2010年度广州房地产市场分析

1、2009年广州市住宅市场年度分析 及2010年预测,广州城建开发兴业房地产中介有限公司, 2,目录,一.宏观环境回顾 二.土地市场情况 三.广州楼市2009年终盘点 四.市场营销特色 五.2010年市场展望, 3,宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏,09年截至11月，广州经济运行向好趋势进一步增强，工业生产增速加快、内需保持旺盛； 全年居民消费价格指数降幅逐步收窄，经济复苏促进消费增长，通货膨胀预期明显； 由于对外经济未恢复，进出口仍呈下降趋势，外需依然不足使GDP增幅同比低于08年，经济回升的基础尚待巩固，仍需宽松的政策氛围支持。,09年广州季度GDP情况,数据来源：广州统计局,09与08年

2、广州CPI对比情况,09年经济逐步复苏，但基础尚需巩固, 4,宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏,08年楼市逆转陷入低迷，为挽回市场信心，政府积极“救市”，趋紧的调控主调适度“松绑” 。,金融海啸侵袭，全球经济低迷； 国内经济增长放缓，投资资金撤离； 消费意欲下降，现金为王； 07年紧缩政策效果初显，楼市低迷； 发展商资金紧张甚至部分断裂，信心 受挫,2008年，金融危机重创宏观经济,调控政策力求“救市”，积极松绑,金融：准备金率、利息连续5次双下调， 放宽信贷规模及额度限制； 税收：下调或减免房产开发、交易税费 供应结构：增加保障类住房供应，支持自 住及改善型置业需求,2009年“宽松”基调

3、源于08年的“救市”政策, 5,宽松基调贯穿全年，宏观经济逐步复苏,09年为刺激市场复苏，宏观调控延续“宽松”基调，积极扶持经济发展； 楼市快速回暖，楼价一日千里，至年底宏观政策侧重于在“宽松”基础上，加大抑制投机行为的调整力度。,宏观经济快速回暖，国内CPI同比增幅至 11月已转正； 广州至11月CPI降幅逐步收窄，工业增速 加快，内需旺盛； 信贷激增，需求释放，投资潮复涌，楼市 触底反弹； 发展商信心暴增，资金充裕，积极取地 扩张；,宏观经济进入上升通道，并逐步复苏,2009年延续“宽松”基调，货币政策 表现为谨慎与风险并存,金融：全年未出台货币政策，仍延续 08年各项优惠措施； 土地：规

4、范土地市场，取地门槛年初降 低年末提升； 供应结构：支持自住及改善住房， 放宽“限外”政策； 官方言论：多次表态保持“适度宽松”货 币政策，以及稳定楼价、整顿市场的决 心，年底前调控风声频释放,2009年政策方向：先扬后抑, 6,政策方向从刺激成交转变为局部调控,春节后市场升温， 成交量连创新高,3月：“粤15条”出台,5.1黄金周供销两旺,5月：降低项目投资 资金比例,6月“地王”回归，市场 成交量达110万创 新高,6月：释放调控信号， “穗六条”规范市场,市区盘进入休整期， 郊区别墅集中供应,7、8月：银监会强调 严格执行二套房贷标 准；国土部处置未开 工“地王”,9月：央行重申保持 “

5、适度宽松”货币政策,10.1黄金周成交量价 高企,12月：中央经济会议： 延续宽松政策； “国四条”等相继 释放局部调整信号,新盘新货年底抢闸， 报价继续上升,主要 政策 历程,广州 楼市 变化,2009年主要政策历程, 7,政策方向从刺激成交转变为局部调控,2009年年底出台政策情况,增加普通商品住房的有效供给； 继续支持自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度； 加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序； 继续大规模推进保障性安居工程建设,“国四条”：遏制房价过快上涨,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，即超过5年的144以上大户型 及不足5年的住房按销售差额征

