第3章 资产评估的基本方法

1、第三章资产评价的基本方法，第一节成本法，第二节收益法，第三节市场比较法，第四节资产评价方法的选择，第二节收益法，第一、收益法的基本原理(第一)收益法的理论基础效用价值论资产的价值依赖效用，即资产给所有者带来的收益(2)收益法的评价构想收益折扣(收益法运用的前提条件1 .资产的收益可以用货币测量2 .资产所有者负担的风险也可以用货币测量的基本方法、2、收益法的基本计算公式、基本要素：预期收益、折扣率(资本化率)、收益的持续时间、(1)将来收益有期限(例3.9 )，1、各期的收益不相等，2 例1 :一家公司还能继续经营6年，预计营业结束后用于抵销的6年的预计收益额为每年900万元，折扣率为8%。

2、请估计一下这家企业的评价值。 有期限的收入同额p=(900/8% )1-1/(18 % )6=9004.6229=4160.59 (万元)，(P/A，8 %，6 )，(2)未来收益是无限期的，根据未来收益是否稳定可分为两种方法。 1、养老金化法(稳定收益法)、P=A/r，例2 :假设某企业继续经营，准备转让，雇用鉴定师对其价值进行估计。 根据预测，该企业年预计收益为1200万元，折扣率为4%。 你估计一下那家企业的价值。 稳定收益法：的评价值=1200/4%=30000 (万元)、1，某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，该设备的价值最接近()万元。 A.200B.250C.300

3、D.350，稳定化收益a的推算方法： (1)逆补偿养老金法：通过预测资产未来几年的收益来逆补偿养老金(2)历史收益加权平均法：计算评价基准之前几年的收益的加权平均比：方法(2)更客观收益法要求收益额为预期收益、客观收益。(例3.10 )、(例3.11 )预计将来的收益不稳定，但收益持续的情况下，需要采用阶段法。 2、阶段法、前期、(设n=5)后期、A/r是n期末的价值，因为需要折扣到评价基准点0，所以需要用第n期的折扣率r折扣： A/r*(1 r)-n，选择前期期间的基本原则(1)不能延长到企业的生产经营稳定例3 :某收益性资产未来五年的收益额分别预计为12万元、15万元、13万元、11万元、

4、14万元。 从第六年开始，假设以后各年的收益为14万元，折扣率和本金化率为10%。 分别确定该收益性资产在持续经营条件下的评价值。 (1)持续经营条件下的评价过程：首先确定未来五年收益额的现值。 计算中的现值系数可以从复利现值表中调查12(P/F，10%，1) 15(P/F，10%，2) 13(P/F，10%，3) 11(P/F，10%，4) 14(P/F，10%，5 )。 接着，对第6年以后的收益进行本金化处理(无限期)，即，14/(10%)=140 (万元)，最后，对其企业评价值120.909150.8264130.755252535298； 683140.62091400.620949.

5、2786.93=136.20 (万元)、(P/F、10%、5 )已确定1、某企业今后5年税后资产的净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元第六年以后各年度收益都是15万元，折扣率是10%，该企业继续使用的价值是()万元。 A.136B.219C.127D.145，3 .增加收益折扣法，计算问题，1 .估计对象企业未来四年的收益为200万元，150万元，220万元，240万元。 假设本金化率为15%，根据企业的情况，估计以第五年到第四年为基础以4%的增长率增长。 试着评价一下企业整体的价值。三、收益法各指标的确定，(一)预期收益额，一、预期收益类型，税后利润净现金流利润总额

6、，税后净利润，一般采用，(一)税后利润和净现金流的差异是确定原则不同的净现金流利润折旧追加投资(二)资产评估净现金流适合预期收益，二.预测收益的推算是基于历史数据，考虑资产将来可能发生的有利因素和不利因素来确定预期收益。 (1)时间序列法的适当预期收益倾向明显的情况，表33的评价前的年收益，按时间序列计算的回归公式：预计年收益(年数83)164717，表34的预期年收益；(2)要素分析法决定影响资产收益的具体因素(成本、销售收入、税金等)的这些因素(2)折扣率和本金化率，1 .两者没有本质差异，2 .内涵上为：折扣率无风险的报酬率，本金化率折扣率将来的年收入增加率，资产的年收入增加率为零，两者相等。 3 .确定折扣率的基本方法(1)加法折扣率无风险报酬率风险报酬率确定：国债收益率风险报酬率确定： (3.1.1)风险累计法(3.1.2)系数法CAPM:(资本资产价格模型)、市场平均风险报酬率，(2)资本成本加权法评价内容为净资产投资总额，即长期负债和所有者资本之和，折扣率有长期负债利率和所有者资本要求的投资收益率这两个：折扣率长期负债占投资总额的比重长期负债利率(1所得税税率)所有者资本占投资总额的比重所有者资本报酬率的公式中，所有者资本报酬率没有风险收益率风险报