2016年3月北京房地产市场月报

1、,2016年3月北京房地产市场月报,2016年4月,第一部分：政策篇,营改增细则落定 热点城市限购升级 珠海全面取消楼市“限购” 央行下调MLF利率,营改增细则落定,内容： 个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。 北上广深个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。,解读： 该政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，从税费效应看，也没有太大的变化。 二手房营改增减少了老百姓的税负。,热点城市限购升级,上海： 提高首付比例，普通住宅最低首付由30%提升至50%，非普通住宅由60%提升至70%；社保年限两年改五年，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满

2、两年提高到满五年。 深圳： 差别化住房信贷政策，一套房且近2年无贷款记录的首付30%，二套房或2年内有贷款记录的最低40%；社保年限“1改3”，非深圳户籍人口购房之日前连续缴纳3年及以上个税和社保，限购一套住房。 武汉： 公积金额度下调，首套申请最高额度由60万元下调为50万元，第二套最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额；贷款限制提高， 还贷能力系数由45%回调到35%，个人贷款系数下调0.2-0.5。 南京： 首套“认贷又认房”，区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。 苏州： 加强预售监管，预售房源应

3、在取得预售证后10日内一次性全部对外公开市场销售；加强价格监管， 一年涨幅不得超过12%。,热点城市限购升级,解读： 楼市分化，热点城市限购升级； 新证将抑制热点城市的楼市非理性上涨； 政策打压“投机客”，同时改善性需求也将收缩，市场成交将降温； 深圳上海限购升级，北京或将出台调控政策，如提高税费，收紧信贷； 热点城市限购，市场需求转向周边城市，如燕郊、昆山、东莞、中山。,珠海全面取消楼市“限购”,内容： 停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。 居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。 解读： 进一步发挥市场配置支援作

4、用，促进全市房地产市场均衡发展。 全面放开“限购”，意味着外地人今后可自由购买香洲区所有类型的住宅。短期内，香洲、南湾、湾仔片区中小户型的房源销售预计将有所促进，价格可能也水涨船高。,央行下调MLF利率至历史最低,内容： 3月16日，21世纪经济报道记者从交易员处证实，中国人民银行当天就中期借贷便利（MLF）操作向部分银行询量，并下调各期限利率25个基点。其中，三个月MLF利率下调至2.50%，六个月期降至2.60%，一年期降至2.75%。 解读： 进入2016年以后，MLF利率调整频率频繁，最新的利率也已降至历史最低点。央行连续引导中期利率回落，降低银行资金成本，其实是在变相释放结构性宽松和

5、积极降息的信号，是降息前奏。 随着人民币币值预期短期的进一步改善，下调逆回购利率仍然是有较大的可能。,第二部分：土地市场篇,3月土地零成交 1季度不乏高价地块 成交地块集中大兴、房山 供应地块一览,3月土地市场延续历年淡季,3月为土地的传统淡季,两会声音,2013年3月 零供应 零成交,2014年3月 仅成交3宗宅地块,2015年3月 两个月左右的断顿,2016年3月 供应3宗 零成交,将增加一线城市土地供应，盘活闲置土地。 对土地供应将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加这些城市的土地供应面积。,由于每年3月-4月初为新一年度供地计划出台的时间段，而3月处于新供地计划最后的核

6、定期，因此一般土地出让量较小。2016年3月，北京土地市场再次呈现出零成交的局面，而最后一天，国土局供应3宗地块，其中2宗宅地位于昌平南邵。,整体市场,2016年1-3月北京各行政区土地交易情况,量价表现,2016年1-3月，北京土地市场共实现成交价223.3亿元，与去年同期相比大幅下降54%，规划及建设用地面积与去年相比同样大幅下降。 然而，2016年前3个月共成交的3宗住宅用地，其中，朝阳将台乡地块住宅实际楼面价超过4万元/平方米，大兴黄村地块楼面价创造了区域历史新高。,1季度不乏高价地块,区域情况,2016年1季度各行政区土地成交分布情况,今年土地成交主要集中大兴、房山，南城发展势在必得

