合概况 2

30、5,26,沈阳五爱商圈座落于沈阳市中部，沈河区风雨坛街与热闹路交叉路口处，最初成形于 1983 年 6 月，至今已有 20 多年的历史，因当时市场,地处沈河区五爱街而得名。,五爱商圈地处沈阳市的核心商业区内，商业地理位置便利，距沈阳桃仙国际机场 20 分钟车程，沈阳火车北站 5 分钟车程、火车南站 10,分钟车程。是沈河中央商务区核心组成部分，是规划建设中的沈阳金廊地区的交易核心区域之一。,五爱商圈规模等情况,五爱商圈总长为 1300 米，宽 900 米，总占地面积 1.2 平方公里；其中，五爱市场占地约 0.22 平方公里。,五爱商圈辐射半径,五爱市场商圈销售范围涵盖东北三省、河北、内蒙古东

31、部地区，辐射半径已远到俄罗斯和独联体、东欧的一些国家。商圈是东北亚经济圈和,环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的专业批发市场集中的商圈之一 。,五爱商圈定位,五爱商圈主营服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、礼品、日用杂品、美容美发用品、小食品、床上用品等 14 大类、2,万余个品种。目前已成为中国北方最大的商品集散地、全中国第二大小商品批发市场。,五爱商圈典型商业情况,沈阳五爱市场服装城,商场概况：沈阳五爱市场服装城是沈阳五爱商圈的主要主体部分之一，位于五爱市场东侧，热闹路与小南街交汇处。该商场于一九九七年四,月二十八日建成投入使用，占地面积 1.7 万，总

32、建筑面积 12.7 万，经营面积 10.7 万，地上五层，地下二层为仓储区、停车场和大型,设备装备区，地下一层至地上五层为经营区局部六层为集中办公区。,27,业态分布：市场为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体平面为普通档口和精品店铺组合格局，地下一层至地上三层主体,平面为普通档口趟式排列，有普通档口 4800 余个；地下一层至地上三层的周边和四层整层为精品店铺，精品店铺总数达 1000 余个；五层有,204 户品牌商家。另有约 4000 的室外停车场和近 10000 地下停车场，以及 6000 多的仓储面积。规模：目前，服装城进场经营的业户,达 6000 多户，各类从业人员达

33、25000 多人，基本属二级销售市场，以批发为主，兼零售，销售辐射东三省、河北、内蒙东部地区，远到俄罗,斯和独联体、东欧的一些国家，是目前全国超大服装专业批发（兼零售）市场之一。,三好街商圈基本概况,三好街商圈位于和平区的东南部，与沈河区隔青年大街相望。是东北地区 IT 产品的集散地。,三好街商圈是以中国电脑软件城为核心并向外辐射的一个片区。中国电脑软件城位于沈阳市城区南部，始建于 1988 年，1998 年 12 月在,国家工商总局注册为“中国电脑软件城”，其核心区域为三好街和西文萃路，全长约 2.7 公里，总占地面积约 0.3 平方公里，目前已发展成,为东北地区最大的 IT 产品中心市场和

34、集散地。中国电脑软件城位于沈阳市城区南部，始建于 1988 年，是国家级沈阳高新技术产业开发区的,重要组成部分。, 三好街商圈规模,三好街商圈内已有东大计算机广场（A、B、C 座）、赛博数码广场、百脑汇资讯广场、维用电子市场、东科电子市场、桑地电子市场、泰阳电,脑城、信息产业大厦、奉天硅谷等 19 个大规模的电子信息产品研发、销售、办公服务场所，临街网点 460 余家，总建筑面积达 55 万平方米，,IT 卖场面积近 6 万平方米。, 商圈服务半径,三好街商圈从 86 年开始出现零散的电脑销售店铺，90 年代开始出现集体的电脑市场和写字楼，经过 20 年的发展，其辐射力、影响力可达抚 顺、辽阳

