最新荔湾区房地产项目可行性研究范本

1、第3段：房地产项目可行性研究模型商品住宅项目可行性研究报告目录1.0项目的基本情况1.1项目背景1.2项目组织者简介1.3组织者的合作意向1.4可行性研究的主要技术和经济指标2.0项目投资环境和市场调查2.1广州市概况和经济发展基本情况2.2广州市房地产开发和市场基本概况2.2.1房地产开发企业的快速发展2.2.2房地产开发工作量迅速增加2.2.3商品房的销售继续增长2.2.4房地产开发企业的运营效率显着2.2.5广州房地产市场预测2.3开发外国投资的法律基础2.4里湾区高层、多层住宅、商场开发、销售、租赁事业2.4.1供应情况2.4.2要求2.4.3房地产租赁2.4.4荔湾地区房地产开发总体

2、评价与分析2.5关于本项目开发的功能、规模、标准和营销的建议3.0项目开发和技术设计方案分析3.1地块及其周围环境、建设和发展条件3.1.1地理位置和道路交通3.1.2地形，地质3.1.3附近商业和生活支持、市政基础和公共建设支持设施3.1.4全面审查3.2拆除和重新安置地块3.3场地t形三通平面布置4.0项目开发、建设和运营组织及实施计划5.0项目投资构成、总投资估计、融资计划5.1基本参数5.2土地费用(以下全部计算人民币)5.3集安项目成本5.4前期成本5.5红线内外工程技术人员建设支助费用5.6不可预测的成本5.7开发期间税5.8筹资计划和财务费用5.8.1筹资5.8.2财务费用6.0

3、可行性研究财务数据选择和预测6.1确定销售收入6.1.1确定住宅销售单价6.1.2确定商店销售单价6.1.3确定单位销售单价6.1.4建议的销售价格6.1.5实际销售收入合计6.2建筑物运营和管理费用收入和支出6.3支付营业税和所得税6.4土地增值税6.5所得税7.0项目经济效益分析7.1项目获利能力分析7.1.1内部收益率(IRR)7.1.2净现值(NPV)7.1.3净现值(NPVR)7.1.4 ROI7.2项目不确定性分析7.2.1项目损益季度分析7.2.2项目敏感度分析7.2.3概率分析8.0可行性研究结论和建议8.1项目综合经济评价8.2相关准则和建议8.3项目主要技术和经济数据、指标

4、综合表日程表，图片附表I项目合并损益表附表2项目动态集成表附表3项目投资和估计数附表4土地增值税计算表格附表5项目敏感度分析感性分析表附表6概率盈亏平衡分析曲线图2项目敏感度分析图表附录1.0-2.3(略)2.4里湾区高层、多层住宅、商场开发、销售、租赁事业2.4.1供应情况1993，1994年荔湾区商品房供应统计单位：平方米住宅商业街办公楼合计93年上市面积425239161660586899当年推出的比重为72.5 .5% 0%94年上市面积796713188062009173560当年推出率46 . 35 . 7%95年总供应5049019354062009760459所占比重为66.4

5、% .4% 8.2 0%利湾区商业街开发以住宅开发为主，由于特定的地理环境(该地区有狭窄的道路、住宅2、3层的旧建筑)，城市规划的整体性和事业开发的环境及潜力都低于东山、月水、天江等，目前正在推出的大型高级商业建筑也仅通过广州和旧商店的改造，极大地促进了该地区的商业财产开发。这些供应的统计是以政府提前发放销售许可证的资料为依据的，在未开发的项目或地铁上建设房地产等潜在供应不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地周围有3个街区处于拆除和开发阶段，东有住宅公司，北有光州广域市工程承包公司和金龙公司，西南部有利湾区旁观房地产。房屋管理局负责开发总建筑面积达9000平方米的9层住宅。此外，沿着附近的地

6、铁共建设了4个建设面积461922平方米(地铁商业用地公司开发的9层房地产除外)，但上述项目(利湾区住房厅开发的9层房地产除外)还不能估计旧城拆迁难和地铁工程开工日期，预计暂时工程销售期间的供应量不会对项目产生太大影响，因此对潜在供应量开发，以后不可避免地要进一步追踪。地铁第一项目部分封面开发财产清单具有序号宗地编号的区域地理位置土地功能总建筑面积(以平方公尺为单位)1HR-2里湾区华贵路西，宝原路南，步行北公寓，商业1077742HR-3荔湾区华贵路东，长寿西路南公寓，商业765083HR-4里湾区华贵路两边，龙津中路南，长寿西路北公寓，商业，办公楼2336264HR-5里湾区华贵路西，宝源

