2012长兴置和缤悦壹街区项目定位、业态规划及经济分析N

1、长兴置和缤悦壹街区 项目定位、业态规划及经济分析,2012. 06. 277.27,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,长兴是一个“三省通衢”的交通枢纽。长兴北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤，有“三省通衢”之称，交通区位优势得天独厚。境内有杭宁、申苏浙皖、杭长、申嘉湖四条高速，宣杭、杭牛、新长三条铁路，104和318两条国道和一条长湖申航道，与上海、杭州、南京等大城市均在2小时最佳交通圈内。 穿境而过的杭宁高铁正在建设之中，计划在2012年10月进行联调联试。建成后长兴到杭州和南京的时间将缩短到半

2、小时左右。杭宁高铁全长248公里，设计时速为350公里。其中浙江段分别有新长兴站、湖州南站、德清站、杭州东站等站。,交通的改善将加大长兴与大城市之间人才、资金、物流的互动。,长兴，总面积1430多平方公里，62.31万人口（2010年数据），成为全国发展速度最快的县（市）之一。在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县排名实现进位提档，分别从2002年的107位、97位上升到2005年的56位和62位,获得了多项荣誉称号。 长兴县人均GDP2008年达到5308美元，是中国平均水平的2.11倍，是近几年中国经济发展最迅速的地区之一。,历年增长10%以上，是国内经济发展最快的地区。,2011

3、年，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到29725元和15640元，年均增长11.4%和13.4%。 城乡居民人均居住面积为42.9平方米、60.5平方米。 城乡每百户家庭拥有电脑数量为80台、32台，全县每百户家庭拥有汽车数量为23辆。,人均可支配收入领先于众多县级城市。,长兴是一个依山傍水的滨湖县城。长兴拥有绵延34公里的湖岸线，与苏州、无锡隔湖相望，县城距太湖不到10分钟车程，是名副其实的滨湖县城。 近年来，长兴依托良好的山水资源和生态环境，以生态、休闲、度假为主题，着力建设以探远古生态、品唐代贡茶、访帝乡佛国、赏太湖风光、享农家体验为主要特色的“十大景点”。展现古生态特色

4、的金钉子地质遗迹公园、十里古银杏长廊和扬子鳄自然保护区，有风景秀丽的顾渚茶文化景区、仙山湖景区，有人文特色鲜明的陈武帝故宫、朱家祠堂等景区，构成了长兴独特的旅游景观。 长兴县水口乡顾渚山是我国茶文化的发祥地。曾是陆羽研究茶道并修著茶经的主要场所，留有“古茶山”遗址。我国历史上的第一个贡茶院也诞生于此，是世界茶人的“朝圣”之地。,文化、历史、自然和谐并存。,长兴历年二产和三产快速稳步增长，增长率均在10%以上。 长兴第二产业的核心产品：服装、水泥、电池。,2010年主要工业产品产量如下：,开发区规划面积20平方公里内框架已经全部拉开到位，并已开发18.12平方公里，累计投入资金超过40亿元。 2

5、010年，11月11日，国务院再次新批17家国家级经济技术开发区，经国务院批准，浙江省长兴经济开发区升级为国家级经济技术开发区，同时入围全国首批13个光伏发电应用示范基地。 目前，开发区已吸引来自美国、法国、日本等34个国家和地区，包括惠而浦、空气化工等世界五百强在内的企业落户投资，规模企业达到571家，初步形成绿色动力能源、机械装备制造、白色家电等优势主导产业。 江森自控、天能国际等动力能源领军企业相继入驻，带动了相关企业的集体跟进，使开发区成为“中国绿色动力能源中心”的重要组成部分； 美国惠而浦和中国海信强强联合，正全力打造亚洲最大的白色家电生产基地； 美国百利得、德尔福等大批国际知名汽配

6、企业纷至沓来，在长兴催生了一个全新的汽配产业； 工业经济健康发展的同时，服务外包产业逐步成型，开发区于2009年被认定为浙江省首批“国际服务外包示范园区”。,规划调整中,国家级开发区在招商政策等方面对于企业进驻均是利好。,区域核心客群：商务楼的白领阶层、原居民以及厂区外来员工。,丽湖名居,县政府,大剧院,汽车站,中央广场,经二路,经三路,明珠路,经一路,龙山泰景,明珠北路,金荣大厦,新紫金酒店,中央大道,利时广场,森富大厦,格兰国际,中央花园,中央公馆,500m,项目一公里范围内： 已经存在的有惠而浦海信工业园、森富机电、格兰工贸、凯恩涂料等工业厂区； 沿中央大道和明珠北路众多总部大楼已经在建

