元泰国际大厦市场定位提案

1、元泰国际大厦,市场市场定位报告,北京经纬房地产经纪有限公司,元泰国际大厦给我们的空间,一个中心,四个环节,二种目标,三项责任,以最大的经济效益为中心,打造标志性建筑 创造房地产市场中一个品牌项目,对项目负责 对市场负责 对开 发商负责,市场调研 客户定位 产品定位 综合市场定位,针对元泰国际大厦前期市场调研工作流程,元泰国际大厦,综合定位提案,目标市场定位 产品定位 概念定位 综合建议,目标市场定位,元泰大厦给谁盖？,元泰国际大厦给谁盖,区域市场给我们的启示,元泰国际大厦如何面对的市场,区域市场数据变异说明,元泰国际大厦是什么样的物业形式,宏观市场给我们的商机,CBD的出台使区域商务房地产项目

2、市场供应量急剧膨胀,宏观市场给我们的商机,公 寓：378.9 写字楼：148.8 酒 店：22.93 商 业：38.57,截止到2003年底统计数据,宏观市场给我们的商机,CBD给房地产市场的连锁反应,CentralBusinessDistrict 简称：CBD 商业聚会之地 商机：对所有人的吸引不言而喻,宏观市场给我们的商机,商圈给区域房地产升温的市场契机,北京东部、东北部的五大商圈 物业价值几乎以天来计算它的升值比率,国贸,朝阳公园,丽都,燕莎,元泰国际大厦,国贸的商务牌 燕莎的商业牌 丽都的空港牌 工体的体育休闲牌 朝阳公园的环境牌,工体,商务,宏观市场给我们的商机,物业规模与开发商品牌

3、合力推进,一个都不少 名 盘知名开发企业 大投入规模 品 牌利润,CBD、泛CBD地区主要品牌物业统计,650万平方米的总供应量,宏观市场给我们的商机： 2005年6月以前的启动物业前景看好 市场潜在的买方市场空间还未完全释放 多元化是区域房地产项目的主导产品,区域市场给我们的启示,区域市场给我们的启示,CBD写字楼市场趋于饱合,截止到2003年底，CBD区域的写字楼供应量增长已经大大超出了北京市写字楼总体供应量标准。 近200万平方米的写字楼供应量已经让CBD区域市场显现出了预警 （注：戴德梁行2003年北京物业扫描）,区域商务型以写字楼为主的物业总供应量,区域市场给我们的启示,大型商务物业

4、掌握在少数知名开发商手里占有市场的70%。,区域市场的前景也让这些开发商有了一个新的认识：写字楼市场过快的增长，势必会给销售带来威胁，改变物业性质成了他们重要的抉择。,红色标注的项目，均在项目建设上改变了原有的规划设计，扩大了公寓面积。,CBD、泛CBD地区部分品牌物业统计,这些物业中占有公寓面积总量,区域主要公寓项目面积总量：211.42,CBD及泛CBD区域的住宅主要供应量为：376万平方米,区域市场给我们的启示,CBD及泛CBD区域的住宅主要供应量为：376万平方米 按照CBD远景规划，2008年以前，整个区域的物业开发量480万平方米。由于市场看好，现在的CBD基本上形成了比政府硬性C

5、BD大二个还要多的泛CBD商圈。376万对这个市场是远远不够的。 以高端写字楼国贸、航华科贸、嘉里、华威、盈科等知名物业来看，进驻的企业不足三百家。但从朝阳工商管理局得到的数据显示：CBD及外延区的中小型企业近8000家，这还没有计算未在本地区登记的企业。 以阳光100为例，一个外销公寓现在几乎成了小型公司的集聚地。 可以想象：如果新建的住宅物业有超前的配套功能、现代时尚的外观、比写字楼价格略低的价格，客户的选择将会向这里倾斜。,区域市场给我们的启示,再审视CBD市场供应量与销售率,从市场调查中我们得出一组数据 2003年至2006年，CBD写字楼市场供应量200万平方米左右 2003年底：写

6、字楼的销售率不足40%（租赁为主） 2003年至2006年，CBD公寓供应量近400万平方米 2003年底：公寓销售率75%以上（入住出租率50%以上为办公） 公寓的销售率高于写字楼的销售率,区域市场给我们的启示,CBD、泛CBD地区物业总供应量统计,其中：写字楼：234万平方米 公 寓：376万平方米 商 业： 40万平方米,本次调查的物业范围为以东三环南起双井至东三环北燕莎,区域市场给我们的启示,尽管这样我们也从市场上发现一个重要信息：区域写字楼供应量仍比北京市总体供应量多出近25%。 虽然区域的公寓、商业、写字楼开发量都是北京市增长最快的，但除公寓和商业外，写字楼销售确不是销售最好的。,

