海沧h2009g01地块市场定位及物业发展建议

1、,海沧 H2009G01 地块,市场定位与物业发展建议报告,谨呈：*置业集团,2009-9-20,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,目,录,第一部分 市场状况. 1 一、宏观市场状况 .1 1. 海沧地产与岛内楼市的竞争解析 .1 2. 海沧地产内部竞争解析 .2 二、微观市场状况 .4 1、全市住宅市场状况 .4 2、岛内住宅市场状况 .6 3、海沧住宅市场状况 .8 三、横向联系状况 .10 1、海沧的规划发展趋势 .10 2、标杆个案分析 .13 第二部分 项目地块分析. 19 一、地块资源条件分析.19 二、项目周边状况 .20 三、地块周边配套 .21 四、项目

2、地块属性研究.23 第三部分 项目目标客户群定位研究. 25 一、海沧房产客户判断.25 1.第一类客户：岛内购房者 .26 2.第二类客户：海沧购房者 .26 3.第三类客户：周边城市及其它购房者.26 4.第四类客户：闽西北购房者 .26 二、海沧大道高端客户分析.27 1、高端客户群地缘分布 .27 2、高端客户群消费特征 .27 三、项目目标客户群定位.28 1、目标客户群模式分析 .28 2、目标客户群定位 .29 3、蓝色贵族的特征 .29 4、蓝色贵族的生活方式 .30 5、蓝色贵族的消费心理 .31 第四部分 项目总体市场定位. 32 一、项目市场定位 .32 1、项目市场定位

3、基础 .32 2、项目市场定位及诠释 .33 3、项目市场定位下的要求 .34 4、项目功能定位 .34 5、项目市场定位所面临的问题 .35 6、解决方案 .35 1,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,2,二、项目形象定位 .36 1、项目形象定位说明 .36 2、项目档次形象定位 .36 三、项目产品定位 .37 1、项目可发展产品思路 .37 2、项目经济技术指标的确定 .38 3、项目产品楼型组合说明 .39 4、项目产品户型设计原则 .41 四、项目环境定位发展建议.42 1、住区环境营造市场竞争状况 .42 2、从景观需求来看 .42 五、价格定位策略 .44

4、 1、价格定位说明 .44 2、项目价格支撑体系-项目的核心竞争力.45,第五部分 项目产品发展建议. 46,一、功能需求 .46 1、需要的功能间 .46 2、面积需求 .48 二、产品设计建议 .50 1、整体规划 .50 2、建筑风格 .50 3、空中会所 .52 4、配套及装饰 .52 5、全面家居解决方案U8 产品创新体系.63 6、社区智能化系统设计原则 .69 7、物业管理建议 .70 8、导入 CIS 系统.71 三、建筑细部设计建议.72 1、功能布置建议 .72 2、景观与建筑的融合 .73 3、建筑风格示意 .75,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,

5、1,第一部分 市场状况,一、宏观市场状况,回顾厦门地产走过的发展轨迹，我们发现海沧已经是厦门地产界最闪亮的一 颗明珠。“城在海上，海在城中”，一座人居新城正以破竹之势向海峡内外展现 其醉人魅力，显现海沧的后续发展趋势及人居价值。,1. 海沧地产与岛内楼市的竞争解析,（1）海沧地产与岛内楼市的竞争状况扫描,随着海沧近几年的规划发展，已成为分流岛内人口压力的替代区域，海沧地 产与岛内楼市的竞争关系日益突显，特别是随着海沧配套的不断完善及沿海、湖 区域的大规模推介和开发，海沧与岛内楼市间的竞争将从幕后走到台前。,（2）海沧地产与岛内楼市的竞争解析,海沧地产与岛内楼市间的竞争是以什么样的面目展开呢？

6、从郊区与城市竞争到新城与旧城竞争,此前海沧地产与岛内楼市的竞争，犹如郊区与城市间的竞争，海沧地产充其 量只能作为岛内楼市的一个有效补充，构不成大的竞争威胁。即使当前，岛内相 当的群体仍以郊区楼盘看待海沧房地产。但随着历年海沧土地推介会的召开，相 关配套设施的完善及海沧大桥年费制的执行，辅以高起点、大规模海、湖景观区 域的开发，一座现代化的新城已经浮出水面。随着新城建设及相关政府、媒介的 宣传推动，消费者对海沧存在的心理距离将逐步消失。海沧在购房者的心目中逐 渐以新城自居，海沧地产将不仅成为厦门楼市中的一大主角，更成为岛内地产强,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,2,有力的