7、，计划3年内基本形成； 另外有农居以及在建的中央花园等居住小区，售价7000元/平。,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,主城区商圈：县级核心商圈 基于城市传统的发展脉络及高度聚集的人口，主城区商业由多点式集中商业体和组团式社区商业网络构成，发展形成一个业态复合度高、品牌优势突出、商业聚集度高、特色显著的城市核心商圈。 龙山新城商圈：县级新兴商圈 以高档商贸业、行政办公、旅游休闲、高尚居住组合的新城。 开发区商圈：服务于产业、办公客群为主的配套商业 目前浙江省唯一一家县域国家级开发区，以“机械/

8、汽配”、“电子/电器”、“新能源/新材料”、“纺织/服装”等产业为主要发展方向。,多元化集中式商业体：以八佰伴、中百一店为代表的百货，以大润发为代表的卖场，围绕轻纺城所聚集的汽配、建材等专业市场。 特色主题商业街：以农家乐为主体的县前西街特色餐饮街，以经营中低档小吃为主的米行弄风味小吃街；以茶馆为主体的滨河大道茶文化主题商业街，以服装为主的主题购物街解放路服装街、新世界时尚女人街。 其他传统县级商业街：金陵中路、人民北路以生活型购物业态为主，品牌化程度相对较高、商家聚集度高。,购物、餐饮等生活配套类业态丰富多元、聚集度高；休闲娱乐等业态受土地稀缺性限制，提升空间有限。,主城区典型项目 详见附件

9、.1,集中式商业体：以浙北购物中心为代表的长兴目前最高档的百货店；旺角广场目前已开业的部分为婴童主题购物、健身及配套餐饮，空置率高达65%左右；浙北商业广场为潜在购物中心项目。 特色主题商业街：以足浴、SPA、棋牌等休闲养生业态为主的花菇山路休闲养生街。 其他社区商业街：社区商业处于市场初级阶段。,县政府所在的新兴商业区，商业空间、配套（停车）和层次均高于老城区，业态的复合度和丰富性也更高； 同时因为是新兴区域，人气尚不足，商业需要时间来培育。,龙山新城典型项目 详见附件.2,开发区靠近老城区一带相对较成熟，其他区域以厂区居多。 商务配套 星级酒店众多，且未来有新增供应量。 娱乐会所等高档商务

10、消费场所。 写字楼商业：明珠路/中央大道，L型沿线以写字楼、商住楼为主，目前基本完成拆迁，部分已在建，预计整体3年后成型，写字楼一般配置0.31万方的配套商业。 集中式商业体 现有项目：欧尚卖场，满足生活购物需求 潜在项目：中央大道与经一路东南角综合体项目利时广场。 社区商业 社区商业以服务农居、安置拆迁房及少量商品房人群的基本生活配套为主，低档的各类业态成熟，但品牌化程度较低，商业环境较差。,酒店、娱乐会所的层次是目前长兴最聚集的区域，可见已经吸引了很大部分的高端消费客群。 同时区域内业态丰富度尚不足，餐饮、健身、茶楼等业态尚缺乏，存在发展空间。,开发区典型项目 详见附件.3,商圈呈现多极化

11、。 老城区以绿城长兴广场为商业中心，龙山新城以浙北大厦和浙北商业广场为中心，开发区的商业中心区将在利时广场一带。 新兴商圈的品牌层次和业态的复合性和规模性在提升。 从老城区到龙山新城，购物业态的品牌层级在提升，业态的丰富性在提高（餐饮、休闲功能更加强），连锁型餐饮品牌开始进驻，外来品牌对于长兴城市的消费力的认可度在提升，这有利于本项目后期的招商。 开发区商圈消费客群的层级将进一步提升。 开发区相比其他商圈，存在较多的娱乐会所和星级酒店等高档商务消费场所。随着明珠路及中央大道写字楼、商住楼及商品房的开发，未来区域人口结构中，高档商品房业主、Offic办公人群数量及比例将显著提升，消费质地将进一步

12、改善。,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,目前长兴的茶楼商家较多，本地品牌较多，连锁性品牌相对较少。主要分布在龙山新城商圈及老城区商圈，开发区市场尚处于空缺。 茶楼面积大多在600方左右，一带二结构居多（一楼为门厅，二楼为大厅与包厢）。 据商家了解，长兴的茶楼基本以大众消费为主，人均消费在30-50元左右。部分茶楼兼顾商务宴请功能，如茶人之家、南方嘉木，消费群体多为乡镇企业主、政府部门，经营状况不错。 部分商家看好本项目区域，后期可考虑联系洽谈。,餐饮业态中本地菜系（自主品牌）大多分布在老城的

13、城乡结合部，经营状况不错。如水木花都区域集聚了一大批特色餐饮店，主要以农家乐形式为主，面积大多在500方以上，家庭、朋友聚会相对较多 适合商务宴请的大型餐饮主要分布在大酒店中，另外档次高点的有澳门豆捞和森会所，主要分布在龙山新城；牛排、烧烤、料理一般为湖州当地发展起来的连锁品牌，如牛派客等，经营状况相对一般。 相比之下，开发区餐饮业态缺乏，尚存在很大的发展空间，尤其是中式餐饮和高档餐饮。 据消费者反映，长兴对餐饮类消费较大，同时对商家的菜系、装修风格等要求较高。,美容SPA业态主要分布在龙山新城商圈，大多集中在社区底商，一带二结构居多，以加盟连锁型品牌为主，该商圈为县政府所有地，高端人群集聚，

