第十二章土地税费法律制度

1、第十二章 土地税费法律制度,讲师：费腾 吴雪辉,本章主要讲： 一、国有土地有偿使用费 二、耕地占用税 三、城镇土地使用税 四、土地增值税 五、新菜地开发建设基金 六、其他税费,税法的涵义？,税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规范的总称。同时也是国家凭借其权力，利用税收工具的特征参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称。 它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的是保障国家利益和纳税人的合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入。,下列有关税法概念的说法正确的是（）。 A.税法是国家制定的用来调整税收机关与纳税人之间权利与义务关系的法律规

2、范的总称。 B.制定税法的目的是为了保障国家利益和纳税人的合法权益。 C.税法具有强制性、无偿性和固定性。 D.税法是国家凭借其权力，利用税收工具参与社会产品和国民收入分配的法律规范的总称。,答案解析：选D。选项A错误是因为税法调整的对象是国家和纳税人之间的权利义务关系，而不是税务机关和纳税人这两个税法主体之间的权利与义务关系，选项B错误是因为制定税法的目的，不仅是保障国家利益和纳税人的合法权益，还要维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入；选项C错误是因为税法和税收是两个不同的概念。,土地税的概念和作用,概念 以土地为征税对象按照土地面积、等级、价格、收益或增值等征收的一类税，有广义和狭义之分

3、。 广义的土地税包括土地占有环节、土地保有环节和土地转让环节等三部分的土地税，即不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等； 狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。,土地税的作用,土地税收是国家凭借政治权力，以土地为征税对象无偿征收货币，以取得财政收入的一种工具。 （1）土地税是一种长期、稳定而又最有保障的国家财政收入来源。 （2）促进土地

4、资源合理利用。合理的土地税收政策能够促进土地资源的合理利用。 （3）调整土地利用方向。土地税作为一种经济杠杆，具有调整土地利用方向的功能。 （4）调整土地收益分配关系。世界上许多国家在土地发生转移时，都开征了土地转让税或者土地增值税，我国也开征了土地增值税，通过开征此税调节土地增值收益分配，抑制土地投机，维护国家权益。,第一节 国有土地有偿使用费,国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。包括： 土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。,提问： 土地出让金、土地

5、租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等他们有什么区别？,土地出让金？,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。 土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。 土地出让金的法律特征： 1、前提条件：出让 2、获取土地出让金的权力主体是国家 3、土地出让金的交费义务人是出让土地使用权 的受让人,土地出让金的特点： P237 1、土地出让金不是价值货币的体现，其价格高低不由生产成本决定。 2、土地出让金是土地的收益价值 3、土地出让金的高低取决于土地

6、的供求情况 4、土地出让金随交易对象而不同，即用地目的的不同而改变 土地出让金的种类： 1、根据出让方式 2、根据土地使用权初次确权方式不同 3、根据合同规定 土地出让金的确定与支付 P238,土地出让金的使用与管理 注意： 1、土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。 2、土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。,土地收益金？,土地收益金的概念 凡未实行土地使用权有偿出让的，经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。 土地收益金的类型 土地收益金的收

7、取标准：,土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中，从超过房产评估价格以外的收益中收取，超过房产评估价格1倍以内的按不超过20收取；2倍以内的按不超过30收取；3倍以内的按不超过40收取；3倍以上的按50以上收取。对出租的房屋，参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取。具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。 土地收益金的收取与管理 土地收益金由当地房地产管理部门负责收取，作为财政收入上缴当地财政，按专项资金进行管理，主要用于城市建设和土地开发。,新增建设用地土地有偿使用费？,是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增

8、建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 其征收标准，根据全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制定。 1999年财政部、国土资源部根据当时全国相关方面的状况和社会经济发展水平制定的标准，2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。 目的从经济上抑制用地扩张冲动。,新增建设用地土地有偿使用费的支付P240 1、缴纳部门 2、缴纳环节 新增建设用地土地有偿使用费的使用与管理 P240,第二节 耕地占用税,一、概念和立法目的 耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定

9、税率一次性征收的税种。 1987年4月1日国务院发布耕地占用税暂行条例，规定：“为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，特制定本条例”。根据这一规定，开征耕地占用税的目的，一是促进土地资源的合理利用；二是加强土地管理；三是切实保护耕地。,二、耕地占用税开征的重要意义 1.有利于保护我国有限的耕地资源，促进对土地的合理利用 2.可以增加国家的财政收入，促进农业生产的发展。 3.有利于优化非农业建设用地结构 三、征税范围 国家和集体所有的从事建房和从事非农业建设的耕地，包括种植粮食作物、经济作物的土地、菜地、园地、鱼塘、其他农用地等。,四、税率和税额计算,耕地占用税以县为单位，按人均面积

