河南郑州建业置地广场商业操作思路-65PPT-中原

1、建设住宅广场业务运营思路、河南中原业务部、项目SWOT分析和项目定位、项目销售战略、项目宣传战略、项目后管理模式、项目分析、位置分析：该项目位于郑州大道交叉口与郑州市中心和郑州市中心及郑东新区相连的交通枢纽、机场高速公路上郑州第一站。周围2公里有20万消费民，周围高档住宅云集，消费力很强。商圈2公里以内没有大规模的综合消费场所。地区商业空白大，商业发展潜力大。区域交通分析：项目邻居的中柱大道作为大郑州中轴线贯穿项目东南北，郑锡路横跨城市主干道新老城区。项目周围现在都停着12路、23路、等16路公共汽车，交通很方便。项目SWOT分析，优势分析：S1:位置优势，此项目被称为城市的网格、地标建筑、“

2、中原门户”。S2:这个项目是新老城区交界处未来的城市交通枢纽。S3:项目周围的高收入层很大，市场消费很大。S4:项目格式完整、规模大，满足整个客户群的一站式消除站。S5:项目规划和设计理念领先，针对每个格式管理进行了调整；S6:多年来河南建筑业集团的品牌效应引导了投资者投资方式；S7:后期合并经营消除了投资者的烦恼，减少了投资风险。S8:开发人员拥有70%的业务领域，充分表明开发人员将与投资客户一起创造业务价值。缺点分析：W1:由于项目硬件，不能引进大型超市，不能很好地吸引客流；W2:这个项目是建筑材料物流市场，周围缺乏零售商业氛围。W3:虽然是该项目的主要卖场，但是将主题定位为大型家庭主题购

3、物中心对该项目的流向没有太大影响，同时因为区域本身是建筑材料家庭物流市场，所以如果以后普及实际住宅，可能会导致很多客户误认为主要是建筑材料家庭业务。对卖场销售和售后管理有很大的影响。W4:目前项目暂时不能与市场上成熟的商圈竞争，所以要慢慢培养消费者购买习惯。机会分析：O1:郑东新区快速发展将为这个项目提供良好的市场机会；O2:兖矿将打造“郑州曼哈顿广场”，扩大周边地区的商业氛围。O3:引进高级电影院提高了项目质量，对投资客户和销售人员以及以后的消费者将有相当大的吸引力。威胁分析：T1:国家宏观政策对商业房地产开发的影响；T2:第一层，第二层商场销售财产，后期统一经营时缺乏严格的约束力；T3:目

4、前项目周边大部分是建筑材料市场，消费者消费习惯短期内很难改变；项目市场定位，区域时尚消费者中心，业务业务业务主题概念设计，Life fation mall时尚生活观，LIFE FATION MALL为产品的精致性，主要投诉，项目SOHO，办公楼，公寓，周边高档住宅高消费群体提供食物，娱乐，购物生命周期马尔具有两个特征。一个高，购物环境要求高，品味高。二是精密，商品精密，服务精密，产业精锐。例如，拥有国内外知名品牌专卖店、个人护理产品专卖、高级音响店、高尔夫用品专卖、户外用品专卖、外贸休闲、明星电影院等特色的卖场，在另一个生活馆有精品百货、国际品牌专卖店、时尚服装卖场、宝石、手表、中西食品、咖啡

5、吧、书等多种多样，主题概念解释，寿命fation mall时尚生活观，产品定位，时尚主题室内步行街，商业形象设计：In my fation我的时尚引领，意义引导，诱导，引领，引领，项目高贵品味，独特的室内步行街概念，时尚前端的流行商品“引领我的时尚”代表了项目的生活态度和消费思想。她是时尚生活的宣言，时尚生活的创造者，项目是时尚生活的象征，也是时尚族的时尚旅馆。引用我的风格，项目形象和消费的完美表现！从现在开始，建筑业将引导你享受精彩的时尚生活！项目文件名，含义：以项目主题概念直接命名，直接传达项目的形象概念，对项目时尚形象有明确的沟通价值，时尚生活观大气时尚，清晰容易传播。建业人生上城，意思

