房地产估价技术报告(评审标准1)

1、1.基于房地产估价报告评估标准的房地产估价技术报告专题讲座，房地产估价师继续教育，高，华中师范大学经济学院工商管理硕士教育中心教授，皇家特许测量师学会房地产估价与房地产经纪专家委员会委员，香港工业测量师学会会员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员，2。根据房地产评估报告评估标准、评估技术报告评估标准的构成和评估技术报告的编写要求进行的房地产评估技术报告专题讲座一、评估对象身体状况的描述和分析二。评估对象三权益描述及分析。评估对象四区域状况描述与分析。市场背景描述与分析五、评估对象最大和最佳利用分析六。评估方法七的适用性分析。评估测量流程八。评估结果的确认。房地产估价师继续教育。房地产估

2、价报告评估标准，中国房地产估价师协会，3。房地产估价标准(1)单个因素的分析(2)区域因素的分析(3)市场背景的分析(4)最高和最佳用途的分析(5)估价方法的选择(6)估价和计算过程(7)估价结果的确定，房地产估价人员的继续教育，房地产估价技术报告的撰写， 房地产估价报告评价标准(试行)(1)估价对象实物状况描述与分析(2)估价对象权益描述与分析(3)估价对象区域状况描述与分析(4)市场背景描述与分析(5)估价对象最大最佳利用分析(6)估价方法适用性分析(7)估价计算过程(8)估价结果的确定。 4、房地产估价技术报告的评价标准和编写要求1。估价对象身体状况的描述和分析；(1)“身体状况描述和分

3、析”的评价项目和标准1。(1)土地物理条件的描述和分析；(2)建筑物物理条件的描述和分析。“身体状况描述与分析”的评价标准完整、客观、有针对性。(3分)，房地产估价师继续教育；(2)身体状况描述与分析扣分项目得分及描述；1)“土地物理状况描述与分析”扣分项目得分及描述；(1)描述内容包括：名称、四个方向、面积、用途、形状、地形、发展程度等。每缺一项扣0.5分。(2)缺乏分析扣2分。(3)如果分析没有针对性，扣0.51分。5，1。评估对象身体状况的描述和分析；2.房地产估价师继续教育“建筑物物理状况描述与分析”扣分项目得分及描述；(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装

4、修、层高、空间布局、竣工时间、使用维护状况、完全损坏状况等。每缺一项扣0.5分。(2)缺乏分析扣2分。(3)如果分析没有针对性，扣0.51分。6.1.对估价对象身体状况的描述和分析，房地产估价师的继续教育；3.“身体状况的描述和分析”的写作要求；1.“土地物理状况描述”的要求：完整、翔实、具体、无遗漏、针对性强、标准化。具体内容包括：(1)土地名称、用途和类别的描述；(二)土地面积、边界和形状的说明；(3)土地、地形、地质和水文描述；(4)土地平整程度和开发程度的描述；(5)土地规划约束的描述等。7，2。“土地物理状况分析”的要求：客观、全面、有针对性。具体内容包括：(1)分析不同土地面积和形

5、态对土地利用和价值的影响；(2)分析不同基础设施完整性对房地产价值的影响；(3)安娜1.对估价对象身体状况的描述和分析，房地产估价师的继续教育，8。3.建筑物理状况描述要求：全面、详细、具体、无遗漏、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)建筑物名称、规模、用途、层数、高度和竣工时间的说明；(2)建筑结构、设施和设备(水、电、气等)的说明。)；(3)建筑装饰现状及等级描述；(四)建筑物的平面布局、空间布局、交通状况和功能效果的说明；(五)建筑物的使用、维护和损坏情况说明；(6)室外公共配套设施完整性说明。房地产估价师继续教育；1.评估对象身体状况的描述和分析；9.4.“建筑物理条件分析”的要求

6、：全面、客观、透彻、有针对性。具体内容包括：(1)分析不同结构类型对建筑成本、使用效果和价值的影响：如结构类型不同成本之间的关系，不同结构的耐久性、改造性和价值之间的关系；(2)建筑设备的不同等级和性能与建筑功能和价值的关系；(3)平面形态和交通对建筑利用和价值的影响分析；(4)不同装修风格、等级利用和价值影响分析；(5)维护和使用现状分析(结构、装修和设备)；(6)材料折旧分析应紧密结合结构、装饰、设备实际情况、使用寿命和价值比例；(7)尝试分析功能性折旧；(8)进行必要的外部性分析。1.对估价对象身体状况的描述和分析，以及房地产估价师的继续教育；10.(1)“权益描述与分析”的评价标准描述

