我国土地价格理论与土地市场课件

1、第二章我国土地价格理论与土地市场，2.1土地价格理论与2.2土地税2.3土地市场，2.1土地价格理论与应用，一、土地价格的形成与变动二、土地价格的评估三、土地价格的管理、土地价格的形成土地价格的内涵、特征与形式影响土地价格的因素土地价格的变动趋势与规定性、一、土地价格的形成与但是土地有使用价值，存在价格的土地价格实质上是土地租赁的资本化土地价格是租赁土地的资本化收入，土地价格=土地租赁/土地返还利率(或利率)，即P1L/R，例如4000=200/5%，土地价格的形成，(2)社会主义的土地价格，土地资源土地租赁资产核算的土地价格称为土地资源价格，构成现实土地价格的一部分。 也就是说P1L/R (

2、1)是土地资本价格由投入土地的生活劳动和物化劳动形成的。 设现实土地价格为P2，土地年出租价为l，平均利率为r，城市土地投资资本为k，土地资本投资预期收益为s。 现实的土地价格用P2L/R(KS )表示，城市土地使用权的转让年份用n表示，城市土地批发价格用P3表示，P3L/R*1*1/(1R)n(KS )、1土地价格的内涵：土地收益的现值的合计。 土地未来土地租赁的资本化。 2土地价格特征是指土地权益价格并非土地价值的货币表现，一般不依赖于生产成本价格的定价主要由土地需求决定的整体上涨趋势强的地域性格、土地价格的内涵和特征、影响土地价格的因素、影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，影响土地价格

3、的整体水平包括土地制度、城市规划、城市性质和宏命令地区、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会稳定状况、一般因素、地域因素、影响地域地价的自然、社会、经济因素。 包括位置、基础设施条件、规划限制、环境质量、个别要素、区划本身的条件和特征会影响区划地价的要素。 例如区划面积、位置、形状、临街宽度、区划开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等土地价格整体呈上升趋势社会经济发展水平的提高、人口和家庭数量的增加， 土地投机土地价格变动呈周期性特征土地价格周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动明显地区差异地价在房地产价格中所占的比例越来越大二

4、、土地价格评价、土地价格分类、土地价格评价的目的和作用、 土地价格评价原则、土地价格评价的基本方法、土地价格评价作业顺序、土地价格的分类(1)可以按土地权利分为所有权价格、使用权价格、出租权价格、抵押权价格、空中权价格、地下权价格等(2)以形成土地价格的方式分为分类、交易价格和评价评价价格中也包含交易基础价格、基准地价、标定地价、完税价格等(3)可以按政府管理手段分为分类、土地价格申报、土地价格公告、最低价格协议等(4)按土地价格表示方法分为分类、土地总价格、单位面积地价、大厦地价等、二、土地价格评估、土地价格评估的目的和作用土地评估有助于土地交易的顺顺利利土地评估企业投资确定土地评估有助于土

5、地市场的完整土地评估；二、土地价格评估、土地价格评估原则是最有效利用原则，而非原则，即收益原则的供求原则的报酬增加、减少原则。竞争和超额利润原则的变动原则保证农民基本生活原则的协调原则。 土地优先原则、二、土地价格评估、一些最有效利用的特殊情况、基准地价评估是对评估对象的现状利用最有效的企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等评估是对评估对象的现状利用最有效的农地评估， 没有得到转用行政许可的农地可以转化为现状利用最有效的建设用地者，可以最有效地利用实际的最佳用途，土地价格评价的方法收益还原法市场比较法成本法馀数法基准地价系数修正法农地辖区规划价格评价方法路线价格法长期趋势法，二、土地价格的评

6、价、基本评价法、适用评价法， 基本评价法的一种收益还原法，1、基本原理收益还原法是估计土地未来的正常年净收入，以一定的土地还原利率进行还原来估计土地价格的方法。 2、基本公式V=a/r中：土地收益价格； a :土地的净收益r :土地返还利率，二、土地价格的评价，三、鉴定师的评价适合商业用地。 基本评价法的双市场比较法，1、基本原理市场比较法是一种基于替代原理，通过比较估计的土地和具有替代性、最近在市场交易的类似土地，适当修正类似土地的成交价，来估计土地价格的方法。 二、土地价格评价，二、鉴定师评价适合与其他方法结合。 VD=VBABDF (其中，a、b、d、f是修正指数) VD :推定分区价格