7、竞争对手。新城与旧城间的竞争其实已经在不知不觉中进行着，更为精彩 的新旧碰撞也将激情上演。,从中低端客户竞争到中高端客户竞争再到现今的高端层面的竞争,房地产的区域竞争其实就是不同阶层的客户竞争，之前海沧因区位劣势及配 套缺陷仅能吸引到岛内的中低端客户。 但作为厦门城市副中心的海沧，随着沿海、 湖周边优质景观地段的高品质产品开发，海沧的价值已经得到越来越多较高端客 户的认可。另外岛内具备景观资源的产品越来越少，岛内、外间的价格差距依然 存在， 对于追求生活品分析位及生活质量的较高端客群，他们大多拥有自己的车 子，通过性价比和选择，他们将会逐步形成新的生活格局：岛内开心工作，岛外 享受生活。 因此

8、，海沧地产与岛内楼市间高端客户的争守， 将是后续竞争的焦点。,从价格竞争到价值竞争,价格优势一直是海沧地产与岛内楼市竞争的一把利器， 但随着海沧地产项目 目标客户的高端化，价格的诱惑力将被明显弱化， 购房者对产品品质及生活环境、 人文景观、身份地位的考量显得至关重要，赢得购房者对居住价值的认可，成为 岛内外众开发商争取高端客户的当务之急， 如何转变消费者原有“岛内房产居住 价值海沧房产居住价值”的认知模式，成为海沧地产与岛内楼市竞争的核心。,2. 海沧地产内部竞争解析,（1）海沧地产内部竞争状况扫描,海沧房地产基本形成嵩屿板块、 滨海社区、行政滨湖中心三足鼎立互为竞争、 立体联动发展之势。纵览

9、海沧楼市，嵩屿板块依旧是海沧地产的一大主角，但与 新城区间的竞争也日益突显；滨海板块已是海沧地产开发的热点区域，成为海沧,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,3,新豪宅的代表。 但因以往大批量、 规模化的集中释放，区域内地段差异将被削弱， 竞争日益激烈；行政滨湖中心板块将成为海沧中、高档楼盘的集中营，成为海沧 楼市的中坚力量，但也面临新城区周边内陆项目低价竞争的威胁。,（2）海沧地产内部竞争解析,事物的发展大多经历着从量变到质变的过程，房地产业也不例外，那么海沧,房地产内部间的竞争将以什么方式转变呢？, 从产品竞争到品牌竞争,海沧房地产市场现已进入高品质产品竞争时代，特别是

10、随着新城区高起点规 划，规模化的开发，引发了海沧新一轮的产品创新及品质提升，导致产品间的差 异化将被削弱。另外现阶段普遍实行的楼花销售形式及同质化的项目包装，辅以 不断成熟、理性的购房群体， 如果还仅仅依靠产品优势赢得市场将显得的有些势 单力薄。许多有远见的开发商开始转变观念，不仅加大对产品素质的研究，更通 过一系列的营销举措和内部整合，实现对企业品牌和项目品牌的营造，以赢得消 费者的信任和市场的亲赖。 从项目竞争到板块竞争,随着嵩屿板块、滨海社区、行政滨湖中心三足鼎立格局的形成，消费者对区 域价值的认可成为选房、购房的重要前提，版块间的竞争将日益激化，因此如何 进行低成本区域价值的挖掘及提升

11、成为开发商们不得不面对的现实问题， 抱团取 暖也许不失为上策。,从大众营销到圈层营销,现阶段海沧地产的项目开发在消费者定位上显得有些粗犷，包罗万象，似乎 一个项目只要包括了单身公寓、两房、三房、楼中楼甚至别墅，就不怕没有顾客,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告 购买。 这种自以为是的大众化营销模式及营销观念，随着地产竞争的加剧将成为 其滞销的最大隐患。只有加强对目标群体的分类与研究，在项目规划前，强化、 清晰其目标群体并有针对性的展开个性化设计和推广， 才能在未来白热化的竞争 中脱颖而出。有远见的开发、代理商正为此进行充分的准备，使圈层营销成为切 开市场的一把利器。 二、微