7、路北公寓，商业，写字楼43884目前，荔湾区一般大小不大，总建设面积约为6000-7000平方米，大部分是国内销售形式，占该地区住宅物业上市面积的11%左右；最高楼层比电子高出89%，总建筑面积一般为2-4万平方米(不包括利湾广场)，主要分布在繁华的道路或交通干线上。分布在以下9条道路、人民北路、光复路等路段。到1994年8月为止，该地区推出的住宅房地产中，国内销售占17.4%，海外销售占82.6%。2.4.2要求2.4.2.1建筑物交易的总体情况和分析从光州广域市有关部门的数据来看，从1993年到1994年8月，荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已确定的交易历史记录，到1994年

8、8月为止，该地区已销售的房地产总面积为441256平方米，是实际销售面积的供应量。数据显示，截至1994年8月，该地区商品房交易量为212356平方米，占该地区实际上市可销售面积的48.1%。其中国内销售额占13%，外国销售额占87%。与广州其他古城(即东山、月水、海州区3区)相比，荔湾区的交易总量最高。在交易的商品房中，住宅大部分占70.2%的比重。可见，在未来几年内，住房仍然是该地区的最大要求。1993-1994年里湾区商品房销售单位：平方米住宅商业街办公楼合计93年交易地区876782420098年度交易总额97.3% 2.7% 0%94年交易面积6113106529777122258与

9、当年总销售量相比，为50.2% .4 $ .4 0%95年总销售量149094334852977721235670.2.8 0%广州经常出现商品房交易登记落后的情况，因此实际交易率往往高于政府的登记数，通过对典型房地产的调查，可以更深入、更准确地了解商品房的需求情况。2.4.2.2房地产调查范围本报告调查了该古濑车站内的8个高层和3个多层居住财产，代表性地分析了荔湾地区居住财产的销售情况。其中，8座高层住宅建筑的总面积为50万平方米，占荔湾区整体高层住宅建筑的83.3%。2.4.2.3房地产销售分析在调查中的8座高层住宅中，西塞罗大厦、荔湾广场、安福花园是理想的选择。(见后面的表)西关大厦是荔

10、湾区首次推出的高层住宅建筑，当时市场供应不足，所以1992年5月首次出台时平均价格为每平方米7000港元，但一年内全部售罄，二手市场住宅价格在每平方米香港元8500 10000元之间，比1992年引进时的价格上涨了约25%。至于荔湾广场，时间、地理位置、人、特、一般房地产不能相比，1:房地产位于下九个商业中心区，西单侧街，沿地铁第一阶段，长寿路站步行只有几分钟；第二：利湾广场是利湾区最大的大型高层住宅总面积24万平方米，并以广州旧城改造为榜样，在政府有关部门高度重视和广大群众的关注下，合作，开发人员在一年内完成了所有拆除工作，耗资5亿港元以上；3:开发商非常重视房地产宣传，每期的推出都刊登在包

11、括香港地区在内的各大报纸上。2.4.3房地产租赁(略)2.4.4荔湾地区房地产开发总体评价与分析(1)在供给方面，商品房开发以开发居住财产为主，发展到更高水平。(2)在需求方面，住房需求大于商品房需求。买方香港，国内人员各占一半，自有客户较多，中小单位的销路比较大。(3)该地区的开发项目建议为广大群众选择市场战略。对附近建筑物的销售价格及销售现状进行了比较分析，建议，目前销售价格定得过高，平均价格为每平方米8500-9000香港元左右。商场一楼的平均价格相当于每平方米21，000-25，000香港元(意味着整个商场已经有基本装饰和间隔)。2.5关于本项目开发的功能、规模、标准和营销的建议1.文