7、VB :比较例分区价格a :推定分区状况指数修正=推定分区状况指数比较例分区状况指数正常状况指数比较例分区状况指数； b :推定区划日指数修正=推定区划日地价指数比较例区划交易日地价指数d :推定区划区域要因指数修正=推定区划区域要因指数比较例区划区域要因指数f :推定区划个别要因指数修正=推定区划个别要因指数比较例区划个别要因条件。3、基本公式、市场比较法、基本原理是以土地开发消耗的客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益确定土地价格的方法，基本公式土地取得费、土地开发费、税利、土地增殖收益土地价格、土地增殖收益3，鉴定师没有收益交易少的学校、公园、公共建筑等特殊不适

8、用于商业和住宅用地。 基本评价法的三成本方法，二、土地价格评价、基本原理剩馀法是开发完成后，在预测房地产正常交易价格的基础上，减去开发成本和专业费用、利率、利润和税收等，用价格剩馀金估算土地价格的方法。基本公式() :估计土地价格：总开发价值：整个土地项目工程的开发成本：开发者的合理利益：建筑费的专业利益税收3，鉴定人的评价：适合拆迁改造土地。基本评价法的四馀法、二、土地价格的评价、一、基本原理、基准地价系数的修正法，是通过对地块的地价影响因素进行做评估分析，并对各城镇公布的同类土地基准地价进行修正，从而对地块的客观价格进行估计的方法地价基准地价() T i :评价对象第I个影响因素的修正系数

9、t :交易时间修正系数：各影响因素的修正系数和与之对应的权重的乘积之和，2，基本公式，2，土地价格的评价，适用评价法的一个基准地价系数修正法，农地价格的最低限度应该保障农民的基本生活的农地价格根据其权利的内涵， 价格内涵也不同农地评价必须特别重视农地布局、国家投资和公共投资的影响，适用评价法的二农地辖区计划价格评价方法有：二、土地价格评价、农地使用权价格，农民承包地在其承包期内的使用权价格， 非承包地的集体土地使用权价格即使在农地使用权价格中没有体现出农地对农民的保障价值，只有农地净收益，农地所有权价格主要基于农地当前的农业技术水平和利用状况、农业用途的将来净收益和农地对农民的保障作用来决定。

10、 当前农民未纳入国家社会保障系统的情况下，农地的社会保障价值在农地价格中应当得到较高的体现。 农地所有权价格农地净收益的资本化农地社会保障值。 路线价格法的适用评价法的三、二、土地价格的评价，面对特定的街道，对使用价值相等的城区街道，设定标准的深度，求出数件土地的平均单价，按照特定的街道附设，得到街道的路线价格，根据路线价格，化学基深度指数表和其他的修正率表(宽度，容积率，方向) 、区划总价格路线价格深度百分比等条件修正率区划面积，适用范围：城市土地、比较繁华的地区、城市比较整齐的地区。 适用条件：比较案例较多。 土地市场规范。 根据地价波动的线性规律，求出将来某个时间点的土地价格(特别是时间

11、序列分析和回归预测)。 二、土地价格评价、长期趋势法适用评价法四，适用对象是价格没有明显季节变动的房地产适用条件是，具有评价对象或房地产等长期的历史价格数据，而且所具有的历史价格数据真实可靠。 土地评价作业顺序1 )委托立件2 )确定评价的基本项目3 )评价作业计划4 )收集资料、实地勘查5 )相关资料分析6 )评价方法、估算分区地价7 )估算价格调整、评价地价8 )制作评价报告书，并委托确认机关提交确认9 )委托方1.0土地评价报告书)立卷档案化土地评价的提供资料二、土地价格土地估价机构和土地估价人应具备的条件、从事土地估价的机构应当具备以下条件： (1)有自各儿的名称和组织机构；(2)有固

12、定的服务场所；(3)必要的财产和经费；(4)有一盏茶数量的专门人才；(5)法律、行政法律规范规定的其他条件。 独立从事土地评价的人：必须通过国土资源部组织的全国统一考试和资质审查，取得土地鉴定师的资格证书。二、土地价格评价，我国土地价格体系标准地价以地价交易地价的其他价格形式对我国土地价格管理制度的作用，三、土地价格管理，城市土地标准地价在城市规划区范围内，对现状利用条件不同的土地和相当于土地条件的地区，进行商业、居住、 根据工业等用途确定的某一时间点个别做评估法定最高年物权性质的土地使用权区域的平均价格农地基准地价所谓农地基准地价，是指在农村的范围内，以县域为单位在现状利用条件下不同水平的土