14、消费能力强。 据商家反映，长兴近几年消费能力强，对美容SPA的投入逐渐增大，大多以老客、企业老板消费较多，对停车位要求较高。,休闲类业态分布在龙山新城商圈及经济开发区商圈，相对于老城区来说，这两个新区域在停车位上明显有优势。 棋牌类业态以本地品牌为主，集中在花茹山休闲街上，据商家反映：一条街上有七八家棋牌室，且无太多经营差异，生意不好。澡堂类业态经营状况一般，主要与季节性有关。 足浴品牌呈多元化，尤其是龙山新城连锁品牌开始占据市场，面积一般900方左右。,长兴量贩式KTV相对较少，目前市场上只有5家连锁型量贩KTV，其余以本地品牌为主，部分带有夜总会性质。 据商家反映，量贩式KTV主要以年轻客

15、群消费为主，大多集中在闹市区，如好乐迪、普乐迪等；娱乐性KTV以高消费人群为主，对停车位、包厢装修档次的要求较高，目前大多集中在开发区。 酒吧类业态主要在明珠路上，目前在整个市场上相对较少，大多以年轻人消费为主的闹吧，适合商务客的静吧尚处于空白。,红酒、参茸等高档零售类主要集中在龙山新城商圈及老城区商圈，据商家反映，该类业态以企业批发团购较多。 大多为一层店面，老城区的面积一般在100方左右，龙山新城的规模相对大些，一般200方左右。,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,老城区商圈凭借其庞大的人

16、口消费基数，商业氛围浓厚，因市场定位不同，租金差异明显。 解放路、人民北路、金陵中路三大主力街，以生活型购物类业态为主，品牌化程度较高，租金在7-9元/平/天。 特色商业街，以服装购物为主，品牌化程度一般，因转租频繁，租金变动较大，部分商家挂牌转租而未成交者大有存在，目前最高租金在西鱼巷童装街达到8-10元/平/天左右，最低为县前西街特色餐饮街在0.2-1元/平/天左右。 本项目区域因处于经济开发区，人流量少，商业氛围相对薄弱，距离本项目0.6公里的丽湖名居底商一层租金在1-2元/平/天左右，据房东反映，因生意差，商家更换频繁。,从产品本身结构来看，目前长兴在售的商铺以单层结构居多，住宅底商的

17、面积一般100方以内，写字楼底商的面积分割相对大。部分一带二结构商铺有2个独立产权。 从商铺价值来看，目前商铺价值最高的还是集中在老城区，绿城长兴广场在售三期一楼商铺售价高达6.5万/平米（靠近八佰伴为8.2-8.3万/平）。经济开发区目前商业氛围相对欠缺，价格差异化明显，靠近老城区（欧尚超市附近）的售价在3-4万/平，如通宝城、喜信公寓；位置相对较偏（本项目以北）的售价在1-2万左右，如白溪景苑、香溪美庭。 从去化来看，成熟区域的一层底商去化相对较好，总价在300-500万左右，非成熟地段去化较差，总价50-500万不等。 从购买群体来看，购买者大多以本地客户为主，乡镇企业主占到很大一部分。

18、外地投资客相对较少。,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,针对长兴本地不同业态商家的访谈中了解到： 茶楼及KTV类业态的连锁品牌商家对区域认可度较高，拓展意向明确，面积需求至少在600方以上，定位高端的1500方左右。 足浴、美容SPA类商家对区域存在观望心态，看好区域未来发展，但对现况并不明朗或对区域不熟悉。 特色中式餐饮连锁品牌类商家对区域认可度高，拓展意向明显。 商家对于开发区的认可度普遍较高，但考虑到目前开发区的整体商业氛围相对薄弱，部分商家持观望态度。,长兴商家访谈 详见附件.4,针对

19、湖州以及外地餐饮类商家的访谈中了解到： 特色中餐类面积需求在400-1000方左右，湖州区域内的醉仙居、品尚豆捞有拓展意向，需实地考察。大部分特色餐饮连锁品牌看好长兴的餐饮消费市场，接受加盟店。 休闲餐饮类经面积需求在300-800左右，部分商家有拓展意向。,湖州商家访谈 详见附件.5,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,长兴置和中央大道项目 缤悦壹街区 明珠头一站 大长兴 一站式休闲商务新天地,大长兴 突出项目的服务功能不局限于长兴市区，而辐射长兴市域范围，包括城镇的企业老板阶层。 一站式 就

