嘉定新城区域市场分析

1、,区域市场分析,典型区域市场分析 典型成功案例分析,1 2,分析区域一,板块总述: 上海西北最大的导入型区域，目前配套相对欠缺；政府重点规划，将打造成为上海西北集居住+服务+工业的城市新城。 区域竞争市场总述: 嘉定板块中供应量及存量最大 竞争项目众多，地铁站处处截流 当前成交价格小幅下降，目前保持在14000元/平米左右 成交结构以小面积、低总价产品为主,一、板块总体情况及竞争市场,1、嘉定新城区域整体概况,嘉定新城是上海西北最大的导入型区域,嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总

2、面积458.8平方公里，占上海市总面积的7.3%。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。,2、嘉定新城市政交通分析,嘉定新城交通便利度极高,对外交通 立足长三角，依托全市综合优势，探索新型产业化和新型城镇化道路，建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。 嘉定区区域总体规划实施方案,西上海功能辐射：苏州无锡常州 通过城市对接，形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心的长三角经济中心,2、嘉定新城市政交通分析,高速 南沿江通道江苏江阴至太仓高速接上海A12公路(嘉浏高速)、江苏沪宜高速

3、接上海A13公路。 沪宁通道主要由沪宁高速公路和沪宁南通道组成 铁路 城际铁路 2010年形成南京镇江无锡苏州上海，安亭成为沪宁主轴进入上海的第一站,嘉定区对外交通状况：,总体规划分析轨道交通站点规划：,上海市轨道交通11号线(R3线) 主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线，同时线路在西北设一条支线连接上海国际赛车场和安亭汽车城。整条线路将嘉定新城，临港新城与中心城紧密地联系起来。 南翔-嘉定北段目前已经运营，龙阳路-临港新城，目前正在施工,3、嘉定新城主要产业分析,上海北部重要工业基地,嘉定区是上海北部重要的工业区域，产业结构主要分为汽车配件及汽修

4、业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等6大支柱。支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的45.7%，有1个市级工业区（嘉定工业区），3个区级工业区（南翔、江桥、唐行），世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业。私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到15%。,4、嘉定新城规划定位分析,嘉定新城将成为上海西北的人口导入区,嘉定新城三组团结构图,嘉定新城主城区位置图,嘉定新城核心区位置图,嘉定新城规划为全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一（嘉定、松江、临港新城）。 嘉定新城规划面积约200平方公里，由

5、新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为80-100万。 新城主城区是规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训。运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。至2010年，主城区实际居住人口为30-35万人 ；至2020年，主城区实际居住人口50万人。2020年城市化水平90%以上。 嘉定新城核心区的功能定位是：政治、经济、文化中心。,4、嘉定新城规划定位分析,作为上海近期重点发展的新城之一，整合嘉定主城区、安亭、南翔三个组团，构成组合新城。嘉定新城主城区建设用地约68平方公里，规划人口52.5万；南翔建设用地22.5平方公里，人口15万；安

6、亭建设用地43平方公里，人口15.3万,一个核心：嘉定魅力源 三大功能：现代服务、现代居住、都市工业 六大分区：F1体育休闲区、南部城区、生态文化 公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林,总体规划分析主城区规划：,上海西北集居住+服务+工业的城市新城,嘉定新城规划定位：,“一轴”：荷花之干，是联系F1和老城的中央轴线 “一心”：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字之寓意。 “四瓣”：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣是体现大气腾飞的马陆新景 “数点”：是散落在

7、荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新老城，尺度适当的建筑小品，体现文化品位和内涵。 “几片”：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急速F1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷花。,城中路、沪宜公路横沥河纵向发展轴线：自北向南串起老城核心、南门商服中心、魅力水都、马陆商务区等。 伊宁路F1横向发展轴线：伊宁路发展轴自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。二者于远香湖区域交汇，形成独具魅力的水乡都市。,总体规划分析中心区功能定位分析：,总体规划分析景观轴线规划：,功能齐全的绿色景观新城,5、嘉定新城发展规划,嘉定主城区为6大板块中存量最大的板块 嘉定主城区2

8、012年商品公寓供应44.6万，成交43.7万， 成交均价14155元/，当前库存84.3万方,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,6、嘉定新城区域市场格局,区内项目众多，竞争激烈,6、嘉定新城区域市场格局,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,2009-2012年8月30日嘉定主城区公寓市场月度供求走势（剔除配套）,09年上半年 供求比：1:1.4 供应：34万 成交：50万 成交均价：9342元/,09年下半年 供求比：1:1.1 供应：45万 成交：51万 成交均价：11215元/,10年上