13、地，或者土地条件相当的地区，按照土地所有权、土地使用权等权利确定的某一时间点的平均价格， 通过对基准地价进行个别做评估，政府根据管理需要进行评估的具体区划是指在公开市场和正常工商管理条件下，某一天的土地使用权价格是指土地买卖双方在市场交易规则的基础上，在土地市场上实际成交的价格。 主要是土地使用权出让价格的土地使用权转让价格租赁价格地役权价格，地价，交易地价，土地评价制度评价机构和评价者的资格认证制度基准地价和地价定期公布制度地价监视系统土地供给计划制度和土地储备制度土地交易最低价格限制度土地增值税制度，我国的土地价格管理制度， 土地价格管理制度对保证国家经济利益具有重要意义国有土地有偿使用和

14、征用土地各种税金已经成为国家财政的重要来源，而税金计算一般以土地价格为化学基。 土地价格管理制度根据能够促进土地合理利用的土地价格杠杆原理调节土地供求关系，达到促进土地合理利用、提高土地利用率、节约用地的目的。 土地价格管理制度是国家土地宏命令控制特罗尔的重要手段。 我国土地价格管理制度的作用，一、土地税收的概念和特征、土地税收的功能三、土地税收的分类和税金计算四、我国当前的土地税收政策五、我国当前主要的土地税收法律规范二. 2土地税收，由国家以土地为征税对象，并根据其政治权力从土地所有者和土地利用者那里无偿、强制、固定地获得部分土地收入1、概念2、土地税收的特点、土地税收是国家税收中最长的税

15、收是以土地制度为基础的土地税收来源的稳定的土地税收可以在特定情况下转嫁；1、以土地税收的概念和特点，引导了保障国家财产收入抑制土地投机的土地利用取向， 促进土地资源合理利用调节土地收益分配，二、土地税收的功能可以从征收标准和税收属性中分离出来，分为土地财产税和土地收益税。 1、土地财产税：指将土地视为财产征收的税款。征税方式、土地财产税、价格土地财产税、面积、等级、土地价格、土地高附加值、三、土地税收分类和核算依据，是现代税收中，以土地价格为衡量土地财产数量的依据和征收土地财产税的依据。 根据土地的具体存在状态，土地财税对土地流动收入征收，包括土地遗产税、土地赠与税、土地注册税(权利税)等土地

16、保有税中的地价税、房地产税、土地增值税等土地流动税，实质上对实现土地资产价值征收。 三、土地税收的分类和计税依据；二、土地收益税：按土地收益额的高低征收的税。 按具体计算方法计算税金的依据是：1)土地面积；2 )土地收益；3 )土地价格、土地总收益、土地净利润，注：中按地价征收最科学合理，近代各国普遍采用这种计算税金的方法。总收益法纯收益法鉴定收益法租赁价格法，三、地方税收入分类和纳税计算的依据是：目前，中国以房地产和房地产为直接征税对象，包括土地增值税、城市土地使用税、耕地占用税、房地产税、权利税等，有1.4种类的税收。 以下按4种税类(所得税类、财税类、行为税类、流动税类)分别进行介绍。

17、三、土地税收分类和纳税计算的依据，(一)所得税类，一.农业税(2006年1月1日起废除农业税条例)二.农业特产税(取消)三.畜牧税(征收方法不统一)四.企业所得税中土地税收企业所得税的组成部分(一)纳税对象：每年的不动产租金收入和不动产收入转让中“扣除” (2)税率和适用税额： 3.3比例税率5 .个人所得税的地方税，四、我国现行的地方税政策、个人所得税的构成部分： (1)税率和适用税额： 2.0的比例税率(2)应纳税所得额：不动产租赁是每次收入(每月一次)减去规定费用后的金额不动产转让是财产的收入额减去财产的成本和合理的费用后的金额。 (二)个人所得税中的地方税；(二)财产税类；(一)城镇土地使用税；(二)土地增值税；(三)房地产税；(四)权利税；(四)我国现行的地方税政策；(一)城镇土地使用税：以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的税。