SWOT分析要素PPT课件.ppt

1、SWOT分析要素,世联技术要点,2008.10.28,2,Swot分析概述,Swot分析矩阵,外部因素,内部因素,SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的 优势（strength） 劣势（weakness） 机会(opportunity) 威胁（threat） 从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。 SWOT分析出现在对市场和项目本身进行充分的调研之后，要有对项目全面而客观的描述 SWOT分析的首要前提是找到项目的参照物/竞争对手,3,优势/劣势,优势和劣势都是项目的内部因素，来自于对项目自身的分析 它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素 优势与劣势都是相对竞争对手

2、而言，所以在分析之前要锁定竞争项目，对竞争项目有全面客观的了解 衡量一个项目是否具有竞争优势，只能站在潜在客户角度上考虑，而不是站在项目的角度上,对于项目优势/劣势的挖掘可从以下因素入手：,4,机会/威胁,机会和威胁是来自于项目外部的影响因素,对于项目机会/威胁的挖掘可从以下因素入手：,5,构造SWOT矩阵 制定策略,将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。 在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。 制定计划的基本思路是： 发挥优势 转换劣势 利用

3、机会 规避威胁,外部因素,内部因素,利用,规避,发挥,转换,考虑过去，立足当前，着眼未来,6,昆仑兆业天津世贸大厦项目,项目简介,项目位置：位于友谊路与湛江道交口 物业属性：中等规模综合体，含酒店、写字楼、公寓、商业 项目历史：项目原名为云顶花园，属于天津停缓建项目，几经易手，长期停工。现由天津昆仑兆业投资有限公司负责重新开发建设。 项目预计施工期：2008年底2011年底 开发商：浙江昆仑置业集团，在江浙一带小有名气 开发商目标：保证现金流的前提下，稳扎稳打地树立品牌形象，确保安全,写字楼43F 180米 4万平米,五星级酒店 23F： 4.2万平米,高档公寓23F/19F： 3.8万平米,

4、商业裙楼5F 4.2万平米,7,昆仑兆业天津世贸大厦项目,S,T,O,W,经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善； 经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强； 交 通：交通便利，通达性； 区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源 品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀,经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足； 经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年； 品 牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳； 产 品：写字楼产品自身规划不足；,城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高； 区域规划：

5、承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ； 市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高； 市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；,宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大； 宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现； 市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；,8,昆仑兆业天津世贸大厦项目,SO策略 发挥优势，利用机会,1、指标优势 + 市场机会：与重点突出项目自身综合体属性与地标性，将项目打造成为区域标杆； 2、区位优势 + 区域机会: 承载城市意义浓厚，且具备规划利好，可强调综合体与地标之于区域发展的意义

6、,S,O,经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善； 经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强； 交 通：交通便利，通达性； 区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源 品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀,城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高； 区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ； 市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高； 市场竞争：区域市场写字楼与公寓产品面临直接竞争较少；,9,昆仑兆业天津世贸大厦项目,1、指标劣势 + 项目机会：调整原有指标，减少商业比重，缓

7、解车位压力； 2、年限劣势 + 城市机会：结合城市与区域发展，强调项目投资价值，转移视线，规避年限问题； 3、产品劣势 + 市场机会：明确项目区域属性，以精准客户定位转换写字楼产品较弱的缺点；,WO策略 转换劣势，利用机会,O,W,经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足； 经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年； 品 牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳； 产 品：写字楼产品自身规划不足；,城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高； 区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ； 市场竞争：项目自身综合体定位为区域内稀缺，承载价值高； 市场竞争：区域市场写字楼与公

8、寓产品面临直接竞争较少；,10,昆仑兆业天津世贸大厦项目,指标优势 + 政策威胁：利用项目综合体，复合物业类型的优势，根据市场情况灵活安排各物业推货顺序，规避风险；,ST策略 发挥优势，规避威胁,S,T,经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善； 经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强； 交 通：交通便利，通达性； 区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源 品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀,宏观政策：宏观政策利空，金融、税收等政策对投资型物业影响巨大； 宏观市场：宏观市场短期看跌，观望情绪浓重，市场降价趋势出现； 市场竞争：小白楼改造、南京路沿线、南站CBD等外区域有潜在竞争威胁；,11,昆仑兆业天津世贸大厦项目,对应策略 转换劣势，利用机会 （WT策略）,1、产品劣势 + 竞争威胁：合理市场定位，不宜太高，针对其他区域高端综合体项目，竞争策略为截流其中低端客群； 2、指标劣势 + 市场威胁：以加快现金流，快速回笼资金为首要目的，在此基础上树立品脾；,T,W,经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足； 经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年；