2011年12月上海保利叶语2012年度营销策略提案

1、保利俞晔，2012年营销战略建议，2011年12月，客户年龄集中在30-40岁年龄段，占客户总数的55%。家庭结构主要是一个三口之家，属于家庭稳定成长时期。客户主要是贸易、自由工业和建筑业等私营业主，占53%。大多数客户基本上至少有一个购买记录，但资产水平很高。客户拜访渠道分析、客户拜访年龄分析、客户拜访职业分析、当前拜访客户购买心态分析，价格心理预期不断降低，不注重项目质量和资源，很难获得市场关注，盲目追求区域低价项目和低价房地产入市，都取得了良好的销售业绩。高质量的产品价格较低。受市场冷落，等待明年价格继续下跌。在传统淡季结束时，大量不急于买房的需求正在改善，暂时离开市场观望。房地产市场的

2、低迷产生了一种严重的观望气氛。顾客买房的紧迫感已经完全消失，买方市场的特征已经显现。客户分析和总结，客户群覆盖全市比例较高，圈层效应明显。钢铁、金融等行业的客户是中流砥柱，客户心态是认真观望的，没有购买海外朋友的紧迫感和最近的袭击，那么最近的袭击，外国客户(26个集团)，宝山地区客户(164个集团)，工业客户(197个集团)，根深蒂固的客户样本，客户特点：40-50岁，福建人大多从事钢铁，贸易等业务，并有固定的商业圈在宝山地区， 专注于喜欢的圈子和口碑，愿意推荐认可的东西或文章多年，有商业经验，资金雄厚，购买力强。结合客户样本，近距离攻击采取以行业为中心，向店内客户开放好邻居的行动。重工业地区

3、的工业客户深入外部扩张，成立外部扩张团队，对周边工业区进行现场勘察，为后续调运订单铺平道路；在早期发现此类产品的客户，以客户为切入点挖掘企业圈，推荐旅游展会；收集产业链客户信息，获取名单，进行工业园项目推介会和电话拜访，如何攻击、维护老客户，同步传播和发掘目标客户，以维护睦邻友好和老客户情感为目标，建立交易介绍奖励机制。时间：3月初，把握好项目新年后的第一个营销节点，召开客户答谢会，做好客户情感维护：以维护情感为基础，深挖老客户资源。如何扩大新客户群？首先，为老顾客举办2012年新年宴会。第二，建立推荐交易奖励机制。奖励标准为：推荐交易不成功奖励1000元油卡或一年物业费，同时新客户享受优惠待

4、遇。一套购买的推荐交易可获得10000元的奖励，同时新客户也可以享受这一待遇。奖励金额根据交易集的数量累计。目的：保持顾客的情绪，激发顾客的介绍热情。原因一：保利地产三年来一直在深耕保山，区域意识高，但区域客户基本消化，购买力减弱。原因二：根据拜访客户的分布图，客户已经从区域客户逐渐扩散到整个城市，区域范围也扩大了。理由3:整体市场客户是有效的，在他们有机会推动销售之前，有必要抓住整个城市的客户。技术建议，远方的朋友，高端客户在其他地区聚集的地方定向旅游。综合考虑销售节点和场地租赁，提前准备目的：有针对性的在全市范围内进行高端定向旅游，结合推进节奏：古北、浦东、杨炼拇指广场。它我，欣赏春天的樱

5、花，观赏夏天的花朵，闻秋天的花香，欣赏四季的美景，品味生活的优雅。活动前，结合媒体渠道开展前期宣传活动：穿插活动与项目的关系，如赠送公园门票、活动期间购买房屋、赠送额外相关礼品等。活动结束后，赠送参展客户的照片，如家庭照片、情侣照片等。并为相关活动制作宣传手册，并派顾客去维护他们的情绪，充当案例网站。总套数：177套总面积：4354798总金额：12.4亿套别墅2012年的销售目标是全年争取10亿套，总销量和总价值12.4亿套，并采用全方位的案例推广策略和客户存储方式。销售目标，与销售目标的差额是30亿元10亿元=20亿元。在别墅预计销售目标为10亿元人民币的前提下，要实现年度目标，我们只能依

6、靠公寓，各条产品线将分头出击，全面抢占市场。在各种政策的叠加下，市场容量再次收缩。8月，随着政策叠加和监管深化，市场出现拐点。介绍了政策叠加效应、限制税收补充的政策以及“国家八条”和“上海九条”。8月份后，该地区市场下跌更为剧烈，供求关系逐渐恶化，平均价格跌至今年最低点。全市市场、区域市场、年度公寓市场走势、从全市大批量公寓项目来看，低价产品占据市场主导地位，在2011年(新政后)排名前十位的公寓交易中，全市只有这种情况下实现了大批量。据全年公寓量大项目分析，保利地产在古村板块有定价权，但其板块实际上已成为一个区域价格岛，金地艺术1.7万元，中环1号2.1万元，吴彤2.25万元，经纬绿洲1.9

7、5万元，阳星香溢湾1.69万元，春江美容屋1.8万元，叶晚陈子花园1.68万元9月、10月、12月、周边项目均以板块最低价进入市场，周边板块和古村价格大幅开盘，其中阳春叶晚陈子花园14800元，春江丽人18000元，香溢湾17800元，嘉定新城金骏13000元，龙湖荔城14000元，盘古天地14300元，15500元。南翔路金飞里湾13500元，华润中心公园24000元，新城大厦20500元，施琅绿地19200元。11月，区域竞争加剧，下半年需求明显变化。产品价格成了能否增加产量的主要因素，质量和性价比占主导地位。从2月到7月，从8月到11月，市场单纯追求价格，市场需求发生显著变化，从打折到大

