2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p

1、龙湖集团建设质量缺陷和防治措施，2011-08-30(内部资料)，成立于人头马龙湖，1994年，在重庆成长，是一家专业房地产公司，重点在全国发展、卓越、质量和细节。龙虎集团总部位于北京，现管辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等7家地区公司，业务领域涉及房地产开发、商业运营、物业服务三大部门，现有员工4000多人。内容，房地产项目质量问题反复禁止的原因外部资源、内部结构和国家现行规范的影响：设计单位对项目质量的影响，监理单位对项目质量的影响，建设单位对项目质量的影响，国家现行规范对项目质量的影响，工程管理体系结构对项目质量的影响，外部资源对房地产工程管理的影响，设计单位对项目质量的影响：

2、 设计施工图纸成为“错误、泄漏、触摸、不足”的严重状态，基本设计代码违反现象普遍，设计对项目质量的影响，设计对项目质量的影响：部分设计人员不了解工程的难点，核心，施工图与项目质量保证和可施工性之间的脱节，房地产企业普遍关心的防渗，防止裂缝至少2个/集，最多420个/集，工程对项目质量的影响，设计后评估审查：对国内知名房地产公司多年使用的数百个设计图纸进行设计后审查：简单的专业交叉圈、设计注释等的“错误、泄漏、触摸、遗漏”是严重的泄漏风险设计错误，平均为37个希望工程经理或设计经理确认所有设计隐患和设计问题，实际工作不可操作，更多地关注建设单位和监督单位的审查、建设可行性和可施工性，对功能设计缺

3、陷的审计很少考虑。 对防渗、防裂等核心功能设计的有效探讨，工程对工程质量的影响，设计对工程质量的影响：设计的质量风险，很大一部分先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前建设单位、监理单位的质量能力水平上，很难避免不发生项目质量问题，外部资源对房地产工程管理的影响，监理单位对项目质量的影响：市场发展不平衡，部分地区相当多的监理公司不履行监督责任，企业系统不健全，责任体系不健全，监理工程师行为不规范，监理站地区范围监理站及防疫记录经常经过现场，表明监督对项目质量的影响，监督单位对项目质量的影响：监督成本长，人员多，但比设计费、销售代理费用少得多的监督费用在业界一般不喜欢监督地位和作用，需要

4、提高监督工程师的整体专业能力和专业性。监理行业的过度损失率限制了监理行业的发展，外部资源对房地产项目管理的影响，建设单位对项目质量的影响：建设企业整体质量不太好，注册资本低信用不好，需要严格管理。甲方重点调查、输出技术、管理标准、质量保证体系建设支持，劳动队伍郑智薰专业化、不稳定、技术能力有限、责任感不强。附带甲方的技术指导和严格的工程控制是建设质量保证的重要前提，建设单位对工程质量的影响，建设单位对工程质量的影响：建设工程总体质量不太好，注册本信用低，需要严格管理。甲方重点调查、输出技术、管理标准、质量保证体系建设支持，劳动队伍郑智薰专业化、不稳定、技术能力有限、责任感不强。甲方的技术指导和

5、严格的流程管理是建设质量保证的重要前提，建设单位对项目质量的影响，EPS薄抹灰外保温材料是建设流程，即内部结构对房地产项目管理的影响，工程管理部门：成本管理部门：负责工程技术管理，供应商，承包商管理，(工程和材料)投标管理，项目质量但是，工程工作大部分是对房地产项目管理的内部结构影响，包括工程招标和材料采购、技术管理和质量、进度监督职能减少、项目成本目标制定、实施和监控、项目前期结算管理、经济标准评估、项目进度预算审查、项目经理部门：质量、进度管理、图纸和建设计划审查、投标文件审查的整体责任、A 支持承包商和供应商评价，联合销售，外部香港测量员行： (属于集团)，定期检查和不规则现场检查项目经

6、理部门的工作质量检查，改善项目工程管理的建议。 集团工程管理系统评价，内部体系结构对房地产工程管理的影响，部分典型工程管理组织结构：内部结构对房地产工程管理的影响，质量管理部门：材料：工程技术管理中心，工程技术，质量，安全，报告和文件管理，图纸审查，承包商和供应商检查，技术标准审查，技术标准审查。 所有项目的物料成本预测、目标开发、动态监控和事后评估、与合同管理部门一起对建安成本进行动态监控和预警、内部结构对房地产工程管理的影响、合同管理部门：站点：工程成本管理中心、工程成本管理和相关工作责任、包括投标、合同管理和承包商管理、所有项目的项目成本预测、目标设置现场的各种合作关系曹征，内部结构对房