12、观市场状况 海沧城市规划定位上升为“厦门城市次中心”后，其城市建设加大力度，尤 其是“海沧新城区” 、 “滨海景观区”及“内湖行政区”的建设，进一步提升海沧 楼市的生活品味，缩短购房客户的心理距离及价值距离，得到了市场的高度认可 及追捧。 纵观厦门整体楼市的竞争格局，从发展空间、购房客户圈层、价格层次及地 缘关系等来看，海沧与岛内已形成直接竞争的关系。下述市场状况基于 09 年 8 月。 1、全市住宅市场状况,区别 面积() 均价(元/),思明区 147627 15578,湖里区 51144 11418,海沧区 24567 7723,集美区 21279 7123,同安区 29842 5021,

13、翔安区 4616 7075,分类合计 279075 12210,8 月份全市住宅销售量再度明显回落， 受个盘拉动的影响， 销售均价再上一 个台阶，本年又一新高，市场整体表现为量缩价升的态势。 4,平方米,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,5,本月全市住宅共新批售 3.89 万。为皇府御 园所供应。08 年起至今商,品房供销比为 0.73，新增 供应量供不应求。,8 月份全市住宅共交易 27.9 万，环比下滑 22%，同比则翻了逾 3 番。 本月岛内外住宅销售比例为 71%：29%，全市仅思明区住宅销售出现量增，该 区主要依托海峡国际社区 2 期的热销；其余各区销量均不同程

14、度下跌，其中， 岛外海沧去区和集美 区销量大幅度缩微，环比跌幅达 52%、68%。 本月全市高均价项目占据销售主体位置，同时岛内住宅占比大幅提升，抬高 全市住宅均价 26 个百分点，达 12210 元/。本月岛内均价急剧抬升为 14507 元/，环比上扬 14%；岛外均价为 6522 元/，环比微涨 3 个百分 点。从个盘成交量看，海峡国际社区 1 期开盘即销售长红，本月集中签约 481 套、71783 。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,6,2、岛内住宅市场状况,（1）思明区,8 月思明区得益于入市新房源的良好表 现，成交量明显攀升，为本月销量 唯一增长区域，占全市住

15、宅过半销量，销售均价亦较大幅度的上抬，达去年同期 以来的最高值。,本月思明区住宅新增供应量来自皇府御园，新增 38925 ，08 年至今区,域供销比为 0.72，住宅供需整体相对平衡。,本月区域住宅销售量延续前两个月上涨势 头，共成交住宅 14.8 万平米， 占全市住宅销量 的 53%，环比上升 22%，同比则大幅增长 6 倍； 销售均价 再创新高，为 15578 元/，环比上扬 19%。 本月份海峡国际社区将全市单 盘销量冠军头衔收入囊中，成交 481 套、71783 ，区域 销量占比近五成， 签约均价 16582 元/，项目 7 月底推出二期棕榈岛全精装房受市场热烈追 捧，8 月大量签约；

16、8.8 开盘的信和御园 73 套房源，本月签约率接近 100%， 同样取得不错的成绩，均价 13567 元/；此外鲁能领秀城（二期） 、林海阳光 亦实现较为理想的去化，分别成交 5885 、3712 ，均价分别为 14749 元 /、9800 元/。本月区域在个盘的带动下量价均有较大幅度的提升，随着入,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,7,市新房源签约高峰逐渐回落以及传统农历七月的影响， 预计该区未来一个月销量 将有所回落。,（2）湖里区,8 月份湖里区住宅无新增供应量， 销量再度下滑； 成交均价在连续五个月向 上走之后本 月有所回调，整体呈现量价双双下挫的态势， 区域市

17、场较为冷清。 本月份湖里区无新批准预售面积，区域市场供应较为不足。本月住宅共成交 5.1 万平米， 环比缩减 24%， 同比增长 2 倍；销售均价小幅滑落，为 11418 元 /，环比降幅 5%，同比则滑跌 29%。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,8,本月国际油轮城为区域的强力支撑，售出 124 套、21253 ，占区域销 量的 42%， 均价 10057 元/，内部认购占据较大比例； 其后鹭 岛心筑入帐 33 套、3419 ，均价 10378 元/；联发五缘湾 1 号成交 15 套、2687 ， 均价 12844 元/； 福隆国际继续保持区域销量第 四， 入帐 14