35、、鞍山等沈阳的周边城市，以及吉林、黑龙江等地区。目前已经成为东北地区最大的电子信息产品的集散中心。 商圈典型商业情况,商业名称,规模,定位,业态分布,经营情况,赛博数码广场,2 万平米,成多品牌，多型号的 IT 产,品牌电脑（30%） 以电脑，数码产品为主，形 数码产品（70%）,良好,东软电脑城,3 万平米,成多品牌，多型号的 IT 产,DIY 专区（95%） 品的批发零售中心 数码产品（5%） 品牌电脑（50%） 以电脑，数码产品为主，形 数码产品（50%）,一般,百脑汇,2.8 万平米,成多品牌，多型号的 IT 产,DIY 专区（5%） 品的批发零售中心 数码产品（95%） 以电脑，数码

36、产品为主，形 数码产品（98%）,DIY 专区（70%） 品的批发零售中心 28,一般, 南塔商圈基本概况 南塔商圈位于沈阳市区的东南部，行政隶属于东陵区，主要由万柳塘路的文艺路-文化路段和天坛一街的文化路-文萃路段两部分组成，地理 位置优越， 商圈定位及服务半径 南塔商圈定位以鞋类、电子、日杂等为主的专业性批发零售市场。服务范围涵盖沈阳市内以及东北其他地区。 南塔商圈典型商业,商业名称,经营规模,定位,业态分布,经营状况,南塔电子市场,三层，3 万平米,一层主要以电视、厨具、练歌设备等成品电子产品为主 中低档电子产品的批发,二层主要以防盗报警设备、电池、电线等,一般,金马鞋城,5 层，3 万

37、平米,零售 三层主要以各种电子管、集成电路等 中高档鞋类产品批发零 南半部主要以休闲、运动鞋类为主，北半部主要以皮鞋类为,主人流量,良好,中国鞋城,3.8 万平米,售 中低档鞋类产品批发零,售为主 29,各楼层间业种分布无明显区别,良好,东北日杂市场,4 层，2.5 万平米,辐射东北地区的日用杂,各楼层的业种分布无明显区分,良好,品专业批发市场 沈阳北站商圈基本概况 沈阳北站商圈隶属沈河区，东接小北关街，南达市府大路，西到北京街，北至北站路。与大东区、皇姑区、和平区相接，是沈阳的 CBD 中心。 北站商圈金融、交通等方面对全市起着至关重要的作用，商圈的认知度极高。 商圈规模及服务半径 占地面积

38、：约 3.6 平方公里，商圈较为分散，聚集度不高。商圈以沈阳市消费者为主，并东北三省其它区域辐射。 商圈定位 商圈整体定位以金融商务为主的中高端商圈。目前，商圈已形成一个以金融商务为主的中高端消费休闲区域，结合原有的一些专业市场，发 展一个综合型商圈。 沈阳北站商圈典型商业,商业名称,规模,定位,业态分布,经营状况,卓展购物中心,9 万平米,高端路线,1F 国际名品/化妆品/珠宝首饰/手表/眼镜 2F 男士正装/男士商务装/户外及高尔夫装/休闲装/男士单品/男鞋/男包,3F 职业女装/进口女装/淑女装/女士饰品/休闲手表/女鞋/女包 4F 少女装/少淑装/休闲装/羊绒服装/丝巾饰品/内衣/纹胸

39、,5F 运动服饰/运动器材/户外用品/泳装/儿童玩具/儿童服饰 6F 文化中心/会员中心/餐厅/A。R。T Hall 咖啡厅/美容美发 30,良好,31,北站地下灯饰城 名品地板文化广场,4.5 万平米 1.8 万平米,批发兼零售 厂家直销,1-5 区域为灯饰，6 区为仓库 除几家房地产中介以外全是地板产品,一般 一般, 北站商圈配套,财富中心 方圆大厦 都市医院 麦当劳 时代广场,嘉兴国际宾馆 光达大厦 瑞心东方酒店 东阳 it 大酒店 辽宁博物馆,新港澳国际大厦 中韩中心 光大银行 国美电器 农业银行,希尔斯国际大厦 盛京酒店 家乐福 玄琴家居 辽宁大剧院,凯莱酒店 上岛咖啡 喜来居家居广