9、半年 供求比：1:0.9 供应：42万 成交：37万 成交均价：14592元/,10年下半年 供求比：1:0.8 供应：104万 成交：78万 成交均价：15311元/,11年上半年 供求比：1:0.6 供应：38.98万 成交：23.2万 成交均价：15162元/,11年下半年 供求比：1:0.8 供应：26.3万 成交：21万 成交均价：14119元/,12年上半年 供求比：1:1.07 供应：24.9万 成交：26.6万 成交均价：13930元/,主城区板块市场特征：2010年市场调控之后，整体市场呈成交量价齐跌的态势，市场供应始终处于供过于求的状态。虽然2012年以来市场成交开始逐步企

10、稳并有小幅上升，但区域均价并未随之上涨，目前板块公寓均价基本保持在为14000元/。,成交2147套,成交2133套,成交1402套,成交3242套,成交2296套,成交2037套,成交2601套,09年量价齐升，11年后趋于平稳,7、嘉定新城区域成交走势,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,嘉定主城区公寓成交结构分析,面积段细分,成交面积以首置的70-110为主，占比达67%其次为110-150的改善性需求，占比25% 成交总价以首置的100-150万为主，占比63% 成交价格主要集中在1.2-1.6万/，其中1.2-1.4万/占比37%，1

11、.4-1.6万/占比49%,单价段细分,总价段细分,嘉定主城区为刚需聚集地，小面积、低总价为主,8、嘉定新城产品成交结构,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,主城区板块公寓存量特征：区域一房存量户型以90以下户型为主、二房存量户型以90-110户型为主，三房存量户型以130-150户型为主，其次为110-130户型、四房存量户型以150-180为主。,9、嘉定新城区域存量现状,区域存量以小面积刚需为主,典型案例总述: 40万方商业综合体，紧临11号线白银路站，地处嘉定新城核心区位，坐拥齐全配套，高层户型方正，通透，有较大阳台赠送，洋房层层退台，

12、一楼奉送花园、顶楼奉送大面积露台阁楼90-150平方米满足各类需求，自2010年开盘以来，去化99%，销售情况较好。,二、区域典型案例,-新城金郡,1、区域案例新城金郡,40万城市综合体，地铁沿线物业， 住宅产品为刚需型,2、项目整体定位及项目特色,地处嘉定新城核心区位，国际社区规划,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,项目特色： 500米步行可达轨道11号线白银路站 30万平方米城市综合超前规划，站前商业、办公、酒店、居住生活，一站式衣食住行完美打造。 地处嘉定核心区位。83-90精致空间，居高俯揽F1赛车场 英伦格调，层层退台，类别墅设计，

13、90-147平多样户型，院落、露台、阁楼，户户均享附加空间。 人性化绿色空间设计，充分围绕塑造小区花园式，低密度居住区的核心思想。 整体定位： 嘉定新城核心，360新城都市国际社区,3、户型配比,主力房型为78-92两房设计，南北通透，采光舒适度强，户型方正紧凑，客厅阳台进深较大，瞄准刚需及首改客群，主力户型去化情况较为理想。,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,4、房型分析公寓,新城金郡A户型（售完 面积:138.00m2,新城金郡B户型（售完）2室2厅1卫

14、1厨 89.00,新城金郡C户型（售完）2室2厅1卫1厨 80.00,两卧客厅朝南，采光舒适度强 户型设计方正，南北通透 大面积阳台，景观阔绰,南北两卧客厅均有阳台，全明设计，采光舒适度强 户型设计方正，南北通透,两卧客厅朝南，采光舒适度强 户型方正紧凑 客厅阳台进深较大,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,4、房型分析洋房,新城金郡A1户型图（售完）4室2厅2卫1厨 145.00,A2户型4室2厅2卫 147.00,赠送地下室，花园 四房设计，带有主卧套房 缺点： 过道面积浪费 客厅不够通透,两卧客厅朝南，采光舒适度强 南北通透，阳台面积较大

15、。 地下室及大面积阳台附送。,A3户型图3室2厅2卫1厨 118.00,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,A4户型图3室2厅1卫1厨 92.00,4、房型分析洋房,赠送大面积阳台 两卧客厅朝南，采光舒适度强 充分利用储藏空间,赠送大面积景观阳台 两卧室客厅朝南，采光舒适度强， 户型设计方正，南北通透 动静分离,A5户型图（售完）3室2厅1卫1厨 89.00,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,C1户型图（售完）2室2厅1卫1厨 90.00,4、房型分析洋房,C2户型图（售完）2室2厅1卫1厨

16、83.00,两卧客厅朝南，采光舒适度强 户型设计方正，南北通透 书房带有阳台，景观较好，动静分离,客厅南北通透， 客厅及南北两侧均带有阳台，景观较好 玄关储藏空间,户型方正紧凑， 两卧室及客厅均朝南，采光较好 两卧室带有飘窗，此为赠送面积。,5、新城金郡推售情况,新城金郡从2010年开盘以来，共推出公寓20.70万方，至今已去化20.53万方，总体去化率高达99%，项目均价表现相对稳定，2011年下半年滑至价格低点后，即平稳回升。,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,数据统计截止2012年9月16日,6、新城金郡客户构成,新城金郡的客户年龄层集

