香水湾波尔多国际度假区项目定位报告 (NXPowerLite)

1、劣势下适度差异化的机会项目定位报告中原地产(深圳)有限公司海南分公司香水湾波尔多国际度假酒店前言，在海南度假房地产市场竞争激烈的情况下，如何找准定位，降低市场风险，在项目不具备核心竞争优势的情况下，如何变平凡为神奇，找到市场突破口，第一部分差异化的必要性，1/第一章项目属性的界定，1。区域属性，2。陵水市的区位价值：陵水属于“国际旅游岛建设六大功能群”中以三亚为核心的南部组团扩展区，发展潜力巨大。陵水是一个少数民族聚居的县，也是一个革命老区，是中国唯一一个沿海国家扶持的贫困县。陵水位于东北部的万宁市，北部的琼中县，西北部的保亭县，西南部的三亚市和东南部的南海。海岸线长57.5公里，东西宽32公

2、里，南北长40公里，总面积1128平方公里。于海东线高速公路自东北向西南贯穿境内，至海口东北196公里；从西南到三亚市有60公里。以三亚为中心，包括陵水、宝亭、乐东南部组团，重点发展酒店住宿、体育娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。规划位置是陵水海滨风景区最重要的功能区，陵水海滨风景区是热带沿海地区的国际旅游休闲目的地，以旅游、度假、时尚、休闲为主导功能。规划区土地利用的空间结构可概括为“一带两轴三群”；陵水具有独特的环境资源和巨大的旅游发展潜力，已逐渐成为三亚旅游圈和海南东部的重要组成部分。近年来，陵水旅游投资和建设项目迅速增加。香水湾、清水湾、土夫湾等地区受到许多实力雄厚的开发商青睐，掀起了新

3、的投资热潮。国际旅游岛背景下的陵水规划陵水珍珠海岸椰林滨海旅游度假区的规划定位：陵水整合了丰富而稀缺的资源，迅速崛起，并着力打造。“三湾整合”是在资源丰富、稀缺的情况下进行的，即整合香水湾、清水湾、土茯苓湾，努力打造陵水珍珠海岸和休闲度假大陆；“三湾”的崛起也支撑了陵水的快速发展，支撑了陵水的旅游资源和发展现状，支撑了陵水房地产的发展机遇：目前，陵水房地产发展尚处于起步阶段，房地产投资增长迅速，具有一定的升值空间。房地产投资增长迅速，房地产投资达到34.5亿元，占固定资产投资的84.7%。陵水县不仅投资规模超过10亿元，位居“五大”之首，而且在全省各市县中增长最快。房地产总投资、旅游房地产投资

4、，特别是“三湾”开发区(清水湾、香水湾、土阜湾)的投资建设，对陵水县经济增长起着重要作用。上半年，陵水经济发展取得巨大成就，国内生产总值同比增长16%，城镇固定资产投资约40.7亿元，同比增长28%。旅游房地产投资、投资环境方面，政府提出要加强整体形象宣传，规范房地产市场管理，充分发挥陵水的生态环境优势，加快房地产业发展。陵水丰富的资源、政府支持、经济发展、投资增长和丰富的资源环境为房地产投资带来了巨大的商机；政府的大力支持和措施也为投资创造了良好的投资环境。竞争分析：通过对香水湾、清水湾、土茯苓湾的竞争分析，该项目具有未来整体发展规律带来的潜力。图夫湾：湾区是相对的挖掘项目价值点和机会点，项

5、目价值点：区位价值，作为二线城市的发展潜力，海景资源丰富，具有独立安静的升值价值，适合度假和定居。项目机遇点：推进国际旅游岛建设，总体规划建设670.65公顷的“陵水珍珠海岸”，规划空间结构为“一带两轴三组团”，项目位于三组团之一，香水湾项目位置：位于陵水县东部，是香水湾旅游度假区的核心组成部分。区域地块价值：分析香水湾一线海景资源的内在价值和外在价值；该区块在南北方向上通常为“矩形”，有一条长边界与海洋相接；海滩质量高，整个海滩带没有被礁石堵塞；该地块坡度小，建设成本低。内部价值、外部价值，周围有南湾猴岛、高尔夫球场等重要的旅游设施，以及沿海山地和田园风光；在未来的规划中，陵水东部将有主题度

