关于房屋产权确认中的有关法律问题

1、论住房所有权确认中的法律问题住房权属登记制度是房地产法学领域的重要课题，住房权属登记行为本质上是行政行为，而不是民事行为。 当事人因提供虚假资料等原因错误登记造成的赔偿责任为民事侵权责任，适用民事诉讼手续的房屋权利因注册机构过失等原因发生登记错误的赔偿责任为国家赔偿责任，启动行政诉讼手续两者发生竞争时，注册机构应先履行赔偿义务，再向造成登记错误的人追偿一、房屋财产权确认的概念和性质的认定(1)关于房屋的财产权确认概念的认定不动产登记是指将土地及其固定物的所有权和其他权利的取得、丧失和变更，按照法律规定的手续，记载在有关专业机构负责的专业记账本中。 梁慧星执行主编： 中国物权法研究（上），法律出

2、版社1998年版，第199页。不动产登记制度是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起到了保障交易安全和交易秩序的作用，因此各国将完善不动产登记制度作为加强物业管理的重要措施。 房屋作为典型的房地产，其权利被登记，是房地产法学领域的重要课题。(2)关于房屋的财产权确认特征的认定住房权利的登记是住房其他权利发生和变动的前提，关系到公民切身财产权利益的实现。 特别是登记失误，其不利的结果是可以预见的，因此有必要加强对住房权利登记失误的法律救济，提高保护公民财产权利益的水平。 现行物权法和城市房屋权利的登记管理办法规定纠正登记、异议登记和赔偿损失三种法律救济途径，作为保护公民财产权利益

3、的手段，赔偿损失相比其他两种途径无疑有补偿受害方损害的效果。二、关于房屋财产权成立的有效条件(一)有关房屋财产权确认的有关部门；住房权利登记是国家加强物业管理，维护交易秩序和交易安全的手段。 研究住房权属登记失误的赔偿责任，明确了首先要明确住房权属登记的性质。 明确房屋权利登记的法律关系，确定有关当事人的权利义务，希望有关主体承担登记错误的赔偿责任。由于居民权登记是公权干预私权的产物，学术界对居民权登记行为是行政行为还是民事行为存在争议，影响着登记失误赔偿责任的实现(二)房屋财产权确认的有关要件；不动产权属登记的效力不动产权属登记的效力是指法律给予不动产权属登记的强制性权力。 世界各国的立法中

4、，关于不动产登记的效力主要有两种形式的规定。 一是要件主义的成立二是对抗要件主义。 前者认为不动产权利的转移和设定在登记前只表现为债权的存在，登记后财产权的转移和权利的设立完成，没有登记的话不动产交易的权利受让人只能得到债权的保护，得不到物权的保护。 后者，不动产是特定物，财产权的变动必须与其他权利的设定和债权的成立同步，即在登记前权利被转移或设立，登记是对抗第三方的要件，申请登记的权利只有在登记完成后才受到法律的全面保护。(3)关于房屋的财产权确认的形式所谓财产权，就是房屋的所有权。 所有权是我国法律规定所有人依法占有、使用、收益、处置自各儿财产的权利。 财产权是指所有权人拥有、使用、收益、

5、处置房屋的权利，所有权人的4项权利可能由所有权人拥有，也可能不由所有权人拥有。 例如，如果所有权人有房屋使用权，而所有权人出租房屋，则该房屋的使用权归承租人所有。 根据我国法律的规定，房屋的财产权可以通过以下几种形式获得1 .通过购买取得购买是人们获得财产权的主要形式。 买房，要注意买房合法、手续完善、买卖人是否具有合法身份等问题；其次，要与卖房人签订购房合同，在合同中详述住房的地理位置、购房方式、价款、支付方式、双方的权利义务等条款2 .通过建设取得这是住宅所有权的原始获得，当建设者投入一定资金建设住宅时，建设者对其建设的住宅拥有所有权。 在通过建设取得财产权的情况下，在取得财产权之前或之前

6、的建设过程中，必须注意是否获得建设用地的合法性，即是否得到有关部门的认可；其次，有关手续的合法性，即立案、计划、开工等手续必须注意有木有；第三，房屋质量是否合格如果上述的注意点有问题，则建设者不一定能够取得财产权。3、赠与取得这种财产权的获得方式是指，原来的财产权通过赠与行为，将房子赠与赠与人。 办理房屋赠与手续的，赠与人和赠与人签订书面赠与合同，向住宅管理部门办理户籍手续。 但是，赠与人为了逃避应当履行的法定义务将自各儿的房屋赠与他人的，利害知情人员主张权利的，赠与行为无效。4、以抵押取得所谓不动产抵押，是指抵押人在合法的不动产上，不转移占有而向担保权人提供债务履行担保的行为。 抵押是担保行