20、餐、住宿、茶道、足浴、棋牌、美容等一站式的休闲场所。 休闲商务新天地 休闲商务突出了商业的主导功能，商业服务于全方位的中高档商务办公活动。,企业家天地：定位大长兴企业主阶层 白领精英天地：定位长兴白领精英阶层,企业家天地,白领精英天地,3F业态规划,2F业态规划,1F业态规划,A2 展示/零售,A1-1 精品餐饮,A1-2 精品餐饮,A5-3 酒店,A5-1 酒店,A3-1 茶文化馆,A3-2 茶文化馆,A4 休闲餐饮,B1-1 休闲餐饮,B1-2 休闲餐饮,B2-1 特色餐饮1,B2-2 特色餐饮1,B3-1 特色餐饮2,B3-2 特色餐饮2,B3-3 特色餐饮2,B4 时尚餐饮,B5-1

21、特色餐饮3,B5-2 特色餐饮3,B5-3 特色餐饮3,B6-1 SPA,B6-2 SPA,物管 用房,C1 零售,C4 服务,C2-2 棋牌,C3-2 足浴,C3-3 足浴,C5 零售,C2/3 门厅,5F业态规划,4F业态规划,A5-5 酒店,A5-4 酒店,商业展示：商品房售楼部、酒庄、商务礼品 商务服务：商务正餐、酒店、银行等 商务休闲：茶文化馆、足浴、棋牌、SPA 白领生活：特色餐饮、休闲餐饮、时尚餐饮及其他生活类零售、服务业态,地块背景研究,商业市场分析,商圈格局及分析,商业业态及分析,业态规划及组合,项目分析及定位,商业价值分析,商家访谈,报告结构,经济分析,项目租金测算 详见附

22、件.6,1#楼，企业家天地 客群定位：大长兴企业主阶层。 品牌定位：各业态品牌需引入持平或高于长兴区域现有商务消费水平的商家。 形象描述：商业展示界面纯粹、高档；业态围绕主题，粘合度高。 2#、3#楼，白领精英天地 客群定位：未来区域白领精英阶层为主，兼顾周边高档商品房居住客群日常餐饮休闲消费需求。 品牌定位： 2#楼：处于内街滨河部分，以目地性的餐饮消费为主，餐饮种类涵盖本地特色中餐、休闲西餐、时尚餐饮等，打造多层次、多元化的餐饮体验。 3#楼：毗邻经二路，以零售、服务等日常消费业态为主，同时该街铺前后开门，与内街商业形成有效的互动。 形象描述：通过多元化的餐饮、丰富的休闲娱乐及品牌零售，综

23、合性打造长兴不落幕的生活剧场。,租售策略一：1#2#3#全部持有出租。 假设条件： 项目总成本10000万（含项目所有相关成本及费用）； 收益部分仅以租金收益来计算，且不计提出租期间的各类成本及费用。 项目区域市场发展态势良好，符合项目市场预期，租金水平及增长率水平达到预设定目标。,策略一项目经济分析结论： 本项目预计10年后达到盈亏平衡点。,租售策略二：2#3#楼销售去化，1#楼持有出租。 假设条件： 项目总成本10000万（含项目所有相关成本及费用）。 项目2#3#楼定价符合市场预期，不计提销售期间产生各类成本及费用。 项目区域市场发展态势良好，符合市场预期，租金水平及增长率水平达到预设定

24、目标。 1#楼收益部分仅以租金收益来计算，且不计提出租期间的各类成本及费用。,市场比较法定价分析 详见附件.7,方案一分析结论： 2#3#楼缓慢销售去化，获得总销额为7600万的销售收益。,方案二分析结论： 2#3#楼预计快速销售去化，获得总销额为6600万的销售收益。,策略二项目经济分析结论： 方案一： 2#3#楼缓慢销售去化，回笼7600万成本，未回收成本为2400万； 1#楼持有出租，5年后获得2400万租金收益，此时项目达到盈亏平衡点。 方案二： 2#3#楼快速销售去化，回笼6600万成本，未回收成本为3400万； 1#楼持有出租，7年后获得3600万租金收益，此时项目达到盈亏平衡点。

25、,方案一盈亏平衡点,方案二盈亏平衡点,Thanks！,附件.1,主城区商圈典型项目/街区 集中式商业 1.绿城长兴广场 2.中百一店 3.大润发 4.轻纺城 特色商业街 5.县前西街餐饮街 6.茶文化街 7.西鱼巷童装街 8.解放路服装街 9.新世界时尚女人街 10.米行弄小吃街 11.其他传统县级购物街,项目简介：绿城长兴广场地处长兴老城中心，总占地面积169亩，总建筑面积约38万平米，作为长兴首个大型城市综合体，拥有高端住宅、巴佰伴百货、五星级喜来登酒店、精品商街、写字楼，集商务办公、购物休闲、餐饮娱乐于一体。 目前在售三期商铺（独立商业街），一楼面积100方左右，均价6.5万/平，纯二楼

