2009年秋季成都重庆楼市考察汇报

1、2009年秋季成都重庆楼市考察汇报,目 录,一、成都第三十四届房交会 二、楼市促销、八仙过海 三、成都重点考察项目 四、重庆重点考察项目 五、破译成都楼市密码,一、成都第三十四届房交会,举办时间：2009年10月2日至10月6日； 主办单位：成都市房产管理局、四川对外友好协会； 承办单位：成都市房地产整体品牌营销办公室； 协办单位：成都报道社； 参展分区：四个分区； 开幕式流程： 文艺欣赏；领导讲话；剪彩；优秀楼盘颁奖仪式；优秀地产企业颁奖仪式；入展会。,史上最大房交会展场！,此次展会为期5天，活动以“住成都 好安逸”为主题，场地总面积约3.8万平方米，展会的规模为历届最大。 本次展会由万科、

2、华润、蓝光、置信、和记黄埔、保利等160多家实力开发商携200多个楼盘参展。 展会现场特设成都二手房交易市场专区，有21世纪不动产，伊甸城等15家成都品牌中介为消费者提供了10000多条二手房房源信息。,展牌,开幕式,入展会,气氛烘托锣鼓表演,1号馆购房、装修一站搞定！,1号馆内，除了展示花样年、合景泰富等开发商打造的精品楼盘外，还特别布置了家装建材馆，让老百姓买房、装修一站到位。 家装展区为广大装修业主准备了家装体验直通车，让准业主在专业设计师的陪同下参观实景样板间，对各种风格的装修样板实景间及在建工地进行专业解读。,合富景泰地产（1号馆左手第一个展位，采用多个多媒体现场展示，以及身着华丽礼

3、服的礼仪小姐为参观人士服务）,公园大道（透明玻璃展位，配有华丽的吊顶灯饰和绿色植被装饰）,花样年君山（独特6个半圆围合成的展位，顶部醒目的滚动式电子屏幕，内部墙壁由半圆形的灯箱广告组成）,柏林郡（黑色立面，中间搭配彩色的楼盘展示灯箱，整体质感但不失雅趣）,上行锦绣（独特的展示造型，半圆内呈S型，搭配柔和的灯光效果）,成都合院（中式展位代表作，采用中式围合院落展位，镂空窗户搭配亮色灯箱，以及旗袍礼演绎中式风情）,摩尔国际汽配广场（商业项目）,2号馆促销活动一拨接一拨！,2号馆驻扎了雅居乐、保利、华侨城等20多家品牌开发商。 蓝谷地天域“kiss”婚房把“史上最牛求婚方式”带到了现场，为购房者提供

4、了256块免费公交站牌广告用于求爱表白,以及6999套婚纱摄影套系。 高新置业开发的ICON英郡，推出了每套额外优惠1万5，另有少量的特价房限时抢购。,英郡（黑色展位搭配白色灯箱装饰，体现其商业财富的定位，中间的吊顶白色圆形灯为展位的特色）,摩玛城（用深蓝色搭配浅蓝色的灯箱，表现摩玛城的科技主题）,蓝谷地天域（“kiss”婚房主题的展位“史上最牛的求婚方式”）,上海东韵（古典色调搭配华丽灯饰，演绎老上海的记忆）,顶峰水岸汇景（沉稳的蓝色搭配水纹，体现水岸楼盘的特点，蓝色荧光灯箱使展位较为突出）,保利曾在中国文物拍卖上为我国买回了大量的文物，所以此次展位保利以文化艺术年为主题，展示出了文物的模型

5、，也是一种企业形象的宣传,朗基龙堂（展位采用中国鼓形状，两边放置特色的鼓棒，以及圆形小鼓的椅子, 该项目要的就是抗震新设计的理念，故在现场立了一面大鼓。看看现场到底有谁可以撼动龙堂。鼓声一响，看客都会闻声而至，带着一点看稀奇的心情走进现场，才发现原来这里是专门防地震的项目，不觉恍然大悟。),3号馆品质楼盘亮相！,3号馆是品牌开发商的舞台，除了置信、蓝光、华润、万科等知名开发商以外，还特设了“香港馆”，为成都老百姓带了了香港的品质楼盘及香港的生活方式。和记黄埔、新世界、华人置地等香港房地产巨头参展。南城都汇是李嘉诚旗下的和记黄埔在成都新城南开发的千亩大盘。,蓝光地产（强烈的现代感展位，摩登打扮的

