房地产业营改增课件

1、1,房地产企业营改增涉税政策分析及应对,主讲人：安徽天泓税务师事务所 梅光明,2,一、房地产企业营改增后整体税负的影响,1.如果营改增后房地产企业适用简易计税方法 按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于 营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外 其他条件不变的情况下，营改增后房地产企 业整体税负是减少的，征收率高于5%就会增 加。当征收率为5%时，营改增后房地产企业 整体税负将比营改增前减少收入的0.14%。A,3,一、房地产企业营改增后整体税负的影响,2.但是营改增后，在被认定为增值税一般纳 税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税 的情况下，房地产开发企业整体税负根本不 可能减少，只增不

2、减，将比营改增前增加售 房收入的2%至3%。营改增对房地产开发企业 直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的 直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接 税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。,4,一、房地产企业营改增后整体税负的影响,3.营改增对房地产开发企业土地增值税影响 与进项收入比的关系是一条向上的直线，即 随着进项收入比的增加，营改增对土地增值 税的影响从降低税负逐渐变为增加税负.营改 增对房地产开发企业所得税影响与进项收入 比的关系是一条向上的直线，即随着进项收 入比的增加，营改增对所得税的影响从 降低税负逐渐变为增加税负。,5,一、房地产企业营改增后整体税负的影响,4.营改增对

3、房地产开发企业整体税负影响与 进项收入比的关系是一条向下的直线，即随 着进项收入比的增加，营改增对整体税负的 影响从增加税负逐渐变为降低税负.当进项收 入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有 影响,但目前情况下企业不可能做到.整体税 负根本不可能减少，只增不减，增加的范围 是售房收入的2%至3%,6,二、房地产企业营改增后企业管理的影响,营改增将对公司组织架构、业务模式、关联 交易、上下游产业链、制度流程、资质管理、 投资管理、合同管理、财务管理、税务管理、 信息披露等诸多方面带来冲击和挑战。公司 需要进行全方位的梳理和变革，最大程度消 除营改增带来的不利影响，并以此为契机进 一步提升公

4、司管理水平和市场竞争力.特别是 财务管理.,7,三、营改增后土地使用权的竟拍与成本,国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等 内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等 ，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土

5、地权力转移，不属于土地使用权转让行为。,8,四、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（一）法律依据 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价（1+11%）。 其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。,9,四、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（二）招投标合同中投标价的确定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下 税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税

6、的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润,10,四、建筑企业招投标合同工程报价的确定,（三）结论 营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。,11,五、营改增后房开企业的会计核算,（一）增值税是否进成本两种情况处理： 当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本； 当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本； 会计核算按照营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定（财会201213号）执行。,12,五、营改增后房开企业的会计核算,（二）房地产企业的会计核算 “开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前， “开发成本”会计科目中含营业税或增值税。 发生开发成本时

7、： 借：开发成本材料设备费用/建安成本 应交税费应缴增值税（进项税） 贷：银行存款/应付账款/应付票据,13,五、营改增后房开企业的会计核算,“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下: 借：银行存款 贷:预收账款 借： 应交税费-应交增值税（已交增值税) 收到买房人预付款/(1+11%)3% （财税201636号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。） 贷:银行存款,14,五、营改增后房开企业的会计核算,完工结转收入时 借：预收账款 贷：主营业务

8、收入预收账款/（1+11%） 应交税费应交增值税（销项）预收账款/（1+11%）11%,15,六、增值税发票的管理,1.一般纳税人的标准： 工业企业：年销售额超过50万元（含50万） 贸易企业：年销售额超过80万元（含80万） 四大行业：年销售额超过500万元（含500万） 2.开票资格： 增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是， 一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以 开增值税专用发票,16,六、增值税发票的管理,3.发票的分类：增值税专用发票和增 值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增 值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税 进项税。 4.增值税一般纳税人既可以开增值税专用

9、发票 也可以开增值税普通发票。 5.增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。,17,六、增值税发票的管理,6.增值税专用发票的认证期限和抵扣期限 增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号 ）： (1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。,18,六、增值税发票的管理,(2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关 缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般

10、 纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书， 应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关 完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据） 申请稽核比对。 (3)运输发票2016年1月1日货物运输增值税发 用发票停止使用,存量票最迟可以用到7月1日.,19,六、增值税发票的管理,7、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣， 抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书 抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备 书面合同、付款证明和境外单位的对账单或 者发票。资料不全的，其进项税额不得从销 项税额中抵扣。,20,六、增值税发票的管理,8、增值税专用发票丢失的处理 国家税务总局

11、 关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告 （国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定： （一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联： 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证；,21,六、增值税发票的管理,2、 如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增

12、值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。,22,23,24,六、增值税发票的管理,（二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。,25,七、进项税,进项税额的概念需从以下方面理解： （一）必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题； （二）产生进项税额的行为是纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务； （三）

13、是购买方支付或者负担的增值税额。,26,七、进项税,（四）增值税发票取得的风险与营改增之前大不同,由于增值税发票的流动性及货币化性质经济与法律风险大增,上游的建筑安装企业首当其中,直接影响到房地产企业. (五)不得抵扣的进项税额 (六) 当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。 当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。,27,七、进项税,货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致， 必须保证

