物业费催费教程(2017.7.4)

1、2020年7月2日，物业费的培训实践加速进行，而2020年7月2日，业主拖欠物业费吞噬了企业的利润，损害了企业的利益！业主不支付费用的原因：(1)业主无法明确区分所有权的相应法律责任。(2)物业公司通常不善于收集。(员工缺乏法律培训，缺乏一套完整的及时措施，员工心理素质薄弱)，2020/7/2，课程安排，物业公司与业主法律关系分析，角色和任务集合，三要素，工作状态，工作量和工作技能，2020/7/2，物业公司与业主相关法律关系，法律：合同法，物权法，侵权责任法，物业服务管理条例合同：武汉市物业管理条例 010303010，2020/7/2，征收工作的三要素，2020/7/2，工作状态，2020

2、/7/2，电话征收物业费的常见情绪：(1)冲突A，心理分析：拒绝、不主动或不积极征收物业费，甚至消极地认为业主不应或不能支付物业费。表达形式：处理事情，效果不好。(2)恐惧。心理分析：我感到胆怯，害怕给老板打电话，尤其是催费的工作。表现：打电话，磨蹭，害羞，害羞，害怕冒犯主人。2020/7/2，收集工作要点，2020/7/2，收集心态，追逐女孩心态：自信、耐心、不发脾气，让对方发泄不良情绪，经得起磨砺，警察心态：站直，浓厚的氛围，展现职业感情、理性和法律，运用情感，理解理性，分析法律关系和责任。(2)积极引导业主在我们的思维框架内回答问题并确定时间。不要给他们太多的时间去思考和提问，尽快结束通

3、话。(3)对交费通知有异议，不同意物业管理费的起止日期，耐心听取他们的要求，找出他们问题的薄弱环节，说明物业管理费收取期限的标准，同时表示理解对方的疑问或异议。如果你不办理入住手续，你能少交一些物业管理费吗？例如，未入住的物业服务照常进行，物业服务不仅是为单个家庭提供的，而且属于所有业主；许多没有留下来的人会像往常一样付钱；空置房屋的物业管理费根据国家法律全额收取。(如有必要，可说明国家关于空置房屋物业管理费征收标准的法律法规。)2020年7月2日，掌握了业主的交费心理，每个周五都是收金期。大多数业主都是上班族，他们通常没有时间支付他们的费用。在周五给予适当的提醒，然后尽可能多地与业主安排周末

4、付款。如果业主以最近很忙或不在当地为借口，他将直接提供转移方法并确定转移时间。如果业主一直含糊其辞地说“最近”和“这两天会付款”，就必须与业主商定一个有效的时间，并在该时间后再次提醒业主，这不仅会使业主及时感到紧迫感，而且会使业主感到不诚实，最终达到有效催收费用的目的。在确定了时间之后，我们必须根据时间继续跟进。在谈话中，我们必须向他透露，如果他不能按时付款，他下次一定会准时再联系他。2020/7/2，工作量，2020/7/2，催费方式和流程，电话和短信攻击依次第1阶段：通知。第二阶段：理解。掌握拖欠的具体原因。(第1周)第3阶段：分析。责任的归属。你必须交出来。(第二周)第四阶段：必修。告知

5、法律后果。(寄出律师函后)第五阶段，告知(在准备诉讼材料期间)将有大量的滞纳金。在第六阶段，发出通知。此案已被起诉。你可以立即撤销指控。第七阶段(立案后):审前调解。庭审日期已经确定，和解后可以撤诉。第八阶段：我，2020/7/2，工作技能，2020/7/2，特别注意，你不能轻易同意折扣，你不能轻易听业主的话，你必须核实相关问题，你不能轻易承诺帮助业主解决物业无法解决的问题。每次你打电话的时候，你必须从老板那里得到一个结果，并且坚定不移。无论物业公司是否有过错，物业费都需要支付。2020/7/2，对话：业主不支付物业费，这实际上损害了已付款业主的权利。物业可能会降低服务水平，业主将承担不必要的

6、违约金和一系列诉讼费用。第一批诉讼肯定会是那些跟风恶意欠钱的业主。2020/7/2，情境：房子漏水案例：容易漏水的老师在家里漏水，地板损坏，墙壁损坏，损失巨大；但是，该物业没有采取相应的维修措施，并拒绝支付物业费。对话：房屋渗漏有两种情况：一是外墙渗漏。外墙漏水有两种，一种属于房屋保修期内的外墙漏水。前期物业服务合同第40条第2款规定，有防水要求的屋面防水工程、卫生间、房间及外墙应做防渗漏保护，保修期为5年。五年内如有漏水，开发商应提供售后服务。物业的责任只能是尽可能地帮助联系开发商。至于结果，物业不能对开发商采取强制措施。二是保修期外漏水，属于公共区域，需要启动维修基金。(维修基金：指商品房

