不动产经济学(6).ppt

1、1.房地产经济学基础，第2部分：了解房地产市场，2。学习内容。非住宅市场。住房市场。土地市场。住房市场学习内容。教学目标，掌握供求规律如何影响住房市场。把握房价形成机制。用技术术语分析市场形势。预测住宅市场的发展趋势。住房市场学习内容。住房市场需求。住房需求的影响因素。住房需求弹性，7。住房需求是指消费者在一定时期内愿意购买并能以一定价格水平购买的住房数量。住房需求应从两个角度研究：(1)总需求数量；(2)总需求结构；住房需求受多种因素影响，重要因素有：8、1、人口和家庭结构对住房需求的影响，收入和财富对住房需求的影响，消费者偏好变化对住房需求的影响，房价对住房需求的影响，利率对住房需求的影响

2、。人口和家庭结构对住房需求、人口规模和人口特征的影响，人口规模保持不变，离婚率上升。家庭：西方城市经济学家对居民家庭进行了分类：在以学校为基础的家庭中，购物家庭，交流家庭，工作时间家庭，特殊家庭，高收入家庭，10，(1)在以学校为基础的家庭中，在这样的家庭中，因为一个家庭成员(如一个孩子)正在学习，因此，其他成员经常为这个成员创造良好的学习条件，以便照顾他的学习，并自费选择一个环境合适、靠近教育设施的住所。购物和交流居民这些居民的特点是热衷于购物、购物、听音乐会、看电影和善于社交。在对住房服务的需求上，他们主要关心市中心的热闹气氛和各种便利的娱乐设施，而把住房面积放在次要位置。因此，这类居民往

3、往住在繁华的市区。(3)有特殊工作时间的居民这些居民的工作特点是需要轮班工作或提前工作。因此，在选择住房服务时，他们会考虑通勤的便利性，并倾向于住在离工作单位很近的地方。(4)高收入居民因为住房往往被视为高价值的财产，收入越高，对住房质量的要求就越高。在欧美的一些城市，由于交通的改善，高收入居民倾向于在郊区追求高档住宅(如别墅)。家庭类型的划分是细分住房市场的重要方法。不同类型的家庭形成不同的住房消费群体，这有利于住房供应商选择目标市场和营销策略。收入和财富对住房需求的影响收入是流动的概念，是家庭在一定时期内新增的现金。当前收入对住房消费影响不大。是一个重要的制约因素，这将影响信贷的可用性。财

4、富是股票的概念，是家庭在某个时间点的各种收入的积累。家庭财富(持久收入)对住房消费有很大影响。16、利率对住房需求的影响，利率的变化会产生替代效应和收入效应：其他因素保持不变，利率就会上升，如果家庭是净储蓄，家庭收入就会增加。如果是净借款，实际收入将会下降。随着利率的上升，未来消费和当前消费之间的相对价格发生了变化，这可能会推迟购买住房。17，额外收益：可负担性指数，可根据房价、住房贷款利率和家庭收入水平计算。包括：测量房价的中位数。中值价格是指房屋销售价格一半以上一半以下的价格；选择标准住房贷款利率。通常首付是房价的20%，贷款金额是房价的80%，利率固定。衡量这个地区的家庭收入水平。18，

5、例：中位房价被确定并假定为40万元。假设当前利率为6%，按房价的80%计算的贷款金额为32万元。按照30年6%的利率，每隔一个月就要支付2500元的本息、保险费和税金如果你每月支付2500元，25000.30=833312=99999元，用30%的通过率来计算你每月需要多少收入，也就是说，近10万元的年收入可以承受32万元的贷款和40万元的房价。用人口普查数据来确定有多少家庭年收入超过10万元。假设有30，000个家庭。计算这个地区的家庭总数。假设有10万个家庭。可负担性指数为30，000/100，000=30%，这意味着只有30%的家庭能够以中等价格购买住房。根据经济学的一般原理，住房需求的

6、价格弹性是指由住房价格变动率引起的住房需求变动率，它表示住房需求变动对住房价格变动的反应程度。研究表明，住房需求的弹性小于1，表明住房是必要的。住房需求的收入弹性住房需求的交叉弹性研究表明，食品和住房的交叉弹性为-0.1041，它们是互补产品；买房和租房的交叉弹性是正的，两者是替代的。住房广告弹性，20，住房市场供给，住房供给影响因素，住房供给弹性，21。住房供给是指房地产开发商在一定时期内愿意并能够以各种价格水平出租和出售的住房商品数量。供应包括增量和库存房间。住房存量变化=住房总投资-折旧-其他损失损失-其中住房总投资=新住房投资存量、住房重建、扩建和维护投资。新增住房投资计量指标：一定时

7、期内新发放的项目建设许可证；新建筑面积；已完成区域。住房供给的影响因素包括住房价格、土地价格和城市土地数量、资本供给和利率、政府管制(如税收政策)、建筑材料供给能力和建筑能力、房地产开发商对未来的预期、住房供给弹性，所谓住房供给弹性，是指供给的价格弹性，即由住房价格变化率引起的供给变化率，它表明了住房供给变化对住房价格变化的敏感性。住房供给短期无弹性，长期完全有弹性，24、p、q、d、d *、s、s *、p、p *、q * q * *、短期和长期住房供给曲线的变化，25、住房市场学习内容，26、住房价格1土地租金是雇佣劳动者创造的剩余价值的一部分，土地价格是资本化的土地租金。因此，可以说房地产