6、收，其他住房消费政策继续实施.,“营业税”优惠到期,营业税优惠取消，加重了二手楼交易成本，大户型物业更是首当其冲，投资客及改善型客户受到影响，更多买家将转向一手市场； “国四条”为调控房价提出了指导意见，成为金融、土地、税收调控政策的“风向标”，也为各地的针对性细则的出台埋下了伏笔;, 8,政策方向从刺激成交转变为局部调控,2009年年底出台政策情况,取地首付款比例的提高，加大了拿地企业、尤其是资金实力稍逊的中小企业的压力，表明政府已对过热的土地市场开始降温； 闲置地处罚成本加重，进一步打击了囤地行为，规范了土地市场，更有利于市场供应的释放。,取地首付款比例不低于50%，且分期缴纳全部价款的期

7、限原则上不超过一年； 开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。,加强土地出让收支管理的通知,囤地处罚按土地出让价20%一次性征收，逾期按1%。的收取滞纳金。,广州市闲置土地处理办法(修订草案), 9,政策方向从刺激成交转变为局部调控,09年宏观政策对买卖双方的影响, 10,宏观市场小结,年初的“粤15条”为楼市注入强心针，买卖双方均获利好，入市信心倍增，市场在快速回暖后一路高歌猛进； 宏观政策在年初刺激成交后，开始转为谨慎地释放调控风声，局部调整的风险与日俱增，收紧倾向明显； 税收、土地的调控政策虽相继出台，但对飙升的一手楼价及大型房企大举拿地的行为仅有侧面、间接的影响； 年底新政在宏观定调

8、“宽松”的基础上进行了局部调整，一定程度影响了市场预期，买卖双方对未来政策的不稳定产生焦虑，从而加快了入市步伐。, 11,目录,一.宏观环境回顾 二.土地市场情况 三.广州楼市2009年终盘点 四.市场营销特色 五.2010年市场展望, 12,土地供应井喷，成交量价创近年新高,09年广州推出4.58平方公里住宅用地，超出全年供地计划的约80，总建面积820万，为近年新高；土地价格飙升，同比08年涨幅87%； 土地市场在年中“地王”回归后，开始快速升温，热点地块争抢激烈，重拍地块亦受追捧； 与08年品牌发展商隐身、小发展商活跃相反，09年俨然成了大发展商的天下。,数据来源：广州国土房管局,近年广

9、州住宅用地拍卖情况,（万）,（元/）, 13,版块大幅地块推出，增加区域未来货量,09年推出住宅地块总建约820万 ，郊区地块仍占主力，比例达81； 热点版块推出了大幅商、住用地，尤其集中在外围的南、北及西部，占据区域地块供应的较大份额，促进了区域发展，亦增加了未来供应，更加大了版块的楼价上升的预期空间。,09年广州住宅土地市场区域供应对比（单位：总建面积:万）,此外还有未包含的大幅商业地块： 白云金沙洲：38万 白云新城：28万,供应主力： 海珠琶洲村：88万 天河广氮地块：16万 白云金沙洲：18万,供应主力： 花都汽车城版块： 74万 番禺亚运城：438万 番禺大学城：35万, 14,从

10、市区到郊区，热点区域“地王” 回归,09年广州住宅土地市场区域“地王”一览,数据来源：广州国土房管局, 15,从市区到郊区，热点区域“地王” 回归,08年纷纷失踪的品牌发展商，成了09年土地市场的主角。地王得主均为品牌发展商，在众多发展商争抢中突围而出； 地王诞生从市区蔓延到郊区，主要是珠江新城、大学城、科学城、亚运城等发展前景被看好的热点区域； 南沙、从化等向来为价格洼地的区域，地价也随着大市向好而上升； 不断刷新的地王价格，表明发展商资金充裕、对后市及热点版块信心十足； 地价攀升进一步刺激楼价上涨，如珠江新城“地王”问世后，区域楼价即应声上涨。, 16,新政出台及增加供应有利于土地市场稳定

11、,面对过热的土地市场，年底新政开始通过闲置地块处理、提高取地门槛为其降温； 为完成09年供地计划，第四季度土地供应达到高峰，12月出地块占地458万，这也是政府增加供应并稳定市场预期的举措； 根据住房建设计划，2010年商品住宅推地计划与09年计划数相当，但由于受土地调控不明朗的影响，再加上09年各大发展商已有一定规模的土地储备，预计在推进保障住房用地供应的同时，完成商品住房供应计划将存在一定的压力。,广州市2010年住房建设计划,数据来源：广州国土房管局, 17,目录,一.宏观环境回顾 二.土地市场情况 三.广州楼市2009年终盘点 四.市场营销特色 五.2010年市场展望, 18,广州楼市

