2014年福州上半年年房地产市场年报

1、福州房地产市场2014年上半年年报，明确表示该报告仅供参考，客户不能依赖该报告而不进行独立判断。本公司力求报告内容的准确性和完整性，但对因使用本报告而产生的任何后果不承担任何法律责任。本报告的版权属于深圳世界联合房地产顾问有限公司。如果您需要引用和转载本报告，您需要得到版权所有者的同意。任何使用本报告的人都被视为同意上述声明。1.宏观市场：宽松的监管仍然难以克服信贷紧缩。第一季度国内生产总值增长率为7.4%，这是近年来的新低，低于7.5%的年度增长目标。经济下行压力增加了一倍，直接影响了房地产市场的需求；对地方政府而言，房地产低迷的主要影响是土地销售收入大幅下降，这将减少地方政府在固定资产上的

2、投资，增加其债务风险。全国范围内：多重利率已经上升，基准利率已经降至最低，许多中小银行已经停止放贷。推迟贷款也很常见；福州：首套住房的利率优惠已经取消，商业贷款和公积金贷款已经收紧。同时，贷款时间长，贷款困难。宏观环境疲软，资金紧张，消费者观望态度加剧，购房需求受到抑制，地方经济增长乏力，房地产市场交易疲软。中央政府发布了积极救市的信号，扭转了房地产市场的低迷：今年3月，房地产市场提出，调控的“分类指导”不再是全面的。今年5月，央行表示：银行应优先满足首套住房的需求，并合理确定首套住房的利率。6月，住房和城乡建设部下放，地方政府目前，许多二线和三线城市已开始放松房地产调控政策，重点是限购和契税

3、补贴，限购和放松城市：天津，南宁，宁波，沈阳，福州和呼和浩特；契税补贴城市：萧山、铜陵、芜湖；多城市政策的放松大多是在线下实施的，而呼和浩特已成为中国第一个正式发布文件宣布放开限购的城市。4月14日，无锡：从5月1日起，60多套房子可以落户；4月23日，萧山：拆迁户，一年内购房补贴为2%。4月28日，天津：只要沿海地区没有房子，你就可以在新区买房子。4月28日，南宁：经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左居民可参照南宁户籍政策在南宁购房；铜陵市，5月5日：购买第一套房的居民可以从政府获得1%的契税补贴；宁波5月6日：第三区与镇海、北仑分开，只要区内没有空房，你可以再买；郑州5月8日：“购买抵

4、押贷款可获得政策性担保”，为公积金和商业贷款提供担保；安徽宣城5月20日：公积金贷款额度提高到30万元；芜湖5月26日消息：允许二套房申请贴息贷款，支持外国人用公积金贷款购房；沈阳市6月10日：取消楼市限购，不分户籍；6月23日，成都：持有居民卡，满足合理的住房需求，优化房地产政策，促进居民首套住房和改善住房消费；福州6月：一次性付款不仅限于购房，国外账户可以通过“交税”来购房。6月27日，呼和浩特市：放开限购，不再询问房屋数量。、目前，福州整体市场低迷，下行压力很大。限购的取消给市场带来了更多积极的咨询，但效果有待进一步体现。中央政府对首套住房的支持，福州对购房限制的放松，许多地方信贷持续紧

5、缩，购房限制的放松，以及房地产市场的不景气因此，对一次性全额付款的买家放宽购买限制对市场影响不大。真正迅速刺激市场的应该是放松贷款限制政策。综上所述，土地市场：优质土地稀缺，市场表现平淡。出让面积及总建筑面积：2014年上半年出让土地面积为68.48万平方米，总建筑面积为264.2万平方米，其中2014年上半年仅公布37.7万平方米，总建筑面积为151.1万平方米，总成交额：出让土地平均成交价为6106元/平方米，这与市区出让土地比例的增加有关，总成交额为161亿元。公告和交易数量：供需数量分别为11和13，分别比上个月下降70%和51%。去年底，政府大力推进土地开发，但土地没有明显波动，但表

6、现平淡。上半年福州市土地交易分布图，上半年各类土地交易比例图，土地交易分析：上半年成交13笔，东区于恒集团是政府近期重点发展方向，共4笔土地交易，其次是旧土地较多的市区，共4笔交易。当城市主轴线的南面延伸到南面时，3个被卖掉，2个在河边的盘子上。土地使用：上半年，共出售10块商业用地，出售土地31.47万块。此外，商业办公用地占主导地位，这将加剧后期的办公竞争。上半年，仅出售了三处商业和住宅用地，其中大部分是综合用地，住宅数量有限。将来，城市地区的住宅建筑可能会更少。东区成为销售热点，商业和服务用地成为交易的主要目的，优质土地稀缺。自2013年第四季度以来，上半年福州市商业和住宅用地交易明细呈

