购房陷阱规避(三)全解

1、建筑基础常识,制作者：尹科,1.按照建筑的使用功能进行分类,按照建筑的使用功能可以将民用建筑分为居住建筑和公共建筑两类： 居住建筑：包括住宅建筑和宿舍建筑。 公共建筑：除了居住建筑以外的其他民用建筑。公共建筑中又可以根据不同的功能特点进一步细分为如下12类建筑：教育建筑、办公建筑、科研建筑、文化建筑、商业建筑、体育建筑、医疗建筑、交通建筑、司法建筑、纪念建筑、园林建筑、综合建筑。,1.1 按照建筑的层数进行分类,建筑的层数是指建筑的自然层数，一般按室内地平0以上计算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。建筑总层数为房屋地上层数与地下层数

2、之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,按照建筑的层数可以将民用建筑分为低层建筑、高层建筑。,（1）低层住宅。指13层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅，（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具与自然的亲和性，适合儿童或老人的生活环境，住户间的干扰少，有宜人的居住氛围。虽然其为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、市政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，供应总量有限。,别墅（低层）,（2）多层住宅。指46层的住宅。它的优点在于：第一，它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年

3、内即可竣工。第二，无须像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。第三，结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。,别墅（高层）,（3）小高层住宅。小高层是指楼层在812层间，配备电梯的住宅。在建设部有关规定中，只有多层与高层额高规定，没有小高层这个概念。,高档公寓,自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。小高层有一下特点： 一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住在具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工，建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下

4、方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水、供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。,二是很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住在难以企及的。因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜爱。,（4）高层住宅。指12层以上的住宅，高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为

5、交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。,高层住宅,目前世界上最高的房屋,阿联酋迪拜大楼由美国SOM设计所设计，高828 米，是世界第一高楼。还包括拥有最多楼层及世 界最高居住楼层。如天气晴朗，远在100公里以 外皆可看到这座超高摩天大楼的尖顶。座摩天大 楼的底下37层将是一家旅馆，从 45层到108层是 700套私人公寓。 这些公寓房只用了8个小时就 销售一空。 第123层用作接待厅，124层用作游 人观望台，观望台为那些勇敢者专设了一个露天 阳台。摩天大楼的尖顶安装通讯设备。,摩天大楼与“劳伦斯魔咒”,1999年，派驻香港工作的德意志银行分析师

6、劳伦斯突发奇想，把世界第一高楼的落成和经济危机联系了起来。他发现经济衰退往往都发生在当时的世界第一高楼落成的前后。,真正的摩天大楼是从纽约开始的，纽约第一座摩天大楼叫辛格大厦。1906年2月22日纽约时报一篇名为“百老汇将矗立起最高的摩天大楼”的报道有这样的记载：“辛格制造公司昨天宣布了它将建造一座比现有大楼都要高的摩天大楼的计划。该大楼将比现有大楼高出200英尺-300英尺，比华盛顿纪念碑高出40英尺。这座40层高度的高楼，其高度将达到593英尺10英寸”。,美国纽约胜家大厦和大都会人寿大厦1907年前后落成，接着金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭。 1913年伍尔沃斯大厦落成，美经济出现

7、收缩； 1930年克莱斯勒大厦和1931年帝国大厦完工，一场大萧条从美国席卷全球； 1973年纽约世界贸易中心、1974年芝加哥西尔斯大厦相继落成，“石油危机”不期而至。,马来西亚国家石油大厦,1997年位于吉隆坡的 马来西亚国家石油大厦 ，也就是著名的双子塔 大厦在马来西亚人无比 自豪的注视中落成。 一场金融危机就毫不留 情地席卷了十多年来经 济快速发展的东南亚。,高层建筑的优点,高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口，如同样的地基建6层住宅与建12层住宅，土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。尤其是在我国人口密度和建筑密度较高的地区，拆迁的费用很高，动员人口外迁的工作难度很大，

8、通过建设高层住宅就能较好地处理各方面的矛盾,高层建筑的缺点,一、投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用。 二、高层的公摊要达到20% 。对于100个平方的房子来说，高层一般只有80个平左右。,三、高层的物业费贵,一般都超过了1元，更多的在1.11.5元之间，再算算二次供水费和电梯费，100平方的高层一个月的费用将达到150元甚至更高，,多层的公共维修资金是1%，而高层是2%,上下不便，遇到停电、修理就很麻烦。安全性差，高层住宅留置多个互相连通的疏散口和楼梯，往往为