6、假村、海洋公园、梦想未来世界、热带海岸和游艇码头。紧邻东线高速公路，距三亚不到半小时车程，具有很大的发展潜力和发展潜力。区域规划：围绕生态整合、景观整合和功能整合三大目标，打造一个具有强烈整体感和多样性的高端旅游度假区。功能布局：功能区组布局。每组沿主干道海岸线布置，并设置连续的公共活动空间，加强组与组之间的联系。绿地系统：与自然环境和资源相结合，形成一个群体分离的生态网络空间，整合绿地。交通系统：道路系统结合地形规划，采用自由布局。道路景观设计体现了农村和热带沿海地区的特点，修建了排水洼地。依托自然生态资源，营造丰富的岸线景观，强化整体区域认知度。度假酒店，游艇码头2。区域交通：距陵水县20

7、公里，距三亚1小时车程，交通便利。东、西、北、南，北四区，香水湾与石梅湾相连，乘东高速铁路到海口仅需60分钟，一小时即可便捷到达全岛。南侧：距三亚1小时车程，高铁仅20分钟，交通便利；东侧：距陵水县20公里，高铁通往东线所有车站。西侧：面向生态旅游区边界的岛屿，分为海口、三亚、陵水三县。3.区域配套设施：五星级酒店、游艇码头、高尔夫球场齐全。目前，该地区有许多五星级酒店，包括香水湾度假酒店、香水蓝军等。国际知名品牌酒店也相继进入香水湾区；香水湾旅游景区：主要旅游景区规划在湾区周围，包括张家界岛、吊罗山等景区；高尔夫球场、码头等高端旅游休闲设施相对完善；4.区域资源：有原生态海洋、气候、森林、绿

8、地等自然稀缺资源。气候资源：有三大资源要素：阳光、绿色和新鲜空气，呈现明显的热带海洋性气候，年平均气温25.5度。山景资源：香水湾群山环抱的牛岭和铜梁，群山密布，山景资源丰富。水景资源：响水湖，众多的湖滨，小湖被海滩和草原分割成无数不同形状的水面。淡水湖和海洋相互依存，拥有丰富的水景资源。风水资源：香水湾铜陵山脚下有一块“青田石”，沙滩上有一把“龙椅”，据说是海龙王的特殊宝座。牛岭和汾州岛在香水湾、蓬莱等宝地。绿地资源：香水湾绿地面积大，地形平缓，适合建设高尔夫球场。5.区域成熟度：区域发展需要不断提高，旅游房地产的逐步成熟将协调和促进旅游业的发展，未来发展潜力巨大随着配套设施的不断完善和香水

9、湾宣传的加强，香水湾将成为又一个国际旅游休闲区。在旅游地产和旅游业的共同推动下，发展潜力是不可估量的。二。项目属性及项目位置概述：项目位于香水湾区域中心一线海景位置，土地升值预期非常明确。该项目位于香水湾中段一线海景位置。距香水湾东线高速公路仅800米，距三亚1小时车程，距海口2小时车程，高铁仅20分钟即可到达三亚。该项目位于三大旅游胜地之间，占据香水湾的核心位置。项目区北侧：项目北侧为规划道路，东侧为高速公路南侧；项目南侧为400米海岸线东侧；项目东侧为岗尾河，西侧河岸植被丰富；项目的西侧被山丘和规划道路所覆盖。根据项目规划指标，项目总用地面积约473亩(由A-07、A-08、A-09、A-

10、10和A-11地块组成，规划综合容积率为0.8(0.60.8)，地形变化较大。地块A-07和A-08最初是农业用地和虾池，地形相对平坦。项目可利用的资源：项目用地范围内有400米的美丽海岸线，沿岸有大片的海滩和礁石；项目东侧有原始河流，河岸植被丰富；该项目也有丘陵，整个项目有丰富的多种景观资源。项目的SWOT分析、项目土地价值分析的弱点和风险、项目土地价值分析的优势和机会、明确的价值趋势、价值逆转、海景资源，该地块位于陵水香水湾旅游度假区。未来可与万宁旅游区或三亚旅游圈相连，具有特殊的区域价值，高品质的产品，价值逆转，未来热点，度假配套资源，项目机会点1:项目地块的区域价值，虽然可以作为连接过

11、去和未来的纽带，但香水湾是最好的发展方向，香水湾旅游度假区有明确的规划，可以在未来2-3年内大幅提升土地的区域价值；它是一个热带海滨国际旅游度假胜地，主要功能是休闲时尚运动和民俗风情。项目机遇2:在充分发挥国土资源优势的基础上，努力创造产品价值，提高土地资源综合利用效率，充分发挥地块的海景资源，提升产品规划设计的项目品位；在地块的未来发展中，必须借助产品(建筑、环境、配套设施和形象)来提升项目在度假、休闲和养老方面的综合价值。充分发挥土地优势，抓住机遇。项目用地本身没有突出的核心价值、重点、项目产品定位，2/第2章，项目总体定位，1。顾客导向，潜在顾客来源，1。顾客导向、目标顾客的基本特征、目

