项目简介及融资计划书

1、目录,中福第一街项目介绍,1,项目专业市场分析,2,融资基本信息,3,中福第一街项目介绍,1,区域位置,项目位于市中心黄浦滨江板块，坐享一线江景，地铁上盖，四号线南浦大桥站，3公里范围内速抵市区多个商圈。,地理位置,本项目,董家渡,本项目草鞋湾路出口离“董家渡地块”仅一路之隔。,周边无论从交通、生活设施配套都比较成熟；加上紧邻黄浦旅游集散中心，具备雄厚的人流基础。,配套设施,区域介绍,董家渡地块属于上海南外滩的黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。上海开埠以来最早形成的城区之一 董家渡，300亿超级地块 成为全国总价地王。在上海最知名的面料市场，也是很多老外在上海最爱逛的

2、地方之一。 该项目方现今所有拥有的小产权商铺已为上海绝版商铺，国家从去年起正式发文规定此类商业不得零卖。该项目小面积商铺高效去化，合理控制总价。,交通状况,交通状况及主要道路 紧邻地铁4号线南浦大桥站、南浦大桥公交枢纽站 周边主干道陆家浜路、中山南路、内环高架及南浦大桥 项目方近期已完成与申通地铁的初步协议签订，将4号线该出口延伸一条25米长的地下通道，直通项目址，真正实现“外滩地铁金字商铺”。,项目案名：中福浦江汇 占地面积：46069 建筑面积：292146 物业类型：住宅、商铺 在售均价：70000元/ 融资标的物业： 中福第一街商铺 BI层 面积 25263.7 户型面积：45-70/

3、90-120 商铺租金：10元/ /天 在售均价：80000元/,二. 项目概况,住宅部分:目前已基本售罄,项目地上实景图,项目平面图,项目地下一层商铺（本次投资主体）,项目总面积：25263.7平方米 项目共有三个入口广场，每个入口广场均配置有奥梯斯自动扶梯二部及人行扶梯上下出入口（其中两个紧邻地铁4号线南浦大桥站，另一个离“南外滩轻纺面料市场”较近）,项目地下一层概括,地下一层入口均配备直达电梯及自动扶梯 公共区域装修标准及格局基本等同于上海其他地下商场（比如迪美、伊美、香黛等） 公共区域净高约3.2米，店铺内层高约4.5-5.6米 店铺使用面积约10-200 （主力面积在40 左右）,项

4、目地下一层实景图,三. 项目业态定位及部分商户介绍,业态定位： 精品服装定制 精品面料 服装辅料 部分意向商户： 上海真丝大王 茂名路服装定制商户(原老锦江饭店沿街商户)约40余家 原十六铺轻纺市场及南外滩轻纺市场商户,项目经营模式,三权分离: 产权市场销售后由小业主拥有 经营权专业的商业运营公司运营 物管权专业的物业管理团队,项目销售模式,重要商户招商：炒作市场、引爆话题、打响知名度 带租约销售：商业运营公司提供统一租约，租期6年， 年租金暂定为房价的6.5%。 招商同步：带租约销售时招商同步进行，统一由运营公 司与商户签订租赁合约,项目租售,总可售面积:约15000平米 预计销售均价:80

5、000元/平米 预计总销售金额约：12亿 预计销售周期：8个月,总租赁面积：约25000平米 预计租赁均价：前5年一次性投入 预计年租金收益：9360万元 预计招商周期：8个月,项目专业市场分析,1,一.项目专业市场分析,十六铺面料城,南外滩轻纺面料市场,王家码头面料市场,项目,本次市调选取了三个专业市场： 1、南外滩轻纺面料市场 2、王家码头面料市场 3、十六铺面料城（会搬迁至项目负一层）,1、2距项目仅一路之隔,专业市场,南外滩轻纺面料市场,相关信息： 原董家渡面料市场最先迁至南外滩轻纺面料市场。于2006年开业。是经政府批准成立的专业化经营面料和定做服装市场。是上海指定的旅游景点之一。

6、主要经营：丝、棉、毛、麻、化纤等各种面料和服装辅料；量身定做各式西装、大衣、礼服、唐装、旗袍、衬衫、时装等中西服装。 总建面积：1万平米。 层数：地上三层。,专业市场,南外滩轻纺面料市场,每层业态基本相仿，商场整体经营氛围良好，管理有序，不乏多数外籍顾客挑选购买，人流量较多。,专业市场,王家码头面料市场,相关信息： 原先是周边住宅的配套商业，后改建成丝绸面料市场， 依托于对面的南外滩生存。管理比较混乱，经营情况较差，人流量稀少，不作为主要参考。 主要经营：丝绸料和服装饰品 总建面积：6000平米。 层数：地上三层。,专业市场,王家码头面料市场,一层主要经营真丝及服饰，基本满租。 二层目前被一家

7、服装公司整层租下来。 三层定位家纺展示中心，。,专业市场,十 六 铺 面 料 城,相关信息： 上海十六铺面料城坐落在原闻名上海的信大祥绸布店的位置上,加之政府大力扶植，将原董家渡轻纺面料市场70%业主的引入加盟。 主要经营： 各地棉纺、丝绸、毛料、轻纺面料。 总建面积：1.2万方（其中1500沿街商铺，引进25家原人民路婚礼一条街业主入住）。 层数：地下一层、地上三层。,专业市场,十 六 铺 面 料 城,每层业态定位基本相似，无明显差异化，各层商铺接近满租，有一定人流量。,专业市场小结,对比可以看出本项目在交通及停车上占有绝对的优势，本项目距离地铁仅仅一条通道即可直达，而且项目本身位于地下一层

8、，拥有充足的地下停车位。从体量上来看是三家中体量最大的一家，并且在商铺面积上可选择的区间也较大，适合高端品牌的商户进驻。在租金方面由于是全新的市场，故而租金方面拥有绝对的优势，低于现在目前所有的商铺租金。,二.项目周边环境,为了解周边商铺（主要为住宅底商）的租金及价格水平，选取项目附近的大、小路逐步摸查商业及经营情况。,周边环境,陆 家 浜 路,项目,周边沿街商业主要以生活便民为主，小吃及服务类占主要部分。,租金水平（使用面积）： 4211000元/月 8.7元/天,周边环境,海 潮 路,生活、便民、娱乐为主，但业态较少。,租金水平（使用面积）： 4711200元/月 7.9元/天,周边环境,

9、国货路、斜土东路,租金水平（使用面积）： 国货路沿街商业3510000元/月 9.5元/天,斜土路近西藏路为专业鞋城市场，国货路多为便民商业餐饮小吃为主。,周边环境,中 华 路、董 家 渡 路,租金水平（使用面积）： 在售沿街商铺， 面积68，单价 约8万/,附近商业量少，整体较为杂乱,周边环境,董家渡地王区域,目前中山南路、董家渡路周边正处于旧区改造阶段，附近已无相关配套商业。,周边环境小结,项目周边虽有大量居住小区，但周边商业配套设施并无完善，缺乏整体的中心商业，为本项目提供了极大的市场空间。 沿街商业租金相对差异性不大，多为：910元/天（使用面积）； 在售商铺量十分稀少，目前单价约为8万/,融资基本信息