12、2009年终盘点,市场运行情况,区域楼市版块热点回顾,保障住房情况, 19,纵观近年的供求情况，相比起08年的供过于求， 09年市场呈现供不应求的态势，且消化率高于楼市火爆的07年; 市场需求释放,不仅消化了新增货量, 亦消化了08年的大量余货; 2009年111月，全市十区累计供应约605万平方米，累计成交约904万平方米，供求缺口约299万平方米。,数据来源：广州国土房管局,09年需求大量释放，供不应求主导市场,近年广州一手住宅供求情况对比(万), 20,09年1-11月的供求情况，每月均呈供不应求的状态，更创出110、169等近年月成交新高，市场消化强劲； 关键节点如春节、“五一”、“十

13、一”之后的月份，显示出成交率明显爬升，销售旺季的后续成交火爆； 第四季度开始成交率增幅收窄，楼价的飙升使成交放缓甚至有萎缩迹象。,数据来源：广州国土房管局,销售旺季成交火爆，年底现萎缩迹象,09年1-11月广州一手住宅累计供求情况, 21,区域供应方面，中心区仍是天河、海珠、白云三区为供货主力，而外围的花都洋房、别墅集中上市，供应量十区领先； 成交方面，各区新旧货消化理想，基本呈供不应求，中心六区整体供求缺口119万，城郊四区供求缺口近180万； 番禺华南板块的高端产品及花都的城区、郊区洋房大量成交的带动，使两区成交量位居十区一、二。,数据来源：广州国土房管局,各区市场需求旺盛，基本呈供不应求

14、,09年1-11月广州一手住宅十区供需情况(万), 22,综观近三年的成交，楼价在07年底到达高峰，于08年从高位跌入谷底，并在09年初开始反弹； 09年1-11月，十区楼价从1月的8014升至11月的10282，已接近近两年的高位，整体涨幅为30%； 09年截至11月，十区均价9189元/，受年初低价影响，整体略低于08年； 优惠政策刺激、供不应求及追涨心态影响，是促使09年楼价飙升的主要原因。,数据来源：广州国土房管局,成交均价谷底反弹，接近近年高位,广州近年一手住宅十区均价走势(元/),广州近年一手住宅均价对比(元/), 23,数据来源：广州国土房管局,中心区升幅明显，继续拉大与外围区域

15、价差,09年中心六区与城郊四区均价对比(元/),09年（111月）与08年各区累计均价对比(元/), 24,区域成交均价方面，中心六区相比城郊四区升幅更为明显，截至09年11月已达13262元/，比1月升幅达34； 其中，天河、海珠、越秀、荔湾中心四区09年111月累计均价达到12338元/，高出08年3.2，其中高端盘居多的天河、越秀区均价升幅超过14，领涨十区； 外围区域09年均价与08年接近，其中南部的番禺和南沙，受年初中低价位洋房成交影响，均价略有下滑；城郊四区总体上价格波动较小，与价格升幅大的市区进一步拉大了价差。,中心区升幅明显，继续拉大与外围区域价差, 25,纵观09年1-11月

16、十区的成交中，14000以上均价区段的面积占比不断攀升，在“5.1”及“10.1”之后升幅较大； 投资及改善型买家渐成购买主力，中高端物业成交比例不断攀升，市区新盘新货升价明显，从而带动了全年整理楼价的持续上行。,数据来源：广州国土房管局,中高端消费渐成市场主力，带动楼价上行,14000以上均价段成交量(面积)占总体成交比例, 26,09年在新政刺激下，抑制的需求释放，市场明显呈供不应求； 楼市在节假日、黄金周等销售节点供需两旺，各区消化力强劲； 成交均价谷底反弹，接近近年高位，年底出现价升量缩迹象； 中心区均价升幅明显，拉大与外围区域的价差，外围区域仍具价格优势； 公寓、别墅等中高端物业集中