18、 套、 2236 ， 较上个月减少 3035 ，均价 11863 元/。 预计下个月在农历七月以及市场 未见有新盘入市补给的情况下，区域市场难有突破。,3、海沧住宅市场状况,8 月份海沧区销售量较上个月缩减过半， 销售均价持续上扬，近几个月来,连续的量缩价 升态势再次凸显。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,9,海沧区本月无新批准预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。本 月区域住宅共成交 2.5 万， 环比下降 52%， 同比则增长 24%； 成交均价 7723 元/，环比抬升 6%，同 比较大幅度的上涨 22%。,本月份区域主要在售楼盘禹洲领海及泉 舜滨海上城收

19、获较为可观，为区域 的强力支撑，其中禹洲领海成交 59 套、 6475 ， 均 价 7836 元/， 泉舜滨 海上城签约 45 套、5774 ，均价 7301 元/，两盘共去化区域 50%的 销 量。其它楼盘则为少量的成交，区域销量第三的未来海岸天心岛售出 9 套、 1149 ，均价 6475 元/，而海景奥斯卡 5 套、1093 的销量居第四， 均价 8761 元/。区域市场供应匮乏，海晟维多利亚二期即将在 9 月份推出， 市场房源不足的局面将在一定程度得到缓解， 预计区域价格依然会保持一个较高 的水平。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,10,三、横向联系状况,从横向

20、联系来看，海沧房产市场的发展应以厦门的城市发展为依托，而本项 目的市场运作应以海沧的整体发展为基础，因此，海沧的规划发展尤其是与项目 相关联的区域的发展应作为重点的横向考量因素。,1、海沧的规划发展趋势,海沧全区面积 173.6 平方公里，总人口 14.3 万人。海沧为中国大陆最早设 立、面积最大的台商投资区。目前，海沧下辖海沧镇、东孚镇共 28 个行政村及 海发、海沧两个居委会，另有海沧农场、第一农场、天竺山林场等三个农林场。 海沧港口条件优越，海岸线全长 26 公里，可建设万吨级深水泊位 36 个。海沧 大桥把海沧与厦门本岛连成一片，便于利用岛内完善的基础设施和各种优势，与 厦门本岛形成较

21、强的互补效应。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,11,海沧新城规划为“一核、二区、三片、十中心”。一核为海沧内湖，二区为 滨海绿化带和内湖周围，三片为东屿生活片区、渐美综合片区和嵩屿海景城区， 十中心为行政中心、商业中心、居住中心、信息金融中心、会展中心、体育中心、 科技中心、文化音乐中心、旅游度假中心和水上活动中心。,本案沿海沧大道，沿线与高档生活去、未来 CBD 为临，生活品位不言而喻。,红色圆圈部分为上述四大板块的作用辐射交集点，含本项目及“海沧,H2009G01 地块”。,滨湖板块：较为完善的市政配套，海沧行政、,休闲的中心区域,滨海板块：与厦门岛最近的板块，坐

22、拥天然,海景，海沧高档的滨海居住区,兴港路板块：开发时间较早的板块,嵩屿板块： 以教育为依托形成的新兴居住板块,本案,CBD,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,区域板块 滨海板块 滨湖板块 兴港路板块 嵩屿板块,板块特点 目前海沧开发项目最为集中的板块， 该板块以高层住宅为主，楼盘规模较大， 且汇聚了海景资源、公建配套资源，又近临海沧大桥。区域以大房型楼盘， 利用天然的海景资源，构筑海沧高档住宅区域。 海沧行政中心区域，相对成熟商业、市政配套。近年内湖的开发，配套设施 的完善，将成为未来的行政、休闲中心。 旧楼市板块，依托滨湖板块的成熟配套，构筑成熟社区的最大亮点。 近年