6、是：本项目是机场高速公路地标建筑，进入中原门户，郑州第一座标志性建筑和高端商业项目；第一种有很深的韵脚，看起来平淡，但产品越好吃，越叫，传播力就越大。别称：1建业第一商场，意思：单品强调生活氛围，隐含时尚，高贵消费的意义。地板形式分布，时尚名品家，一楼步行街通道4米，通过宽敞的移动线路开放的中庭，通过街道草图装饰营造中高档的室内步行街氛围，经营命名为“时尚名品家”永恒的精品，经典一线品牌，主要是正装，珠宝，化妆品，西式快餐等，内街“时尚休闲街”汇集各种休闲因素，引领时尚潮流，主要经营各种休闲品牌，有咖啡馆、多餐厅等。时尚休闲街，第一层格式计划：GUI公园地板商，时尚潮流街，第二层步行街频道3.

7、5米，变化的动态线，空间变化与浪漫幻想装饰风格相结合，创造浪漫、时尚感情，第二层“时尚潮流街”国内一线，第二层休闲服装，体育“时尚达人”主要以年轻女孩为对象，提供各种有个性的休闲服装、服装等。时尚是吗，2层格式计划：针对时尚电影城，时尚美食家，高级视听技术和装饰设计的3层时尚电影，业务高水平文件消费水平的娱乐要求。全电影城拥有优雅舒适的环境、愉快的视听效果、高档的座位。电影城使用高坡度遮罩、低视点和大距离图纸设计。三层时尚美食家聚集在一起，各地风味特餐，100多个饭店分布不正确的项目3层，中餐，西餐，大餐，快餐，味道，零食.一切；冷饮，水，明星象棋。休闲购物的额外，请尽情享受穿着！三层格式计划

8、：女子美容，水疗，娱乐，KTV，4层“时尚娱乐厅”包括女子美容水疗俱乐部和休闲KTV。温泉俱乐部安静的天地，干练舒适的气氛，轻松腹泻的音乐，舒适的香水，优雅的休闲环境使城市女人远离各种烦恼和压力，用新鲜的氧气给顾客全身活力。包括世界上最好的美国BOSE音频和从日本进口的BMB专业放大器的休闲KTV、5.6万首高品质歌曲和多个时尚经典大片的VOD无等待网络点系统。，4层格式计划： (时尚娱乐博物馆)，形象设计和格式计划的扩展，引我优雅时尚休闲街引我时尚著名街引我时尚时尚异族街引我时尚时尚美食街引我开心时尚娱乐厅，项目定制定位，核心消费者人口：周围高级二次辐射，项目风暴分析和项目定位，项目销售战略

9、，项目推进战略，后期经营模式，国内商业房地产现有运营模式，国际商业房地产运营概念，中原房地产运营概念，商业房地产运营的核心在于解决融资问题和管理问题。 房地产产权的销售不是解决融资问题的唯一方法，而是最好的方法，但是房地产产权的销售包括商业房地产融资方法、国内商业银行贷款、公司债券发行、金融租赁、外国商业银行贷款、海外私募基金、信托投资公司发行信托计划、当铺、国内企业上市、私人私募基金、公司海外上市、房地产投资信托基金融资规模在1000万元以上，但低于2亿元，信托及外资商业银行贷款是不错的选择。金融规模超过2亿元，有成熟的商业房地产时，通过REITs上市，并确保吸引国内外私募基金、融资租赁融资

10、条件。对于地理位置好的房地产项目，开发初期还不成熟的房地产阶段也可能引起部分私募基金的兴趣；国内外企业上市发行公司负债的方式由于程序复杂性、手续麻烦、政策上的限制很多、融资期限等原因，目前阶段不是适合商业房地产开发商的融资手段。在对事后经营的影响较小的前提下，可以考虑事业计划后评价销售，销售房地产产权。计划1:房地产产权销售(06年5月末-06年12月末)，项目融资路径提案，计划2:前期信托或建设私募基金(06年4月-06年8月末)后房地产投资信托基金(REITs)(08.9起) 4月13日大河房间展览会4月17日-4月末成立投资俱乐部4月28日奠基仪式5月7日，老主人秋茄协会(根据客户积累情

