42.呼市某项目可行性研究报告

1、。呼和浩特项目可行性研究报告内容先前的评论第一章市场研究第二章项目研究第三章物业定位及发展建议第四章财务分析第五章结论前言受上海杨炼土地开发有限公司和上海杨炼房地产有限公司的委托，公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区的房地产开发投资意向进行了可行性研究。可行性研究于3月15日开始，4月10日结束。可行性研究的数据来源包括：公开的政府报告和统计数据、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业和普通市民的访谈、相关产品的项目数据、有代表性的开发商的研究数据以及委托方提供的呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划文本等。基于对上述数据的总结和分析，本着实事求是、对委托方负责的原则，公司

2、编制了本可行性研究报告。第一章市场研究1.内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是中国最早的民族自治地方。内蒙古幅员辽阔，横跨东北、华北和西北地区，东西蜿蜒2400多公里，南北绵延1700多公里。毗邻俄罗斯、蒙古和其他国家的8个省和自治区，边界线长达4200多公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3%，居各省市第三位。全区辖8个盟、4个市、101个旗县(市、区)、1553个乡、1396个行政村。呼和浩特是自治区的首府。内蒙古大部分地区是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山脉、丘陵、盆地、沙漠、森林、草原等。上千条河流和湖泊散布在整个领土上。自治区耕地

3、面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达到13.8%，高于全国平均水平。同时，内蒙古矿产资源和旅游资源丰富。内蒙古是蒙古族实行区域自治的少数民族地区。该地区有49个民族，包括蒙古、汉族、回族、满族、朝鲜族、达斡尔族、鄂温克族和鄂伦春族。内蒙古工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、林业、电子、皮革、毛皮、化工、医药、造纸、酿酒和服装，其中冶金、农畜产品加工、石油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品和电力2000年内蒙古自治区的产业结构分布是：第一产业占25%，第二产业占40%，第三产业占35%。2.呼和

4、浩特市经济发展与城市发展分析2.1产业结构和经济发展趋势分析呼和浩特是内蒙古自治区的首府，在蒙古语中是“蓝色城市”的意思，所以被称为“青城”。它位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原，是著名的历史文化名城。在明朝，它被命名为绥远，并在1954年，它被指定为内蒙古自治区的首府，称为呼和浩特。全市辖新城区、惠民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左奇和金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万，其中城市人口105万。呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一。目前，已形成毛纺、食品、电子机械、建材等支

5、柱产业。包括化工、冶金、电力、包装和装饰等20多个行业。“石齐”和“伊利”是支持和发展的重点企业集团呼和浩特是中国西北的交通枢纽之一，每天有近30对卡车和11对公交车经过呼和浩特。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯的北亚铁路和跨西伯利亚铁路相连，可与俄罗斯西部发达地区和东欧国家相连。这是最好的陆路交通线路之一。呼和浩特白塔机场已经开通了48条国内航线，并开通了蒙古和俄罗斯的国际航线。这是北京机场的备用机场。呼和浩特属西北大陆性季风气候，年平均气温6，1月最冷，平均气温-13；七月是最热的，平均温度为22。降雨量少且不均匀，夏季和冬季变化剧烈。“九五”期间，呼和浩特市在经济、社会和文化方面都取

6、得了巨大的进步。2000年，全市国内生产总值从1995年的96亿元增加到179亿元，年均增长11.3%。三次产业结构由“八五”期间的18.4: 42.3: 39.3调整为“九五”期间的14.0: 43.8: 42.2。其中，非国有经济比重上升，导致所有制结构改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济投资、工业增加值和社会消费品零售总额的比重由1995年的13.1%、27%和54.4%分别提高到2000年的28.5%、50.8%和78.2%。“九五”期间，以水、电、气、交通、通信为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的瓶颈得到缓解。“十五”期间，呼和浩特市的总体发展思路是：以建

7、设现代化首都城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心的脱贫致富和全面建设小康社会工程，以产业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程，以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代首都城市建设工程。加大经济结构调整力度，促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城镇化进程，加快现代首都城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。表1:上海、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标比较年份：2000年指内蒙古自治区呼和浩特市的目标项目国内生产

8、总值(1亿元)4551.15 1400 179.15其中：第一产业81.65 352 25第二产业2186.9 552 78.5第三产业2282.6 496 75.6人均国内生产总值(万元)3.46 0.59 0.86财政收入(1亿元)1141.6 155.6 20.45固定资产投资总额(1亿元)1861.17 430.01 67.13城镇居民人均可支配收入(元)11718 5120 5582城市住宅竣工面积(10，000平方米)1476.86 965 43.36*住宅开发投资(1亿元)413.15 28.82不详*经济适用住房竣工面积呼和浩特市制定的第十个五年计划的具体目标是：国内生产总值年

