新建物业承接查验培训_免费.ppt

1、物业管理培训课程,新建物业的承接查验,承接查验,一、法律依据 二、基本概念 三、承接查验的标准和方法 四、承接查验需注意的事项,一、相关法律法规,国务院物业管理条例2003年9月1日起施行 建设部2010165号物业承接查验办法2011年1月1日起施行 北京市新建物业项目承接查验技术标准（征求意见稿）,4,二、基本概念,（一）、物业管理承接查验概念 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。,（二）、实施承接查验，应当具备以下条件,（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管

2、部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。,6,（三）、承接查验的作用和意义,减少

3、建设单位的开发遗留问题 降低物业服务企业的管理服务风险 维护业主的共同财产权益 化解物业管理的矛盾纠纷 构建和谐互信的物业管理关系,（四）、实施物业承接查验，主要依据下列文件,物业买卖合同； 临时管理规约； 前期物业服务合同； 物业规划设计方案； 建设单位移交的图纸资料； 建设工程质量法规、政策、标准和规范。,（五）、物业承接查验按照下列程序进行,确定物业承接查验方案； 移交有关图纸资料； 查验共用部位、共用设施设备； 解决查验发现的问题； 确认现场查验结果； 签订物业承接查验协议； 办理物业交接手续。,9,（六）、竣工验收与承接查验的区别,竣工验收与承接查验两者的区别主要有以 下三方面： 性

4、质不同 阶段作用不同 验收主体不同,10,（六）、竣工验收与承接查验的区别,性质不同 竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等） 承接查验是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。,11,（六）、竣工验收与承接查验的区别,阶段作用不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交的过 程，承接查验是建设单位向物业管理单位移 交物业的过程。 竣工验收合格后标志着物业可以交付使 用，承接查验一旦完成，标志着物业正式进 入使用

5、阶段。,12,（六）、竣工验收与承接查验的区别,验收主体不同 竣工验收： 施工单位 建设单位 承接查验： 建设单位 物业管理企业 业主,13,三、承接查验标准及处理方法,1、墙面的验收 对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。 如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。 空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。,14,三、具体验收标准及处理方法,处理方法： 如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝

6、，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。,15,三、具体验收标准及处理方法,2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。,16,三、具体验收标准及处理方法,3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝,17,三、具体验收标准及处理方法,二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的 柱、梁和空心砖墙体之间存

7、在的一种自然的 水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问 题，更不是墙基下沉而造的。 处理方法： 将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。,18,三、具体验收标准及处理方法,4、楼板的验收 仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。 如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。,19,三、具体验收标准及处理方法,处理方法： 顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。 5、顶棚的验收

8、 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。,20,三、具体验收标准及处理方法,、进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。 处理方法： 门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。 钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。,21,三、具体验收标准及处理方法,、窗的验收 要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，

9、要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。 推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。,22,三、具体验收标准及处理方法,处理方法： 推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。 窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。 玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。 压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。,23,三、具体验收标准及处理方法,、上、下水的验收 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察

10、地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。 处理方法： 上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。,24,三、具体验收标准及处理方法,、电的验收 对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。 再有施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。 处理方法： 如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。,25,三、具体验收标准及处理方法,、卫生间的验收 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。 验收方法： 在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。,26,三、具体验收标准及处理方法,处理方法： 如果出现上述情况之一的，可将漏