8、价格是由资本化的地租价格和建筑物的劳动价格之和构成的。然而，这只是从阶级本质的角度进行解释，具体价格的形成、波动和运行需要从市场和经济的角度进行分析。房地产价格的形成机制经济学常识告诉我们，市场化的商品价格无非是市场供求关系对其价值的表现。如何衡量作为价格核心的房地产价值？两个标准：作为消费品，房价的形成主要取决于其生产成本。从理论上讲，如果生产者出售的价格高于买方自己生产的成本，消费者将自己生产，导致供应增加；作为一种投资产品，消费者对房地产的需求取决于预期收入，而价格的形成主要取决于预期收入。两者有着相同的目标。，29，1，房屋价格形成机制，供求量，价格，s1，d2，d1，B，A，供求量，

9、价格，S1，S2，S3，D1，D2，D3，A，B，C，D，e。D3 D2 D1 S2，房屋空置的产生机制，31，在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的房地产的内在价值，这仍然是房地产价格形成的基础。商品价格在供求关系的影响下上下波动，商品的市场价格受竞争法的调节。预期原则在房地产价格的形成中也起着特殊的作用。32、数量、价格、s、Q0、d、住房供需平衡我们把这一项如下图所示。住宅市场的均衡与非均衡。供求失衡是指住房的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间的不平衡，或者存在一对不一致，或者两者都不一致。有三种状态：a，总供给不足，b，总供给过剩，c，供求结构失衡！平衡是偶然的，几乎

10、不存在。不平衡状态是绝对的和普遍的。2.住宅市场的均衡与非均衡；34.3.房屋租售比。房价包括售价和租金。租售比=每平方米使用面积月租金/每平方米建筑面积房价。租售比的概念是用来衡量某一地区的房地产市场在国际上是否运行良好的指标之一。因为租房反映了真实的生活需求，当一个城市的房地产价格快速上涨，但租赁市场的价格没有明显上涨时，就表明这个地区的房地产市场存在虚假的高价或投机。合理的房屋租售比的前提是，买受人支付的所有费用的本金和利息之和等于房屋租赁期满时承租人支付的所有租金的本金和利息之和。35，4，房价与收入的比率，从伯纳德雷诺1989年的一份研究报告中指出，发达国家房价与收入的比率是1.85

11、.5，而发展中国家是4.06.1，这在穷国和富国之间是相当不同的。1998年，联合国人居中心对96个国家和地区进行了统计，并公布了房价与收入的比率。每个国家的离差相当大，为0.830，平均值为8.4，中值为6.4。这份报告是一份非学术研究论文，没有给出房价收入比的定义。它被翻译成中文后广为流传。在国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，房价收入比是指该地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均年薪之比。数据定义千差万别，房价收入比有其自身的内涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于不同国家和地区之间的横向比较。37，不能用于房价国际比较的统计对象选

12、择不同的房价统计定义，这些定义差异很大。区域的含义是不同的。国家之间的差异甚至更大。38、“房价收入比没有国际警戒线”，2006年4月22日，欧洲房地产研究联合会主席本特特纳在北京接受记者采访时明确表示。世界银行的结论是，在低收入国家，房价与收入的比率普遍较高，但这并不一定意味着房地产市场有泡沫破裂的危险。土地价格和房价之间存在着很大的差异，土地价格和房价之间的关系一般分为：成本驱动：房价由土地收购成本、开发成本、销售成本和开发商利润组成，作为成本因素之一，土地价格必然会对房价产生影响，而高房价是由高土地价格造成的。有人指出，“招标、拍卖、挂牌”制度存在明显缺陷，容易在短时间内推高地价。需求诱

13、导理论：房地产市场需求旺盛，住房需求不足，价格上涨，导致土地价格上涨。需求旺盛的主要原因是投机盛行。供求决定论：减少它取决于分析的角度：长期和短期宏观和微观不同地区不同时期，41，住宅市场学习内容，42，第三节国际住宅市场发展趋势，住宅形式个性化住宅消费分类住宅设计无障碍住宅环境生态住宅功能完善住宅建设产业化，43，住宅形式个性化，朋友式夫妻家庭住宅，开放式住宅，自助式住宅，44。住宅消费分类，H类城市主流消费群体IT:快乐，高学历，幽默，努力，希望，有安全感的老年人搬迁(中国)，45。无障碍住宅设计，注重老年住宅建筑的合理布局和残疾人住宅设计，46。生态人居环境、人居环境绿化、新材料采用、水资源节约、自然能源利用、生活垃圾分类处理；47.完善住宅功能，高档规划设计以人为本的公寓单元，完善便捷的配套设施，优美安全的社区环境；48.住宅建设产业化，住宅产业化，将住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅物业为最终产品，实现住宅