9、均增长12%，按2000年价格水平计算，2005年达到318亿元；财政收入年均增长10%，2005年达到33亿元。城镇居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；农民人均纯收入3560元，增长7%；人口自然增长率控制在9以内；城镇登记失业率控制在5%以内。具体来说，在房地产方面，呼和浩特市“十五”计划的主要目标是大力发展以经济适用房为主的普通住房建设，增加住房供应。规划建设小康住宅示范工程，提高住宅质量。坚持住宅建设、新区开发和旧城改造的有机结合。加快住房进程根据呼和浩特市规划，“十五”期间，城市发展将逐步形成以中心城市为核心、卫星城市为骨干、中心镇和一般镇布局合理、功能互补的城市网络群。

10、其中，中心城市应控制密度，增强功能，优化环境。积极调整二级产业结构和土地利用结构，逐步淘汰技术落后、污染严重、阻碍城市景观的产业，逐步搬迁部分工业企业，重点发展金融、商业和信息等现代服务业。依托如意、金川、金桥开发区，适度扩大中心城市规模。在基础设施建设方面，呼和浩特市城市道路将开辟东西主干道，延伸改造南北主干道，开放一环路，建设环路(二环路)，拓宽改造城市出入口，综合整治小街小巷。在市政公用设施建设方面，呼和浩特市计划在2005年实现日供水能力52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成了以天然气为主，人工煤气和液化气为辅的供气格局，扩大了集中供热面积，完成了第二期集中

11、供热，并计划建设第三期供热。预计到2005年，城市气化率将达到80%，集中供热面积将达到1800万平方米。另外，在“十五”期间，呼和浩特市将按照注重精品、突出特色、做好城市总体设计的高标准，制定全市和各区的控制性详细规划。2.3人口分布和流动性分析呼和浩特市总人口208万，其中城市人口105万。玉泉区和惠民区人口相对密集。因为属于老城区，市民有很强的地域观念，人口流动性小。新城区和赛罕区开发区发展迅速，相对开放。外资企业、个体户和城郊农民成为这两个地区人口流动的主要力量，也为这两个地区的房地产市场提供了大量游客。2.4居民收入水平和住房消费比例分析2000年，呼和浩特市人均可支配收入5581.

12、90元，扣除物价上涨因素后，比1999年增长4.87%，人均消费支出4612.91元，比去年同期增长7.33%。国有企业职工人均收入7910.57元，增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费的比重呼和浩特市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中，80.15%的居民居住在成套住宅单元中，77%的居民拥有两个以上的房间。2000年，呼和浩特市家庭人均居住面积下降到1%，人均购房投资868.04元，比上年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。表2:上海与呼和浩特居民收入和住房消费的比较年份：2000年对比是指上海的呼和浩特人均可支配收入(元)11718 5581.90人

13、均消费支出(元)-4612.91其中：食品支出(元，比例)-1622.52 (35%)住房消费(元，比例)-868.04 (19%)人均居住面积(平方米)11.4 11.99完整住房率(%) 74 80.15表3:呼和浩特市部分岗位平均年收入单位：元/年职位/头衔高级职位中级职位低级职位企业党群组织负责人37800 6870 4236企业高级管理人员30800 8870 4838企业中层管理人员8139.5 4621。企业的一般管理人员19660.999999999997高级工程师及技术员28152 8796 4448中级工程师和技术员16621 6249 3791初级工程师和技术员14010

14、 5327.5 3509土木建筑工人11521 6312 3697机械师6583 5395 4729博士生18000人硕士学生13200本科生9600大学生4800人图1:2000年呼和浩特市居民人均消费支出比例2.5城市居住区布局及交通规划分析呼和浩特最初被郊区包围。1999年，呼和浩特市政府重新划分了城市行政区的范围，建立了新的城区玉泉区、惠民区和赛罕区，取消了郊区的概念，形成了以中心城市为中心，各区向外延伸的发展格局。然而，由于呼和浩特特殊的地理位置和历史发展，各地区的城市建设和住宅发展并不平衡。呼和浩特北部被大青山阻挡，南部的大青山与呼和浩特市区之间还有一条地震断裂带，因此北部的呼和浩

15、特基本没有发展空间。位于呼和浩特市西部的玉泉区和惠民区是该市的老城区。市政基础设施基本不完善，该地区大多是低矮的老房子。居民的文化水平、职业地位和消费能力非常有限。旧城改造任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈地带和类似上海“下隅”的居住理念。市政府要求旧房拆除在三年内完成。在这个过程中，一些外国开发商被引进。这个地区市场很大，但是房地产市场的价格很低，是一个年产值60万平方米的低档市场。呼和浩特的东西方向是一条长轴。目前，其发展的亮点在东部，特别是位于白塔机场与中心城市及其西侧之间的如意开发区，以及中心城市的邻近地区。住房建设正在形成高潮。大量高档住宅小区已经建成或正在建设中，如昭君花园、昭君别墅、樊婷花园、梨园小区等。特