7、现出成交量减少、价格下降的趋势。上半年，共出售商业和住宅用地36.94万套，总建筑面积144.92万元，底价5741元/套。建筑面积环比下降27.14%，总建筑面积环比下降1.51%。今年上半年，福州市共出售3块商住用地，其中大部分是旧城改造用地，对用地有很多限制。投标人实力要求高，定位明显，最终以底价成交，商业服务的量和价都有所下降，旧型地块成为商业和住宅转让的主力军，但现在竞争并不激烈。上半年，福州市土地分布图重新上市。今年上半年，福建出台了最严格的土地新政策，进一步规范商业地产的土地转让，严禁“量身定做”的现象，其中4块地块因涉嫌非法土地转让而被重新挂牌出让。上市后，基本上是由原竞争单位

8、以底价出售，而政府的目标土地转让显然是有限的，但并没有像往常一样受到影响。这一现象主要受到土地收入比例过高的影响，这种情况一时难以改变。随着新规的出台，政府的目标土地出让明显受到限制，但并未受到影响。上半年福州地价表现图，2014年福州土地拍卖概况，土地量有限，目标底价交易正常，拍卖场地荒芜。上半年出售的土地中，除2014-02号外，竞争激烈，地价为52%，其余土地以底价出售。今年的两次土地拍卖无人问津，只有少数开发商到场，其中大部分是国有中央企业和实力雄厚的房地产企业，中小型房地产企业很难找到。一方面，由于市场清淡，房地产企业在收购土地时倾向于谨慎和理性，政府也持观望态度。更多分散的小块土地

9、被用来测试水，只有有限的爱在缺乏优质土地和国有化的趋势下，当地知名企业纷纷走出福建寻找优质土地。住宅市场：市场很冷，交易速度放缓。城市供销价格：2014年上半年商品房供应170.3万平方米，比去年同期235.5万平方米下降23%；营业额为145.5万平方米，比去年的201.3万平方米下降了近30%。平均成交价为17746元/套，比去年同期的16742元上涨了6%；闽侯供销价格：2014年上半年，闽侯商品房供应量为98.8万平方米，比去年同期的115.8万平方米下降了15%；营业额为85.1万平方米，比去年的114.8万平方米下降了26%，平均营业额为9777元/平方米，比去年同期的9414元增

10、长了4%。上半年，商品房供需双双下滑。在持续复苏之后，市场迎来了一个盘整期，前进步伐受阻。市场成交量稳步下降，“寒冬”来临，价格变化促进了复苏。成交量和价格持续上涨，经济低迷影响了沉重的步伐。上半年供应总量为130.4万平方米，同比下降20%。开发商步伐缓慢是主要原因。成交量仅为107.9万平方米，呈现明显下降趋势，同比下降近30%，供需大幅下滑。价格：在过去的14年里，市场上多次销售的价格都有所下降，实际交易价格表现与13年前相比有所下降。然而，受高均价限制和别墅产品比重上升的影响，商品房的连锁经营业绩略有上升，14年上半年达到17312元/套。商品房供应量下降了近20%，交易量下降了近30

11、%。限制的放松导致了价格的结构性上涨。价格优势占据市场，成交量和价格稳步上升，市场持续火爆。销售额攀升至111万英镑的峰值，降至两年来的最低值。供应：受一些待售项目进入较晚、待售项目进展缓慢等因素影响。今年上半年的供应量为699，000平方米，比上个月大幅下降50%。销售额：营业额65.7万平方米，同比下降约40%，价格快速上涨。市场热度下降和供应下降是主要原因；价格：价格直线突破1万元大关。2014年上半年，受南宇和大学城的影响，均价达到10170元。闽侯的供应量下降了50%，房地产市场降温，供销下降了40%，平均价格突破了1万元。2014年，待售项目数量增加。经过13年的物价上涨和春节返校

12、潮没有如期影响，节后整体市场表现逐月下滑；在这样一个季节，开发商付出了更多的心血和等待，但结果并不理想。除3月份集中签约外，整体销量逐月下降。面积从433500平方米/月下降到204600平方米/月。在第14个春节，返乡潮还没有到来，每月的交易已经一步步放缓。降价测试已经有效，降价手段已经普及。世茂、阳光等知名企业率先适应市场降温氛围、价格调整和春节抢购。1月至2月，世茂、阳光、惠今率先适应市场降温氛围，开始推出优惠、降价、试水，抓住2014年第一波降价；世茂上游别墅和阳光凡尔赛宫的降价更加明显。其他项目用低起价的特殊房间吸引顾客，而且价格优惠很小。但是，优惠降价项目取得了一定成效，降价潮已经