9、入户偷盗和其他犯罪提供作案条件。,高层住宅还应注意防火，因为一旦发生火灾很难扑救。在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，老人和孩子因上下不便，双职工要日日上班，很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系。多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风，影响居住区的生态环境质量。,央视大楼火灾,火灾发生时,1 房屋的概念,一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的房屋生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。,1.1房屋分类,按房屋用途 房屋用途应按设计所规定的用途进行划

10、分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。,1、住宅 ：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 2、工业、交通、仓储用房 3、商业、金融和信息用房 4、教育、医疗卫生和科研用房 5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育

11、用房 6、机关事业办公用房 7、军事用房 8、其他用房,1.2按房屋建筑结构,【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。,钢结构建筑,钢结构建筑,【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木

12、柱建造的。 【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。,砖拱结构,玻璃结构建筑,膜结构,爱斯基摩人住宅,蒙古包,福建土楼,福建土楼,土墙建筑,茅草屋,紫云中洞,二、房地产,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权等（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）。 从性质上分，房地产分为居住用、商业房地产、工业房地产和其他用途房地产。,三 房地产业,房地产业则是指从事房地产开发

13、、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的、具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属于第二产业。,3.1 房地产业的主要内容具体地说就是：,（1）土地开发和再开发。 （2）房屋开发和建设。 （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。 （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等。 （

14、6）房地产物业管理服务，包括家具服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。 （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。,房地产业与建筑业的区别,建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。,房地产业与建筑业的联系,一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。,1.房屋（住宅）的分类,住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单

15、身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。,住宅按层数进行分类有：低层、高层、跃层、复式住宅等。低层、高层前面已讲述过了，下面介绍最后两种。,跃层式住宅及其优点,近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰

16、较小。,跃层式住宅不足,不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始推广。,跃层式住宅图片,复式住宅 及其优点,这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2m的夹层，两层合计的层高大大低于跃层式住宅（复式为3.3m，而一般跃层为5.6m），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子孙三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目

17、的。,复式住宅 及其缺点,复式住宅设计施工和使用有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性差等缺点,复式住宅,如果按住宅的级别分：单元式住宅、公寓、别墅等。,（1）单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。,单元式住宅的基本特点：,层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可安排58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。 户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 建筑面积较小可以标准化生产，造价经济合理。 仍保留一定的公共使

18、用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。,（2）公寓式：公寓最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。公寓式住宅多为设备较好的高层大楼建筑，楼梯或电梯公共使用，每一层内有若干套单户独用的房间，一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等。,公寓的基本特点有：,幢建筑物内有多套居住单元，供多户居住使用，建筑物内的走廊、楼梯、电梯等为公用。 每层设有若干套单户独用的配套房间，如客厅、卧室、起居室、厨房间、卫生间、贮藏室。套内面积有大有小。 公寓住宅建设标准比一般住宅高，住房面积比一般住宅大，房

19、间功能分工明确，室内装潢讲究，设备齐全，且有足够的室外空间，如阳台、屋顶花园等。 公寓住宅的周围环境虽没有像别墅那样讲究，但也很舒适。 公寓住宅房屋竣工后室内设备全部已装潢好，购房人付清购房款即可搬入居住，不像有些住宅房，要自己出资进行装修后才能入住。,公寓有以下分类：,宅或公寓。独立公寓式住宅 商住公寓。 酒店式公寓。 花园式公寓。花园公寓这个名词对大家是挺陌生的。它通常是一级或几组13层楼建筑，每栋建筑从外观看像一排排连栋房屋（Town-house），每个建筑中多至12个居住单位，建筑之间有专人打理的树木花草。,（3）别墅,别墅是供游玩休养的山水美宅，现在我们常说“别墅”，实际上涵盖了国外

20、的两种物业类型：一种是House，一种是Villa，如果直译过来，House应该是“房子、住宅”；而Villa才应当是“别墅”。别墅的特点有以下3个方面：,别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野开阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。 别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好。 别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等。,社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园、水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。,目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、空中别墅、叠拼别墅。,联排别墅。每户独门独院，设有12个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排24层联结在一起，每几个单元公用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 特征：第一，比较注重项目选址。尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。第二，价位较低，为中产阶级中上层人士新贵阶层度身订造。第三，户型设计丰富而前卫，有特色。,联排别墅,独栋别墅。,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领