7、地产项目管理的影响，工程管理水平的组织结构比较：中国-海洋的组织结构反映了设计、工程、销售三大专业系统的均衡发展。 从Vanke组织结构的角度来看，三大专业系统开发不太均衡，营销、设计和工程进度、质量冲突对企业管理有很多内部曹征要求和人员素质要求，而Vanke的组织结构更注重强调三个三权分立，对全面场外扩张的风险控制管理更为严格。完善的系统流程管理和众多的企业技术、管理标准，确保顺利的业务系统，内部体系结构对房地产工程管理的影响，工程管理水平的组织体系结构比较：在多项目开发模式下，企业总部工程管理部门的技术管理、质量监督功能是工程质量保证体系的重要组成部分。Vanke工程系统、工程管理部门将更

8、多的时间用于技术管理、质量监督功能相对薄弱的项目投标、材料采购工作。很容易不能共享很多信息和资源，有些错误很容易在多个项目中重复。国内现行规范的影响不足，为什么外墙的渗漏和裂缝成为越来越严重的工程质量问题？20世纪50-60年代的传统建筑为什么直到今天还没有出现外墙渗漏裂缝？国内现行规范的不完善影响，原因分析：国家技术性法规：使用聚苯乙烯板粘着性和条形粘着性建设技术，聚苯乙烯板和墙可以形成共同中间层。绝热层有裂缝时，雨水不能及时排出，从缝隙中渗出，沿空腔拧入水，渗透到墙薄弱的地方，渗透到内壁。国内现行规范不完善的影响原因分析：外部苯板使用的粘合剂和塑料锚螺栓属于高分子材料，随着时间的推移，具有

9、老化、易碎、持久的耐久性(国家规定：25年以下)，隔热空洞会导致高层建筑保温层的风压耐受力，特别是缺乏抵抗负风压的能力，导致国内现行法规不完善的效果分析：采用整体粘着剂，结构墙和室内湿气对向外扩散不利，导致结露。不采用紧贴式粘合方式等建设现场工作面大，只能依靠现场监督，难以保证工程质量。目前国内规格不全的影响很大的外墙外保温是错误的。北京市、上海市等部分外墙的外部保温场所标准都是不使用现浇混凝土外墙的情况下，可以直接安装隔热材料。忽略了外部隔热空腔效应可能导致外墙渗漏的隐藏危险，就像给外墙隔热材料添加刚性防水一样。即使发生保温层泄漏，也容易发现泄漏点，修复，由于目前国内规格不全的影响，外部保温

10、系统的设计考虑不足，导致外墙泄漏很多：外墙外保温系统选择的任意性，不考虑外墙的防漏设计，缺乏详细节点的防漏设计，外墙外保温单板砖安全性不足，国内现行规格不规范的影响，外部保温系统的设计考虑不足，造成了很多外墙泄漏。也就是说，没有选择合适的外墙装饰的特点，没有选择合适的外墙隔热系统，没有考虑外墙隔热的完整性，外墙构件连接到墙的意图，目前国内规格不全的影响，目前国内常用的外墙隔热系统，聚苯板薄抹灰外墙外保温系统，机械固定线框聚苯板外保温系统，现浇凝固企业复合无网格聚苯板外墙保温系统目前国内规格不完善的影响，现浇混凝土钢丝网框架聚苯板外墙保温系统，主体结构和强附着力，保温层空腔隐患，负风压能力，长寿

11、命，不受冬季环境温度影响的建设，国内现行规格不完善，保温板外部设置与保温层结合得好，具有一定厚度和高渗透性的加强材料水泥砂浆。 加固层由4040低碳冷轧钢丝网和通过保温板的2.5镀锌钢丝和点焊的M10的防裂砂浆组成。砂浆加固层通过斜丝和附加锚固与主机结构(钢筋混凝土墙)连接，砖由加固层承担，保温层不参与力的工作，国内现行规范不足，现浇混凝土钢丝网纱聚苯板外墙保温系统，浇筑混凝土时产生的横向压力会导致聚苯板变形，上层聚苯板错误平台(本垒板) 国内目前规格不规范的影响，现浇凝固企业复合无网格聚苯板外墙保温系统：主体结构和强附着力，保温层共同隐患，负风压强容量，长寿命，不受冬季环境温度影响的施工，保

