房地产开发贷款的调查和审查要点

1、房地产开发贷款调查审查的主要内容：1。房地产业的主要特点。近几年主要房地产政策和内容。房地产开发贷款的基本要求。房地产市场和房地产贷款的分类。设立房地产项目的批准文件和取得“四证”的程序。调查报告要点7。批准报告的要点8。房地产开发贷款的信贷安排。1.房地产业的主要特点：1。区域性(市场和政策的多样化)2。周期性3。政策4。大投资，大借贷，长周期。投资和消费的双重性。专业7。个性8。风险。2.近年来主要房地产政策及内容。1.关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(YF(2003)121号)作出了若干具体规定。严格措施2。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知200318号3。商业银行房地产

2、贷款风险管理指引(2004年第57号)自有资金比例不得低于35% 4。关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险预警的通知(2004)75号。5.国务院关于深化改革和严格土地管理的决定2004年12月6日，国务院于2005年3月发布了关于稳定房价的八项意见关于稳定房价的八项意见，要求各地切实负起稳定房价的责任。俗称“老八条”7。国务院副总理曾培炎关于抑制房价过快上涨的四项要求2005年4月8日。国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控的八项措施2005年4月八项加强房地产市场引导和调控的措施，俗称新八条，用组合政策规范房地产行业。9.七部委关于稳定房价的意见。2005年5月加强土地供应监管，

3、严格土地管理，调整住房转让营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房标准，体现了政府对房地产市场宏观调控的进一步细化。10.基准贷款利率于2004年10月11日上调，住房抵押贷款利率于2005年3月上调。不得向异地房地产项目贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放支付土地出让金的贷款；房地产开发企业申请银行贷款时，自有资金不得低于开发项目总投资的35%；不得向拖欠项目资金的贷款申请人发放贷款；房地产贷款必须归类为“房地产贷款”，严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款。4.房地产市场和房地产开发贷款分类：1。按用途分为住宅楼、办公楼、商店等。2.根据经营对象-分为土地市场和房地产市场3。按市场层次分为一

4、级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场，又称土地出让市场，是指国家按一定年限将土地使用权转让给土地受让人，由土地受让人向国家缴纳土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场，是取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者和个人之间的横向交易转让市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场的调盈调亏和重组市场我行房地产调查复核模板主要适用于房地产市场和二级市场的项目调查分析。按照经营方式，房地产开发可分为出租、出售和自营等。不同的类型有不同的还款来源，应该有不同的分析模式。五、房地产项目批准文件和“四证”采集程序。通常，开发商按照以下程序进行房地产开发和管理：

5、选址项目可行性分析、规划部门初步设计、土地部门土地批准、城市规划部门土地使用证、城市规划部门建设用地规划许可证、施工大门建设工程规划许可证、房地产开发建设工程开工许可证。Top(最高管理层投入建设资金总额的三分之二)取得商品房预售许可证。六.调查报告的主要内容借款人资格的确认根据建设部房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业未取得房地产开发资质从事房地产开发经营活动属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动视为无效。但是，如果商业银行向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然得不到相应的法律保护。因此，在贷款给房地产开发企业之前，我们必须按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理

6、规定关注借款人的房地产开发资质。中国房地产开发企业根据自有资金和注册资本的数额、专业技术人员的数量、相应的职称要求、房地产开发的经验和业绩以及各资质等级企业的条件分为一级、二级和三级：(1)注册资本不低于5000万元人民币；(二)从事房地产开发5年以上；(三)近三年内完成住房建筑面积30万平方米以上，或者完成相当于房地产开发投资的；(四)建设工程质量合格率连续五年达到100%；(五)上一年度建筑面积超过15万平方米，或者完成相当于房地产开发投资的；(六)具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业职称的职业经理人不少于40名，其中中级职称的经理人不少于20名，具有资格证书的专职会计师不少于4名；

7、(7)、工程技术、财务、统计等业务领导具有相应的专业中级以上职称；(八)有完善的质量保证体系，商品房销售实行住宅质量保证体系和住宅使用说明书制度；(9)、未发生重大工程质量事故。二级资质要求包括： (一)注册资本不低于2000万元人民币；(二)从事房地产开发3年以上；(三)近三年内完成住房建筑面积15万平方米以上，或者完成相当数量的房地产开发投资；(四)建设工程质量合格率连续三年达到100%；(五)上一年度建筑面积超过10万平方米，或者完成相当于房地产开发投资的；(六)具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业技术职称的职业经理人不少于20名，其中具有中级职称的经理人不少于10名，具有资格证书

8、的专职会计师不少于3名；(7)、工程技术、财务、统计等业务领导具有相应的专业中级以上职称；(八)有完善的质量保证体系，商品房销售实行住宅质量保证体系和住宅使用说明书制度；(9)、未发生重大工程质量事故。三级资质的条件包括： (一)注册资本不低于800万元人民币；(二)从事房地产开发2年以上；(三)近三年内建筑面积完成5万平方米以上，或者累计房地产开发投资相当于此；(4)建设工程质量合格率连续两年达到100%；(五)具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业职称的职业经理人不少于10名，其中具有中级职称的经理人不少于5名，具有资格证书的专职会计师不少于2名；(6)、工程技术、财务、统计等业务领导

9、具有相应的专业中级以上职称，统计等业务领导具有相应的专业初级以上职称；(七)有完善的质量保证体系，商品房销售实行住宅质量保证体系和住宅使用说明书制度；(8)、未发生重大工程质量事故。各资质等级承担的房地产开发范围：(1)一级资质的房地产开发企业承担无限建设规模的房地产项目，可以承担全国范围的房地产开发项目；(二)二级及以下资质的房地产开发企业可以承接建筑面积25万平方米的开发建设项目，具体承接业务范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批： (一)一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审核，报国务院建设行政主管部门审批；(二)二级及以下房