7、为，债务人不履行债务时，抵押权人有优先的求偿权，有优先的求偿权时，抵押权人有归还抵押物的权利。 以这种方式获取财产权时，必须注意以下几点。 第一，抵押人和抵押权人必须签订书面合同第二，必须向有关部门办理抵押登记手续第三，必须注意抵押不动产的正当性第四，抵押期满，债务人不能履行债务的，根据抵押合同的合同，办理有关手续。5、继承在取得我国继承法所记载遗产的范围内有房屋。 房屋继承指的是，继承人死亡后，该不动产由遗嘱继承人或者法定继承人所有。 因此，继承人的家没有合法的财产权是无法继承的。 发生继承人、有多个继承人的，依照遗嘱及有关法律规定破产，拥有原产权证、遗书等资料向主管部门办理户籍手续三、住房

8、财产权登记的错误问题分析(1)关于房屋财产权登记失误的原因不动产登记作为物权的公示方法，物权具有正确的推定效力，即不动产登记权利是法律为了稳定法律秩序的推定，但其公信力不是绝对的，因为不动产登记是错误的。 所谓不动产登记错误，是指在不动产登记中记载在登记簿上的物权与实际权利不一致的事实状态，主要包括登记错误和登记错误两种情况。 王利民、郭明龙：“逻辑转换与制度创新中国房地产登记缺陷救济模式121页房屋权利登记也是如此。 在住房所有权登记过程中，注册机构审查当事人提供的申请资料，审查模式一般有两种。 一是只形式审查当事人提供的资料，不判别资料真实性的形式审查；二是实质性审查，不仅要审查当事人提供

9、的资料是否满足要求，还要鉴别资料的真实性。 现行物权法在第1.2条规定了注册机构的审查形式，注册机构对当事人提供的资料作出相应的要求审查，必要时可在当地查阅。 目前我国注册机构的考核形式以形式考核为主，实质考核为辅。 我国的审查形式是基于比较形式的审查和实质审查的优劣而作出的权衡，但这并不涵盖登记错误的发生。 根据当事人的原因和注册机构的原因，可能会发生登记错误。概述物权法第2.1条登记错误发生的原因，当事人提供虚假资料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任的，登记错误造成他人损害的，注册机构应当承担赔偿责任。 在注册机构赔偿后，可以向做了错误登记的人索赔。 从中可以看出，登记失误的发生主

10、要有三种情况。 第一，注册申请方因欺诈等手段发生了注册错误；第二，因注册机构职员的疏忽等过失导致的错误注册；第三，注册申请方和注册机构职员恶意勾结进行了错误注册。 无论是当事人的原因，还是注册机构的原因，或者是两者的原因，对他人造成损害的话，都会产生赔偿损失责任的问题。 由当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，由必须适用民事诉讼手续的注册机构原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，由必须启动行政诉讼手续两者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，不是连带责任或者部分责任。 这种情况下也必须要适用行政诉讼手续。 注册机构先赔偿后，可以向错误的申请方索赔。(2)关于房屋的财产权登记错误的性质关于房屋权利

11、登记行为的性质，大致有三种学说。 第一是公法行为。 “从注册行为来看，房地产权利是我国物业管理部门根据其职权实施的行政行为”崔建远： 中国房地产法研究，中国法制出版社1995年版，238页。房地产登记是行政行为，理由之一，房地产登记行为是房地产注册机构必须行使的公权力行为的理由之二，房地产登记行为是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制。 登记并非当事人的自愿委托，而是来源于国家行政权，申请方应当依法向注册机构申请登记。 否则，有关不动产的权利不能被法律有效保护的理由之三，不动产登记行为是不动产权的确认和宣言，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须严格遵守法律规定和有关规范。 王达： 物权法

12、中的行政法问题：不动产登记制度，人民法院报年总第3538期第5版。第二，证明行为。 应该避免公、私法在性质上的判断。 “住房所有权管理机构的责任范围，也只是审查买卖双方是否有交易证明(交付)条件，住房所有权变更登记本身，也只是确认买卖双方履行购销合同的结果，并加以公示，而不是审查和批准住房购销合同。 谢庄、王顿：“变更登记财产权并非商社购销合同成立的必要条件”法学评论年第6期，第8页。第三，私法行为说。 登记行为中，当事人实际涉及的行为，被认为既包括登记申请又包括登记请求，考察登记行为的性质，应当从这两个权利考察。 登记效力的发生一旦偏离申请方的意思就很难发生效力，登记行为本质上是事实行为，登

