最新商品住宅开发项目可行性研究报告

1、商品住宅开发项目可行性研究报告目录一、总论二、市场分析三、建设内容四、环境保护与市政的结合五、组织机构和人才配置六、建设进度计划和材料供应七、资金筹措八、利益分析九、研究结论和建议一、总论(一)项目背景1项目名称：“联想高科经典城市”居住区2承包机构概况：“世纪房地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他开发项目占用大量资金，本项目工程量大，建设周期长。 为了降低投资风险，“世纪地产”决定与武汉高科国有控股公司和北京融科地房地产开发有限公司合作成立武汉联想世纪高科房地产开发股份公司。公司注册资本1亿元(“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公

2、司4000万元)流动资金2400万元(滚动开发)。武汉高科国有控股集团有限公司经武汉市委、市政府同意成立，批准武汉东湖新技术开发区国有资产全面经营管理。 集团注册资本15亿元，目前全资、控股公司、出资企业35家，成为“武汉中国光谷”建设的主力军，是一个集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科研、大学科技园为一体的大型国有控股集团。2002年6月成立的北京融科智地房地产开发有限公司是联想控股公司为了进入房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的重要棋子。3制作可行性研究报告的依据：(1) 城市居住区规划设计规范(2) 武汉市规划管理条例和技术规定(3) 城市居住

3、区公共服务设施设置规定(4) 住宅设计规范(5) 住宅建筑设计标准(6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准(7) 城市道路绿化规划及设计规范(8) 高层民用建筑设计防火规范(2)项目概况一块地方：关山从与楚雄街的十字路口向南400m。 光谷创业街位于本案的东侧，南到达武汉职业技术学院，西靠关山，北靠长江有线发电站。 区划与光谷CBD中心区相邻，不仅未来发展前景不低，而且现在的辅助设施也十分成熟。 周边百货公司、菜园、休闲广场很多，大学林立，公园、医院等公共设施不远。 “联想高科经典城市”居住区周围有华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数字港、长江乐

4、园、东湖新技术开发区等。 这里的生活方便多彩。2建设规模和目标：土地面积： 270亩(180090平方米)容积率： 1.75 (本区域位于武汉市郊外，沿关山一路南走800米的达武黄高速公路，由于是武汉光谷的重点开发区域，为了吸引众多科技人才，光谷白领阶层来到该住宅购买业，将容积率掌握在较小数值)。建筑面积： 314528平方米发展周期： 7到8年土地价格： 5400万(高科集团积蓄土地，作为股东投入)3周围环境和设施(1)步行约2分钟即可到达586、521、715等公共汽车站(2)鲁巷广场购物中心关山超市及关山酒店等消费场所相距数步(4)华中科技大学、中南民族学院等高校巡回武汉光谷CBD中心？

5、 光谷创业街在本案的东侧4项目投入资金和利润状况项目总投资： 33597.28万元自己资金投入： 12400万元房价： 2000元/平方米起项目销售额： 59104.00万元项目税后利润总额： 16127.14万元项目毛利： 27.28%项目内部收益率： 25.39%(3)项目建设的原因一项建设有利于我们在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司成立以来，秉承“追求卓越、做到完美”的企业理念，依靠开发区优惠政策和政府支持，立足东湖开发区，辐射武汉三镇。 通过开发本项目，占领光谷CBD地区房地产市场，发展公司实力，进一步在武汉房地产行业树立企业形象。两项建设符合武汉市对光谷建设的精神国家将继续实施扩大

6、内需和经济增长政策，对房地产市场潜力巨大，房地产开发企业期望的利润进一步增强。 随着国家取消对银行房地产开发项目融资的限制，解除对房地产开发企业的禁令，对房地产业发展的信心更加坚强。 武汉市政府增加了房地产业的投资。 每年投资100亿元建设600万平方米的住宅，5年建设3000万平方米，5年实施解决30万居民住房问题的战略方针，对房地产业的影响很明显。 形成了二、三级市场的联动效应。 武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加上广泛的宣传指导、市场运营逐渐放宽，市民卖旧买新，二次市场积极性逐渐调动和发挥，我市房地产市场已形成与二、三级市场联动的良好局面。 部分条件好的行政、企业部门已经进入住宅的货

