33321恒大地产系统案例.ppt

1、地 产 公 司 分 析 之 广州恒大地产集团,1,讨 论 问 题,2008年恒大为什么会出现现金流问题？ 恒大能否起死回生？,快速销售？ 转让土地？ 再次融资？ 上市融资？,了解恒大集团以及许家印情况 了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 试图分析采用这种战略的原因,2,恒 大 地 产 集 团 概 况,2007年销售额约为：33亿元； 06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿 恒大在19个城市拥有31个房地产项目； 截至2007年末，恒大土地储备较2006年末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于碧桂园；,3,恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要,1997年3月成立恒大实业

2、，许家印出任董事长。 1998年6月 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂”方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售； 2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502） 2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。 2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。 2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。 2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。 200

3、8年5月恒大成功再次私募35亿港币投资,4,许 家 印 其 人 与 特 点,能吃苦、有抱负 1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 良好的政治感觉 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） 中国民营经济十大风云人物。（2004年） 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年） 慈善家 05年获十大慈善家称号 07年捐款3000万元，支持广

4、东省100所民族小学的建设 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万,5,恒 大 集 团 的 土 地 战 略,整体土地储备 2006年底约600万平米 2007年底约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍 主要拿地事件 2008年1月以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元平方米），广州市天河区新地王诞生。 该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。 2007年11月恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权； 以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块； 以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权； 2007年10月恒大地产以14

5、亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。 2007年8月以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。,6,恒 大 集 团 的 融 资 策 略,恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤: 上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元； 2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； 有赎回条款为15%的复合率回报 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为4

6、00百万美元的债务人; 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份. 与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为5亿美元； 截止08年3月, 已提取总额为430百万美元及人民币2千万, 并且不再提取贷款 伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差； 970万美元的结构性费用； 08年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资； 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。,7,恒大地产主要财务数据 08年招股书/截止07年9月业绩,单位:人民币百万元,注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1

7、：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,8,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,销售收入情况,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,9,收入情况,支出情况,可支配现金与等价物: 18.1 亿元 08年销售回款: 19.0 亿元 融资: 4.5 亿美元约 （31.5 亿元RMB） - 总计: 68.6 亿元,于07年底未支付款项: 61.6 亿元 土地出让金及工程款: 43.9 亿元 短期贷款: 8.4 亿元 应付款: 9.0 亿元 - 总计: 122.9 亿元, 资金缺口 54.3亿元,恒 大 08 年 现 金 流 分 析,

8、注：详细预估销售收入详见附件-2,注：相关数据来自恒大招股说明书,恒大08年收支平衡分析,10,恒 大 集 团 的 战 略 分 析？,1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地； 以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地； 可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览） 2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多） 3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略； 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;,11,江苏启东

9、万亩土地疑云 项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的1/3，预计2010年左右开始预售。,项目难点 海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声不响地将这8968亩土地收入囊中呢？ 已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。,附件-1,11A,探 讨 其 战 略 的 根 源？,1、许家印的个性？ 2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎” 3、投行与发展商的心态？,12,恒 大 能 否 起

10、死 回 生,最直接有效的方式便是“开源节流”,能否再次融资？ 降价快速销售？ 资产处理（卖地）？ 上市融资？,13,恒 大 能 否 起 死 回 生,能否再次融资？,上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元: 伦敦银行同业拆息4.5厘到5厘的息差; 970万美元的结构性费用. 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。 成本: 100%的利息.,结论: 恒大地产背负高利贷, 已经没有可能进行再融资. 两次融资对比相当于估值折让36%-60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,恒大,2006年11月 金融投资者投4亿美元，占33.3%股权 投资前 公司价值8亿美金

11、 投资后 公司价值12亿美金 2008年03月 拟上市 定价 HK$3.55.6 上市融资前 市值51亿82亿美金 上市后 市值64亿102亿美金 2008年06月 新投资者投资6亿美金，占15.6% 新投资者投资前 市值32.46亿美金 新投资者投资后 市值38.46亿美金 估值&IPO时折让36%60%,14,恒 大 能 否 起 死 回 生,降价快速销售？,结论: 1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难； 2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”,注：详细预估销售收入详见附件-2,单位：万元,15,第一、二类项目（单位：万平米）,第三类项目（单位：万平米）,第四类项目

12、（单位：万平米）,16,恒 大 能 否 起 死 回 生,资产处理（卖地）,注：详细资产细分详见附件-1,恒 大 能 否 起 死 回 生,上市融资？,结论: 行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”,国家宏观调控,房贷限制, 银根缩紧等 严格限制外资进入内地房地产市场 大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债” 上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价,当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态,17,恒 大 可 能 的 结 局,被瓜分?.,18,恒大土地资产分析,第一类项目主要资产简析,第二类项目主要资产简析

13、,附件-1,19,恒大土地资产分析,第三类项目主要资产简析,附件-1,20,恒大土地资产分析,第四类项目主要资产简析,附件-1,21,附件-2,广东地区拐点论的重灾区 受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。 “御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠,22,附件-2,四川地区房市低迷、地震灾害的双重打击 重庆、成都的房地产市场在年初已经受到了市场低迷的影响，只是由于重庆、成都的房价近年未出现暴涨的行情所以年初表现尚可，但5月12日汶川大地震的爆发使得重庆、成都的房地产销售更是雪上加霜，因此一般认为四川地区的房地产行业将是继深圳、广东之后最为沉闷的区域。,23,附件-2,华东地区 申沪低迷、拖累周边 2007年底2008年初，从深圳、广东开始的市场低迷开始北上蔓延，上海也在其影响下开始表现低迷，受此推类整个华东地区更是不能幸免，虽然恒大4月在武汉取得了开盘当日销售额4.5亿的成绩，相信是以相对较低的价格入市，才引发的热销，但区域整体的低迷不是单