23、海沧楼市发展， 带动了该楼市板块的成长。 该板块依托优质的教育资源， 成为购房置业的又一热点区域。区域小户型楼盘比较集中。,滨海板块在海沧各个楼市板块，定位为高端楼盘板块，板块的楼盘价格是各 个板块最高的，区域高端楼盘 90%集中在滨海板块。 分区规划示意 12,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,13,由上述“分区规划示意”与“节点规划示意”可以看出，厦门政府对海沧大 道沿线的规划定位是高标准、高起点的区域，未来海沧大道沿线的景观、市政设 施、娱乐休闲、生活配套等将是非常完善的，这使得该区域的市场认可度跳跃式 提高，其房产价值大幅度提升， 这对本案的市场运作是一个硬性且重

24、要的政策及 市场利好因素，也为本案的档次、形象、产品等定位提供了强有力的保障。,2、标杆个案分析,因本项目地块所属区域的特殊性， 使得项目的定位调性将是高端方向， 因此，,分析海沧及岛内的标杆个案，将有助于项目的定位及市场运作。,显性标杆个案为区域内海岸 1 号、海景奥斯卡、海晟维多利亚、区域外：海 峡国际社区、云顶至尊，隐性标杆个案为海沧 H2009G02 地块，分析如下：,节点规划示意,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,14,标杆个案之海景奥斯卡,项目位于海沧新市区海沧大道沿海第一排，与繁华的鹭江道隔海相望，由五 栋 32 层 99.9 米高的高层建筑组成，为达到更广

25、阔的海景，整个项目呈条行状 与大海平行一字排开；项目由新加坡巴马丹拿设计为现代简约式建筑风格，板式 结构户户南北通透、明厨明卫，观 180 度海景，巧妙的凸窗和阳台设计，能更 多地利用空间感觉贴心舒适； 由香港阿特森泛华景观设计公司倾力打造的中庭花 园以现代自然风格为主，配有 400 平方米游泳池、主题雕塑、星光大道、小桥 和水系等与自然环境巧妙融合，是一个健康休闲的园林住宅区；项目每户配有新 风系统及户式中央空调外机，采用先进的中空 LOW-E 玻璃，并在外部添加防辐 射层； 项目采用人性化设计及严格的智能化管理，全力把小区打造成为一个高尚 海景住宅。,该项目通过明星般生活氛围以及海景资源最

26、大化的宣传推广， 吸引消费者的 眼球，在重要的营销节点上，依次辅以“情景样板房” 、 “艺术村揭幕”及“我开 盘你加油”等 SP 活动，一方面积累客户，另一方面为项目的正式开盘销售营造 氛围，通过一系列的努力，该项目目前基本售罄。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,15,标杆个案之海晟维多利亚,海晟维多利亚坐拥厦门岛最秀美的海湾，背靠青山，面朝大海，远观鼓浪 屿，近与鹭江道 CBD 繁华交相辉映，山中有海，海中有城，山海之韵，丽质天 成。海晟维多利亚以打造滨海主题高尚社区为项目开发理念，把海洋文化彻底 地融入到社区生活中，在景观设计、建筑风格、产品细节、社区文化、社区会所

27、 等方面，每一细微处都融入了二十一世纪全球视野的海洋文化，无一不倡导一种 海洋、建筑、人群、文化等和谐交融的海岸生活。同时为提升项目品质，通过夏 威夷贝尔高林营造的“近 8 万平方米的维多利亚风情主题公园”社区，以及“国 际双语贵族教育配套”、“私家海洋俱乐部”等产品魅力的强悍支持，将本案打 造成“世界级滨海公园城”， 并通过品牌的运作与扩张成就极富人文底蕴的滨海 高尚社区模式。 项目占地 9.2 万平方米，总建 37 万平方米，由 20 栋高层建筑 及会所、学校等组成，建筑密度 15%，容积率 3.4，绿化率 41.5，总户数 2580， 车位 1063。,该项目通过一系列的软性炒作，配合有

28、针对性的活动，加上对应工程时间节 点的项目产品及形象的公开亮相， 于07年6月份一期以5600元/平米低价开盘， 取得了一定的销售业绩； 沉寂 2 年后现借助海沧西引桥的建设，以交通升级为概,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,16,念持续累积客户，预计 9 月 26 日二期预计以 8600 元/平米开盘。,标杆个案之云顶至尊,由厦门福康经济发展有限公司开发的项目“云顶至尊”是一个厦门目前顶级 的豪宅项目，位于莲前路中段云顶岩北麓、洪文小区对面。项目依山而建，建筑 与山体和谐共生，互为景观。该项目占地面积 11 万平米，总建筑面积为 48 万 平米。户型设计中充分展现了目前