11、况调整)将于5月28日(根据客户积累情况调整)11月26日上映，对具体运营、房地产租赁模式、销售模式、第一层及第二层分散销售点给予3年回扣9%，小业主和开发商签订回扣合同，承诺回扣收益的同时，经营公司介入后，与经营公司签订商场管理公约，管理公司进行统一经营，3年后项目不回购，业主的投资收益将作为商店的实际租金收入。销售模式需要很长时间才能使业务项目成熟，一般来说，过去几年的培养相对较低。以三年回扣形式首先保障投资所有者的基本利益，三年内开发商投资巨额运营管理费用，保障投资者前三年的利益，在一定程度上降低投资者的投资风险。整个事业的事业部分约9万坪，开发商长期持有的部分1万多坪，建筑业作为整个事

12、业最大的投资者面临着最大的危险。在以后的经营中，设立专门经营团队，投入大量经营管理费用，确保购物中心的持续稳定经营，同时为商家创造更大的附加值，使建筑业和广大投资者获得更大的投资利益。销售模式于5月7日开始接受现有业主在相亲会上的定金，购买商家的现有业主将首先享受销售权，并对交付定金的顾客给予追加认识或救济等总客房金额的2%的特别折扣。现有业主将定位初始计划，在客户累积期间、有效客户累积后5月28日认识、每个客户支付10万韩元加入会费、购买VIP卡、选择地、当天认识的客户将享受8月结算、总住房价格10%的优惠。8月结算当天，总住房给予5%的优惠，购买解决方案后购买商家的客户不享受任何优惠。初始

13、计划认识，8月26日解决方案，客户开始支付第一阶段，根据预定的优惠措施计划解决方案，更多客户优先认识等，可以提前一两天通知客户解决方案当天行选择和和解；为一次性付款客户提供5%的优惠。为了确保整个项目销售，可以根据客户情况分批解决。继9，10月8月收购制后，到11月为止，取得预售合同后正式发行。解决方案初始方案，方案ii特定运营，信任模式：资金信托获取，建业信托储备计划，1，由于银行信托管理办法的限制，发行总量不能超过200个，融资限制相对有限；2、以建筑业为例，可以以私募基金的形式建设，私募基金不受200份的限制，具体的运营建设将以过去的运营方式进行。3、信托到期后，将给予建设行业统一收回财

14、产的受益权。4、2年后(预计2008年9月)，商业进入成熟期，包括裙带商业部分，实际家庭部整体包装，销售给海外投资机构，或通过建设运营，与大型投资机构合作，在香港或海外上市资产的房地产投资信托基金(REITs)式运营。建业信托补充说明，从返还速度来看：程序响应速度比程序2稍快，但差别不大；在今年的兑换限制中考虑：两套程序没有太大区别。从实现运营的角度来看：计划1是比较熟悉的运营模式，计划2需要中原房地产、专业信托公司、投资金融机构、保险公司等多方面的合作，开发人员比较生疏，但尽快确定专业信托公司的话，其运营也很容易实现。长期经营方面的考虑：该方案不可避免的存在，商家的财产权产生，商家后半部分的

15、经营风险形成，而方案2的所有权完整，经营风险不存在；从政策风险的角度：方案ii深受政策影响。资金项目比较分析、项目SWOT分析和项目定位、项目销售战略、项目宣传战略、项目后管理模式、销售点提炼、建筑业15年品牌效应投资者的信任得到保障。复合建筑群多形式组合的形式带来的强大辐射效果，不同的财产类型可以为企业提供部分人流，充分满足商业对人们流动的要求。上层巨大的高端消费者支持；综合购物中心在当地市场是空的，项目抢占会带来巨大的财源。国际通用的商业房地产运营模式保证了项目的成功率(开发人员大量持有房地产，仅少量销售)。中庭的设置提供了优秀的促销，展示活动平台的购物管理，有助于收益，同时，改变购物中心坚硬的平面布局，提高购物中心的透明度，提高购物中心内部展示效果，具有景观功能。专业团队集成管理；200米时尚主题的室内步行街因简洁曲折的变化，室内空间丰富，引来了很多人流。LIFE FATION MALL时尚生活观的新业务概念合理功能分区、科学业务类型规划和构建各种主题块概念、阶段主要通信方向、整体图像通信方向：LIFE FATION MALL时尚生活观主题通信概念In my fation内的时尚消费概念和整体图像通信产品图像通信方向：时尚主题室内步行街和各块产品图像通信投资图像通信方向，宣传计划，第一阶段：内部准备期间(4月5日以前)战时计划形