26、面积100-150方，均价3.2-3.3万/平，纯三楼面积较大，面积在300方左右，均价2.6万/平，靠近八佰伴左右的纯一楼，均价8.2-8.3万/平，纯二楼均价4.2万/平，面积都在100-200方左右。 纯一楼商铺销售率近70%，纯二楼和三楼还有较多商铺，购买者多为长兴本地客户，如一些乡镇企业老板等。 八佰伴预计今年8月底开业，华地国际旗下品牌中最为高端的商业品牌。总建筑面积5万平方米，地上7层，地下2层，商业业态涵盖国际名品、时尚服饰、休闲运动、家电生活、时尚影院等。,中百一店位于解放中路与人民中路交叉口，共5层，营业面积为1.6万方，客流量大，消费层次中等，在当地人心中具有一定地位，主

27、要经营食品、服装、日用、黄金、珠宝、钟表、鞋类、家电等，品牌档次一般。,大润发位于人民中路和长海路交汇处的东北角，共3层，营业面积约15000平方米 ，于2010年10月开业。其中1层为商店街，入驻品牌有味千拉面、大娘水饺、宝岛眼镜等连锁品牌商家，2-3层为超市。 大润发处于老城区核心地段，依靠周边庞大的人口消费基数，经营状况不错。,长兴轻纺国际贸易城位于海兴路1号，总占地面积35万平方米，分两期开发，已完成一期项目。一期市场共有三层写字楼式商铺650余套，前期市场定位为长兴轻纺产业提供贸易平台，但目前整个轻纺城内入驻的商家基本以汽车配件、装璜、维修、二手车交易为主。 轻纺城内的美食街餐饮店大

28、部分转作办公用房。据企业员工了解，轻纺城的工作人员大多为周边居民，餐饮消费需求不强，美食街现有的都是特色店，如陈记龙虾、驴肉馆，其余基本都被淘汰。外街沿面有一大批大型餐饮店，一般请客吃饭都去那边。,县前西街特色餐饮街是位水木花都以北，沿县前西街的一条以农家乐为主的餐饮街，以本地菜系为主，经营面积大多在500方以上，装修风格多样化。 据商家了解，目前餐饮街大多以家庭聚会、朋友聚餐功能居多，目的性消费为主，大多消费者看重其方便的停车位及私密性。,茶文化街是皇家湾名邸沿滨河大道的社区商业街，西靠长兴护城河，“长兴 十佳茶楼”中的4家位于此处。 茶楼位于底商的二层，一层则以生活类购物、银行/宾馆等服务

29、类业态为主，沿河布置露天老人棋牌娱乐区。,童装街街是沿西鱼巷的社区商业街，服装店面位于底商一层，面积在10-30方左右，本地品牌为主。据商家了解，目前童装街的店面租金在8-10元/天/平米左右，经营状况尚可。,解放路服装街是沿解放路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以连锁品牌为主，如森马、美特斯邦威、李宁等，偏中档，消费群体多为年轻人。 据个体老板了解，目前整条街连锁品牌相对较多，折扣力度较大，导致自主品牌生存压力较大。,时尚女人街是沿新世界路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以本地品牌为主，2层多为茶楼、美容美发业态。 据商家了解，目前新世界时尚女人街处于品牌更替阶段，部分自有品牌因无法

30、承受高额租金逐渐被淘汰，新入驻以连锁品牌居多，如秋水伊人、衣香丽影等，经营状况不错。,米行弄风味小吃街是沿米行弄的社区商业街，店面位于底商一层，均为本地品牌，整体形象相对较差。除此之外，还有棋牌室、美容美发等业态。 据商家了解，目前米行弄小吃街的店面租金在1-1.5元/平/天左右，消费客群大多来自于周边小区居民及沿金陵中路两旁店面员工，经营状况差异化明显，有特色的餐饮店生意相对较好。棋牌类业态经营状况相对较差，大多处于转让状态。,附件.2,龙山新城商圈典型项目/街区 集中式商业 1.浙北购物中心 2.浙北商业广场 3.旺角广场 特色街区 4.花菇山路休闲养生街 其他 5.社区商业街,浙北购物中

31、心位于金陵北路龙山大道交界处，营业面积约3万平主米，共3层，是目前长兴规模最大、规划业态最全 、品牌档次最高的百货。 一楼业态：化妆品、黄金珠宝、男女鞋，入驻品牌有兰寇、六福珠宝、欧莱雅等。 二楼业态：女装、内衣、童装、儿童玩具，入驻品牌有森马、美特斯邦威、LILY、浪漫一生等。 三楼：男装、体育用品、数码家电等。,政府规划中的龙山新城商业中心，以约12万方商业面积打造长兴首个“一站式生活型购物中心”；业态类型涉及酒店、百货、卖场、休闲餐饮、娱乐等。,规划餐饮功能区，但物业划分为小面积产权，以销售去化为目标。（有可能采用售后返祖的形式）,百货功能区（中档）,电器卖场功能区,儿童主题功能区：儿童