7、币化分配阶段，住宅改革前的好条件逐渐消化，转移到个人住宅购买，刺激住宅的有效需求，形成住宅的阶梯消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场的最大特征是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务办公楼为主”。 洪山区的两个经济支柱“中国光谷”和“电脑一条街”在洪山区的经济结构中占主导地位。 随着中国光谷的发展，园区周围的土地已经成为武汉市房地产开发的热点，今后5年，中国光谷周围50平方公里的地区形成了科学工业贸易的年收入1000亿以上的高技术产业园，加上长江乐园的推进效果，许多第三产业在这里兴盛起来。 该地区将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、计划最完善的生活社区。因此，本公

8、司决定在这个地区内以适当的地区投资建设高质量的商品住宅区。 由于该地区土地短缺和我们资金暂时不足，我们选择武汉高科国有控股集团和北京融通科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，经协商，双方同意成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份公司共同开发高科集团270亩储备区。 具体合作方式在资金筹措一节详细叙述。三市区可开发土地不足，三方合作开发本项目符合我公司的投资开发战略从土地供给的角度分析，随着土地数量的相对稳定性和90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，市区土地供给的绝对数量必然呈现减少趋势。 像这个项目一样，200亩以上的大规模住宅地区的土地不足，土地资源很宝

9、贵。 为了使土地供应市场秩序越来越规范，合理利用城市土地资源，土地获得方式从过去的计划、协议转让方式开始以拍卖、投标方式为中心。 之后，两种方式必然提高土地获取成本，不利于项目开发建设。该项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目收益创造了良好条件。 一次获得大面积的有开发潜力的区划，有利于项目滚动开发。 基于市场动态，合理调整设计方案和营销战略，切实树立项目品牌形象在武汉房地产市场很少见。 项目周边楼盘的开发已经提高了该地区土地的潜在价值，该项目的开发可以实现潜在价值。4项目开发的好处世纪房地产丰富了房地产项目的开发经验和良好的信用高科集团的相关政策优势和充分的土地储备融

10、科智地依赖联想集团的高科技理念和品牌优势(4)市场分析1武汉概况武汉市是中国的六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉排名第六。 2001年，武汉市国内总产值达到1348亿元，按比较价格计算，比2000年增加12%。 经济运行质量提高，全年财政收入达到150.18亿元，比上年增加21.8%，占国内生产总值的比例为11.1%。 1992年以来，武汉经济发展进入高速公路，全市国内生产总值连续保持两位数的增长，超过了全国、省整体的平均水平。 经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开端。 得到天独厚的地理环境

11、，经过数千年的开拓，创造了灿烂的物资文明和精神文明，为武汉的迅速发展打下了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为门类齐全的综合工业基地，华中地区的内外贸易中心、中国内地最大的交通中心和重要的教育科研基地，在全国221个以上城市中，武汉的综合经济实力排名第六，是中国的特大中心城市之一。 改革开放以来，出现武汉投资“洼地效应”，目前利用外资居中国中西部大中城市首位，实际利用外资63.7亿美元，外资来自世界五大洲40多个国家和地区，世界500强跨国公司35家投资汉，另有45家成立代表所。与世界超市世纪的交往是在世界各大城市描绘新发展蓝图的同时，美国未来学家杂志于1999年6

12、月至7月发表了着名学者麦金利康威写的未来的超级城市这篇文章，中国上海、武汉将进入21世纪的世界十大超市超市是指人口超过100万人的三个条件的城市地区，可持续满足居民的物质和社会需求(包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通和教育等需求)，拥有健康、火力充沛的经济环境，创造、吸引、吸引能够产生充足就业机会和财政收入的经济投资未来超级城市不可或缺的10个要素：水源国际机场与腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制。未来十大城市：曼加罗(印度)、武汉(中国)、上海(中国)、曼谷(泰国)、丹佛、亚特兰大(美国)、昆卡图拉姆地区(墨西哥)、马德里(西班牙)、温哥华(加