10、确定单位税额。 耕地占用税实行地区差别定额税率，按人均面积的多少，以县为单位，把全国划分为4类不同地区，分别适用不同的税额幅度。 P242 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50。,现行的耕地占用税的税额标准为： （1）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元； （2）人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元； （3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6元； （4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。,耕地占用税的减免 经批准征用的

11、耕地，八种免征耕地占用税（教材P242)。 耕地占用税的征收和管理 耕地占用税由财政机关负责征收。土地管理部门在批准单位和个人占用耕地后，应及时通知所在地同级财政机关。,耕地占用税2008年起提高四倍,2007.12.6国务院办颁布新修订的耕地占用税暂行条例规定: 20年未变的耕地占用税税额标准2008年起将在现行规定的基础上提高4倍。 条例按人均占有耕地面积将税额标准分为4个档次。其中，人均耕地不超过1亩的地区税额最高，每平方米为10元至50元。 同时，为严格控制减免税和公平税负，条例取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。而军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院

12、占用耕地可免税。,调整的原因:,近年来物价和地价不断上涨，地价上涨幅度还远高于物价上涨幅度，但耕地占用税在用地成本中的比例却越来越低。1987年耕地占用税出台时，用地成本中耕地占用税的比例在20%左右，而2006年这一比例已经降至1%。 我国耕地面积持续减少，去年我国人均耕地面积为1.4亩，仅为世界平均水平的40。提高耕地占用税税额上限和下限标准，可以减少占用耕地，充分利用城市现有土地。 房地产调控:这次耕地占用税政策调整也是房地产调控链条中的一环。但业内专家表示，由于耕地占用税税额小，在房地产开发环节中，属于数目较小的税种，对于房地产调控来说只是杯水车薪。,第三节 城镇土地使用税,一、概念

13、城镇土地使用税是国家按照土地的等级和数量在城镇范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种税。 1988年9月27日国务院发布了城镇土地使用税暂行条例，在全国开征城镇土地使用税。由于城镇土地使用税是按使用土地的面积征税，占用土地越多，缴纳的税越多，纳税人的税征压力就越大，相反，占用的土地越少，缴纳的税越少，纳税人的税征压力就小。,二、立法意义 1.促使人们更加合理地开发利用土地，提高土地使用效益从而有利于保护土地资源. 2.有利于调节、平衡土地级差收入，为企业创造公平竞争的大环境。 3.有利于科学地开展城市规划工作，促进城市合理布局。,三、内容,（一）城镇土地使

14、用税的征税对象和范围 凡是中华人民共和国境内的土地，除了农业用地以外，都属于城镇土地使用税的征税对象。具体而言，是指城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，农业用地除外。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由省级人民政府划定。 （二）城镇土地使用税的纳税义务人 依据城镇土地使用税暂行条例第2条的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为纳税义务人（具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等）。,四、计税依据和税率 按照我国城镇土地使用税暂行条例的规定，土地使用税的纳税依据为纳税人实际占有的土地面积，从量计征。 国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每

15、平方米年税额在原条例规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5元至10元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元至4元提高到0.6元至12元。同时，将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。 五、城镇土地使用税的减免 （教材P244）,第四节 土地增值税,一、土地增值税的概述 二、土地增值税的征收原则 三、土地增值税的征收对象和纳税义务人 四、土地增值税的税率和纳税时间 五、土地增值税的减免及惩罚,土地增值税概念：,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑

16、物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。,土地增值税的作用,1.有利于加强国有资产管理，防止国有土地资产收益的流失 2.有利于扩大财源，增加财政收入 3.有利于完善我国税收制度体系，也符合税制改革的总体思

17、想,土地增值税的征收原则,1.普遍征收的原则 2.加大调节力度的原则 3.优惠原则,土地增值税的征收对象和纳税义务人,只有转让国有土地使用权的，才属于土地增值税的征收范围，应按法律规定集体所有权的土地有国家征用后才能转让；只有有偿转让的房地产并取得收入的才属于征收范围，以赠予、继承等方式转让的房地产，不属征税范围；地上建筑物及其他附着物是指地上的一切建筑物、构造物、地下地上的各种附属设施及附着于该地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品，所有这些地上建筑物及其附着物与属于该税的征收范围。,土地增值税的税率和纳税时间,增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 增值额

18、超过扣除项目50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 增值额超过扣除项目100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 最低税率为30%，最高税率为60%,(1)收入总额6000万元。(2)计算扣除项目金额：支付地价款200（万元）房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）应纳营业税=60005=300（万元）应纳城建税和教育费附加=60005（7%+3）=30（万元）扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)5%+300+30+2(200+2200)20%=200+2200+620+330+480=3830（万元）(3)增值额=6000-3830=2170（万元）(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830100%=56.7%，适用土地增值税率40，扣除率5。(5)应纳土地增值税=217040%-3