14、票款一致！,28,八、销项税,销项税额是应税行为的销售额和增值税税率的乘积，是该环节提供应税行为的增值税整体税金，抵扣当期进项税额之后，形成当期增值税应纳税额。 销售额含税销售额（1+税率）,29,八、销项税,销货退回应开具红字发票 一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。国家税务总局关于修订增值税专用发票使用规定的通知（国税发2006156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报开具红字增值税专用发票申请单。申请单所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“

15、认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报申请单时不填写相对应的蓝字专用发票信息,30,九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析,按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，我们可以大概计算出选择的临界点： 假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备）为A，则建筑企业选择一般计税方式和简易办法下的增值税计算如下。 1、一般计税方式下的应缴增值税为： 应缴增值税A11%（111%）建筑企业采购材料物质的进项税额9.91%A建筑企业采购材料物质的进项税额 2、简易办法下的应缴增值税为： 应缴增值税A3%（1

16、3%）2.91%A,31,九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析,3、两种方法下税负相同的临界点： 9.91%A建筑企业采购材料物质的进项税额2.91%A 推导出： 建筑企业采购材料物质的进项税额7%A 4、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点： 建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购材料物质价税合计17%（117%）7% A 5、由此计算出临界点： 建筑企业采购材料物质价税合计48.18% A,32,九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析,【结论】 甲供材料模式下，建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是： 建筑企

17、业采购材料物质价税合计48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计 具体是： 建筑企业采购材料物质价税合计 48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利 筑企业采购材料物质价税合计 48.18%甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利 因此，建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！房地产企业要反向思考,33,十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素,（一）实际缴纳的增值税计算 实际缴纳的增值税=销售收入11%-各类成本各类成本对应的增值税进项税率 该公式显示：营改增后，房地产企业的增值税

18、税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。 （二）各类成本的结构分析 1、房地产企业的成本结构： （1）土地成本：占开发产品总成本的40%-60%,34,十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素素,（2）建安成本：占开发产品总成本的30% （3）其他成本：占开发产品总成本的30%,35,十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素,涉及的税率 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）规定，有关营改增涉及的税率为： 1、提供基础电信服务，税率为11%（即电话费用可以抵扣除11%）。提供增值电信服务，税率为6%。,36,

19、十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素,2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17% 3、运输费用11% 4、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6% 5、税务局代开发票 3%。 财税201636号）的附件1：营业税改征增值税试点实施办法规定： 小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。,37,十二、采购合同的节税签订技巧,必须在合同中明确发票条款： 1、发票开具的时间 2、发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发

20、票 3、如果获得开具汇总的专用发票,则必须要求供应商提供其防伪税控系统开具的销售货物或者提供应税劳务清单,并加盖财务专用章或者发票专用章。 国税发2006156号第十二条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单（附件2），并加盖财务专用章或者发票专用章。,38,十二、采购合同的节税签订技巧,必须在合同中明确发票条款： 4、在合同中必须明确如果采购方丢失增值税专用发票发票联和低扣联,则必须向采购方提供专用发票记账联 复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已

21、报税证明单。,39,十二、采购合同的节税签订技巧,国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告 （国家税务总局公告2014年第19号）三条规定：如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联 复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证； 5、在合同中明确如果供应商提供的增值税发票是假的或虚开的，被相关政府部门查出，一切责任由供应商承担。,40,6、如果采购方要获得销售方开具的材料款和运输费用一起的17%的增值税专用发票的合同签订技巧： 将运

22、输费用打进材料价格，在合同中必须载明“运输费用由销售方承担，并将材料运输到采购方指定的地点”或“供应方免费将材料运输到采购方指定的地点”； 注明材料价格和运输价格总额，并标明“价格含运输费用”的字样； 在合同中分别注明材料价格和运输费用各多少 。,十二、采购合同的节税签订技巧,41,7.如果材料销售方A指定承运人C将材料运输到采购方B指定的地点，运输费用由销售方A代收代付，承运人C将运输增值税专用发票开给采购方B抵扣11%的进项税金，则必须在销售合同中注明：销售方A指定的或委托的承运人C的名称，同时要注明运输费用由采购方承担，销售方A代收代付运输费用给C 。否则C开运输增值税票给B是虚开发票。

23、,十二、采购合同的节税签订技巧,42,十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票,1、没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票. 国税发2006156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。,43,十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票,差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣

24、 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十七条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。 因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。 但是宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务，可以抵扣增值税进项税。,44,十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票,接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税20

25、1636号）附件2：营业税改增值税试点有关事项的规定规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵 扣。,45,（四）不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票,5、获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额

26、。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。,46,十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票,房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税） 但是房地产企业将现金补偿改为产权调换（补偿安置房），则建造的拆迁房视同销售，建造拆迁房用的材料费用可以抵扣。即补偿拆迁房比补偿现金更核算或更节税。 特别提醒：房地产企业开发精装房比毛胚房更省税。,47,十四、相关联的物业公司,收入不超过500万的，税负是下降的 物业管理、停车收入，经营不动产租赁,48,十五、销售已使用过的物品、固定资产等,一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。 2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征