17、供应，投资、改善型买家主导楼市消费，首次置业者则提高价格承受度，供求紧张的预期使买家恐慌、追涨心态明显。,市场运行情况小结, 27,广州楼市2009年终盘点,市场运行情况,区域楼市版块热点回顾,保障住房情况, 28,09年珠江新城版块东、中、西区新盘旧货齐推，竞争激烈； 改善型、投资型置业成为购买主力，高端市场快速回暖； 版块的热闹催生了新“地王”，区域均价顺势提升，突破2万元大关。,珠江新城：众盘争艳，“地王”回归带动楼价飙升,区域热点盘竞争格局, 29,09年初，区域均价仍在20000元/以下，6月D8-C3 地块“地王”出炉成为分界点，区域楼价跃入“2”字头后继续攀升； 旧盘新货、新盘加

18、推新组团均升价明显，中端盘逼近25000元/，高端盘向“3”字头冲击。,数据来源：辰迅深度数据,珠江新城：众盘争艳，“地王”回归带动楼价飙升,区域价格月度变化,6月“地王”回归，区域楼价跃入“2”字头, 30,珠江新城：众盘争艳，“地王”回归带动楼价飙升,典型项目升价情况,数据来源：辰迅深度数据, 31,海珠：指标盘业绩辉煌，价格水涨船高,09年的海珠区是指标盘的天下，热点居住区的大盘在大市向好的带动下业绩辉煌，其中以集团旗下的江南新苑、翠城花园占据了主要市场份额； 区域的短暂缺货，使新盘新货供不应求，价格亦水涨船高，在大盘升价的带动下，区内其它版块项目价格陆续追高； 热点项目的追涨，并不是以

19、产品升级为依托，而是在改善型、投资型买家的追捧下，价格逐步逼近领涨全市的越秀区、珠江新城版块。, 32,海珠：指标盘业绩辉煌，价格水涨船高,江南新苑认购现场,可逸豪苑开盘现场,海珠老城区09年指标盘业绩, 33,海珠：指标盘业绩辉煌，价格水涨船高,区域09年热点盘推售价格变化,数据来源：阳光家缘、辰迅深度数据, 34,海珠：指标盘业绩辉煌，价格水涨船高,08年海珠宝岗版块同月内8盘齐开，供应井喷带来的激烈竞争，使区域价格保持在1000013000元/； 09年各版块内缺货，竞争压力小，截至年底，海珠中心区新货报价向“2”字头看齐，江景版块跃过20000元/，价格洼地的东晓南版块亦冲击15000

20、元/； 除了海珠老城中心的指标盘售况理想之外，其它版块的项目并没有量价齐涨，成交情况较一般。,区域09年热点盘推售价格变化, 35,越秀荔湾：景观资源、文化卖点支撑高端价位,相比起08年烂尾楼翻身集中推售，09年老城区越秀、荔湾有较多具备景观优势的项目推出，而品牌发展商的规模大盘更受市场关注； 随着高端市场的升温，稀缺景观具有的升值前景更受买家青睐，以此作为卖点亦更有利于支撑高企的价位； 相比起海珠区因缺货而有大批买家追捧，越秀、荔湾区的新盘新货版块内有一定竞争，各盘均寻求适合自身的营销手法来突围，以求实现量价齐升的目标。, 36,越秀荔湾：景观资源、文化卖点支撑高端价位,地段较佳的景观优势项

21、目价格均在“2”字头之上，而地段较差的项目，通过加强景观卖点，从而弥补区位劣质； 小区项目随着推出景观资源更具优势的组团，价位随之上升。,景观优势项目情况,荔江美筑江景广告,万科柏悦湾珠江夜景效果, 37,越秀荔湾：景观资源、文化卖点支撑高端价位,09年品牌发展商的规模项目成为荔湾的亮点，各盘不管区位如何，均以“岭南、西关”等作为文化卖点，以增加区域认同感； 结合项目自身特点，各盘通过特色的营销手法来实现市场突围。,热点项目的文化营销及手法突破,贵贤上品：地铁沿线的西关生活,岭南湾畔：西关的岭南美城, 38,白云：借势区域利好，价格扶摇而上,09年白云新城的热点不多，仅集中在白云新城及金沙洲两

