深圳中信红树湾价格方案价格报告PPT课件

1、2004年7月8日第一期价格报告摘要显示了深圳房地产市场的现状和可预见的趋势。2003年，深圳房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长9.4%。在基本合理的比例范围内，过度投资问题明显缓解。未来，随着政府对房地产市场监管的进一步加强和行业的不断理性化，深圳房地产业将进一步保持稳定协调发展。(单位：平方米)。从2003年每个月的住房销售情况来看，住房需求继续强劲，销售面积继续增长。2003年9月1日，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)，极大地增强了房地产行业和消费者的信心，促进了年末房地产市场的快速发展，全年住宅销售保持了较高增长。1-12月，住宅销售市

2、场平均价格为5898.8元/平方米，比去年1-12月增长4.08%。小幅上涨受某个价格记录区域(内部区域)变化的影响，实际价格相当稳定。结合本地供给不足、成本上升和需求稳步增长，表明深圳市场的价格潜力没有得到充分发挥，尤其是中高档住宅价格。2003年，海关的土地供应不足20万平方米，而宝安龙岗的土地供应持续增长，龙岗是最典型的例子，表明2004年房地产销售已经扩大到海关。南山半岛前后海有460万个老镇，垦区华侨城有550万个科技园，中心区米香湖有190万个红树林，深圳传统核心区有200万个改造项目，有50万个蓝色盐田。在深圳目前可供开发的新土地中，宝安和龙岗特区的总格局为1: 12.5: 15

3、。罗湖和福田两个行政区只能出售63万平方米的土地，南山区主要集中在红树湾垦区。未来，深圳的土地供应将向郊区转移，海关以外的区域将成为开发商在深圳投资的重点区域。这一趋势与深圳目前的郊区化和卫星城规划趋势一致。项目竞争分析，重点竞争项目调查红树林西岸。与红树林西岸相比，本项目最大的优势在于产品设计。红树林西岸是一个大深度、小海湾的个性化产品，公寓本身也有一定的弱点。然而，这个项目是一个实用的家庭类型，这是更加以人为本。黑石比项目开始得早。但是，根据目前的形式和情况，它进入市场的时间肯定比这个项目晚。据估计，9月下旬，现在宣布的平均价格是15000元/平方米。由此可见，该项目进入市场后，必然会观望

4、整个区域市场，并通过市场反应及时采取对策。重点竞争项目调查瑞河延安公寓设计规范、大方、实用，公寓本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特色。它的设计与黑石正好相反，黑石是一个非常安全的方案。与雷克雅未克相比，该项目在容积率方面没有优势，产品类型不如雷克雅未克，但其产品设计仍有一定优势。但是，如果雷克雅未克以8500进入市场，将会给项目带来巨大的压力。中信红墅湾一期的价格构成了房地产选择、选择原则、区域关联产品同质性(建筑形式、户型范围、品质等级)、竞争关联性(热点竞争区域、销售时间重叠)的比较基础，中信红墅湾一期的价格构成了核心平均价格比较的基础。通过内外各方面对比房地产的质量，换算成价格，乘以权

5、重，市场平均价格为9570元/平方米。1 2500，5 1865，7 1635，17 77，16 385，3 2288，2 2327，4 2087，10 1337，14 962，8 1462，11 1327，9 1365，18 58，20 0 0，6 1692，12 1288，13 1154，15 500，18 58，2，1，3，贵宾客户意向为47、30、15、9、46、59、36、29、0、24、18、9、17、38、15、32、5、3、9、20、2、2。确定了中信红墅湾一期价格形成基础的纵向差异。四栋楼以12层为评分基准层，所以12层的差值设为0；因为底楼是顶楼，所以底楼和顶楼会有很大的差

6、别，设定为150元；第一、二楼的低层受东邦影响，六楼的视野突然打开，会有一个跳跃的差别；13-19层，随着楼层的逐渐上升，外部景观层次逐渐丰富，视线越来越长，所以楼层差定为50元；突破20层，人们的心理会有变化，他们会跳到100元；20层以上，景观变化逐渐变小，楼层差定为30元。中信红墅湾一期的价格构成了基本子单元的平均价格。注：中信宏墅湾一期价格为基本子建筑平均价格，为9596，1，3，2，5，11691，9187，8849。中信鸿塑湾一期价格策略参考案例、3-4、19 2004年上半年第一期、6-7、2003-11、7.64、2.7、1.6、高层、25，000、15，000、12，000、

7、9，000、8，500、9，000、高层大厦、多层花海。随着第一阶段社区环境的成功建设，项目的三条产品线的数量同时翻了一番。10，000 M2，二期，多层，房子，天鹅城堡，纯滨水，天鹅城堡，第一阶段配置：俱乐部，波托菲诺发展战略，波托菲诺项目发展平均价格图表，分批出售，确保每批客户都有升值空间，形成良好的口碑沟通，避免同一公寓号内部竞争，并有选择地推出；同时，确保每一批都有亮点，并设定价格基准。采用新的营销方式，有效消化真诚客户，降低销售风险。计划分三批推出一期的高层部分房号；价目表根据每次推送的房间号分三次发布，每个价目表上只显示当时推送的房间号的价格；考虑到2004-2005年深圳海关市场的供货情况，根据价格表的试用结果，结合目前的市场情况和客户关注度，整个项目均衡销售，实现了物业价值的最大化。在对市场前景审慎乐观的预期下，我公司提出以0.98元的目标均价，即9400元左右的价格入市，以确保开盘胜利，合理控制风险。然而，随着展示的不断完善，结合促销策略，该项目的平均价格也在逐渐上涨。第二批房号推出时，平均入市价格为目标均价的0.99，即9500元/平方米，第三批为目标均价的1.03，即9888元/平方米。该高层项目的整体平均价格为9600元/套。根据中信红墅湾一期的销售策略和价格策略，第一批开房数量约为200套。考虑到5栋楼的户型与3栋楼的户型基本相同，前3栋楼已经包含了所