12、标顾客的购房目的、目标顾客的需求特征、顾客对购房的抵制分析、潜在顾客的研究结论、目标顾客的锁定。1.海南假日房地产市场是一个典型的外向型市场，近5年来已经超过85%。岛上的外地人对旅游房地产的长期发展持乐观态度，他们有很高的购买意愿和实力。海南的购房者分布2010年，东北、北京和上海是主要的区域来源，其次是江苏、浙江、内蒙古、成都和重庆。岛外顾客来源、潜在顾客来源、1、顾客导向、目标顾客的基本特征、目标顾客购房的目的、目标顾客的需求特征、顾客对购房的抵制分析、潜在顾客的研究结论以及目标顾客的锁定。海南房地产的海外客户主要有三个家庭，两个空巢家庭和一个家庭当与一个三口之家接触时，北方40 -55

13、岁的顾客是主要顾客，他们也是候鸟顾客，一年中有两个季节，全家人会去不同地区度假。随着中国人口的逐渐老龄化和儿童离家出走，越来越多的老年人会为老年人购买房产。随着国际旅游岛的发展，接待度假和商务的客户数量将逐渐增加。购房客户的家庭构成分析来海南购房的客户年龄主要在40-50岁之间，其次是50岁以上的客户，他们一般年龄较大，经济实力较好。通过市场调研，分析出海南购房客户的年龄组大致可分为三类：40-50岁、50-60岁和60岁以上。其中，40-50岁的购买客户占主要购买力，占51%；50-60岁和60岁以上的消费者分别占20%，40岁以下的消费者购买力较低。40-50岁的人目前是一个相对富裕的阶层

14、，出生于20世纪60年代，有很强的购买力。50岁以上的顾客购买分布在郊区新城区的房产，重点是养老和保持健康。客户年龄特征分析大部分高端客户来自民营企业和国家机构，家庭收入相对较高，50%以上的月收入超过10万元。近年来，几乎所有在海南买房的顾客都有外人羡慕的高级职业。私营企业主、个体经营者和国家机关的高级官员是主要的参与者，其次是公司的高级管理人员和娱乐业的明星。由于拥有高级职业，属于社会财富和高家庭收入的上层阶级，具体的社会价值将永远是一个秘密，但根据调查，可以得出结论，大多数受访者的月收入在10瓦以上。一、潜在顾客来源，1、顾客导向，目标顾客的基本特征，目标顾客购房的目的，目标顾客的需求特

15、征，顾客对购房的抵制分析，潜在顾客的研究结论，目标顾客的锁定，顾客的购房目的主要是度假顾客，投资类型的顾客在市场抑制下更理性。根据调查数据，度假客户占总客户的52%，其次是度假和投资客户，纯投资客户极为罕见。随着通货膨胀的逐渐加剧，越来越多的人选择购买房地产来实现资产保值；海南国际旅游岛的知名度不断提高；越来越多的人被吸引去岛上买房。海南独特的气候使得富人聚集在一起，他们意识到保护资产，享受这片土地上的度假生活。1.分析顾客的购房目的，主要集中在度假套餐、服务、质量和投资价值上，顾客越来越注重套餐的完善。调查数据显示，46.5%的顾客关注区域度假套餐，其次是物业服务和产品质量，分别占42.4%

16、和38.1%，投资价值占34.8%。关注因素分析：区域配套设施、物业服务和产品质量是旅游度假客户最关注的因素，也符合旅游度假客户的属性。投资价值和一线海景是旅游和度假客户的次要考虑因素，其次是价格和品牌关注度；潜在客户来源，1。顾客导向、目标顾客的基本特征、目标顾客购房的目的、目标顾客的需求特征、顾客对购房的抵制分析、潜在顾客的研究结论、目标顾客的锁定、顾客首先关注基本生活设施，其次是保健、体育和休闲度假设施。数据显示，消费者更关注超市等基础设施，占56.5%，其次是医疗、体育和休闲度假设施，占医疗设施的48.1%，业主俱乐部的41.2%，高尔夫的46.9%，水疗的31.7%。顾客对私人游泳池和酒吧的关注也占有一定比例。顾客对运输的需求是逐渐的数据显示，50%的客户关心流量，40%的客户略微稀释流量，10%的客户认为流量不重要。顾客对运输的意识逐渐淡化。一方面，顾客的构成越来越高端；另一方面，客户认为运输不是核心采购因素，客户关心项目资源和配套设施。客户的基本特征海南房地产客户已经从以前的两极分化发展到具