6、礼仪是本展位的突出特色）,和记黄埔地产（香港馆展位，黑白灰搭配的品质感，内部采用水晶灯装饰）,华润置地（采用亮丽的黄色搭配橘色，配以灯光辅助效果，在众多展位中较为突出）,河畔新世界（采用雕塑和鲜花装饰的展位）,龙城1号（华丽的城堡展位造型）,合能四季映像（倒三角形的展位造型，配合东南亚风情主题采用黄色，咖啡色和绿色搭配）,翰香府（浓郁中式风格展位，搭配廊檐、灯、门洞、挂画等中式元素）,金科地产（口号“好生活红起来”，配合中国版图，契合60年大庆）,4号馆郊区房价很“温柔”！,青白江、蒲江、双流等6个区县组团在此展出，郊区组团除了展示区域内的生态，绿色楼盘以及发展前景外，还有实实在在的优惠政策，

7、例如南阳盛世最高优惠12万。,伊莎贝拉（360度岛居城邦）整体以蓝色为基调，配有多媒体展示等功能。,成都青白江（红色圆形展位，搭配青白色伞为装饰）,三利宅院（以个性的象棋、印刷术以及人物为展位特点，是中式风格的另一种表现形式）,善变创意洋房（红白基调，用变换的立方体格局体现善变主题）,蒲江（生态楼盘的展位，采用绿色基调搭配白色，门口为大型多媒体展示）,光明城市（巨大的玻璃舱模拟生态舱，配合美女效应，展示项目的城市升级和生态主题）,沸客城（充满现代感的造型，时尚的颜色搭配，展示沸客城的项目定位）,龙锦湾（中式风格的方形展位搭配圆形灯箱，配合吊灯及线条等中式元素的修饰）,水晶沙盘,水晶沙盘,房交会

8、特色沙盘,木质沙盘,水晶沙盘,异彩纷呈的揽客招数,西班牙风情楼盘,行为艺术,购房送车展示,行为艺术,美女效应(房产结合时尚的视觉盛宴，同时开发商的卖点也在潜移默化中传达给了前来参展的市民),房交会促销活动,紫东芯座：转介绍客户可以免去一年物业费或者返款2000元。 悉尼湾：买房送悉尼旅游。 融汇国际温泉城：凡看房登记的统一安排抽奖，均有机会参加日本旅游。 朗基龙堂：赞助超女巡回演出。 东山国际新城：房交会游戏（NBA大灌篮、勇攀高峰、幸运大转盘）。 南域丽景：买房就送奇瑞QQ（限量50辆）。 比利华国际城：乒乓球抽奖（一等奖抵房款10000元，折现1000元；二等奖抵房款5000元，折现500

9、元；三等奖抵房款1000元，折现100元）。 跨界公馆：交1000元诚意金可抵房款3000元，享受三次免费抽奖和会员入会权益。 光明城市：8套特别推荐房源可享受1万/套优惠；房交会期间购房均可享受优惠1%。 楼盘促销赠品：伞、钥匙扣、指甲刀、拼图、鼠标垫、风车、毛绒玩具、购物袋等。,二、楼市促销，八仙过海,营销界有：“只有卖不出去的产品，没有卖不出去的价格”。面对突如其来的房地产市场波动，有的大举价格旗，有的重申服务理念，有的反其道而行之举措各异但殊途同归：卖房！,招数1：减首付,随着银行对购房贷款的“收紧银根”，成都不少开发商都牺牲部分利益用低首付来拉拢购房者，森宇、万科等房产公司都不约而同