7、完整、分析客观、具有针对性。(3分)(2)权益描述与分析扣分项目得分及描述(1)土地权益描述包括：土地所有权、土地使用权、其他权利的设定、土地使用控制、其他特殊情况等。每缺一项扣0.5分。(2)建筑物权益的描述包括：房屋所有权、其他权利的设定、租赁或占用、其他特殊情况等。每缺一项扣0.5分。(3)在建项目权益描述包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得。(4)分析不足扣2分。(5)如果分析没有针对性，扣0.51分。房地产估价师继续教育；2.估价对象权益的说明和分析；11.(3)估价对象权益分析的写作要求1。“评估对象权益分析”的总体要求：(1)结合法律法规、规划

8、、合同等，分析评估对象使用的合法性。(2)根据估价对象的法律目的和使用寿命分析价值影响；(3)权益不同时评估方法的应用分析；(4)分析不同估值目的(如抵押估值)下股权状况对估值结果的影响。2.评估对象权益描述及分析，房地产估价师继续教育，12。2.土地权益分析的具体内容包括：(1)土地权属状况的价值影响分析；(2)土地使用权价值影响分析；(3)其他土地权利设立的价值影响分析；(4)土地利用控制的价值影响分析；(五)其他特殊情况的价值影响分析；3.房屋权益分析的具体内容包括：(1)房屋所有权状况的价值影响分析；(2)其他权利设立的价值影响分析；(3)租赁、占用等特殊情况对价值的影响分析。2.评估

9、对象权益描述及分析，房地产估价师继续教育，13。(1)“区位状况描述与分析”的评价标准(3)环境条件的描述包括：自然环境、人文环境、景观等。每少一项扣0.5分。(4)外部配套设施描述包括基础设施和公共服务设施，每缺一项扣0.5分。(5)不分析区位状况的优劣，扣1分。(6)分析针对性不强，扣1分。房地产估价师继续教育；3.估价对象位置状况的描述和分析；14.(3)“位置状态描述和分析”1的编写要求。“估价对象区位状况分析”的总体要求：全面、客观、透彻、有针对性。具体内容包括：(1)定位状态的各种因素分析要有针对性；(2)区位分析应对估算方法做出必要的数据判断；(3)区位未来变化趋势分析：如经济地

10、理区位的变化、城乡规划对估价对象区位的影响、周边建设和改造对估价对象区位的影响；(4)区位分析应区别于估价对象的外部性分析。房地产估价师继续教育；3.估价对象区位状况的描述和分析；15.2.“估价对象区位状况分析”的具体内容包括：(1)不同区位、方位、距离、方位、楼层的价值影响分析；(2)分析交通条件对不同用途房地产价值的影响；(3)自然环境、人文环境和景观对周围环境价值的影响分析；(4)基础设施和公共服务设施对外部配套设施价值的影响分析；(5)区位优势和劣势分析。优势：优于其他地区的因素，如教育、生态和地域文化特色。房地产估价师继续教育；3.估价对象位置状况的描述和分析；16.市场背景的描述

11、和分析；1.“市场背景描述与分析”的评价标准描述完整、客观、定性、定量、有针对性。(3分)(2)市场背景描述与分析中扣分项目的得分及描述(1)描述内容包括：宏观经济形势及相关政策、当地房地产市场概况、类似当地房地产市场情况。每少一项扣1分。(2)如无分析或分析结论与描述不一致，扣2分。(3)如果分析没有针对性，分析结论不能为估价计算和估价参数提供支持，扣1分。房地产估价师继续教育；17.市场背景的描述和分析；房地产估价师继续教育；(3)市场背景描述与分析的写作要求；1.房地产市场背景描述的写作要求；(1)宏观房地产市场、地方房地产市场整体及相关影响因素的描述应简明准确；(2)对当地房地产和细分