10、地产开发企业的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。资质审批部门对通过资质审查的企业颁发相应等级的资质证书。资质等级实行年检制度。对不符合原资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门降级直至取消资质证书。应关注房地产企业的股东背景和资本积累过程。房地产开发企业成立了几个项目公司，分别开发不同的项目。股东背景应该集中在房地产行业的高利润吸引了许多社会资金，而许多房地产开发企业的股东没有开发历史。房地产开发是一个资本密集型行业，对股东实力要求较高。因此，我们应该充分关注股东的背景和资本积累的过程。在调查报告的第一部分，要求说明股东的情况和实际控制人的经历。案例：某房地产

11、开发企业为暂定资质开发企业，为甲公司实际控制的项目公司，向我行申请开发贷款6000万元用于项目开发，以其他土地作为抵押。在审查过程中，我们发现A公司背景复杂，资本运营频繁，房地产开发经验不足，所以我们对该笔业务进行了初步审查，很快A公司的资金链就断了。-此外，项目已基本完成，施工风险低。调查报告没有反映借款人的不良信用状况。在审查过程中，通过对公共信息的搜索，我们发现借款人与项目建设方发生了诉讼，因为建设方起诉借款人未能按时付款。因此，总行在初审时出具了撤回文件的意见。房地产企业财务数据的分析和解释房地产企业会计的特点是产成品种类多、成本核算和操作复杂。鉴于上述特点，房地产企业应重点分析影响企

12、业销售收入和成本支出的关键科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东贷款(其他应付款)等科目。提前收到的库存和账户分析：对于非项目公司，提前收到的库存和账户的构成可能很复杂，包括多个项目的开发成本。在这种情况下，通过查询企业的会计数据，按照不同的开发项目和不同的明细列出开发成本；填写预收账款的子项目，以便清楚地看到借款人各项目的投资情况和预售情况在分析存货时，应注意识别一些用于租赁的固定资产和长期不能产生效益的资产，并对应付账款的分析给予特别说明：对照合同分析应付账款的合理性。分析股东贷款(其他应付款)是否有拖欠地价、股权转让款或建设款：应分析股东贷款，是否为长期金融支持或临时循环贷款，是否具

13、有所有者权益性质，是否需要在贷款偿还前收回。案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为5.4亿元，其中2.4亿元为前期开发。另外6500万元是1996年开发的另一个预开发建筑的车库，该车库未能产生租金收益或出售。在调查阶段，根据借款人提供的项目批准文件、土地出让合同、规划文件、施工许可证、施工计划、招标文件、施工合同、监理合同、可行性研究报告等资料，确定项目的基本情况。应强调项目土地使用权的取得，以反映项目产权是否清晰。案例：一家房地产开发公司向我行申请房地产开发贷款。本项目的采购流程为：2003年，市国土资源局与乙公司签订了土地转让合同，乙公司获得了该地块的使用权。A

14、803-0042，建筑面积162963平方米，土地出让价格7682万元，建筑容积率1，按容积率计算建筑面积不超过163900平方米。2005年1月，因国家需要征用上述地块的部分土地，国土局与B公司签订了补偿协议，国土局收回土地使用权23741平方米。同时，国土资源局将附近的地块分配给B公司作为补偿。土地使用面积调整为200，322平方米，容积率调整为1.8。项目总建筑面积不超过360，580平方米。乙公司向国土资源局支付土地价款1.3208亿元，上述款项已支付。2005年6月，由于B公司股东发展实力不足，B公司全部股份转让给C公司，C公司支付股权转让款4.5亿元。付款后，乙公司更名为甲公司，现

15、在四证齐全，产权清晰。对项目的合法性、合规性和可行性进行调查和审查。由于项目批准文件和“四证”是房地产项目合法合规的前提，也是项目完成后办理房地产销售证和过户登记的依据，房地产项目的销售将影响销售资金的返还，直接影响贷款的返还。因此，商业银行只能为已获得项目批准文件和“四证”的项目发放房地产开发贷款。中国人民银行和有关部委已明确表示，要注意“四证”的签发时间，并确认“四证”的有效性。目前，中国政府部门颁发的项目“四证”有时限。如果开发商未按“四证”的要求办理相关手续或开工，可能导致“四证”失效。这些规定主要包括：1 .开发商取得建设用地规划许可证后，建设用地被依法收回或者建设用地超过两年未使用

16、的。取得建设工程规划许可证后，发包人应在6个月内申请开工。建设工程规划许可证逾期不开工又不申请延期或者延期申请未获批准的，建设工程规划许可证立即失效。3.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按时开工的，应向发证机关申请延期。延期不得超过两次，每次不得超过3个月。逾期不开工、不申请延期或超过延期期限的，施工许可证自行失效。在调查阶段，项目市场分析(案例)，该公司是一个房地产开发商在南部沿海城市，并计划申请房地产开发贷款给我行。在搜索公共信息和访问相关政府部门之后，贷款官员获得了分析的基本数据。并做了如下市场分析：列举了近年来国内生产总值和人均国内生产总值的趋势，过去几年人均可支配收入的趋势，过去几年消费品零售总额的趋势，反映出该市国内生产总值总量保持了10多年的增长速度，人均国内生产总值水平相对较高，接近发达国家的平均水平， 根据当地政府发布的相关数据，人均可支配收入逐年增加，居民消费也有所升温。 人们发现2005年土地供应紧张。由于城中村改造步伐缓慢，该地区土地资源短缺，2005年土地供应明显少于2005年6月。商品房投资同比下降14%，商品房建筑面积同比下降1.4%，商品房竣工面积同比下降24%。截至6月底，商品房