10、地采用垫付首付款这类营销手法。以都市港湾为例，按揭客户可首付20%，缓付10%，最低首付仅6万元。 点评：这招对于上班不久积蓄不多的奋斗族、新婚族颇具吸引力，但在促进销售的同时，隐藏的风险也不可忽略。年轻人的工作不稳定，如果以后的还款能力发生问题或其他原因导致购房者不愿付剩余的房款，开发商就可能“哑巴吃黄连”。,招数2：送礼,送礼是中国人拉拢人心、聚人气最常用的做法。如今送的礼品越来越多：家具、装修、汽车、车位如交大房产推出“买新房，送新车”：凡在指定时间购买交大的特推房源，即可免费获得一辆雪佛兰；外滩则推出购房赠送品牌豪华洁具一套；万科、蓝光等公司推出了万元装修补贴等优惠。 点评：买房子毕竟

11、不像买衣服那么简单，如今的购房者都讲实际，送礼只能是锦上添花，如果送的东西跟购房者心理预期相差甚远，要用这招逆流而上，恐怕还是一个难题。,招数3: 保值计划,1月底，一条来自中铁瑞城新界的短信犹如一颗重磅炸弹扔向成都楼市：“无论一、二期业主，若房屋降价销售，则开发商承诺补差。”在同一时期，双新投资也向购房者发出郑重承诺：“在项目交房时设定区域均价低于保值均价，开发商进行保值补差行动”，该计划的宗旨是“交房贬值我补差，市场风险我买单”。 点评：“保值补差”犹如给已购房者吃了一颗定心丸，很快打消观望者的顾虑，成交情况也让其他开发商狂流口水。这种“风险全担”的豪举，多少有点押宝的意味。,招数4：无理

12、由退房,中华名园二期亚德里亚在成都第一个推出“无理由退房”活动。之后，正成地产又打出广告，称凡在活动期间购房，可享受无条件退房。 点评：买房对老百姓从来都是“宽进严出”，即使在楼市销售一片红火的时候，退房也是我们谈之色变的问题。如今，能打出“无理由退房”大旗，足见开发商的胆量与自信。不过从另一个角度看，与其卖不出去不如先卖再退，这招实在是无奈之举。,招数5：事件营销,成都各楼盘的造势活动是一波接着一波。金科一城在举行了“从一城，到山城” 重庆行活动后，又于推出抓“金币”活动；雅居乐推出“百老汇之星”大型儿童选秀；炎华置信开展业主新春游园活动；富丽东方开展异域风情美食品鉴活动 点评：丰富多彩的活

13、动，给楼市增加了不少新鲜东西，不管他们最终对销售能起大多少作用，却给整个楼市增色不少。,招数6：渠道营销,“酒香不怕巷子深”这句话用在当今的成都楼市下似乎行不通，越来越多的开发商开始与代理机构、中介公司、银行开展紧密合作，改变以往被动的营销方式，寻求更多的渠道拓展客源。 点评：渠道营销之前就被仁和春天大道等高端楼盘深刻地演绎过，通过银行高端客户、百货VIP会员等客户群取得销售佳绩。不难想象，在卖方市场转变为买方市场的今天，这一招还会越来越广泛地运用。,招数7：降价,降价无疑是最直白、最透明的促销手段。富丽花城主力户型总价2540万元；朗润园限量特价房，一口价38万元；优品尚东最高购房优惠达到7

14、%；育才竹岛购房即可享受购物礼金、购房优惠、车位优惠等。 点评：从市场反映来看，开发商的“真情告白降价”也收到了很好的效果，如蓝光的特价房就受到了超过房源几倍的购房者热捧。,招数8：逆市涨价,就在成都开发商绞尽脑汁进行降价促销的时候，另一些楼盘如金科一城却逆潮流而动，价格不降反涨。 点评：所谓“世界大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡”，难道涨价真的是自取灭亡吗？当然不会，这一招充分利用了消费者“买涨不买跌”的心理弱点。但如果没有任何产品附加值的涨价，无异于伤身行为。,招数9：移动售房,成都有卖吼货的，还有吼到卖房子的。近来为开发商服务的拉客串串又开始活跃起来。骑辆电瓶车，用猎头的眼光穿梭于大大

