龙湖地产项目工程建安成本管理思路

1、龙湖地产近期项目工程建安成本管理思路,重庆龙湖地产造价采购总监曾礼,2,目录（个方面）,龙湖成长之道 项目工程建安完全成本的概念 影响成本控制的因素 动态成本的概念 成本控制合理性的评判标准 成本控制方法思路 控制成本的责任人应备的能力及素质 精装修房及样板房成本管理思路,3,龙湖成长之道,单一,多元,本地,异地,区域聚焦战略,产品扩张战略,产品差异化战略,在同一区域掌握不同业态与产品习性 高层公寓 花园洋房 别墅 购物中心,提供与众不同的高品质产品与服务,融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品,4,高端别墅香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区,5,花园洋房好望山与弗莱明戈,6,高层公寓

2、水晶郦城与枫香庭,7,商业北城天街与西城天街,8,重庆区域项目分布,重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个,水晶写字楼,紫都城四期,蓝湖郡四期,观山水,西城天街,好望山,春森彼岸,大竹林,茶园新区开发项目,大学城,弹子石,礼嘉,洪恩寺,9,北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个,滟澜山（二级开发）,牛栏山（一级开发）,颐和原著（二级开发）,东风商场 (一级开发）,翡冷翠堤（二级开发）,北京区域项目分布,10,成都区域项目分布,成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个,晶蓝半岛,北,清波项目,郫县一级开发项目,虹波项目,晶蓝半岛,海蓉一级开发项目,白云渡,719项

3、目,都江堰项目,11,龙湖已建成及在建大项目：(7个）,重庆龙湖大社区：1083亩 重庆蓝湖大社区：2200亩 重庆江与城：1800亩 重庆茶园：2000亩 重庆大学城：1500亩 成都都江堰：18000亩 北京牛栏山：1800亩,12,为客户提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。,我们的使命,13,我们的核心价值观,14,业务荣誉企业奖项,2006年3月，2006中国房地产百强开发企业 国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院,2006年10月，20052006年度中国房地产诚信企业 中国建设部、中国房地产业协会,1998年2006年，连

4、续10年、五届重庆10佳住宅小区第一名 2007年重庆直辖十年之“十年十企” 重庆民营企业纳税第一名,200320052006年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名 中国质量协会、全国用户委员会,15,业务荣誉合作方评价,“也许不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市经营与发展战略专家 王志纲 “以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业” 香港置地亚太区首席代表 郭建豪 “龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴” 沃尔玛（中国）深圳总部 “与你们合作，I am very happy！” 百安居副总裁 司马兰德,16,精细化 重承诺,开发十余年，无一次延迟交房 成本计划和执行结果误差3%以内 服务1

5、.6万户，无一起法律诉讼 同政府建立并维持良好互动 与供应商按月结算，从无拖欠,17,严格、审慎的投资决策体系,集团投资决策委员会（以下简称“投委会”）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权； 上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。,18,动态、精细化的投资过程管理,投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式； 按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况； 运用成本系统时时动态进行目标成本管理； 运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。,19,项

6、目工程建安完全成本的概念,包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设 施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗 列出来形成统一模块（分业态）,20,影响成本控制的因素,）时间（项目开发周期及时段） ）市场变化（供求关系发生变化） ）项目工程所在区位 ）政策变化（产业政策及金融政策） ）企业的核心价值观 ）企业不同发展阶段,21,动态成本的概念,随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际 值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为 该项目的实际发生建安成本,22,成本控制合理性的评判标准,）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值 ）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成） ）同一区域同行业对应业态的比较值,23,成本控制方法思路,）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路 ）集中招标及集中采购的管理思路 ）资金计划管理工作改进思路 ）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路 ）预结算管理思路,24,控制成本的责任人应备的能力及素质,了解设计并懂工程项目管理的经济师,25,精装修房及样板房的成本管理思路,1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。 2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。 3）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不