7、现在CBD公寓项目多为兼容性项目,CBD南区： 东环国际中心、华腾北塘商务大厦、富力城、优士阁、 乐澜宝邸、富顿中心、EGO非常生活 CBD核心区： 航华科贸、国贸中心、万通中心、嘉都大厦、 温特莱中心、蓝堡、银泰中心 建外SOHO、尚都中心、财富中心、旺座、新城国际、 万达广场、金地国际花园、华贸中心、 CBD北区： 紫荆豪庭、摩码大厦 雍景台、建宏大厦、鹏丽国际公寓、泰悦豪庭、 红色的代表该物业的商务性质 即：写字楼、公寓共建 也有共享,区域市场给我们的启示,现在区域市场反映出来的现象让我们一目了然：区域物业性质发生了根本的变化。,区域物业 价格对比,公寓均价：11540元/平方米 富力城

8、、乐澜宝邸项目是一个价格调节 如果不计其价格调节 本区域的公寓销售均价为：12100元/平方米,区域物业 价格对比,写字楼均价：14702元/平方米 富顿中心、定力城项目是一个价格调节 如果不计其价格调节 本区域高端写字楼销售均价为：16386元/平方米,CBD、泛CBD地区物业价格对比,CBD、泛CBD地区物业价格对比,本区域的公寓销售均价为：12100元/平方米,本区域高端写字楼销售均价为：16386元/平方米,纯住宅均价：9800元/平方米,价差：2300元/平方米,价差：4286元/平方米,区域市场给我们的启示 以住宅形式作为商务用途的物业受到市场追捧 置业者对商务物业的价格敏感 开发

9、商定位商住公寓使其利润空间有了大幅度的提高,草鸡怎么变成凤凰？,区域市场数据变异说明,区域市场数据变异说明,不是住宅的住宅成为现在开发商对项目的一口定式 现代城 阳光100 旺座 财富中心,区域市场数据变异说明,CBD客户（业主）选择的物业类型,国内外500强企业 国际、国内贸易 中兴企业 成长型企业 新兴（时代）产业 投资人,95%写字楼 5%星级饭店 50%写字楼 30%星级饭店 20%品牌公寓 50%写字楼 40%品牌公寓 10%星级饭店 50%品牌公寓 45%写字楼 5%饭店 新兴（时代）产业 80%品牌公寓 15%写字楼 5%饭店 投资人 95%品牌公寓 5%写字楼,区域市场数据变异

10、说明,？,20%的客户选择写字楼 85%的置业者选择公寓 95%的投资人选择商务公寓,区域市场数据变异说明,二八定律的表现 20%的企业用巨资 进驻写字楼 80%的企业常规资金 进驻商务公寓 20%的投资人 投资写字楼 80%的投资人 投资商务公寓,区域市场数据变异说明,区域市场数据变异说明,转变置业人选择物业的关键（物业形式）,区域市场数据变异说明,转变置业人选择物业的关键（价格空间）,区域市场数据变异说明 商务市场的含金量决定商圈房地产物业的特性 客户群的“脸面”选择决定物业的存在形式 中小企业主、私营企业主的囊中之物选择的局限 代表处、分支机构的有限资金决定区域物业的功能 商圈的潜在价值

11、形成淘金物业：居住反之成了浪费,有了数据说明： 我们的物业将是什么样的形式？,元泰国际大厦是什么样的物业形式,高端客户,财富中心、建外SOHO、华贸中心、尚都中心、万达广场 金地国际花园、富顿中心、旺座、嘉都大厦、新城国际 乐澜宝邸、温特莱中心、优士阁、华腾北塘商务大厦 富力城、EGO非常生活、蓝堡、建宏大厦、鹏丽国际公寓 泰悦豪庭、摩码大厦,国贸中心、航华科贸、银泰中心、财富中心、尚都中心、 华贸中心、万通中心、万达广场、金地国际花园、 东环国际中心、摩码大厦、雍景台,中低端 客户,中端商务市场一路飘红，呈上升趋头；,高端商务市场趋于饱合，供应量和销售率已经有了一些下降。,重要的是：,完全物

12、业：航华科贸、国贸中心、建外SOHO、优士阁、乐澜宝邸 富顿中心、东环国际中心、建宏大厦、鹏丽国际公寓 泰悦豪庭、旺座、雍景台、华腾北塘商务大厦 在建物业：银泰中心、尚都中心、财富中心、万通中心、新城国际 万达广场、金地国际花园、华贸中心、温特莱中心 蓝堡、富力城、EGO非常生活,元泰国际大厦是什么样的物业形式,现在市场上正在销售或者正在建设的项目，大多数于2005年底和2006年初交房。从这些物业的特点表现来看，我们选择一个合适的物业是一个非常关键的问题。,项目区域的物业形式多元化是一个必然 客户的选择空间已经延伸到一个比较物业范围之中 物业价格决定项目的入住人群 贸易、经纪代理、媒介商务、