15、小小售楼部周围,寻觅有心买房的购房者。拉客串串将感兴趣的购房者带到自己受聘的项目，从中收取服务费。这种营销方式更像一则图文并茂、声话兼备的移动活广告。 点评：在低迷的房产市场上，做广告的成本，对于一些体量不大的楼盘似乎有些困难。于是精明的开发商开辟了一个新职业：拉客串串。虽然这种比较原始的传播营销模式放在房地产的销售上，似乎有些掉价，但成本最低、见效最快的优势,正迎合了似乎不太景气的市场。,三、成都重点考察项目,西 贵 堂,项目沙盘,创新的三叠别墅设计，相互呼应而彼此独立的半围合院落组团 28米的开阔内庭，6米挑高的露台。独创花园楼梯，使三楼的住户可以避开公共楼梯，从花园直接入户； 一二楼赠送

16、约70平方米的下沉式视听室，作为建筑空间的功能延伸； 顶楼赠送十多平方米的阳光房和70平米的楼顶花园。,独创花园楼梯,阳光车库,项目沙盘,项目特点,小区主干道,小区景观,阳光车库,住户门牌,中式名称的销售中心竹里馆,销售中心,样板房露台提示牌,样板房厨房提示牌,每间样板房都拥有这样的提示牌，增加客户对房屋属性的了解，提升他们的购买欲望。,露台的中式装饰品,庭院里的中式装饰灯,中式元素的景观雕塑,古人抚琴景观雕塑,读书郎景观雕塑,大宅门紫微园芙蓉古城,休闲凉亭,休闲庭院,小桥流水,住户庭院,入户门,特色车库,浮雕,地面浮雕,中式元素的表现形式,雕刻细腻的围墙檐,扶手雕塑各不相同 1.麒麟卧祥云

17、2.鲤鱼跃龙门 3.狮子踩绣球 4.黄牛背宝瓶,廊檐雕塑,入户门及房檐,景观,入户门各不相同,内院及外立面,曲径幽深,幽水蜿蜒,茂盛的植被环绕围墙,自动饮水机,指示牌,指示牌,指示牌,售楼部大厅,演奏厅,户型模型,户型模型,户型模型,凯德风尚,接待中心,建材展示,凯德风尚提倡具有流动性、开放性、透明性、艺术性的Loft空间，有丰富多变的园林景观、3000多平米的邻里中心、儿童游乐设施、宠物乐园，智能化网络设置、诱导式地下室通风系统、以及绿色环保技术和中国首度应用于高层社区的“隔震层”，配套24小时的全天候特色物业服务。,项目特色,接待中心外景,文化墙（报纸以及杂志部分剪影）,凯德置地第二届中秋

18、慈善活动,文化软影响力方式,景观泳池,指示牌,誉 峰,外立面,沙盘,项目特点 四座巨型空中花园；采取三梯两户，工人梯独立的人性化设计。户型面积均在200平米左右； 公共空间均按六星级酒店标准装修。独有四套顶层复式单位，600-800超大豪装空中别墅，室内摆件、装修取材来自世界各地精品；配备观星健身房和天际泳池。,接待中心,施工现场,接待大厅,洽谈区,洽谈区,接待厅,多媒体展示厅,建材展示区,沙盘展示区,龙湖弗莱明戈,项目特点 以细腻的户型设计、丰富的景观层次、纯粹的西班牙风格、独一无二的台地庄园手法建立了成都洋房新标准 :红色坡屋顶、圆弧檐口、小木屋、文化石、鲜花廊架、圆弧门、大露台、多阳台设

19、计、下沉式花园、西班牙原味木腰门用浪漫与现代的结合充分表达西班牙风格的唯美气质。,下沉式花园,文化石与鲜花廊架,西班牙原味木腰门,外墙,外立面,鹭 湖 宫,国色天香2期鹭湖宫，以法兰西宫廷建筑为典范，萦绕于6万平米人工鹭湖四周，建造供白鹭栖居的天然湿地岛屿。更有全国首席24小时循环活水园林系统。 独创的“双首层”设计：通过别墅坡地景观的设置，让原地下空间连通私家花园和内河水景，与首层共享一个观景平台。 阳光观景车库：车库设计为地下全采光观景车库。这种创新型的车库设计让组团中庭景观与地下车库有了4.1米的落差空间。同时，阳光观景车库能够最大程度的实现人车分流,一方面增加地面景观的覆盖率，另一方面