29、国内高层豪宅设计的主流方向。比如 3 梯 2 户、私家电梯厅、佣人梯及佣人入户门等。其中空中楼王的设计，在景观视线、 功能配置等方面更是将高层豪宅的优点发挥到了极致。,园区内部建筑物语、设施配套也尽显文化风味，主入口、罗马柱、架空层的 艺术长廊等，与山石小品、花草树木、楼宇亭阁，组成和谐的文化景观，格局体 现风水气场，处处表达风水美学。借山之势，取山的气度与内涵，引入百年古树 的灵秀，互为融合、延伸，呈现大美、大气、大景观的气度。开发商福才斥资 4.6 亿元，精选了各地的百年树王和各种珍稀树种，如有着 600 年树龄的榕树、 直径 50 多厘米的桂花树、700 米长的香樟、凤凰木大道等。园林设

30、计师运用了 密林式、田园式、花园式、自然式等多种手法，配植上百种观花、观果、观叶和 闻香的优良树种，力争做到四季如花。在户型设计上，圆形的大景观阳台、270 度景观卧室。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,17,标杆个案之海峡国际社区,“海峡国际社区”位于厦门本岛东海岸会展片区之地王级地段，占地达到 570 亩，总建筑面积超过 86 万平方米，总销售额将超过 100 亿元。项目周边国 际化配套一应俱全，国际会展中心、国际会议中心、国际游艇码头、奥林匹克国 际网球中心、厦门领事馆区、厦门科技园、五星级酒店等犹如众星拱月，先天优 势无可比拟。,项目邀请国际设计大师共同打造建筑

31、设计：澳大利亚柏涛墨尔本建筑 设计公司；景观设计：香港贝尔高林、美国泛亚易道；会所设计：香港 PAL 设 计事务所；精装修豪宅设计师来自香港、台湾、美国、加拿大等国和地区。 从当今房地产市场来看，一般百万平米以上大盘都建在城市的边缘，而作为 海峡国际大社区， 可能打破这一形态。 该项目地处会展北区独具优势的地理位置， 项目以千万元设计费、80%超高绿化率及超五星的精装设计等为先期推广途径， 引起广大消费者及市场的关注度；有意平静一段时间后，又以亿元打造之会所的 正式开放，且结合超五星样板房的公开，再度掀起市场的热烈反应，让消费者体,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,18,

32、验到台海第一盘的震撼；紧接着，以文化介入为手段，提升项目的品味及意境， 出版刊物，用软性文章介绍厦门的生活及夏威夷的生活，从而切入海峡国际社区 的生活方式，进而达到未开先热的良好市场效应。,堪称完美的区域配套和开发商全球钨业巨头企业的实力背景， 加上十年来在 厦门、 成都和重庆等地的成功开发经验等，赋予了这个大型国际生活空间相当程 度的无限的想象空间。作为厦门岛内首个建筑面积近百万平方米的大型居住社 区，无论其后续表现如何，都将对厦门房地产市场产生不容低估的影响。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,19,第二部分 项目地块分析,一、地块资源条件分析, 地理位置：海沧大道与

33、角嵩路交叉口西北侧，可谓沿海第一排。, 占地总面积约 25092 ，总建筑面积62730 ，容积率2.5,项目地块较方正，呈梯形状，南临角嵩路，侧对国家级健康住区未来 海岸，可借助其大社区配套规模化效应，嫁接成项目的生活环境配套；地块北面 为规划道路，目前该路尚未修建，海沧行政内湖即在项目地块的北侧，湖景资源,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,20,及行政资源优势明显；地块东面为滨海景观区，项目一线临海，享有稀缺性的海 景资源；西面为规划中的地块海沧 H2009G02，据了解，该地块总建面约 为 30 万，亦为中高档居住区，自身配套相对齐全。,二、项目周边状况, 地块东侧