13、中小经营企业 将是我们的主力客户 我们的物业将是什么形式？,元泰国际大厦是什么样的物业 国际商务大厦元泰国际商务公寓 住宅形式报建写字楼 双重身份物业,元泰国际大厦,产品定位,点睛重彩,元泰大厦产品定位,外部视觉空间,元泰国际商务大厦 现代、质感、光影、造型 打造经典,CBD商圈物业视觉力物业价格走势市政环境,燕莎商圈物业视觉力物业价格走势市政环境,东三环,元泰大厦产品定位,物业外部视觉,元泰大厦产品定位,项目总建筑面积： 按照规划局原审定设计方案通知书 项目总建面积：72800平方米 地上建筑面积：52620平方米 地下建筑面积：20180平方米,元泰大厦产品定位,物业整体功能格局,商业75

14、00平方米左右,写字楼40000平方米左右,产权酒店5000平方米左右,元泰大厦产品定位,内部功能空间,复式 跃层商务公寓 平层商务公寓,220平方米跃层单位为主力户型 平层最小户型可设计到120平方米 最大户型可设计到600平方米左右,元泰大厦产品定位,内部功能空间,户室比： 比例：120-150：200-280：320-600 3：6：1 跃层与平面比：6:4,元泰大厦产品定位,内部功能空间,商务中心 办公室租用 会议室租用 电话专线接听 文书工作 企业共享业务服务 工商财税服务,元泰大厦产品定位,内部功能空间,商务中心配套面积分配 大堂及酒店休闲厅300平方米 会议厅（可拆分功能会议厅）

15、 中会议厅：150平方米左右一个 小会议厅：100平方米一个 贵宾厅：40平方米四个 功能厅：200平方米一组,元泰大厦产品定位,内部功能空间,产权酒店,作为办公间的功能配套及商务中心 功能的延伸,元泰大厦产品定位,产权酒店,产权酒店4000平方米左右 (地上二十七层、二十八层、二十九退台半层)； 总销售面积5000平方米左右 标准间面积控制在50平方米左右 总套数在80间客房以内 可作一二套面积在200平方米的豪华套房 标准间与套房比：7:3,元泰国际大厦价格定位,市场比较法,修正值计算法,写字楼价格比准分析图,住宅、公寓价格比准分析图,商业价格比准分析图,修正值基准分值与系数,项目的不确定

16、因素（可变比准系数）,修正给我们一个商务公寓的最低起价 12000元/平方米,修正给我们一个商业的最低起价 28000元/平方米,元泰国际大厦市场定位 商务市场的需求让我们选择这种物业形式：商务公寓 商务中心与产权酒店形成新兴的投资模式 公寓的价格与写字楼的价格有效嫁接，形成增效利润空间 物业立面成为东三环的亮点,概念定位,元泰国际大厦,市场形象,连锁国际 品牌 商务为一身的国际商务中心,元泰大厦市场形象定位,“无形价值 有形物业” 北京品牌商务世尊之地,元泰大厦市场形象定位,“泛CBD商机：从空中office开始体验”,元泰大厦市场形象定位,“湖景宾馆” 放纵所有的细胞，享受每一分视觉的休闲

17、心情 “湖景办公” 湾水粼波，荡去你工作时的疲惫,元泰大厦市场形象定位,“共享公司” 北京首家功能型国际商务中心 “产权商务会馆”,商务会所的升级版，这里有体面公司拥有的一切，但不仅仅如此，这里还有为你效力的员工，甚至可以开着大奔送你去机场迎接你的客人。,开发建议,元泰国际大厦,让鸡蛋里长出大树：天方夜谭,让原木唤发生命是我们目标,元泰国际大厦,案名建议 鉴于我们项目的地段、区域性、标志性，物业性质的特殊性 建议本案可以另取案名或物业宣传用名。,元泰国际大厦,德里伽 国际商务大厦 座标 国际商务大厦 雷顿国际 商务大厦 特利兰 国际商务大厦 达拿都斯 国际大厦,物业整体光影广告功能建议,方案一

18、：彩色电视幕墙系统音响系统 能够播放任意的视频文件，从而达到宣传的目的，放置于楼体的中部位置，避免未来树木的遮挡同时照顾机动车及行人的视线效果。,方案二：彩色滚动信息条显示板 类似于纳斯达克大街股市的数据显示，除大厦东侧以外，围绕大厦一周的信息板，能够为客户提供24小时的不间断滚动播放文字、数字、彩色标视显示。,物业整体光影广告功能建议,方案三：楼顶广告位的设立 由于我们大厦的楼顶向外展示的空间较大，在此处立广告位也是非常有优势的。 但有一点需要考虑： 我们楼顶是酒店，是否考虑平台空中花园的遮挡问题，这需要权衡。,物业整体光影广告功能建议,元泰国际大厦,开发周期建议 2004年起，本项目的周边将有三至