40、场 奉天银座 北一路万达广场,32, 西塔.北市商圈基本概况 西塔、北市商圈位于沈阳市和区西北部，由西塔韩国风情街和北市关东民俗街两部分组成。其中西塔韩国风情街是传统的朝鲜族聚集地，近 年来，由于韩国中小企业集中到这里投资，发展迅速，被称为“小汉城”，现已经成为东北乃至全国朝鲜族的购物市场、劳务市场以及娱乐 场所的主要集中区域之一。北市关东民俗街以实胜寺为中心，呈带状分布在现今沈阳市政府的“后脖子”上。其中北市场内的太平寺、锡伯 族家庙等古建筑在 2006 年 5 月 25 日被国务院列为全国重点文物保护单位，庙前广场上树立着的清朝 12 代帝王的雕像记录了从清太祖努尔 哈赤到清逊帝溥仪的重要

41、政绩。 商圈规模及定位 占地面积：约 0.43 平方公里，其西塔约 0.27 万平方米、北市约 0.16 万平方米。 西塔：以发展富有鲜族文化特色的商贸产业、商务旅游产业等新兴业态为主。指导思想是以西塔城区开发项目为依托，建设集购物、餐饮、 文化、娱乐、休闲功能于一体的融合民族特色、人文景观及历史文化的区域商贸区，成为韩商在中国的公务、商务和休闲娱乐基地。 北市：现正在进行北市地区的整体改造，以旧城区改造为主，打通和拓宽区域内道路，增强传统民俗、旅游休闲娱乐氛围，凸显关东历史文 化、传统民俗文化的特色。大力开展旅游文化商贸活动，发展传统文化产业，引进新型商业业态，建设大型超市。凸显亲切与怀旧风

42、情，具 有浓郁关东文化特色的商贸区。 典型商业概况,商业名称,规模,定位,业态分布,经营状况,33,朝鲜百货,3100 平米,服装百货市场,1F 以韩国名牌化妆品为主,2、3F 以韩国服装为主，设立店中店,4、5F 主营童装、床上用品、婚被、内衣等,良好,花鸟鱼市场,中档鱼具、花草市场,1F 经营水族行当，及花草，2F 以经营古玩为主,良好, 铁西商圈基本概况 铁西商圈位于沈阳市铁西区建设东路南侧，属沈阳市西南部。铁西商圈长约 1.4 公里，宽约 1.2 公里，总占地面积约 1.68 平方公里。 铁西商圈服务半径及商圈定位 铁西商圈属区域性商圈，其主要服务区域为铁西区，对其它区域的辐射范围较小

43、；以中偏低档、满足铁西区日常消费为主，属于区域性商圈。 铁西商圈典型商业,商业名称,规模,定位,业态分布,经营状况,铁西百货,2.5 万平米,中低档百货,1F：肯德基、化妆品、家电，2F：金店、文化音像、通讯，,3F：针织、鞋帽、床品，4F：服装,良好,友谊商城,2.5 万平米,中低档百货,5F：运动服饰、羽绒服，B1：小型超市 1F：化妆品、鞋、金店、钟表、通讯、烟酒,2F：少女装、流行服饰，3F：淑女装、职业装、内衣 4F：运动服饰、休闲服饰、运动休闲鞋,5F：床品、皮具、小家电、童装、办公用品，B1：超市,良好,九路建材市场,建材的零售及批发,1F：木材、铝制品，2F：门把手、电器 3F

44、：建材的小商品，4F：照明,一般,铁西万达广场,62 万平米,综合体,良好,铁西、北一路扫描 34,35,STAR MALL、红星美凯龙及其内景,36,中国家具城和维华家具城,37,第二章：沈阳市专业市场概况,一、沈阳市专业市场基本情况介绍,沈阳的专业市场主要在建国初期随着国家经济建设的发展逐渐形成，如依托沈阳计划经济时期五交化公司发展起来的的南胡五金市场、借交通便利形,成的太原街五金市场、南二食品批发市场、因城市区位的优势形成的五爱服装批发市场、南塔鞋城、依托老企业发展起来的沈阳大东区的陶瓷市场、依,托东北大学发展起来的三好街数码市场等。沈阳作为东北的中心城市专业市场的开发有着得天独厚的区位