22、个版块，全新项目少，以旧盘推新货为主； 白云新城详细规划出台、万达商业地块出炉，为白云新城拉开了建设的序幕，炒作多年的“白云新城”概念得到实质性的进展，版块内新货价格达到15000元/左右； 金沙洲虽不及07年般热闹，但大幅商业地块的拍出、广佛同城带来的规划重整，确立了其居住功能的定位及配套建设的有效进展，江景项目价格升幅明显，限价房改商品房亦售况理想。, 39,白云：借势区域利好，价格扶摇而上,各项目以区域利好、地铁线路为卖点，价格由年初的10000元/左右升至15000元/左右； 专业市场、区内旧业主及外来客户均看中区域的发展前景，各项目均有较理想的销量。,白云新城热点项目09年推售及价格

23、变化情况,数据来源：阳光家缘、辰迅深度数据, 40,白云：借势区域利好，价格扶摇而上,在限价房对市场的作用力减弱之时，富力将金沙洲限价地块 “退地回款” ，中海金沙馨园亦将其未售的大户型作为商品房组团“中海金沙苑”推出； 中海金沙苑价格虽比限价房高3000元/，但相比区域热点江景盘价位动辄过万的仍有优势，受到买家青睐。,金沙馨园中区的A4-A7栋改为商品房金沙苑，共368套，截至12.31已售359套，成交价9000元/。,金沙洲江景项目升价情况,限价房中海金沙馨园改售商品房,数据来源：阳光家缘、辰迅深度数据, 41,南部版块情况,南部区域在09年，以华南版块的高端盘、亚运版块及南沙的中端洋房

24、吸引市场关注； 在高端市场回暖带动下，华南版块的高端盘通过结合自身特点进行的营销方式，获得了较佳的销售业绩； 亚运版块在市场关注下，洋房成交量巨大，但由于目前区位条件的不成熟，价位相比广州市区仍属于中低水平； 南沙市场的洋房供应满足了区内刚性需求，价格在指标盘的带领下有所提升，品牌发展商的陆续进驻更成为区域楼市发展的助推器。, 42,华南版块：高端盘之间的对话,剑桥郡灰色系的广告,热点高端盘销售情况,两盘虽产品不同，但总价接近，分别用高调与低调的两种营销方式获得目标客户支持。,高端盘营销方式对比,数据来源：阳光家缘、辰迅深度数据, 43,亚运、南沙版块：中档洋房满足区内刚性需求,亚运版块主要在

25、售盘情况,亚运版块项目在主打亚运卖点的同时，由于离广州、番禺市区较远，价格尚算中等，能吸引较多本地客户； 随着亚运城高调拍出及亚运会的临近，未来一年该版块从供应量、价到市场关注度，都将是空前的。,数据来源：阳光家缘、辰迅深度数据, 44,亚运、南沙版块：中档洋房满足区内刚性需求,09年南沙区内产业发展步入成熟，刚性自住需求释放，市场得到进一步发展； 南沙滨海花园推出铂翠湾洋房组团，成交畅旺，取代进入销售尾声的碧桂园，摘下区域销售桂冠； 南沙奥园推出“养生地产”营销概念，陆续推出“半山湖居”、“仙山海”等“养生”组团； 碧桂园的再次进驻，万科收买的烂尾项目，再加上开发中的时代、龙光项目，区域在来

26、年将迎来品牌发展商的“风云对话”。,南沙奥园“养生”主题活动,区域均价在09年亦有约35的升幅,数据来源：阳光家缘, 45,北部：率先复苏的别墅版块，各盘进行错位竞争,09年北部版块在高端市场回暖带动下，别墅新旧盘齐推货，成为全市率先复苏的别墅版块； 山前大道版块在08年几乎陷于沉寂，09年新旧盘在淡季里集中出货，各盘各自提炼卖点，进行错位竞争； 从化别墅新盘在温泉版块展开同期竞争，旧盘继续别墅余货销售的同时，主推洋房产品，吸引入户客户，加快资金的回笼。, 46,北部：率先复苏的别墅版块，各盘进行错位竞争,09年进入7月淡季，山前大道新盘旧货集中供应，别墅市场快速复苏。,花都山前大道版块集中供