32、购物、培训、游乐等相关业态。,酒店,超市卖场功能区,品牌餐饮,品牌旗舰店功能区,旺角商业广场位于金陵中路与龙山大道交汇处东南角，南侧毗邻浙北购物中心，物业形式为“集中式商业+街区”。 街区商业以销售去化为目标，目前一层空置比较少，儿童玩具、美容SPA、美发等社区服务性业态相对比较好生存，楼上有KTV等业态，而女性服装类业态比较难生存。据了解，晚上街区商业内出来散步的居民比较多的，人气还可以。 集中式商业目前已有婴童购物、健身、KTV及配套餐饮入驻，大部分处于空置状态。,该街区位于金陵路与花姑山公园之间，在政府政策的引导下，该街区形成以“休闲养生”为主题的特色商业街，汇聚了众多特色商户以及多家配

33、套类的餐饮、零售商户。 商户中棋牌类业态特别多，且经营特色比较雷同，生意不好。 足浴、美容SPA类业态也比较多，经营特色差异小，生意一般。 休闲街上有澳门豆捞等3-4家大中型中餐及休闲餐饮，生意比较好。 其他酒类的专卖店特别多，主要原因在于商圈客群层次相对较高，尤其是休闲消费的客群多以开车族为主，日常商务送礼的频率更高。,龙山新城社区商业以生活类业态：洗衣店、童装、美容美发等基本生活配套类业态为主，品牌化程度较低。 部分沿中央大道的物业，如风铃绿洲，位于长兴县图书馆、大剧院对侧。 风铃绿洲一期已经交付，但一层在售的商铺还比较多，主要原因在于商铺与道路之间的绿化阻隔较多。 底商二层（一层带门厅）

34、有比较多的茶馆，也有美容SPA、足浴等业态，且基本为老板自行购置的物业。,附件.3,开发区商圈典型项目/街区 商务配套 1.酒店 集中式商业 2.欧尚卖场 3.利时广场 其他 4.社区商业街,紫金大酒店,长兴国际大酒店,温德姆至尊豪庭,一代佳人娱乐会所,欧洲城,外门山足浴城,欧尚卖场于2009年年底开业，总建面积3万余方，以欧尚超市为主力店，以及其他辅助类的餐饮、购物等业态，是开发区唯一的大型生活配套商业项目。,长兴利时广场总建筑面积约30万平方米，其中住宅小区94593平方米，商业部分占地139197平方米，及58421平方米的大型地下车库。 利时广场将以购物中心+风情商业街+高档办公楼的形

35、式出现，业态涵盖大型商场、超市、餐饮、宴会厅、咖啡厅、影院等齐全的生活娱乐设施，是利时集团倾力打造的第12家大型高档商业综合体及连锁百货门店，届时将成为开发区的生活型购物中心。 利时广场已于2011年10月开工，,社区商业中，以低档的基本生活配套类业态为主，品牌化程度低，商业形象差，且部分一层商铺用于办公。,附件.4,长兴商家访谈 1.茶人之家 2.南方佳木 3.茶圣居 4.好乐迪 5.龙山足浴 6.普天尼SPA 7.要德火锅 8.年年大丰收鱼庄 9.森会所,商家访谈 茶人之家 丁总,对投资及本项目的看法： 看好开发区的发展，认为政府往后的重点就在开发区，随着开发区的

36、楼盘不断新建，像利时广场、中央花园等，以后那边的人流量还是蛮大的。 有开分店的打算，面积在600方左右，考虑到本项目的时间节点，无法给出一个明确答复，后期可联系具体当面洽谈。目前上海的梅陇镇邀请他去开一家，给出的优惠政策很吸引人，如免一年房租，提供装修等。,基本情况： 连锁品牌，现在的店面一带二结构，一楼为大厅，一部分出售茶叶，一部分喝茶，二楼为包厢，面积在800-1000方左右，租金为30万/年（0.8-1元/天.平），开业第5年了，现在北京有分店，拥有全国各地的茶叶品牌。 一般来店消费群体为乡镇企业老板、政府部门商务宴请较多，看重其装修格调。喝茶成了长兴的一种文化，一般请客都会来茶楼喝茶，

37、这边除了品茶之外，还有各种各样的点心。 长兴现在茶楼的面积最小都在600方左右，楼层要求不高，高低档次差异不明显。 看重杭州市场，本打算在杭州河坊街开一家，但考虑其停车位的原因，后来取消了。现在的茶楼对停车位要求挺高的。 合同一般5年或10年一签。,商家访谈 南方佳木 裴先生基本情况 现状物业：700多方，在住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，30多个包厢，包间一般10平方米左右。 对本项目的看法： 老板正在找合适的物业，希望在1000方左右，二三层均可，可以进一步联系。,基本情况 现状物业：700多方，在住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，自行购买的物业。