12、昌广场位于广州老城区人口密集区，生活支持设施比较完善，附近商业中心或主要商业繁华街到广州第一个地铁长寿路站只需5分钟的步行路程，是理想的住宅开发地。市场调查表明，附近地区住宅和商业房地产的开发与广州其他地区相比具有很大的市场潜力。但是在实际开发中，仍然需要根据特定条件进行分析，以确定适当的营销目标和开发营销方式。2.根据市场调查报告，以及项目所在地点的环境条件等因素，文昌广场地区是以住宅为主的地区，商业环境不好。广州市商业房地产的发展受到传统商业消费区、市民消费习惯和城市整体规划功能的巨大影响，因此，现在改造为文昌广场的区域商业环境难以形成城市商业中心，以规模大、太高的标准建设商业工作室，以后

13、的销售和租赁可能会有困难。商业用房在三层以下，标准在住宅区支持商业中心更合适。3.目前，光州广域市及附近供应的高层住宅大部分以高级外销为主，利湾区的商品房更加突出，交易情况分析表明，该地区的外销住宅比其他旧城区的买卖更好。但由于该地区是光州广域市旧城改造的重点地区，今后该地区的发展将主要以高层住宅为主，随着供应的增加，目前高出口率将逐渐降低。但是随着光州广域市拆除地区的扩大，当地欢送需求也会增加，这部分市场会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可以考虑到三分之一外板和三分之二内板，在确定建设标准和售价时要充分考虑这个因素。国内销售室的平均售价不得超过香港元8500元，外销室不得超过香港元9200元

14、，商场(仅一层)的平均售价为香港元约23000元。考虑到销售对象的变化和国内的地价力等，住宅设计单位以40-50平方米为主，提高了实际生产率。4.由于近年来供应量增加，所以掌握销售时机，制定适当的销售策略很重要。第一阶段销售必须在结构脱离地面或讲台完工时开始，目前一次性付款的客户很少，分期付款及银行抵押对国内销售非常必要。随着竞争的加剧，投资者对房地产知识的合理设计与否、质量水平、企业声誉以及销售前后的服务质量都非常重要，开发人员在开发过程中必须注意上述工作。5.由于国内房地产的大规模开发，市场已经处于均衡状态，房地产价格上涨幅度将相应减慢。因此，在开发和营销过程中，密切注意市场的变化，严格控

15、制成本，今后将尤为重要，对营销的影响将非常大。序列号房地产名称装饰标准设备停车位内部间隔(平方米)当前项目进度销售面积(平方米)销售率起始日期出发日期最大价格HKD/M2最低价格HKD/M2当前平均价格HKD/M2一次性付款折扣平均价格1里湾广场玻璃幕墙，讲台高级郑源岩石平台，住宅柚木地板，乳胶漆，厨房卫生间陶瓷与上部进口电梯3台/座，计算机监控报告系统，商场中央空调，进口自动梯48部，住宅卫生陶瓷地板共500多个停车位，出租待定住房：80-89屯购物中心：22-17012万30 . 8 . 995 . 1281032656575452602回城花园玻璃幕墙、花岗岩平台、住宅乳胶漆、室内柚木地

16、板、厨房卫生间陶瓷、抗滑釉面砖地面名称工厂快电梯、不锈钢水槽和橱柜、全套工厂高级卫生陶瓷、商场照明屋顶地下1层停车场100处停车等待租赁房屋：78-157挖通购物中心：11-2030136080 . 196 . 647011321581277003安福郑源外墙玻璃、纸皮、石油药、住宅柚木地板，在高档瓷砖上坚持到：各工厂电梯、进口卫生陶瓷、吸烟机、支柜、洗漱台和天花板、燃气热水器、IDD程序开放支持-1，-2层全部销售到地下停车场，价格待定住宅：70-。购物中心：12-53(2，3层)578165.996.3394351245426728574金新大厦外墙彩玻璃镶嵌式住宅内阳市地板、厨房卫生间陶瓷自下而上、商场大理石层宿舍：明厂2台电梯、高级吸尘器、厨师、不锈钢水塔、香烟烟机-1-3层停车场全部用作租赁，等待租赁的住宅：70-100地面3层22商场：12-53(2，3层)4000未上市5西关大厦、大理石地板、住宅耐磨损砖、釉砖地板、墙皮革乳胶漆、厨房卫生间陶瓷-维珍：名厂电梯8部、进口卫生陶瓷、不锈钢厨房用具、排气风扇安装：名厂电梯8部、进口卫生陶瓷、不锈钢厨房用具、排气购物中心：共4比1包租购物中心：共4层1比1包租850092.594.12六里成品玻璃幕墙花岗岩地面，住宅