17、中在35-50岁区间，跨度较大。其中嘉定区客户成交比例占50%-60%，以购置婚房的首次置业和投资为主。,年龄结构,区域来源,置业目的,纬度一：区域在上海的地位 规划较晚的新城之一，11号线缩短城市距离 嘉定新城做为上海2010年后的新城之一，是上海“西北大门”，区域规划以建设“紫气东来”为发展主战略，先以轨道交通通车为主，再发展房地产业；依附安亭汽车城工业，规划成为上海西北角CBD中心。 纬度二：区域的核心亮点和特征 轨道先行，2010年后上海刚需产品集中供应地 2011年后项目集中，大开发商林立，以价格优势吸引全市客户大量导入，但由于规划较晚，目前实际居住人口及生活配套极其匮乏，是上海少有

18、的轨道先行的规划新城之一，近几年由于价格优势依然会成为上海刚需成交首选。,四大纬度区域总结,纬度三：区域房地产市场现状 价格因素敏感区域，区内产品以刚需为主 典型的供应大成交大的外郊区域，房地产项目基本沿轨道11号线而建，由于区内目前产业、配套皆较匮乏；实际入住率极其低下，2011年10月后上海房市反转，嘉定也成房价下跌重灾区域，区域内对价格因素极度敏感。 纬度四：区域内成功案例特质 轨交大盘，产品线丰富，低价取胜 早期嘉定新城轨交大盘，分区域开发，产品分类以公寓和花园洋房为主，一直是区内的去化主力。,四纬度区域总结,区域市场及成功案例分析,安亭板块,分析区域二,板块总述: 率先启动的第一镇，

19、强劲的区域经济实力做支撑，使得周边配套较为成熟，整体居住感较强 规划依托汽车城产业链，未来打造成为高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇 竞争市场总述: 板块内竞争激烈，同时面对花桥低价楼盘竞争； 大多楼盘采取以价换量手段，目前均价保持在1.1万/平米左右 成交结构以小面积刚需为主，改善户型需求相对较弱,一、板块总体情况及竞争市场,安亭位于上海市西北郊，地处长三角核心，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里,城市西北郊、西部的中心城镇,嘉定

20、区,上海国际汽车城,安亭板块,1、安亭板块区域整体概况,安亭板块轨道贯穿、高速环绕,市区：距离市区 25公里 机场 ：距虹桥二号航站楼22公里 浦东国际机场54公里 铁路 ：沪宁高速铁路 公路 ：京沪高速(G2) 公路 上海绕城高速公路(G1501) 沪嘉高速(S5) 沈海高速(G15) 12国道（曹安公路）,总体规划分析两条轨道交通贯穿,交通状况,轨道交通11号线 轨道交通14号线（在建） 11号线与14号线接轨，贯穿嘉定、市中心、浦东,2、安亭板块市政交通分析,2020/7/6,2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城 规划面积100平方公里 总投资已达人民币

21、700亿元 重点发展产业 支柱产业：汽车整车、零部件制造 新兴产业：新能源汽车研发、制造 特色产业：汽车金融、新能源汽车租赁 发展方向： 产城融合宜居城市 汽车研发、设计之都,上海汽车产业链的重要基地，东西南北四大产业基地之一,3、安亭板块主要产业分析,2020/7/6,4、安亭板块周边配套,住宅,教育,医疗,商业,文化体育,休闲娱乐,安亭老镇、配套齐全、居住氛围浓厚,区域人口集中，结构占优，可向外辐射人口近400万,5、安亭板块人口现状,三城七镇规划，带动安亭大力发展,2001年规划的“一城九镇”的方案，改为目前的松江新城、临港新城、安亭新城、朱家角镇、罗店镇、高桥镇、浦江镇、奉献镇、枫泾镇

22、、陈家镇等“三城七镇”，有序推进城镇发展，一方面推动城郊“三个中心”，疏解中心城区人口压力；另一方面，这些城镇负担着城市的规划、建设与管理方面探索新道路,6、安亭板块规划定位分析,规划形成一主两副，两轴三片的规划结构： 一主：围绕墨玉路、曹安路形成的地区级公共服务中心； 两副：中部汽车城站和东部汽车研发园公共服务副中心； 两轴：沿墨玉路和沿博园路两条商务服务轴； 三片：西部汽车展示区，中部汽车贸易区和东部汽车研发片区。,依托汽车产业，规划一主两副，两轴三片,6、安亭板块规划定位分析,1、嘉亭荟城市生活广场 2、上海国际汽车城大厦 3、汽车博览公园 4、安亭新镇 5、上汽工程研究中心 6、颖奕安