38、新店物业：在浙北大厦那边已经选定了一处经营场地，1000方左右，租赁价格50万/年（1.4元/平），欧式风格，投资300万左右，档次会比现状的高些，面向商务阶层，以茶与餐结合的方式，注重健康理念，会提供西式点心、精美套餐。 物业要求：1500-2000方，净高3米以上，要求配置天然气、烟道，隔油池，厨房30-50方，配置独立式中央空调。,对投资及本项目的看法： 上半年长兴的房价基本上没太大变化，但成交量也少，楼下的二手房中介半年才卖出一套，整体市场不活跃，是否再投资还是要看具体的物业条件和价格。 对利时广场一带比较熟悉些，项目所在不是太熟悉，可以进一步联系的。,商家访谈 茶圣居 曾老板 186

39、57289998,好乐迪 店长,基本情况： 连锁品牌，现在长兴只有1家，面积1000方左右，一楼为门厅，二楼为大厅和包厢。 长兴现有的量贩式KTV只有5家，除我们之外，还有普乐迪、唛歌等，经营状况都不错。其余的KTV都带有夜总会性质。 消费群体差异很明显，有钱人会去夜总会，如一些老板。普通一点的会选择去量贩式的KTV，尤其是年轻人。,对区域及本项目的看法： 看好本项目区域，认为随着长兴经济的发展，未来的重点肯定是开发区。 有开分店的打算，面积需求在800方以上，如果做高档的，那么希望是一带二结构，需要一楼为门厅，通过楼梯走到二楼；如是档次低一点，楼层不限制，只需要一

40、楼有小门厅，通过电梯直接到大厅。,基本情况 现状物业：住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，老板自行购买的物业 900多方， 26个2-4人的包间。 车位在地面，因为旁边还是空铺，所以现状停车还算充裕；来足浴的人一般开车来的，因此停车位越多越好。 最好有天然气，净高3米以上。 长兴茶楼人均消费实惠，一般30元/人左右，还有点心，而足浴至少60元/人，今年经济不太景气的情况下，更多人会去茶楼，KTV、棋牌的生意均一般，现在在经营的足浴店能保本差不多。 现状所在的物业（风铃绿洲）沿龙山大道道路宽、商铺到车流人流到有绿化阻隔，影响商铺价值。,商家访谈 龙山足浴 主管,消费习惯： 生活型购物一般去大

41、润发、欧尚超市，吃饭去农家乐的比较多，尤其是城乡结合部过去也很方便。 对本项目的看法： 上半年长兴的房价基本上没太大变化，但成交量也少，楼下的二手房中介半年才卖出一套，整体市场不活跃，是否再投资还是要看具体的物业条件和价格。 对利时广场一带比较熟悉些，项目所在不是太熟悉，可以进一步联系的。,商家访谈 普天尼SPA会所 基本情况 现状物业：旺角广场街区内，100余方，5间包厢；原先在仓前街开了2年，现在位置开了1年了，主要是市区停车位少。 客群：一般是老客，企业、老板阶层比较多，镇上或者市区的均有，比较看好龙山新区，临近县政府，中高端客户更多。 物业要求：200方左右，要求配置天然气（现状物业无

42、天然气，用热水器的，费电），配置独立式中央空调。 对投资及本项目的看法： 对项目不太熟悉，具体要问问老板的意思（总部在杭州的）。,要德火锅 店长 (0572)6034222,商家背景： 连锁品牌，现在长兴人民路上有一家，面积在900方左右，一带二（一楼为门厅，二楼为大厅和10个包厢），房租为15万/年（0.5元/平.天）。 一般家庭聚会，请客消费居多。 对开发区及本项目投资看法： 看好开发区，未来有很多写字楼，也是政府重点打造区域。 有开分店的打算，面积需求在800方以上，二楼或三楼（一楼需提供门面）结构最好，一楼租金太高不能接受，后期招商可面谈。,商家背景： 年年大丰收鱼庄是主营独家秘制绿色

43、饮食的全国著名连锁餐饮品牌 ，总部在兰州，现在长兴有一家店，面积600多方，位于旺角大厦二楼，以大厅消费为主，包厢2个。 消费客群多为年轻人，看重其绿色时尚的风格。 对投资及本项目的看法： 有开分店的打算，面积需求在300-1000方左右，看租金情况来决定面积大小。虽然是连锁品牌，但长兴地区开分店有权作决定。目前正在选址中，偏向老城区。 认为开发商目前人流量相对较少，商业氛围不成熟，开餐饮店风险相对较高，目前阶段不会考虑，后期要看区域具体情况才能决定。,年年大丰收鱼庄森会所 邱经理商家背景： 森会所是一家以经酒文化为主题的高档餐饮会所，现在