7、。,均由绿地高价竞得， 开发商看好大兴 未来市场,3月31日国土局接连挂出3块地块,供应地块,【北京重启90/70政策】 值得一提的是，31日连挂出三块土地两块为住宅用地。此次挂牌文件中明确，本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，这被业内认为是暂停了7年的“90/70”政策重返北京。,影响：不仅弥补了刚需型物业的供给不足，解渴中小户型不足，同时也将会一定程度抑制高价地现象。,第三部分：一手房市场篇,商品房市场 商品住宅市场（普通住宅、公寓、别墅、自住房） 办公市场 商业市场 项目情况 企业销售情况,商品房市场,供销情况：供

8、销比连续4月维持低位,3月供应面积为74.8，同比上涨9.6%；成交面积119.4，同比上涨一倍；供销比为0.6。此外，3月成交金额为382.7亿元，同比大幅上涨196%。 1季度，成交大于供应，价格持续攀升。,备注：商品房数据统计包含期房和现房，剔除保障房、车位及其它,2016年1季度，普通住宅依旧为成交主力，共成交110.85万，占商品房成交的45%；从供应来看，公寓供应69.63万，占商品房供应的51%，供应最大。受此影响，公寓供销比1.34，供大于求；而其他物业总体供不应求。 从存量上看，商品住宅（普通住宅、公寓、别墅）存量占比达59.2%，其中普通住宅为28%。,分物业：公寓供应增加

9、，呈供大于求,自2015年7月起，各业态去化周期持续下滑。其中，普通住宅处于较低位置，消耗当前库存仅需1年时间，价格压力较大；商业，写字楼去化周期虽持续下滑，但仍然处于高库存水平；公寓去化周期与别墅一致。,去化周期：各业态去化周期走下滑趋势,商品住宅市场,供销情况：年内新增供应减少,今年1月起，北京新建商品住宅供应进入淡季，供应明显减少；而市场成交总体维持高位。从供销比来看，连续4个月维持低位，3月仅为0.2。 1季度来看，供应下降而成交明显上升，成交金额463.7亿元。,备注：商品住宅统计包含期房和现房，包含普通住宅、别墅， 剔除公寓、自住房、保障房。,新房成交多集中在近郊区域，其中，大兴较

10、为明显，3月成交690套，成交均价达3.4万/，环比上涨3.0%；此外，通州作为另一个新兴区域，成交量紧随大兴之后。,区域情况:大兴成交均价高达3万+,2016年3月北京各行政区商品住宅情况,成交活跃区域,分面积：90以下占比呈下滑趋势,3月，120-200面积段成交占比共上升4.9个百分点，90以下成交占比下滑3.2个百分点。,北京商品住宅各面积段成交占比走势,分总价：高端住宅成交占比上升,低总价成交占比下降：200万以下、200-300万住宅成交明显下滑。 高总价成交占比上升：总价700万以上的住宅成交占比，由2015年1月的5.1%上升10.5个百分点至2016年3月的15.6%。,北京

11、商品住宅各总价段成交占比走势,从占比走势来看，从2014年底，普通住宅成交占比整体呈现下滑的趋势，而别墅、供应成交比例上升。,居住类业态：公寓占比超50%,普通住宅,供销比持续下行：从近年来市场供销情况来看，随着成交的加速，供销比持续下行，3月，普通住宅市场供需比仅为0.13。 价格同比上涨23.8%： 2015年，普通住宅价格总体上涨，至9月起价格上升至3万+。2016年3月，成交均价34572元/，同比上涨23.8%。,自住房：连续两月无供应,自住房供销存达到顶峰,别墅,自2015年5月以来，别墅开始集中供应，至2016年3月，别墅存量面积为307.1万，仅次于公寓。 1季度，别墅市场与去

12、年同期相比量价齐涨，涨幅可观。,公寓,1季度，公寓市场表现优异，供应成交双双大涨，成交金额达137.6亿元，与去年同期上涨33.9%。 3月，公寓市场表现更为抢眼，成交套数大于普通住宅，比例为1.15；本月供应面积环比上涨近10倍，为52.3万。,LOFT公寓,继2月Loft公寓市场低谷之后，3月，loft公寓新增25.4万的面积，创一年以来新高；成交面积仅为新增面积的一半，为13.7万，环比大幅上涨。 此外，loft公寓与商住公寓占公寓市场的主导地位，3月，loft公寓成交占比低于商住公寓3.8%。,2016年3月北京各类型公寓成交占比,北京Loft公寓供销走势,办公市场,供销情况：供应骤减

