花园洋房(情景花园洋房)全解

1、花园洋房（情景花园洋房）,万科水晶城,目录,花园洋房的起源和定义,花园洋房的特点及组成要素,花园洋房的变迁时间和地域,水晶城情景花园洋房全解析万科专利产品,4,1,2,3,我们分为四个部分来介绍花园洋房,花园洋房的起源,中国的花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。,当代花园洋房的概念,狭义的花园洋房就是a（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋

2、式联排（或双拼）的，户型较大，居住舒适程度高。,当代花园洋房的概念,广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,退台式情景花园洋房起源和定义,以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且申请了专利。2000年，深圳万科四季花城做到了三期，三期的用地有一块在社区的中轴线上。,退台结构,建筑物的

3、向阳面有层层 退 台的台阶状 结构 将住宅单元逐层错位叠加、层层退台 , 使每户都有独用的大面积平台 , 外形形成台阶形或金字塔形。 它的特点在于每户都有独用的花园平台 。对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对人的压抑。,花园洋房的要素,花园,洋房,从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。,更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，

4、体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。,花园洋房的特点,真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。,目标消费者定位为中高收入人群。,花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。,绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。,强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。,花园洋房VS别墅,花园洋房VS别墅,价格和位置,从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻

5、里气息以及较别墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。,市场定位,别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。,景观环境,花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。,可替代性,别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性； 而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍

6、强。,Description of the contents,花园洋房的优点和缺点,花园洋房的优点,花园洋房的缺点,一般一层只有两户，居住密度相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好,由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 层数一般在四五层，容积率做不高，一般在0.81.0之间（对于开发商而言） 户均面积较大，总价较高,花园洋房的变迁时间,2008,代表作品： 万科四季花城、城市花园 具体特征： 退台基本集中在南面， 外立面以单

7、色为主,代表作品： 万科水晶城、顺驰美澜湖 、金科天湖美镇 具体特征： 建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等,代表作品： 复地别院、金科十年城、金地格林郡等 具体特征： 面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室,花园洋房的变迁时间.,2002,2005,花园洋房的诞生,花园洋房的成长,花园洋房的成熟,花园洋房的变迁地域,南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,对日照要求非常高，一定要

8、正南正北 ，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大,对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台,对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎,对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速,万科水晶城情景花园洋房全解析,首层户型错层三房三厅双卫，面积区间：平方米，独享地面私家花园。 客厅和餐厅开间近米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无

9、面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房，还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。,水晶城一层小院,一层主卧,一层样板客厅,一层阳光房,万科水晶城情景花园洋房全解析,二层户型错层三房两厅双卫，面积区间：平方米，拥有独立入户的花园露台，让人在二层也可以体验先进小院再进家的入户方式。,二层主卧,二层入户露台,万科水晶城情景花园洋房全解析,三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近平方米，超大开间米多，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置

10、走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、休闲座椅，朝迎彩霞，夜沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。,三层书房,三层客厅,外瞻夜景,万科水晶城情景花园洋房全解析,跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：平方米，拥有两个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活境界自然与众不同。,跃层上层主卧室,跃层北侧露台,跃层共享空间,跃层共享空间,花园洋房的发展意义,第一，改变生活习惯。 标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化的倾向是计划经济的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。 情景花园洋房的特色是米的横厅，户户有露台。每层又各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层有共享空间。在立面上，情景花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，有五大道的感觉。客户完全可以根据条件选择比传统的公寓更好的生活方式。 第二，改善住宅所