联东U谷产业园运营模式

1、.为“政府企业”解决忧虑我们的目标客户非常清楚，政府和企业，这取决于产业园区的性质。在中国主导产业发展的是政府，因为土地资源掌握在政府手中。 地方政府最关心的问题是什么？第一是土地集约利用二是税收，管辖区内的企业能否带来长期稳定的税收第三，模式问题、产业规划能否集约企业高密度、产生集约效应第四个退出反应历程，在要保证中国企业生命周期短，产业持续流动的第五个方面，迅速出现了效果。 政府的引导者有任期，希望在任期内迅速生效。企业客户有什么需求呢？第一，企业客户要关心效率和成本，降低生产、运营、辅助、运营成本。第二，要提高品牌形象，在哪里工作代表了哪个水平。第三，如果没有投资价值，很多企业会购买自各

2、儿房地产，如果发生购买，会有投资行为。全面分析客户需求后，形成了我们的价值主张：为驻地企业建构舒适高效的运营平台，提高企业品牌形象，降低总体运营成本，为实现高效低成本发展的政府建构产业平台，节约土地资源，利用在此基础上，我们对入驻企业，必须在当地登记，必须在当地交税，这种强烈要求的产业园定位也遵循当地的产业指向原则。 最重要的一点是在财务上保证税收投资的强度，实现与政府的承诺。 否则，短期内轮成为地球，今后三十五年内也一定会发生问题。产品思考：先产业、后房地产振荣先生有着著名的笑颜曲线理论：在产业链，高附加值出现在更两端，开发设计和营销学，中间的生产高附加值最低。 这个理论在产业园区行业也适用

3、。 2003年，我们从建筑十大大板块领域进入房地产开始探索产业园区，积累了经验，2005年4月，我们成立了北京牌联合东金桥运营商有限责任公司，并开始建设联合东u谷北京牌金桥产业园项目工程。 届时，我们将围绕微笑曲线的两端，主要进行产业链前沿园区规划设计和后端营销学招商，依托产业，以土地为载体，实现土地整体开发和运营的构想。 产业园区的准备期非常长，一般建设产业园需要35年的准备期。 这其间，非常重要的科目是园区的定位和产业研究。 因为产业园区必须是“先产业、后不动产”。 产业研究是一个系统工程科学，必须结合宏命令产业的趋势和地方微观产业政策取向，综合分析、研究、论证项目工程的可行性。 我们的联

4、东内部有专门研究产业的工作团队，做很多产业研究。 我们还成立了强大的外部顾问团，与咨询公司进行战略合作，每年为许多宝贵的提案做出贡献。 例如，研究公司总部经济的北京牌方迪经济发展研究院向我们的主力产品总部经济体提供了积极的建议，北京牌长城战略商谈为了我们做了定向产业的研究。 经过多年的积累，我们在电子情报、能源环境保护、机械制造、生物压电石英药物四大产业有了丰富的经验，形成了四个产品的克拉星空卫视。 分析产业方向后，下一个重要环节是选址。 联东有两条主要产品线：产业综合体和总部综合体。 在不同的城市、不同的地区，根据产业发展趋势，制造不同的产品。 产业综合体主要设在二线城市远城郊乡、产业新区，

5、重点支持区域发展，匹配产品有标准化现场、低密度企业总部、定制现场、试制开发等。 总部综合体我们是建在城市中心或副中心部的地区，如联东u谷无锡总部商务园位于无锡北塘区，北塘区政府大楼对面，天津总部大观位于天津津南区中心，非常靠近梅江会展中心。 由于公司总部的综合体主要担负着三产和两点五产业，所以我们匹配的产品是企业总部、高层办公建筑和商业中心。 初期我们想向企业客制化产品，但现在都标准化了。 因为标准化的产品有利于全国的复制。 联东目前在全国建设4.0产业园区，分布于北京牌、上海、天津、广州、无锡、沈阳、苏州、宁波等2.0以上城市，明年将逐市上市。收集价值网的规模效应一旦确定了项目工程，营销学的

6、推进和招商星空卫视，营销学环节是价值网络中金额最多的环节。 产业园区的招商与一般房地产招商不同，住宅用地和商业地产大量登广告，产业园区客户稀少合理复杂，对运营工作团队的要求更高。 联东招商运营工作团队非常强大，招商理论、招商策略、招商资源都形成了自各儿的核心优势。 我们的招商工作团队形成了500多人的工作团队经过专业训练，在项目工程开始计划的阶段，已经进入了整个项目工程的运营，而且目前积累的客户资源有几万条，是国内同行中招商引资能力最好的。 企业实现一定规模，就会产生规模效应。 目前，联东招商规模优势尤为明显。 我们在全国进行联动招商。 一是项目工程联动，全国2.0城市、4.0项目工程之间联动

7、，二是围绕我们定位的主导产业，从行业协会深入访问各分公司，挖掘产业链上的客户，第三是交易商联动，我们已经有很多老行当对象， 新的项目工程一到，就向所有的老行当打招呼，我知道哪里有新的小区，你有需要就去，满足建设交易商分公司的需要。 第四，与政府联动，与政府共同招商；第五，与所有机构联动，中国有许多招商机构，我们与他们广泛合作。 截止日期2013年底，联东u谷招商企业交易商共计3100多家，复盖生物压电石英药、电子情报、替代能源、新材料、机械、电子情报等。 仅北京牌金桥产业园的一个项目工程，就吸引了500多家企业，实现了年产值700亿元。 企业入园后，我们提供各种增值服务为企业服务，联东开创了产

8、业园区专业房地产运营服务时代。 现在，我们为企业提供多元化服务，从最初的工商登记、审计咨询、园区企业活动、园区保安、政策培训、专利申请、信用申请等，保障企业不分散注意力，发展企业的核心竞争力。 有典型的例子。 我们所在的嘉洁能企业3年间，纳税额从2.0万元的企业成长为年纳税额超过500万元的中型新型能源型企业。凭什么赚钱对企业来说，进展是否顺顺利利，将永远与资金和直接产业园区联系在一起。 产业园区投资规模大，资金长，开发者需要一盏茶资金，经营理念不激进，要追求长期收益。 2003年，我们刚进入产业园区时，用建筑十大大板块业务支撑着土地的发展，2007年以后，随着运营模式的成熟，产品实现了预售，

9、从银行获得了巨额贷款，加上自各儿资金，各个产业园区的项目工程都可以在自各儿上滚动。 其实，在资金方面，我们是底气十足的，联东是东方证券、北京牌银行的股东，收益率很好。 另外，在项目工程也使用各种融资模式，做房地产投资的工作，多方位股票合作等，VC，PE等也接触。 产业园的收入模式是销售和租赁。 现在的租赁比例约为20%30%，可以兼顾短期利益和长期利益。 由于销售快速收回资金，投入到下一个项目工程，有利于企业快速发展的租赁可以保持高附加值，随着土地、租金的上升，可以得到长期稳定的收益。 现在，物业管理这个连东u谷一直在做。 一是目前没有专业的产业园物业管理公司，二是能够实际建构服务平台，发现到处都有商机。 随着联东产业园规模的扩大，房地产服务也成为收入来源。 与其他产业园区商百世金谷、盈田、佳海等相比，我经常被问及联东的核心优势在哪里，我认为有四点。 我们是第一个建立产业园区的。 我们正在制造在先实体，从实体变成产业园区。 所以，我们更了解企业客户的