13、拿大)。 因为位于中部，所以有高新技术产业和几十所大学和技术学院，武汉有很大的机会。2光谷地区房地产住宅市场分析(1)“光谷地区”的概况信息技术的飞跃进步，给世界生产力和人类社会的发展带来了巨大的推动。 光电子技术是信息技术的核心技术之一随着国际互联网业务和通讯业的迅速发展光电子信息产业是影响未来社会发展的战略产业，成为21世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆许多专家建议建立国家光电子信息产业基地。 湖北省和武汉市政府审查时势，及时作出决定，力争在武汉建立国家光电子信息产业基地。 去年，武汉是发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计划委员会认可为国家光电子信息产业基地(简称武汉中

14、国光谷)。“武汉中国光谷”高等学校和科研院所众多，国内外著名专家云集，为发展光电子产业提供了强大的智力支持，以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的光电子企业已经形成了一定的产业规模， 形成光谷发展框架的“武汉中国光谷”依靠国家级开发区武汉东湖新技术开发区，具有良好的外部环境和条件，为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内聚集了18所大学，56个省部属于科学研究院，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20万多名各种专业科学技术人员，35万名在校大学生，每年5万多名大学生武汉东湖高新技术开发区是

15、仅次于北京中关村的中国第二知识密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。(2)建筑类型武汉市(光谷地区)住宅类建筑类型现状：多层。 作为最普遍的建筑形式，多层住宅仍然是市场供给量的主体，这一点在城乡结合部郊区的房地产市场尤为突出。 目前，市中心的多层项目越来越少，有完全“逃离市中心”的倾向。 反观城市外延，尤其是近两年房地产开发热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片、武昌的南湖片、东湖高新技术开发区片和汉阳地区的混沌开发区，与大楼规模无关，都是多层房地产开发的主要建筑形式。 从最近新建的大楼来看，多层房地产也占了绝对比例。小顶部。 现在，小高层的最大特征是其“领土”扩展到郊外。 除了“寸土寸

16、金”的市中心外，小的高层也出现在远离市中心的城乡结合部。 位于金银湖地区的“丽水佳园”开始，其一期工程出现数栋带八层电梯的小高层，加上户型创新设计，市场反映良好。 另外，最近开始的位于青山区工业二路的“宝安公园家”，其计划中也有几个小高层工程。 这个现象打破了“小上层只能在市中心生活”的定式。上层。 目前武汉市高层房地产的尴尬现状随着城市中心日益增加的下一代高层住宅项目而变化。 市中心的几座高楼登场，给高层房地产市场添了明亮的颜色。 福星城市花园、怡景花园等大楼陆续登场，并以高质量确立了江城大厦市一流豪宅的形象，改变了高层房地产的现状。别墅。 江城特有的丰富水资源完成了许多别墅项目。 从现在的

17、实际情况来看，别墅市场上供给量和市场接收程度来看，TOWNHOUSE (即连排别墅)也是最好的。 一方面，别墅自身的优势住宅功能完善，位于郊区价格相对低，绿化率高，环境优美，另一方面，随着二次业者在住宅购买者中所占比例的增加，要求改善生活质量的住宅购买者增加，直接促进了别墅需求量的增大目前廷香榭丽舍、浅蓝色郡、黄金海岸等大楼的这种房地产都取得了良好的市场效果。此项目的建筑类型：以高层(c型)为中心，在周围装饰布局(a、b、d、e型)的多层住宅。 小区整体外观参差不齐，1.75的容积率充分绿化面积，并保证许多现代景观小物设在住宅周围。配合比：多层： a型8栋、b型6栋、d型12栋、e型7栋高层： c型14栋3目标市场的地位项目的销售目标群如下