27、应, 47,北部：率先复苏的别墅版块，各盘进行错位竞争,温泉版块由泉天下、明月山溪、居礼润园三盘形成同期竞争； 富力、方圆等品牌发展商的别墅新盘，各自出招打开新市场； 在售盘逸泉山庄、上城湾畔继续主打购房入户卖点，主推洋房，实现比别墅产品更快的资金回笼。,泉天下组织富力旧业主团购,从化温泉版块新盘同期竞争，在售盘主推洋房主打入户卖点,明月山溪继续推行文化营销,上城湾畔推出大量洋房，全年网签1480套，位列全区第1，全市第7, 48,东部：性价比大盘主推洋房，成交量领衔全市,09年东部版块并无新亮点，仍以主打性价比的大盘为主要供应，其庞大的洋房货量满足较多上车族的置业需求； 在市场价格上升的带动

28、下，凤凰城、山水城的洋房价格虽有所提升，但40006000元/的门槛仍较低，其成交量得以领衔全市； 随着品牌发展商全新盘保利壹号公馆，合景誉山国际开始预热，东部别墅版块的大盘竞争将再次拉开序幕。, 49,东部：性价比大盘主推洋房，成交量领衔全市,凤凰城与山水城洋房成交均价走势,东部主打性价比的两大盘，洋房成交价在年初节后一路走高； 价格虽有所提升，但相比市中心仍较低，凤凰城和山水城分别以3640和2267套位居广州全年网签量冠亚军。,数据来源：网站数据、辰迅深度数据,品牌发展商两大新盘，均是集酒店、商业、居住为一体的综合项目，将为新一年东部别墅版块添加亮点。,东部将推大盘概况, 50,广州楼市

29、2009年终盘点,市场运行情况,区域楼市版块热点回顾,保障住房情况, 51,经适房为平抑楼价“多点开花”,09年广州推出约2500套经适房，房源分布天河、海珠、荔湾等中心区，地段优于08年的房源； 相比08年首批经适房遇冷，09年经适房在市场楼价高企的背景下推出，再加上房源“多点开花” ，满足中低收入买家置业理想地段的需求。,09年经适房房源情况,数据来源：广州国土房管局, 52,限价房尴尬“转性”，淡出市场,09年限价房，在富力金沙洲地块“退地回款”、花都亨利项目和番禺奥园项目“转性”收回之后 ，逐步淡出市场； 已开售的中海金沙馨园、花都风神公社等项目，亦在销售完一批限价房之后转为“商品房”

30、，并提高价格进行销售。,09年12月6日，作为首个“双竞三限”(竞地价、竞房价；限户型、限房价、限销售对象) 项目，风神公社原价格2600元/，转为商品房后开售，价格升至5400元/。,花都风神公社转为商品房后开盘, 53,2010年保障住房建设、供应将继续推进,在宏观政策的推动下，保障住房建设规模将继续加大，09年广州新开工保障性住房项目15个，总建面积186.17万、2.8万套，近4年保障住房开工面积是过去20年总和的1.28倍； 2010年保障住房计划建设1.51.8万套，建筑面积90110万，将推售4000套经适房，主力面积在60左右； 随着广州房价的领涨全国，对平抑区域楼价有明显作用

31、的限价房亦有可能会重出江湖。,广州市2010年住房建设计划,数据来源：广州国土房管局, 54,目录,一.宏观环境回顾 二.土地市场情况 三.广州楼市2009年终盘点 四.市场营销特色 五.2010年市场展望, 55,恒大更名包装引发多盘纷纷效仿,在恒大之后陆续有楼盘效仿此种包装手法，有的将旧货用新名称包装成新组团推出，有的配合新货推售完全更改项目名称； 楼盘通过更名包装来调整产品的推广策略，以便加速余货的销售，从而迎合消费者“喜新厌旧”的购房心理； 频繁更名不利于楼盘整体形象的维护和持续性发展。,其它旧盘新货、余货更名包装举例,恒大从09年初开始，旗下项目宣传名“每周一换”，用全新的项目名称代