45、优势。,近几年沈阳的专业市场出现多业态开发的局面，如宁官的东北皮料市场、大东的东北皮具皮料市场、铁西的东北图书市场、大东的五金机电市场、大,东的大东方光彩物流园、南湖的五金市场改造、铁西的衡颐（沈阳）陶瓷城、铁西的西部汽配城、浑南的东北玩具市场等，基本上涵盖了国内专业市场,的业态，沈阳市的专业市场正处于一个快速发展的通道上。,二、沈阳市服装、鞋类专业市场,五爱服装批发市场,家豪服装城,沈阳国际服装城,沈阳国际纺织服装城 中老年服装城,沈阳国际品牌大厦 南塔鞋城 东北皮革交易中心 38,沈阳辽展时装城,39, 各市场简介,市场名称 五爱服装批发市场 国际品牌大厦 南塔鞋城 辽展时装城 中老年服装

46、城 家豪服装城 东北皮革交易中心 沈阳国际服装城 国际纺织服装城,开发商 沈阳五爱集团 香港七好集团 香港七好集团 辽宁省展览贸易集团 沈阳海一角实业有限公司 中国铁牛集团,地理位置 沈河区热闹街 77 号 东陵区文化路 104 号 3 门 沈阳市沈河区文化路、天坛一街 和平区彩塔街 38 号 沈阳市沈河区 和平区中山路 于洪区微山湖街 65 号 国际纺织服装城附近 环内铁西区北一路与齐贤街黄金交汇,经营规模 60 万平米 9.3 万平米 7.8 万平米 2.5 万平米 20 万平米 80 万平米 60 万平米,经营品类 服装、针织、箱包、鞋帽、小百货等 各种鞋类、鞋料、品牌总部等 各种鞋类

47、休闲、外贸鞋类为主 中老年服装、鞋类 各式服装、鞋类 服装、皮革、五金、箱包为主 服装、箱包为主 各类服装、皮革、工业纺织品,三、沈阳市家居建材专业市场,红星美凯龙,新北方装饰城 中国家具城,加之亿建材市场,望花五金建材市场,宝隆建材城,丁香建材市场 于洪建材市场,金山建材市场 海洋装饰建材城,家庭装饰建材城 红星美凯龙 40,沈北装饰建材城,东北陶瓷城 惠工板行家居广场 东北建材市场 万泉装饰城,41,市场名称 家庭装饰建材城 红星美凯龙（浑南） 万泉装饰城 海洋装饰建材城 红星美凯龙（铁西） 中国家具城 新北方装饰城 宝隆建材城 于洪建材市场 丁香建材市场 东北建材市场 金山建材市场 望花

48、五金建材市场 东北陶瓷城 沈北装饰建材城,开发商 红星美凯龙集团 红星美凯龙集团 中国家具城(集团)股份有限公司 辽宁新北方装饰建材城有限公司 肇新窑业公司 辽宁东大地产,地理位置 沈阳市东陵区 沈阳市浑南新区浑南大道沃尔玛西行约 200 米 万柳塘路号 辽宁省沈阳市沈河区十四纬路 沈阳市铁西区北二马路与兴华街交汇口 沈阳市铁西区景星街八马路 沈阳市铁西区齐贤北街 30 甲 于洪区沙岭街道 于洪北街公交站台处 北一路重工街西 东陵区高官台街 沈阳市皇姑区陪园街 39 号 沈阳市大东区观泉路 大东区东望街 18 号 沈阳东陵区,经营规模 22 万平米 18 万平米 20 万平米 6 万平米 占地

49、 300 亩 6.3 万平米 1.7 万平米,四、沈阳五金、汽配专业市场,望花五金建材市场,国瑞汽车汽配博览中心,望花汽配市场,东北汽配城,塔湾汽配城,瑞盛国际汽配城 西顺城五金交电市场 明廉机电五金市场 沈阳五金机电城 西部汽配城 南湖五金市场 东北五金机电城 42,43,各项目简介一览,市场名称 东北五金机电城 南湖五金市场 沈阳西部汽配城 沈阳五金机电城 瑞盛国际汽配城 明廉机电五金市场 西顺城五金交电市场 东北汽配城 塔湾汽配城 望花五金建材市场 望花汽配市场 国瑞汽车汽配博览中心,开发商 沈阳泰丰集团 沈阳五金公司 东北金城房地产开发总公司 沈阳五金机电城项目开发有限公司 沈阳瑞盛置

