中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经.ppt

1、,中建华府项目征收、前期定位、规划设计经验分享 广东中建地产有限公司 2012/5/27,项目介绍,前期定位,规划设计,阶段性工作总结,第一部分 项目介绍,一、项目介绍,1.地块情况,位置：位于贵阳市云岩区至乌当区的结合部，紧邻云岩区政府，同时是连接金阳新区、乌当区和中心城区的枢纽。,2011年1月26日摘牌，2011年3月25日签订国有土地使用权出让合同 A/B地块：东临 云岩区政府办公大楼 西临 鹿冲关路 南临 新添大道 北侧 规划建设的中、小学校 D/E/F地块：分东、西、北临未开发的城中村,1.地块情况,A：16202 B：34988 D：13417 E：13447 F：27079,一

2、、项目介绍,2.规划方案,总规方案于2012年3月23日通过市规委审批 总建筑面积90.41万M2 由22栋高层住宅，1栋写字楼组成,一、项目介绍,3.拆迁情况,拆迁方式：政府主导,我方配合 拆迁主体：贵阳市云岩区政府 四局专门成立拆迁组负责拆迁工作,一、项目介绍,3.拆迁情况-工作回顾,摸查摸底- 2010年12月：待拆迁户数有2141户，面积20.69万 2011年6月：待拆迁户数2568，面积24.4万 价值评估- 2010年12月：拆迁补偿费8.39亿元 2011年6月：摇号选定三家评估公司 2011年12月：评估房屋总价值12.5亿， 评估房屋单价如右表：,安置补偿方案- 2011年

3、8月31：公示完成 安置方式：货币补偿、产权调换,一、项目介绍,3.拆迁情况-工作回顾,签约完成情况- 2011年10月15：正式进户签约 至2012年5月27日：累计签约1787户，签约比例70%,一、项目介绍,3.拆迁情况,拆迁量增大、评估总价增高,拆迁成本增大,市场走低、货币补偿比例增加,前期资金压力加大、回迁房源有剩余,协调“时间、成本、市场”三方面关系！,一、项目介绍,第二部分 前期定位,二、前期定位,1.项目条件,限制条件,机会条件,拆迁成本增加，资金成本增大及住宅市场调控的效果显现，带来住宅产品市场竞争压力加大，获利预期降低,主城区呈大盘引领下多组团格局发展； 区域商业和人居急需

4、改善和补充； 周边大规划住宅项目的开发带动人气的聚集，商业氛围自成一体。,2.第一次项目前期定位,市场定位：贵阳主城区70万M2，精英阶层都市专属区 形象定位：都市品质居住区,地块价值分析,二、前期定位,住宅：以90125M2的首改户型为主，以首置、再改类产品为辅 B地块定位中高档住宅产品，设置中偏大户型为主，小户型为辅的户型比例格局，满足支付能力较强的首改型客户和再改型客户的需求； E地块定位为中档住宅产品，设置中小型户型为主的比例格局，满足投资客群和首置类客群的市场需求； A、F地块满足回迁为主的居住户型。,商业：以满足区域内消费为主，主要经营业态为餐饮、休闲以及区域生活配套 最大化沿街面

5、布局，避免内街内铺； 设计楼层不超过二层，避免经营高楼层人流难以引导的难题； 合理的开间与进深比例，利于经营和销售。,写字楼：体量控制在4.2万M2左右，其中：甲级写字楼2.2万M2，四星级酒店2万M2,2.第一次项目前期定位,二、前期定位,分期开发规划：,2.第一次项目前期定位,二、前期定位,3.市场调查,住宅市场： 首置、首改类产品近期受到市场认可 成交量的的增加主要是超大盘（花果园、 未来方舟等）项目低价销售带来刚性需求放量 价格任然是住宅市场的主导因素,二、前期定位,商业市场： 商业产品市场成交量上升； 以小面积，低总价产品为主，大盘和区域成熟地段销售较好，非成熟区域更多依赖招商和区域

6、规划来吸引人气； 商业投资产品随对住宅的调控影响，受到中、小投资型客户认可；,写字楼市场： 一般单盘规模3-7万，属于大规模楼配套的，因本身各种商务配套健全，写字楼体量较大； 单盘年度销售量不大，总体平均在1.5万左右； 写字楼销售单位分割较小：50-100 、100-150 、150-200，利于销售和租赁组合； 具备地段和配套优势写字楼竞争力强；,3.市场调查,二、前期定位,定位调整 （寻找市场机会）,拆迁安置 拆迁成本增加 余下房源7万方，余下户型二房占52.59%,市场变化 住宅市场以首置、首改房为主导 周边超大盘持续低价销售 政策对住宅市场调控效果显现 处于宏观调控期，未来政策环境、

7、行业走势不可预见,项目条件 成本过高、住宅溢价空间有限 、竞争力较弱 区域居住价值认可度低 处于大营坡商业中心，毗邻云岩区政府，商业前景好 地处连接金阳区、乌当区和市中心的交通要道，昭示性好,二、前期定位,4.前期定位调整思路,项目市场定位及形象定位保持不变,住宅调整方向：通过分别定位，强调互补，避免内部竞争,A/E/F地块和B地块产品分别定位，其中：A/E/F地块定位为中低端居住区，B定位为中高端居住区； A/E/F地块以中小户型为主，控制面积，强调户型功能；B地块以中大户型为主，提高舒适度，强调户型优越性； 户型产品总体控制面积，以功能型住宅为设计理念。,二、前期定位,商业产品定位方向：,

8、4. 前期定位调整思路,二、前期定位,B地块引入专业的商业咨询公司，以商业资源来推导地块商业； E地块调整为3层商业，业态规划为小型集中商业或中型餐饮业； D地块增加临街商业，利用城市广场设置地下商业； 街铺主力户型面积在50以内，开间进深比在1:3以内。,4.前期定位调整思路,体量控制在5万M2左右； 标准层面积分割区间控制在100150M2，便于后期组合租赁、销售； 14层裙楼面积适量加大，设置为配套商业区域，提升商业价值。,二、前期定位,第三部分 规划设计,三、规划设计,1.住宅调整方向,3栋塔楼方案，由一梯十二户调整为一梯十户，强调户型功能性和实用性，适当提高户型舒适度 4栋塔楼方案，

9、由一梯十二户调整为一梯六户及一梯七户，完善户型舒适度,2.商业调整方向,E地块：底层商业由2层改为3层，注重完善上下水、通风、排烟管道等配套设施及其分布。 B地块：调整住宅小区人行主入口位置，提高商业体量及商业价值。 D地块：利用沙河村政府要求在D地块安置的契机，调整D地块的规划，增加底商和地下商业；,3.写字楼调整方向,优化标准层布局，合理分割区间； 根据开发周期和年去化量控制建造档次和规模，精细控制建安成本。,4.开发顺序调整方向,优先D地块展示区（公建配套及还迁）及A、F地块回迁楼栋，其次E地块及F地块商品住宅区，再次B地块住宅及商业区、写字楼。,三、规划设计,四、阶段性工作总结,（一）拆迁方面,（二）充分客观调研市场，及时调整项目定位，顺“市”而行,调整市场策略，顺“市”而行,仔细复核拆迁情况，通过调整规划调整，完善产品类型,充分客观进行市场调研，重新判断市场，寻找项目机会,四、阶段性工作总结,（三）积极引导，加快一期开发进度 在政府整体交付净地的节点实现难度较大的前提下，积极引导A、F回迁区域位置内的拆迁签约，加快回迁区域签约与拆迁力度