44、经营的店面是老板自己购买的，面积2000方左右，一、二层，13个包厢，开业1年多。 对投资及本项目的看法： 长兴消费市场强烈，企业主较多，对商务消费需求比较大。 对项目不熟悉，具体得问问老板再说。,附件.5,湖州商家访谈 1.七欣天 2.醉仙居 3.橄榄枝西餐厅 4.豪尚豪牛排 5.犇腾牛排 6.彩和之美 7.爵士岛咖啡 8.同岑1912西餐厅 9.品尚豆捞 10.藤缘茶人 11.百岁鱼 12丁哥黑鱼馆 13.足健会所内,七欣天 湖州一店商家背景： 现湖州一店为直营店，面积在539方左右，上下二层，可供260人就餐。 消费客群多样化，其中家庭聚会比较多，其次是年轻人

45、。 对投资及本项目的看法： 从总部了解到，目前所有分店以直营店为主，在长兴有一家直营店，考虑到市场饱和情况，现阶段不打算再开一家，后期具体看市场情况。 物业条件：面积需求在400-1000方左右，楼层结构要求不高。,醉仙居商家背景： 自主品牌，现在湖州有2家店，一家在拥军路上，一家在潘家郎湖鲜一条街上。其中潘家郎店面积在400方左右，上下两 层，包括大厅和10个包厢。 消费客群以家庭聚会，商务宴请比较多。 对投资及本项目的看法： 有开分店的打算，面积至少在600方左右。 看好长兴区域餐饮消费市场，但项目对区域不熟悉，需实地查看。,橄榄枝西餐厅 总店 0572-203

46、4685,商家背景： 湖州本地品牌，象征“和平与爱情西餐厅”，目前在湖州有2家门店，长兴龙山新城板块有一家。 现大线场路店面积在800方左右，包括大厅和包厢（7个），经营情况不错。 对投资及本项目的看法： 长兴消费能力强，对餐饮消费投入大，长兴店于2011年8月开业。 老板暂不在，具体得再问问。,豪尚豪牛排总部 张先生,商家背景： “豪尚豪” 目前已在北京、南京、杭州、汕头等地开有50家直营连锁店，并于2002年成功地组建了中外合资公司，更名为“豪尚豪餐饮连锁有限公司”，成为中国外商投资企业协会会员。 对投资及本项目的看法： 目前湖州还未开店，后期会考虑，但长兴属

47、于县级城市，暂时不会考虑。 加盟店，面积需求在400平米以上，一二层结构（一楼需门面），其中加盟店有两种规格：中小型（250-400方），大中型（400-800方），加盟费20万元。,犇腾牛排 官炜 湖州店经理,商家背景： 犇腾牛排总部在嘉兴，目前在浙江宁波、湖州、海宁、江苏常州、苏州等地开了16家直营店。 目前在湖州爱山广场有一家，面积在400方左右，一二层，直营店。 “对投资及本项目的看法： 目前在长兴大润发开了一家店，生意还好，看好长兴的餐饮消费市场。 有拓展意向，以直营店为主，面积在300方以上（厨房区30方左右），一层或一、二层都可，合同10年一签。 对开发

48、商品质要求较高，最好当地已经开发了好几个项目。,彩和之美 肖英祺料理长,商家背景： 彩和之美日本料理，1990创始于日本和之美，在上海、大连、北京等地拥有30多家直营门店，聘用日本知名料理长Tonyxiao先生担任料理长，将正宗的日本美食带来中国，同时在美国、加拿大、台湾均有分店，发展至今已经成为跨国跨地区的日本料理专业连锁集团。 现湖州彩和之美日本料理位于爱山广场，面积300方（厨房20-30方左右），一、二层，这是在中国的第38家门店，于2011年8月开业。 “对投资及本项目的看法： 看好长兴餐饮消费市场，有拓展意向，面积需求在300-800方，后期租金方案出来后

49、可具体联系。 店长有自己购买商铺的打算。,爵士岛咖啡 沈娜店长,商家背景： 北京爵士岛咖啡有限公司授权于法国爵士岛咖啡国际控股集团，全力负责爵士岛咖啡在中国市场的整体运作、爵士岛咖啡连锁事业中国区的全程管理。 现湖州爵士岛咖啡位于爱山广场8号楼3层整层，面积800方（厨房50方），加盟店，其中大厅人均消费100元左右，包厢保底人均消费200元左右。 “对投资及本项目的看法： 老板有拓展意向，但对本项目区域不熟悉，后期具体方案出来后可以联系。,同岑1912西餐厅 林总,商家背景： 1999年开始专注主题餐饮，目前旗下有8个品牌餐饮，分别是同岭、咖啡生活、拼客超级牛扒、醉上海1912、秀江南、金座银座、林记全民厨房、太子湾。 目前同岑1912在爱山广场已经开业，面积在700