8、幅降价。价格战已经蔓延到全市，全面进入拐点。限购政策不断深化，市场需求受到严重抑制。开发商正面临生存危机，他们为了与买方市场妥协而大幅降价，最终迫使房地产市场进入拐点。区域市场变化剧烈，刚性需求单方面追求低价，区域竞争产品纷纷低价进入市场，周边价格大幅下跌，本案所在板块别无选择，只能成为价格孤岛。公寓市场的结论，明年，公寓产品在这种情况下将面临：整体市场迅速陷入低迷和需求的急剧变化，和案件的价格为量的房地产已成为一个区域价格岛。在残酷的市场环境下，在这种情况下，各条产品线如何分别出击，全面占领市场？推动公寓案例的策略，全年都支持精装破冰，为什么全年都支持精装破冰？产品转换，重新启动市场关注部分

9、的首次出现，在这种情况下，延长了供应线的价格包，促进了灵活定价，产品转换引起了市场关注，并在2012年启动了第一次活动。从2011年12月到2012年5月，在6个月内，该案没有集中精力将案件从空白推进到装饰、转换不同产品、提供新产品和新产品、通过产品差异化提高市场关注度。传统的公园房子一直没有吸引力。精装修作为一种明星产品，以高质量吸引着顾客的注意力。首先，这种情况下的供应线延长，价格包装方便灵活的定价。自2009年以来，没有精装项目被列入古村板块。该案例是该地区第一个丰富该案例产品供应结构、扩大客户需求选择范围的案例。2012年上半年，市场继续低迷，价格趋势难以预测。作为一个全新的产品，精装

10、修很难改变这个案件的空白价格。灵活的定价可以与装修标准相结合，可以掌握市场的定价优势，可以通过精装修突出价格优势，提高项目的形象质量。精装和破冰策略将在全年实施。本案精装产品将于明年与强大的独家资源相结合，产品的性价比将再次回归，分别为120万、140万、150万、160万、170万、180万、190万、230万、240万、250万、260万、270万、280万、290万、300万、130万元，各产品线的总价格优势确立， 精装产品区域竞争分析，七号线，大市场均价：15000元，古村均价：16500元，罗店均价：月浦均价：12000元，南翔均价：12000元，嘉定新城均价：13000元，*(精装

11、价格扣除)，2012年公寓全年在推节点铺砌，大平城是一个总价高的产品。 根据预售凭证节点，一拿到就推。从1月到3月，即7月，之前的库存被取消分配，共有63栋建筑。8月份，58个西部单元、64个中部单元、55个西部单元、64个东部单元、58个中部单元和55个东部单元、64个西部单元继续销售，今年首次开张，精装产品破冰进入市场。该项目在年初启动了第一项服务，客户容量有限，客户存储周期缩短。以1月为客户存储单元周期，从1月到4月，精装产品被推向市场5-。分开的单元建筑用不同的产品运输。2012年，清点了公寓库存，集中了57号楼、58号楼和59号楼的剩余库存。保利叶语言到目前为止，公寓的剩余库存在61

12、号楼，而之前的库存相对较大，所以主要是从1月到3月初缺货。保利叶上海到目前为止，剩余的公寓库存，精装推荐的原则是在2012年3月，精装破冰，该项目在一个月内开始，缩短了客户存储周期，及时推出单个建筑的情况下，控制客户，控制货物的数量，并避免了集中推出的情况下的压缩。精装单价为18500元/平方米，推出单栋控制容积的案例。2012年，推动普通公寓楼案例的原则是五月、六月、七月和八月。在早期库存被取消后，大楼被拆分了。丰富产品供应单元建筑，以好的和坏的装运，以不同的腿销售。2012年5月、6月、7月、8月、5月、6月、7月、8月，提出了普通公寓推进的原则。5月份，西部58个，中部64个，西部58个

13、，中部64个2012年，294套，111套，126套，126套，1-3月，库存叶上海库存，总套数：1，134套，总面积：140，913.31，总金额：25.9亿精装：18，500-19，000元，粗略：17，500-18，000元，4月，63栋精装，5月，58西64单元中拿着它，推着它(推案例的频率和后期的价格会根据市场的变化而变化)，别墅10亿元公寓25.9亿元=35.9亿元，年度销售目标是拆分的，根据成交量统计，公寓的总价值是25.9亿元，如果要完成20亿元的销售额，公寓需要80%的去化学，而体验式营销为高总价产品提供价格支持。 产品覆盖面的提升需要逐步完成，城市界面也需要逐步改变和成熟。面对这两个变化，我们需要升级现场包装，利用外部配套设施的逐渐成熟，增加现场装帧展示，加强客户对周围成熟生活的认识。借助城市对古村公园的影响，我们可以看到房子的移动路线，步行穿过公园，让顾客体验项目现场，与公园活动节点互动。例如，樱花节促销、赠送门票等。外围配套设施升级。要点：启动上海市九年制义务小学和幼儿园奠基仪式。宗旨：增加教育资源，将心音客户与成熟客户相匹配，增加现场学校效果图和报纸新闻，扩大现场展示