7、和公有住房出售后设立的基金，专门用于保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。通知物业维修人员室内漏水。部分原因可能是其他业主的问题。不管上述原因，它与财产无关，物业费仍需支付。2020/7/2，情境：电梯故障案例：在教师经常爬梯的住宅区，单元建筑中的电梯经常发生故障，并多次被电梯卡住。因此，他们拒绝支付相应的物业费。对话：电梯故障的原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系卖方或制造商进行售后服务。第二个原因：电梯已经过了保修期，维修基金已经开始。启动维修基金的程序也非常复杂，需要业主的合作，而且需要时间。同时，需要满足以下条件：(1)用于维护社区公共区域，是对公共区域的大中型

8、修缮；(2)三分之二以上的社区业主和三分之二以上的社区居民同意。2020/7/2，情境：车辆失窃案：刘老师下班回家后，不小心把电动车停在车棚里。第二天早上，我发现电动车丢了，所以我认为该房产已经履行了保管义务，并拒绝支付物业费。对话：(区分公有领域和车库)物业收取停车费，不收取管理费，物业与业主之间没有托管合同关系。基本上，这样的问题反映在车主的电动车被盗，其中大部分是由于车主乱停车或解锁。盗窃必须由公安机关报告。2020年7月2日，情况是：33，360名教师从家中被盗。一天晚上，他们被偷了，损失了10多万元。他们立即报案。到目前为止，公安机关还没有破案，也没有发现小偷。王认为，该物业未能履行

9、其安全义务，也未能保护其室内物业的安全，因此拒绝支付物业费。对话：关于业主房间的物业安全，如果没有与物业签订特别协议，只要物业按照物业服务合同的约定提供相应的安全义务，就可以免除责任。盗窃罪是小偷侵犯物主的财产，由公安机关负责破案。2020/7/2，情况：空房情况：赵土豪先生拥有多处房产建设工程质量管理条例第12条规定，房屋交付使用后发生的物业服务费由业主承担，但房屋交付使用后一年内无人入住的，空置期内物业服务费按70%的比例由业主承担。2020/7/2，情景：人们离家出走。案例：社区客服多次催促黄飞龙先生支付拖欠的物业费。黄先生总是说他还在出差，一回来就付款。经过多次提醒，我还是没有看到黄先

10、生来交费。对话：你可以告诉店主转账付款，并指定你回来的具体时间。公司转账必须在银行柜台进行，而不是在自动取款机上。请务必注明备注、房间号、姓名和物业费。转移后，在您可以从物业处获得相应的收据或发票之前，请保留转移凭据。公司转账必须提供具体的账户名称、账号和银行信息。2020/7/2，情况：物业服务水平不高。案例：杨婉梅女士拖欠物业费已有数年。每次物业催她，她都会说很多理由来判断物业的服务质量差，对物业不满意。对话：物业费的价格与物业服务成正比，不同的物业服务水平对应不同的价格水平；业主不能以0.5元/平方米的物业费价格要求物业公司达到1.5元/平方米的服务水平。在服务不到位的地方，物业正在努力

11、改善，不满意的业主可以提出改善建议。一些业主长期拖欠物业费，物业公司处于亏损状态。房产只能降低服务成本，服务水平也会下降，这是一个恶性循环。无论什么原因，拖欠的业主都没有资格成为行业委员会的成员。2020/7/2，情境：违章建筑案例：楼上的主人在窗台和阳台外搭建了一个植物脚手架，黎晓新女士觉得很不安全。几次要求物业解决问题，但都失败了，所以他拒绝支付物业费。对话：根据物业服务合同第46条，物业服务企业应停止在物业管理区域内违反治安、环保、物业装修及使用等法律法规的行为，并及时向相关行政管理部门报告。有关部门接到产权举报后，应当制止或者依法处理违法行为。物业是服务组织，物业的责任只是停止，不能采

12、取任何行动禁止建设或拆除。该房产无权拆除。违章建筑的管理机构是政府房屋管理部门，物业的责任是向其报告。如属违章建筑，应由政府房屋管理部门予以处罚。2020年7月2日，情况：邻接权纠纷案：隔壁经常打麻将到半夜，严重影响了田晶鑫女士的睡眠。田女士要求物业解决这个问题，物业与相关业主多次交涉，但顽固的业主不听劝告，事件没有停止。田女士认为，该物业未能处理此事，并拒绝支付物业费。对话：对于相邻关系的问题，物业只负责协调，需要与相关业主达成协议解决。无论问题是否得到有效解决，该财产不需要承担相应的责任。2020年7月2日，情况：押金问题案例：周晴晴女士前年装修了房子，付了2000元押金用于装修。该物业要求支付物业费，但以装修押金尚未退还为由拒绝支付。对话：装修押金可以返还给业主，也可以用来冲抵物业费。业主应及时用装修押金单结清物业，以免拖欠物业费。2020/7/2，情况：费用已经支付。案例：社区客服催刘胡图女士交物业费，刘女士说已经交了。对话：如果业主回应已经交了物业费，先检查是否有付款记录。如果陈先生认为其伤害系因物业管理不善及未能履行安全保障义务所致，故拒绝支付物业费。对话：首先，看看受伤的具体原因。高空坠物属于侵权行为，属于其他所有人的责任，相关所有人应当赔偿损失；在某些情况下，业主自己没有履行他们的注意义务，并承担相应的责任。2020/7/2，情况：业主认为物业