20、保证业主的安全。,项目特点,外立面（女神与狮子法式风情的表现形式）,狮子雕塑,地砖持天枰的男人,法式凉亭,法式水景,路灯,雕塑,雕塑,欧式水景雕塑,特色信报箱,工地围墙,主干道边独特的项目宣传方式,特色公交车站台强指示性和识别性,欧洲风情主题园区,接待中心的外立面,沙盘,接待大厅,销售中心,样板房餐厅,二层转角小客厅,儿童卧室,南 城 都 汇,项目特点 18层纯居住区，最大的楼间距超过100米。 社区内设有90000平方米商业街，一条龙教育配套及豪华会所，规划中的大剧院、五星级酒店、海洋馆等，是目前地铁一号线周边至大规模国际化社区之一。 景观延续法式园林的经典，集合居住、购物、休闲为一体、带动

21、城南面向国际精英水平。是和记黄埔地产为成都打造的精英社区。,接待中心,色彩艳丽的道旗及工地围墙,项目沙盘,售楼部表演角,紫 檀 山,项目特点 秉承中西建筑精髓，围绕1万平方米的中心湖区扇形分布，四大叠拼别墅组团环抱，规划在18至22米的楼间距。 原创现代中式叠拼院墅，框架结构，双层5.8米高挑客厅，约180至280平米生态花园，每户均享70至360平米的超大私家花园。总价区间在98至230万每套。,小区旋梯,小区主干道,外立面,楼体,华 润 凤 凰 城,凤凰会所,残疾人通道,游泳池,参观所有体验区的顾客可获得免费抽奖一次；目的在于让参观者完整深入的了解项目。,外立面,样板房浴室,露台,样板房欣

22、赏增加客户的购买欲望,卧室,客厅,餐厅,餐厅一角,休闲走廊,主干道,指示牌,道旗展示,指示牌,四、重庆重点考察项目,复 地 城 就,业务洽谈区,区域展示图,儿童游乐区,一楼休闲区,地下停车场,项目特点 在产品方面，所有户型厨卫全明；全屋双层中空玻璃门窗；部分户型独创风尚餐厅飘窗设计。 城就三重景观：12万平方米复地别院、复地院立方皇家园林；2400亩高尔夫绿野；东眺铜锣山，西望中梁山。 “阔庭”系列，70-106平方米两房三房，每户配置21-31平方米尺度的“两段式”空中庭院。少量“超级跃变”系列，通过140-170平方米有限面积，实现每户3跃4房的“错+跃”类别墅空间，实现56平方米立体空中

23、庭院。入门户型的“优尚”系列65平方米紧凑两房，采用了超薄板式270度采光设计，两间卧室面积分别达到14平方米、11平方米。,休闲广场,鸟瞰图,外立面,露天泳池,入户楼梯,景观,成就样板房示范区域,小区景观一角,精装大堂,精装大堂,“淑女”主题样板间露台,主题明确，特色鲜明的样板间是本项目的又一大亮点。,客厅一角,主卧,客厅,儿童室,“新锐”主题样板房,客卧,客厅才艺角,卧室,“熟男”主题样板房客厅,“熟男”主题样板房休闲区,餐厅,卧室,美 利 山,“中国风”山水特色的工地围墙,“中国风”山水特色的工地围墙,接待大厅项目沙盘,接待大厅一角,接待大厅特色洗手间,员工介绍,项目特点 项目立面造型以