12、温层为薄抹灰，相对好的抗裂能力，国内目前规格不规范的影响，外墙粘合瓷砖，防裂砂浆薄不适合粘合单板砖，现浇凝固丝复合无网格聚苯板外墙保温系统：目前国内规格不全的影响，外墙隔热材料的选择：EPS成型聚苯板平整度不如XPS挤出聚苯板，密度相对小，尺寸稳定性相对弱，但粘性可能高于XPS挤出板，XPS挤出板气体15层以上的高层建筑，禁止外墙装饰的外墙砖，上海：除了建筑地板和裙房外，设计限制，使用外墙砖和马赛克等外部陶瓷单板材料，外墙外保温外墙砖技术成熟吗？国内规制的不完善影响，为什么禁止在多个城市使用外部隔热粘合瓷砖？重庆：20层以上或高度超过60米的民用建筑外墙，以及前面或行人经过的建筑外墙不能使用外

13、墙砖。江苏省：建筑外墙饰面不能使用马赛克。住宅建筑的外墙限制使用陶瓷面砖。在国内，目前规制不完善的影响，外墙贴面砖基层的变化带来很多风险。现有外墙砖饰面为混凝土、粘土砖等接合变形极小的坚硬基础上的饰面砖，目前外墙砖饰面为外部隔热层(EPS、XPS、硬质泡沫涤纶菩裴拉苏维翁等)变形量大的表面上的饰面砖，国内目前规格不完善的影响，但国家义务产业标准外墙砖的建设和验收程序JGJ 126-2000主要为混凝土墙和国家强制性行业标准建筑工程瓦粘合强度检查标准JGJ 110-97要求外墙砖进入粘合强度检查，每套样品的平均粘合强度必须小于0.4 Mpa，外墙贴面砖相关规格已不适合节能状态，国内现行规格的不充

14、分影响，研究所和施工技术研究中心进行的外部隔热薄抹灰(锚玻璃纤维和强化钢丝网)测试，EPS板288 硬质泡沫聚合菩裴拉苏维翁28d抗拉强度：0.25Mpa0.35Mpa，聚合物裂缝砂浆和保温层28d抗拉粘合强度：0.1Mpa0.2Mpa，当前国内规格的微小影响，外部外保温时应注意的技术数据：XPS聚苯乙烯板的导热系数：0.029 W(m.k .) 外部隔热系统下经常发生外墙砖掉落，墙边缘和上部建筑女儿的墙沿着屋顶面板的底部，沿着墙中间的宽敞空鼓，外部隔热系统下的外墙砖脱落，基本上面砖和粘合层一起脱落，外部涂层和隔热层大部分处于饱和状态，国内规格不全的效果，外墙隔热单板砖粘合强度测试通过了吗？在

15、外保温系统下，90%以上的外墙砖不会因粘合引起重力拉伸。晚温变形和干湿变形，特别是砖缝不严格，湿气流入，昼夜反复膨胀和解冻，使外部砖容易脱落。外墙瓷砖拉拔测试合格完全不能保证外墙砖使用中的粘合强度，目前国内规格不全的影响，使用外墙砖及中国建筑研究院测试：外墙的外部隔热单板砖主要用于欧美别墅和多层建筑，建筑物周围还留有相对封闭的空间，如绿化景观，中国建筑设计研究院目前对国内外保温系统下外墙粘合砖进行了普遍的耐候性测试检查。由于1500组的实验检查，目前国内没有任何项目外墙砖能通过漫长的耐候性考试。第二部分：万科项目管理的破解方法，一、万科项目质量管理的破解方法，二、万科项目进度管理的破解方法，三、万科项目成本管理的破解方法，四、国内房地产企业如何处理万科项目质量管理的破解方法，回顾以往的弱点1:对设计质量有效通过事前控制、建筑设计指导，设计研究所设计工作、住宅建筑专业建筑图纸设计指南、住宅结构专业建筑图纸设计指南、住宅设备