50、业有限公司 沈阳丁香湖国际汽车城开发有限公司 沈阳大东方置业有限公司,地理位置 沈阳市铁西区腾飞二街 582 号 沈阳南湖经济开发区 沈辽路、沈新路与肇工街交叉点 和平民主路 77 号 铁西北二西路 26 号 沈阳市皇姑区 辽宁省.沈阳市沈河区团结路 101 号 皇姑区昆山西路与大二环的交界处 沈阳市昆山西路 238 号 沈阳市大东区观泉路 沈阳市大东区北大营街 79 号 大东东北大马路 398 号,经营规模 35 万平米 1.1 万平米 8 万平米 5.9 万平米 占地 23 万平米 7.7 万平米 118 万平米 40 万平米,44,机场附近的五洲城,亿丰东北家居建材品牌中心,亿丰时代广场

51、,铁西万达广场,蒲尚购物中心,东北汽配商贸中心,六、 2012 年沈阳在售、待售典型商业项目 沈阳国际汽车城 国瑞汽配城 沈阳国际纺织服装城 天润广场 中街九龙港 北一路万达广场,温州城,东方时代广场,45,各项目简介一览,项目名称 五洲城 亿丰东北家居建材品牌中心 沈阳国际汽车城 北一路万达广场 中街九龙港 天润广场 亿丰时代广场 铁西万达广场 蒲尚购物中心 国瑞汽配城 东北汽配商贸中心 沈阳国际纺织服装城 温州城 茂业。东方时代广场,项目属性 综合体 专业市场 专业市场 综合体 综合体 综合体 专业市场 综合体 综合体 专业市场 专业市场 专业市场 综合体 综合体,项目规模 110 万平米

52、 200 万平米 12.6 万平米 27.7 万平米 10 万平米 31 万平米 85 万平米 90 万平米 6.7 万平米 50 万平米 8.7 万平米 138 万平米 40 万平米 9 万平米,地理位置 苏家屯沈营路与机场路交汇处 浑南新区抚顺经济开发区沈抚路 69 号 沈阳市昆山西路 238 号 铁西铁西兴华街与北一路交汇处 沈河区西顺城街新恒基大厦 1F 九龙港营销中心 大东区津桥路和大什字街交汇处 浑南新区金卡路 16 号(奥体中心正对面) 铁西沈辽中路与兴华南街交汇处（沈阳工业大学原址） 浑南新区沈营路 3 号 大东区东北大马路 398 号国瑞汽配城招商中心 和平胜利南街 92 号

53、 铁西北一中路 19 号 沈阳市和平区胜利南街 33 号(原南二市场) 沈阳市沈辽路兴华街交汇处,销售均价（元/） 8000 9500 8500 1.2 万-4 万 50000 13000 17000 16000 14000 8000 7900 22 万-50 万元一套 22000 8800,46,第三章：沈阳市商贸物流概况,一、沈阳“十一五”期间全市五大商贸物流园区概况, 苏家屯省级现代物流园区,该园区位于苏家屯副城新区，是省政府批准的省级物流园区，占地123.9万平方米，拥有44万平方米仓库，1200米延长铁路专用线。目前有雅,芳化妆品东北分拔中心、东北大药房、成大方圆医药有限公司配送中心

54、等12家物流企业进驻，但大部分仓库和设施闲置，没有真正运行起来。,该物流园区应依托当地的汽车、化纤、建材、医药、冶金等优势行业，为其开展物流保值增值服务，同时加大力度吸引第三方物流企业、工,商外贸企业入驻园区，实现多种经营方式、共同发展.,张士物流园区,张士物流园区毗邻三环，地处京沈、沈大高速公路相交处，占地57.6万m2，建筑面积30万m2，拥有1900米延长铁路专线和库房使用面积20万,m2。该园区内的物流企业相对集中，主要依托蔬菜批发市场、果品市场、饲料市场、兽药市场、淡水鱼市场、冷冻食品市场开展物流业务。,该园区在未来发展中，应加大招商引资力度，引进典型的具有规模的物流企业进驻，充分利用有利的地理位置，依托周围的经济开发区和重,工业区，积极开展物流服务，打破初始的农副产品为主的业务模式，同时在短期内建立、发展、运营好园区自有的物流中心，积极开展仓储、,加工、包装、换装、分拨、配送服务，服务对象包括工业制造业产品的配送、化工产品的仓储配