上海恒盛尚海湾规划建议(64页)

1、正大广场,鹏利海景,汤臣一品,花旗大厦,香格里拉,1996年“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”,昨日,今日,尚海湾,精品百货,滨江中心,凯宾斯基,豪宅富人居,五星级酒店,城中城,百货商场,CBD,5A写字楼,超级豪宅,城中城的核心价值,汤臣一品汤臣集团,花旗大厦花旗集团,香格里拉香格里拉集团,正大广场正大集团,恒盛集团尚海湾,恒盛集团凯宾斯基,恒盛集团滨江中心,恒盛集团精品百货,恒盛集团滨江7号,鹏利海景中粮集团,=,=,=,=,=,汤臣集团,明日之后,五大枭雄造就今日浦东辉煌恒盛集团奠定明日浦西荣耀,=恒盛集团,+花旗集团,+中粮集团,+正大集团,+香格里拉集团,Change,Wewantt

2、o,酒店5starshotel,姓名：凯宾斯基血统：德国体型：中等规模知名度：世界级性格：保守稳健型，企图心不足，战略布局较模糊在华经历：目前建成8家，分布在国内主要的商务城市,楼层：地下3层，地上1-40层配套：超五星级房间数：24间/层，35层，共840间房间规模：70平米标准间，得房率65%，净面积45.5平米,按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率投入：1,348,830,000贴现率：10%产出：513,655,034收益：-835,174,966回报率：-62%,10年财务预测,Change,楼层：地下3层，地上1-28层配套：超五星级房间数：24间/层，23层，共55

3、2间房间规模：70平米标准间，得房率65%，净面积45.5平米,楼层：地上29-40层配套：超五星级房间数：8间/层，12层，共96间房间规模：200平米豪装修：10000元/平米（世界一流品牌）,第一州杯世界中心大厦洛杉矾,德克萨斯商业大厦德克萨斯,里程碑大厦横滨,南威克街311大厦芝加哥,部分案例,上海明天广场,重庆长江国际,无锡凯宾斯基,Change,10年财务预测,1-28层10年财务预测按1-5年80%的入住率，6-10年90%的入住率租金价格:180美金/天投入：1,055,010,000贴现率：10%产出：358,954,217收益：-696,055,783回报率：-66%,1-

4、40层10年财务预测按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率租金价格:180美金/天投入：1,348,830,000贴现率：10%产出：513,655,034收益：-835,174,966回报率：-62%,前,后,Change,投报率-4%,29-40层出售财务预测按装修成本10000元/平米，售价60000元/平米计算投入：372,172,000产出：1,098,299,160收益：726,127,160,+,=总收益:+8.65亿,明细见附件一,超豪宅luxuryhouse,平面,立面,建材,景观,配套,超豪宅的价值认同,地段,管理,规划,席位,会所,迎宾,规划,生活,入户,围墙

5、,客厅,餐厅,主卧,次卧,卫浴,休闲,品位,会所,领航世界的伟大CEO在此相聚,滨江7号,席位逾1000户,泛会所,商业分散,动线影响私密,原规划：,Change,财务预测,均价：45000元/平米14#-16#：均价35000元/平米体量：14#-16#合计81638平米9#-13#：均价50000元/平米体量：9#-13#合计123224平米总销金额：90亿元,前,后,Change,收益：+36亿,明细见附件二,均价：65000元/平米精品公寓：均价50000元/平米(装修4000)公寓体量：14#-16#合计81638平米江景豪宅：均价80000元/平米(装修8000)豪宅体量：9#-1

6、3#合计123224平米增加成本：13亿元总销金额：139亿元,办公office,5.36,Change,酒店,办公,财务预测,6-37层10年财务预测按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率,其中装修成本6000元/平米租金价格：180美金/天投入：807,015,000贴现率：10%产出：469,627,460收益：-337,387,540回报率：-42%,前,后,Change,投报率+113%,两栋酒店会相互竞争，同时降低入住率。,明细见附件三,6-37层10年财务预测按10年平均85%的入住率，其中装修成本2000元/平米租金价格：12元/平米/天投入：591,811,000

7、贴现率：10%产出：1,014,764,664收益：422,953,664回报率：71%,收益：+7.6亿,商业commerce,GDP效应：日本1970年的GDP为73.3万亿日元，世博会的GDP效应在全国约占2.1%左右就业机会：大阪市和大阪府的就业人口比率分别达到64.14%和63.45%，比1965年增长14个百分点。,1970年日本大阪世博会,GDP效应：德当年德国GDP上产生的效应为170亿马克，在德国全国GDP的效应接近0.26%。就业机会：为德国提供了10万个工作机会（包括管理、直接参与、经营、安全保卫、文化娱乐等方面）,2000年德国汉诺威世博会,2010上海世博会,透明,公

8、平,公正,自信,世界将面临一个更开放的中国,主裙房引进精品百货：,精品新光三越,精品太平洋SOGO,西武百货,Change,地上商业类新天地式,Change,地下一楼业态：国内名设计师专柜,Change,地下二楼业态：世界知名品牌厨房用品及卫浴设备,Change,明细见附件四,前,说明：以下市值都是根据年回报率7.5%反推而来。原规划中，南塔北塔都是酒店，我们认为产生恶性竞争，将两者的入住率分别调低至1-5年65%，6-10年75%来计算。,Change,后,附加值,豪宅富人居,五星级酒店,城中城,百货商场,CBD,5A写字楼,超级豪宅,凯宾斯基豪宅，甲级办公室，精品百货，现代广场+地下街，商务住宅，超豪宅,Change,产业多元化，