13、，成交上升,1季度，办公供应量10.4万，仅为去年同期供应量的一半；而成交面积却大幅上升2倍至35.4万。 3月，办公市场仅迎来0.1万新增供应。此外，截止到3月底，办公价格环比上涨31.9%至33702元。,备注：办公统计包含期房和现房,商业市场,供销情况：供应成交均上涨,1季度，商业供应量和成交量同步上涨。供应面积为16.5万，成交面积为17.3万。 3月，与办公市场的零新增供应不同，本月商业迎来10.8万新增供应，环比大幅上涨。,备注：商业统计包含期房和现房,项目情况,项目成交排行：高端项目表现惊艳,3月，北京推出5个含住宅发项目，其中4个项目为高端住宅。此外，随着大兴区域配套逐渐成熟，

14、区域内商业、办公项目频“开花”，3月推出8个商办项目，其中4个位于大兴。,2016年3月北京项目预售推盘一览表,项目预售：商办项目集中预售,3月预售项目高端化,项目情况,企业销售排行,2016年1季度房企销售金额排名,2016年3月房企销售金额排名,金融街、中海地产荣获销售金额冠亚军,1季度，远洋地产凭借13.32亿元的销售金额排名第9位，与季度冠军中海地产相差12.4亿元。,第四部分：二手房市场篇,1季度成交量仅次2013年高峰 房价连续18月上涨 通州房价领涨全市,二手住宅成交量,成交量仅次于2013年高峰,2016年1季度，北京二手住宅成交71470套，仅次于13年高峰。其中，仅3月份就

15、成交32009套，占1季度成交的44.8%。,二手住宅成交量,大兴成交占比变化领跑全市,2016年3月北京各行政区二手住宅成交量,备注：占比变化为本月占比与上月占比差值,二手住宅成交量,大面积成交占比呈上升趋势,北京各面积段二手住宅成交占比走势,自930政策以来，改善性需求逐渐释放，从面积占比上看，120以上的成交占比呈现上升的趋势，但上升比例较小，60-90的刚需户型仍占主导地位。,二手住宅成交量,首次购房占比小幅下滑,随着改善性需求的释放，非首置购房的比例小幅上升，但从数量上看，首次购房的人数仍是二次及以上购房的三倍。 此外，受上海深圳限购升级政策影响，京外埠居民购房房的比例呈现上升的趋势

16、。2016年3月，本市居民购房套数与外埠居民购房套数之比为3.4。,北京二手住宅是否首次购房占比走势,北京二手住宅购房人户籍情况,二手住宅成交量,随着市场的转变，一线城市已经进入存量房市场。2016年1季度，二手房成交量超过了新建住宅的3倍。,二手住宅成交量超过新建住宅的3倍,二手住宅房价,据监测显示， 2014年10月至今，房价连续18个月上涨， 2016年3月北京市住宅价格为44922元/平方米，环比上涨5.9%，同比上涨18.6%。,北京二手住宅价格走势,房价达到历史新高,二手住宅行政区,2016年3月北京各行政区二手住宅价格,通州房价领涨全市,二手住宅行政区,通州赶超昌平、大兴，近郊区

17、房价排名第一,第五部分：市场预测篇,一线城市限购收紧 信贷政策差别化执行 交易量回落，一线城市房价趋稳,一方面，如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量购房需求和人口流入，这与特大城市控制人口增长的任务相悖；另一方面， 随着年初上海深圳的楼市量价暴涨，3月底，两市均出现楼市限购政策，在上海、深圳出台调控方案之后牵动着其他一线楼市的神经，尤其是北京出台调控方案或成为大概率事件。,Part1：一线城市限购收紧,Part2：信贷政策差别化执行,差别化信贷政策，三四线城市会保持低门槛宽松政策不排除进一步放宽可能，一二线会结合当地房产热度进行差异化调整，部分较热城市存在较大收紧调控可能，尤其是当前楼市火爆的上海和深圳，信贷放松的可能性极低。,Part3：交易量回落，一线城市房价趋稳,交易量回落至合理水平