34、：地块东侧为滨海景观区，海沧拥有六公里的滨海景观线，而百万 平方米级滨海社区将是海沧地产开发的热点区域，以其独有的稀缺性自然海 景资源，注定将成为海沧新豪宅的代表。但因大批量、规模化的集中释放， 区域内地段差异将被削弱，竞争日益激烈，只有增强产品自身特点及注重营 销方法才能使项目在众多对手中脱颖而出。, 地块南侧：地块南侧为未来海岸项目，嵩屿板块因百万平方米级大盘 未来海岸的大社区配套推动，特别是规模化效应、北师大附小的引进及其周 边项目的陆续开发，也已具备较为成熟的生活环境，拉升了嵩屿版块的整体 价值。同时未来海岸的品牌辐射效应依然具有较强的市场号召力，因此嵩屿 版块的楼市依旧是海沧地产的一

35、大主角，但与新城区间的竟争也日益突显。 地块西侧：地块西侧紧邻地块为海沧 H2009G02，占地面积大约为 10762 ，内含居住、商业及教育（幼儿园）用途，建筑形态为多层及高层。海沧 H2009G02 地块为 9.8 挂牌项目，地块规模大，规划配套齐全，无特定地区 限高限制，具备打造成熟高档社区的先天条件。, 地块北侧：地块北侧为海沧行政滨湖中心区，人工内湖的实质性开发投入， 成熟的区域配套规划，海沧行政中心的启用及十万平方米的市政绿化广场， 再借以长久以来的区域文化沉淀等软环境向心力，行政滨湖中心区的价值正,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,21,得到有效提升和普遍认

36、可，百万平方米级行政滨湖中心版块已经浮出水面。 它将成为海沧中、高档楼盘的集中营，成为海沧楼市的中坚力量。,从目前周边数个项目的情况来看，如：未来海岸、绿苑水岸名筑、禹州华 侨金海岸、蓝水郡等项目，从交通、生活及公共配套设施的完善，具有一定中高 端销售支撑质素。但普遍开发商都没有意识到高端楼盘抗金融风险的保值功能， 故在海沧项目的品质上没有花太多的心思。 从规划上看， 地块处于“滨海景观区” 、 “滨湖行政区”及“嵩屿生活区”的辐射交集点，周边名校云集，北师大海沧附 属小学、北师大海沧附属中学、厦门外国语学校海沧附校均位于距本案方圆 1 公里范围。 将成为大量的高端人群入住区域，区域的消费力将

37、得到大幅度的提升， 具备地标性高档住宅的市场硬环境及软环境的基础。,三、地块周边配套,项目地块,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告,22, 交通状况：地块东侧紧邻海沧大道，北靠角嵩路交通干道，驱车至岛内，大 约 20 分钟车程，再加上海沧大桥西引桥的施工建设，交通更加便利，处于 居民可接受的城市次中心第一居所范围内。, 周边状况：从规划图上可以看出，地块周边积聚大量的高档生活居住区及未 来的海沧行政中心，周边教育配套齐全，人文向心力强，高档大社区规模化 以逐渐形成，市政等生活配套正在加大力度完善， 未来的生活前景可以预期。, 周边相关规划：周边规划对于本项目有影响的主要为：

38、, 周边规划即将引进大量的高素质消费群体，整体生活环境的素质将大大,提高；, 海沧滨湖行政中心及滨海景观区的规划建设，周边环境将得到高层次的,改善；, 地块西侧的待开发地块的走向将对本项目有一定的影响；, 从长远看，周边高档生活区及市政配套等的大力扶持，地块在未来具有,很大的发展空间。,海沧 H2009G01 地块市场定位及物业发展建议报告 四、项目地块属性研究,S/优势 地块方正；便于规划与布局； 地块沿海第一排，海景资源优越； 地块紧邻内湖，湖景资源优越；,套较齐全，生活品位较高；,W/劣势 高压铁塔离地块较近，对生活品质的提 升及海资源景观的放大有一定的不利 影响；,地块临滨湖行政中心，未来中心位置； 项目周边的存在污水处理区，天气炎热 地块处于高档生活区规模化中，生活配 或刮风时有恶臭气味，影响生活质量；,因受地块占地等相对因素的影响，项目,地块邻海沧大道及角嵩路，交通便利； 自身的配套无法齐全。 中骏集团市场品牌的