13、拉开。第一波：春节期间，一些项目降价试水；第二波：竞争产品是h总结，营销：创新营销遇到新的火花。随着房地产市场的萎缩，开发商将营销方式从坐以待毙转变为走出去，这进一步考验了开发商的创新思维。2014年上半年之后，各种各样的“闪光”出现在街头，点燃了房地产市场，提高了项目的知名度和曝光率。随着房地产市场的降温，项目拜访和拜访的次数减少了，从坐镇市场到走出去进行营销，“闪存”增加了关注度和受欢迎度，开发商也煞费苦心地关注着拜访和拜访，各种“闪存”营销应运而生。在媒体传递中，采用了连续和悬念广告技术，旨在提升品牌形象，激发顾客的好奇心，从而提高顾客对项目的关注度。该项目的特色是“该项目的营销中心是开

14、放的，吴尊，一个受欢迎的偶像，被邀请到现场为该项目赢得知名度。该项目将举办书画展览，并邀请文人爱好者参加。“恐龙展”在春节期间举行，全家人争相体验中国最大的恐龙化石，这引发了一场展览热。该项目已将动物园移至营销中心，以迎合父母的心理并吸引家人前来参观。许多热身活动，抓住不同客户的营销。增加机会的来源，促进项目的去转型。对于热度不断下降的楼市，如何让顾客买单，开发商不仅要努力营销，还要在产品性价比上暗暗发力；在过去六个月上市的新市场中，乔蓉岳城和中耕香江在市区的礼品销售面积高达20%，大大提高了产品的附加值；由于闽侯只需要潘正荣财富中心，公寓设计更加紧凑，78房三厅，既满足了客户最大化利用空间的

15、需求，又很好地控制了总价。2014年上半年，荣信集团(含世界欧洲)以36.7亿元的总销售额在福州闽侯居第一位，总销售额为195.7亿元，占据了房地产市场的半壁江山；阳光城市集团以28.5万平方米的销售面积赢得了2014年上半年的冠军，总面积达到133万平方米，占全市近60%。2014年上半年，荣鑫以36.7亿元的总销售额夺冠，阳光城市以28.5万元的总销售额排名第一。2014年上半年，世茂上游别墅、西海岸、淮安半岛采取价格调整策略，凭借价格优势脱颖而出，在2014年上半年赢得别墅市场销售面积冠军，产品以联排别墅为主。惠今淮安半岛以6亿元的总销售额夺得上半年合同金额冠军。全市十大商业项目的总销售

16、额和总销售额约占全市总销售额的70%，其中，林俊史圣茶亭和三坊七巷历史文化街居首、亚军。2014年上半年，全市写字楼销售的冠军和亚军由京西甘蔗板的SOHO /LOFT风格的凤翔湖滨世纪西海岸项目获得，冠军和季军由CBD写字楼项目获得。在市场前景分析、维持增长和财政收入的双重压力下，地方政府拯救市场的行动将会过重，行动频繁，保障增长、财政收入、拯救市场、放宽购房限制、普通住宅认定标准、优惠结算、购房契税优惠、压力加大、地方财政收入和税收减少。如果房地产市场的交易量继续下降，地方政府可能会陆续出台更多的救助政策。主要手段有放宽购房限制、购房优惠契税、放宽普通住宅鉴定标准和优惠结算政策。其中，用行政

17、手段实施“限购”四年将使许多地方名存实亡，而放松信贷将略有刺激。房企将加快资金回笼，而强信贷刺激的可能性很低。两次有针对性的RRR减税将促进经济，以及经济趋势从6月16日起，商业银行、金融公司、金融租赁公司和汽车金融公司对“三农”和小微企业贷款达到一定比例的，将人民币存款准备金率下调0.5个百分点(不包括4月份RRR下调的存款准备金率)。RRR两次降息释放的资金总额约为3000亿元，主要针对农业、农村和农民的小微企业。资金的发放和影响范围是有限的。如果下半年增长压力继续上升，为了应对宏观经济硬着陆，或将迎来RRR全面降息，住房和城乡建设部已表示，将确保首次住房抵押贷款的发放，而今年上半年RRR两次有针对性的降息将促进经济，引领市场或在下半年迎来RRR全面降息。此外，在第四季度，银行的可贷款额度例行收紧，市场前景信贷大规模放松，贷款限制取消，折扣再次出现，这是不太可能的。下一阶段，市区周边地段的量将会增加，价格将会松动，这将会分流闽侯刚刚需要的顾客。下半年，福州和闽侯的总成交量将达到315.2万，其中苍山、南峪、东区和金山位列前四。其中，以苍山、东区、金山为代表的城区产品包括首家和首改产品，满足了客户的需求。此外，下半年价格可