13、记不能授予任何人权利。 登记行为是产生私法效果的行为，对于登记制度，预告登记、异议登记、取消登记的性质是向审判庭提出的私法上的提供诉讼权，注册机构应当承担登记错误的赔偿责任。()王洪亮：房地产权登记立法研究法律科学年第2期。上述观点都有一定的合理性，但我认为房屋的权利是登记行为，应该是行政行为，具体是行政确认。 行政确认是指行政主体依法鉴定、确定、批准、证明和宣告对方的法律地位、法律关系和法律事实的具体行政行为。郑传坤执行主编： 行政法学，法律出版社2007年版，第204页。()根据我国城市房屋权属登记管理办法第三条的规定，本办法所称房屋权所属登记是指房地产行政主管部门代表政府登记房屋所有权和

14、由上述权利产生的抵押权、典型权等房屋其他权利，依法确认房屋所有权归属关系的行为。 在云同步，我国物权法规定了房地产统一登记制度和注册机构的行政性质。(三)房屋财产权登记错误的确认机关；由此可见，住房权利登记是住房登记主管部门根据有关权利主体的申请，用职权确认相对权利状态的典型行政确认行为，体现了国家用民事权利能力参与管理民间社会，保护公民的财产权利益，稳定社会交易。 住房权利登记行为可以看出是行政机构根据行政职责进行的具有行政法效果的强制性的一方服务行为。 因此，将房屋权利登记行为认定为行政行为是妥当的。四、解决与房屋财产权登记有关的错误问题(1)关于住宅财产权登记错误的订正如前所述，我国注册

15、机构在进行房屋权利登记时采取形式审查和实质审查的模式，尽管注册机构已经履行了必要的审查义务，但由于登记申请方提供虚假资料，采取欺诈等手段也会发生登记错误。 因国家赔偿法执行违法赔偿原则，在行政机构实施行政行为违反法律法律规范，造成他人损害的，才承担赔偿责任。 注册机构履行必要义务，不违反法律法律规范情况下发生登记错误的，注册机构当然不承担赔偿义务。 但受害方的权利必须得到救济。 根据民法通则第一百六条的规定，公民因过失侵害他人财产的也应当承担赔偿责任。 因此，注册申请方可以采用虚假、欺诈等手段造成注册失误，实质上由于注册失误侵害他人的合法财产权，将其行为视为民事侵权行为，从而使申请方承担相应的

16、民事赔偿责任。 例如，注册申请方是指通过伪造文件将他人的家注册到自各儿的名义，管理者用笨拙失去了家的所谓典型的侵害他人财产权的行为。一般来说，追究错误登记申请方的民事侵权赔偿责任，应当具备以下四件。第一，注册申请方以虚假、欺诈等手段实施了注册申请行为。 即，登录申请方因该虚假登录行为而导致登录权利人与实际权利人不一致。 第二，注册申请方主观上有错误。 注册申请方应当有主观恶意，并知道其行为会损害他人财产。 如果申请方善意没有过失，不知道其行为侵犯他人财产权，不承担赔偿责任。 例如，抵押权人持有提供给抵押人的文件注册注册机构，结果证明提供给抵押人的文件是虚假的，但抵押权人不知道的，其抵押权人不承

17、担赔偿责任。 第三，注册申请方的错误注册造成了一定的损害。 即注册申请方的错误注册导致他人财产损失，造成损失的后果，申请方不承担赔偿责任。 第四，误登记行为与损害结果之间存在因果关系，即实际权利人损失是由申请方的误登记行为引起的。 综上所述，通过错误登记侵害他人财产权利益，是平等民事主体之间的侵权纠纷，可以适用民事诉讼手续达到受害方救济。(二)关于住房财产权登记失误的赔偿；注册机构职工疏忽了必要的审查义务，其行为违法，其不法行为造成登记失误，损害他人的，属于侵权行为，注册机构应当承担赔偿责任。 我国物权法第二条第二款也因登记失误损害他人的，注册机构应当承担赔偿责任。 但是，这个赔偿责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任，立法还不明确，学术界也有不同的看法。 例如李明教授认为，中国现在的房地产注册机构是行政机构，而房地产登记行为本质上是民事行为，不是行政行为。 由不动产登记错误引起的赔偿责任是民事侵权责任，不是国家赔偿责任。 因不动产登记失误要求赔偿的诉