12、房地产市场的过去、现在和未来状况的描述应具体清晰；(3)对国家和地方宏观经济政策因素的描述应突出重点，并与当地条件紧密结合；(4)用文字、数据和图表说明房地产市场的现状、存在的问题、原因和趋势。对市场背景的描述和分析，房地产估价师的继续教育，撰写全国和地方房地产市场宏观分析的要求(1)供需规模是否基本平衡，供给结构是否基本合理，价格是否基本稳定是全国和地方房地产市场宏观分析的主线；(2)在国家和地方房地产市场的宏观分析中，房地产市场的分析中，相关参数和估价参数的取值应得到客观和具体的市场数据的支持。以住房为例：(1)过去一年我国住房价格的变化：包括新建商品房市场价格、二手房价格和经济适用房价格

13、；(2)影响住房产权变动的相关因素房地产估价师继续教育；4.市场背景的描述和分析；20.市场背景的描述和分析；房地产估价师的继续教育；3.过去一年房价变化情况：包括新建商品房、二手房和经济适用房价格；(4)影响当地房价变化的相关因素：当地国内生产总值增长、重大发展战略、经济结构调整、重大基础设施建设、房地产投资完成情况、住宅投资完成情况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策的影响、当地人均可支配收入水平、旧房拆迁改造、年度住宅竣工、房屋销售量、住宅建设规模、保障性住房建设、外国人购房数量、平均价格、当地住宅销售比例、住房空置率等。地方房地产形势(过去、现在和未来)描述与分析的写作要求地方房地产的

14、市场细分是市场分析的重点，应该用权威的数据和准确的词语来描述。以普通商品房为例：(1)当地房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月份、季节和年份的平均价格，同比价格指数和环比价格指数，不同行政区域普通住宅的价格和变化，估价对象所在区域普通住宅的价格，热门房地产的价格，其他类型住宅的价格等。二手房价格的变化，房屋租赁价格的变化，以及租金与销售价格的关系；房地产估价师继续教育；4.市场背景的描述和分析；22.市场背景的描述和分析；房地产估价师的继续教育；2.本地住宅市场供给分析。当地房地产近期住宅用地供应量、建筑面积、建筑面积、竣工面积和今年当地房地产空置面积应有图表和具体数据。(3)该类房地产的市

15、场需求分析。所在城市人均生活水平的提高增加了需求；住房投资需求增加；收入水平的提高和需求的增加；城市化水平的快速发展增加了需求；房屋拆迁增加了被动需求；对淘汰老旧危房的需求增加；对年轻人结婚的需求越来越大；外国人购房需求增加；将现有房屋改造成其他用途房屋的需求增加；住房成套率提高引起的需求。(4)住房空置。住房空置率的类型及空置率分析。23岁。房地产估价师继续教育；4.市场背景的描述和分析；4.描述和分析国家和地方的社会、经济发展和政策因素；1.重大发展战略、经济结构调整或重大基础设施项目对房价的影响。如：新设立的经济技术开发区、保税区、贸易区、高科技园区和新兴工业区；新建高速铁路、跨海隧道、

16、跨海或跨河桥梁、地铁、高速公路等。(2)金融政策对房价的影响：如货币政策调整、利率变动等。(3)税收政策对房价的影响：如营业税、所得税和契税的变化对销售量和价格的影响；(4)土地政策对房价的影响：一次性土地面积、土地价格和土地开发利用年限的限制；(5)住房保障政策变化对房价的影响。24，房地产估价师继续教育，4。市场背景的描述和分析，5。未来变化趋势分析(1)市场供求未来变化趋势分析；(2)居民收入未来变化趋势分析；(3)投资和消费观念变化趋势分析；(4)房地产市场结构变化对房地产价格的影响分析；(5)未来社会经济发展对房地产市场的影响分析。25，(1)“最高最佳利用率分析”的评价标准完整、有针对性，结论正确。(3分)(2)“最大和最佳利用分析”中扣除项目的得分和描述(1)分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性和最大和最佳利用房地产估价师继续教育；5.最大和最佳利用分析；26.第五，最大和最佳利用分析；3.“最大和最佳利用分析”的写作要求1。合法性分析(1)合法性分析的内容评估对象在法律法规、产权、城市规划、合同协议等方面的最大和最佳利用的合法性。(2)合法性分析方法和思路在合法性要求下目的、年龄和尺度的正常使用；在合法性前提下的最高和最佳利用的潜