32、替原名，让消费者误以为是该发展商旗下的又一新盘；,恒大频繁更名、改广告风格吸引眼球, 56,装修标准从豪装比拼到毛坯变相升价,装标报价持续追高,高端住宅装标在08年使用华丽的材料包装语提升档次， 09年豪装比拼持续升级，豪宅盘广泛使用高级材料如贝母片拼花、夹丝玻璃等，成为豪装的流行元素。,09年底楼盘以毛坯交付变相升价,09年底，部分新盘新货一改通过豪装支撑价格的做法，推出毛坯交付产品，变相提高了已经居高的价位； 此类盘由于为断货较久的小区盘 ，积累了一定的客源基础，客户即使对其方式不认同，但仍能接受其价位。, 57,体验式营销拉近项目与买家的距离,夏湾拿的“样板街区”,郊区别墅及市区常住项目

33、结合自身特点，让买家亲身体验现场、配套，感受居住氛围，使买家加深对项目的了解； 体验式营销有利于拉近项目与买家之间的距离，但具体操作中需注意规避项目弱势，以免客户在“亲密接触”之后留下负面印象。,体验式营销典型项目举例,柏悦湾的“创意西关”活动, 58,偷面积大行其道，提高买家价格接受度,天河广弘天琪、白云青花南湖、荔湾岭南湾畔、柏悦湾、万科金域华府、荔江美筑等，09年多个楼盘均以赠送面积为产品设计卖点； “偷面积” 不仅增加户型的实用率，也给买家“划算”的心理，有利于 销售时顺势提高单价，因而不少项目对这种户型设计乐此不疲。,万科金域华府利用花池、设备平台等公共部分大胆“偷面积”，成交价26

34、000元/，成交率近8成。,岭南湾畔偷面积“茶室”装修效果，弥补实用率低的不足。, 59,中心地段烂尾盘各携卖点“咸鱼翻生”,09年随着市场升温，不少烂尾楼经盘活后集中上市，而且都位于市中心地段，通过各自优势进行卖点包装，价位均较高； 烂尾楼户型设计是其硬伤，而且面临旧有纠纷、土地年限缩水等遗留问题，成为销售难点，但部分地段较佳的公寓项目具有一定的投资价值，仍能吸引到高端买家。,09年烂尾盘项目情况一览, 60,年底促销宣传“华而不实”，仅为吸引人气,09年底，部分楼盘通过促销宣传吸引市场关注，但由于大多发展商销售压力小，真正的优惠不多； 年底新政给市场带来了局部观望，客户看楼积极性降低，部分

35、楼盘为此通过促销噱头吸引人气，以推进余货的销售。,09年底部分楼盘促销宣传情况,美林湖国际社区促销噱头引来较大客流, 61,目录,一.宏观环境回顾 二.土地市场情况 三.广州楼市2009年终盘点 四.市场营销特色 五.2010年市场展望, 62,刺激政策调整，部分内容会适时取消,新政已收紧,优惠时限到期已收紧,刺激政策在完成使命后，除了有优惠期限的条款到期取消外，仍会有部分适时退出。,楼市刺激政策回顾与预测, 63,刺激政策调整，部分内容会适时取消,预计通过加息、提高首付等方式收紧,继续推出经适房，限价房等保障住房,继续实施,楼市刺激政策回顾与预测, 64,宽松政策下的针对性调控将是全年主调,2010年调控主调将是，根据楼市实际变化出台针对性和灵活性的政策； 预计2010年第一季度末，上下半年交界点及年末等政策敏感期，将是加息、提高税费等收紧政策的出台时机。,整体上仍会较温和，在保增长及宽松 基调前提下，以稳为主，适当收紧；,调控力度,以调节市场预期为主，通过抑制投机需 求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤 地、囤房行为，影响市场供求；,调控方向,高端消费、投机行为、外资购房、交易税 费等,继续运用土地、金融、税收等方式，