24、典雅的美式住宅风格为基础，摒弃了欧式风格的繁文缛节，注重简约与现代的元素，形成与环境有机结合，错落有致的联排住宅特色。 一期规划为纯别墅高尚住宅区，体量为11万，用地呈不规则多边形，南北向最长约：360米；东西向最宽约：405米；一期别墅总套数为300套。,洽谈区,看房车,楼体,小区景观指示牌,小区景观区,小区景观,景观道路,入户楼梯,爱 加 西 西 里,项目特点 社区建筑采用创新的风车状，力求每户均可享受最大景观面和通风采光。 建筑单体设计采用板式结构的一梯三户和一梯四户的平面布局。 建筑的整体色调以米黄色为主，以白色的饰线做点缀，以红瓦覆盖其上，用大量铁艺做装饰，并在建筑表面运用砂岩和浮雕

25、。 建筑竖向设计中，亦体现出高低错落的韵律，八角塔和陡坡屋顶的搭配、牌坊和尖塔的结合、屋顶上的圆弧窗、起伏的正立面和古典的装饰，营造出立体而丰满的建筑韵律。,接待中心,楼体模型,接待大厅业务洽谈区,接待大厅展板,休闲长廊,项目沙盘,工地围墙,龙 湖 悠山香庭和悠山郡庭,项目特点 紧邻龙塘湖公园，项目独拥100亩龙塘湖。 占地近400亩。一期为纯别墅组团，仅201席。独创英伦独院、大院别墅，户型面积200-400平米，独门独院、前后多露台、双车位赠送、超大室内空间赠送。 首创独院新别墅：通过连廊延伸相连邻家别墅侧墙，不同于联排共用墙面的并联方式，有别独栋完全没有邻居的格局。,沙盘,入户花园,外立

26、面,工地围墙,小区道路,门卫,小区景观,道路,小区路牌,外立面,样板房客厅,客厅一角,餐厅,卧室,装饰一角,卧室,浴室,洗手间,朗 晴 广 场,观音桥商圈缩略图,户外广告,外立面,项目特色 商业裙楼 LG至3F为商业裙楼部分，定位为“国际浪漫商业区” 。 商业空间充分融入新古典主义建筑, 巨资打造许愿池、天幕、天梯、旋转木马、结婚礼堂等场景，凸显其感官的冲击性和独特的商业价值。 A幢塔楼 4至45F定位于国际城市公寓，为区域内超高层住宅公寓，为都市时尚人士打造，同时具有多功商务投资指向性。 B幢塔楼 4至14F定位于国际甲级智能写字楼，设有豪华气派的入户大厅，24小时安保系统，全中央空调，并实

27、行消防自动化，通讯自动化等现代商务办公系统，并在15F设立商务中心，为入驻企业提供国际五星级酒店服务和管理服务，16F至43F设计为商务公寓。,接待大厅,入户走廊,地中海主题客厅,KITTY主题客厅,公共书房,公共书房,网络休闲区,网络区域,建材展示区,大厅自动贩卖区,样板房客厅与卧室,样板房客厅一角,厨房,洗浴间,富力城维多利亚庄园,售楼中心,业务洽谈区域,接待中心,沙盘,洽谈区,洽谈区一角,休闲区,主干道,主干道,展板,楼体外立面,小区景观,主卧,样板间客厅,酒水吧台,儿童室,客厅,客厅,餐厅,浴室,儿童室,休闲厅,露台,门卫室,庭院景观,庭院景观,五、破译成都楼市密码,在城市画报一篇题为

28、有空到成都来住住中说：“成都是一个很生活化的城市，有美食，美居，美人，美景，美好的朋友-它是一个像家一样的城市，适合住下来，甚至留下来。” 成都，曾被新周刊封为“第四城”。它的房地产市场经过近十年的发展，已步入了相对成熟的阶段，并形成了自己的特色。,1、本地开发商的销售奇迹 热闹第一 ：,成都房地产开发和营销做得风生水起、热热闹闹。剖析成都本地最大的开发商置信房产提出全国闻名的“置信生活方式”可以发现：其实“置信生活方式”之所以成功，主要就是把成都人爱热闹、爱好玩的习性跟房地产营销结合得非常紧密。 解读“置信生活方式”会发现它跟房地产本身所包括的建筑、园林、户型、物管并无多大实质联系。“置信生活方式”主要是包括两大内容：一是在社区内组