23、亭高尔夫俱乐部 7、同济大学,安亭核心区规划,安亭功能规划,主要功能有：汽车制造、汽车研发、汽车贸易、汽车博览、汽车运动和汽车旅游等6大功能。其中包括制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；此外，在汽车城开发建设过程中，又提出了在汽车城范围内规划汽车电子产业基地2平方公里，在紧邻汽车城的外冈镇规划汽车城产业园9.5平方公里。,高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇,6、安亭板块规划定位分析,花桥绿地大道0.6-0.7万元/,4,区域成功案例,3,2,1,区域整

24、体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,安亭板块为6大板块中价格存在竞争优势、存量位居第三位 安亭板块2012年商品公寓供应23.4万，成交12.5万， 成交均价11604元/，当前库存45.9万方,7、安亭板块区域市场格局,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,7、安亭板块区域市场格局,区内竞争激烈，同时花桥低价抢占市场,8、安亭板块区域成交走势,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,2009-2012年9月17日安亭汽车城板块公寓市场月度供求走势（剔除配套）,09年上半年 供求比：1:

25、1.3 供应：2.6万 成交：3.4万 成交均价：7397元/,09年下半年 供求比：1:1 供应：15万 成交：15.3万 成交均价：9034元/,10年上半年 供求比：1:2.5 供应：1.6万 成交：4万 成交均价：11605元/,10年下半年 供求比：1:0.7 供应：24.6万 成交：17.2万 成交均价：13992元/,11年上半年 供求比：1:0.86 供应：9.5万 成交：8.2万 成交均价：15511元/,11年下半年 供求比：1:0.8 供应：19万 成交：15.3万 成交均价：12712元/,12年上半年 供求比：1:0.7 供应：17万 成交：12.5万 成交均价：11

26、664元/,成交355套,成交1569套,成交289套,成交1454套,成交827套,成交1492套,成交761套,安亭板块市场特征：2010年随着地铁的开通，整体市场呈成交量价齐涨的态势，但市场供应始终处于供过于求的状态。虽然2011年限购后，价格大幅跳水，采取以价换量；2012年价格保持稳定，但成交量也仅为11年下半年的一半；目前板块公寓均价基本保持在为11664元/。,限购后以价换量 ，12年基本保持量价齐稳,9、安亭板块产品成交结构,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,刚需为主、小面积、低总价,面积段细分,总价段细分,单价段细分,成交面

27、积以首置的90-110为主，占比达68% 成交总价以首置的100-140万为主，占比57% 成交价格主要集中在1-1.6万/，其中1-1.2万/占比25%，1.2-1.4万/ 占比23%，1.4-1.6万/占比31%,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,安亭板块公寓存量特征：区域两房存量户型以90以下户型为主、三房存量户型以110-150户型为主，四房存量户型以130-180户型为主,10、安亭板块区域存量现状,小户型畅销，区域存量以大户型为主,典型案例总述: 项目体量较大,近百万方，销售时间历时7年多，项目在景观、规划、建筑风格、生态技术上产

28、品设计上都独具匠心，充分将周边生态与人居生活有机结合。,二、区域典型案例,-安亭新镇,1、区域案例安亭新镇,106万方纯住宅物业，地铁沿线安亭新城站 ，地处核新位置,2、项目整体定位及项目特色,产品特色鲜明，德式包豪斯建筑，生态景观丰富,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,项目特色： 沿地铁站附近。 项目体量大，社区具有规模 赠送的面积多，1+2层送地下室，4+5层送6米高阁楼，3、 0.59超低密度容积率 景观环境好，1.4平房公里绿化面积，200多种生态乔木和草木类绿色植被 湖泊总面积20万平方米 建筑风格鲜明，德国包豪斯建筑将艺术与建筑融

29、合，色彩丰富。 冷热一体智能系统，节能50%。节能窗隔热墙共同沟技术运用 形象定位： 生长于自然的建筑,3、公寓户型配比,主力房型为131-329复式设计，项目附加值较高，1+2层赠地下室，3层无赠送，4+5层赠送6米高顶层。瞄准刚需及首改客群。,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,公寓户型配比 数据来源佑威,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,4、房型分析洋房,4+5复式 3室2厅2卫1厨 185.00 优点: 南北通透 双卧室朝南,主卧套房动静分离 客厅突窗采光较好 L型厨房,伴有阳台,视野开阔 缺点: 4楼客厅过道面积过大,浪费使用空间.,A44楼,A55楼,4,区域成功案例,3,2,1,区域整体现状,区域市场分析,区域未来规划,5,区域总结,4、房型分析洋房,A3户型图2室2厅1卫1厨