佛山-卓远国际商务大厦-写字楼知识分享-翁春梅巩巍PPT课件

1、1.卓园国际项目组办公楼知识共享，2009年5月，2。思考：办公楼和住宅有什么区别？我们不是在创造一种建筑，而是回到我们最初的生活。住房、人们的活动、生活需求、休息和居住、酒店、活动、物业类型，所有建筑都是以人为本的！工作、办公室和访客、办公楼、购物、休闲和娱乐、商业、旅游和度假、办公楼、住宅、地段、舒适性、景观、社区氛围、地段、地标、立面、公共空间、物业类型、关注点和客户需求是设计的关键，公司、家庭、客户对象、客户差异化、产品差异化、5、思考：客户差异化的表现？6、客户差异化、7、通过客户要求加强设计要点和硬件配置、外表面：玻璃幕墙、照明工程公共空间装修标准：电动电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设

2、计等待时间空气调节：系统类型、运行模式、测量模式配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要的办公及生活配套商店、软件配置、物业服务：管理服务模式、物业管理公司、 特色服务智能系统：5A智能开发商品牌：曾经经营项目的开发商的声誉，大堂电梯的公共走道，客户“买单”的原因也是项目卖点的来源，物业形象的关键词，问题：什么样的办公楼算是高档办公楼？8。办公楼分类标准，按质量划分：这是国际通用的分类方法，即甲级办公楼和乙级办公楼，国际上称为甲级办公楼和乙级办公楼。就中国写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)和低档物业(丙级写字楼)。高档物业可细分为两部分：高档写字楼和甲级写字楼

3、。顶级办公楼符合国际办公标准，而甲级办公楼则根据当地市场的现行标准进行分类。所谓甲级办公楼主要是指四星级酒店或五星级酒店的评级标准，这是房地产行业的一个惯用称谓。9.办公楼的分类，根据使用特点进行划分：例如，SOHO(小型办公家庭办公室)，顾名思义，是一种可以居住和工作的小面积物业类型，俗称小型办公室；LOFT起源于纽约，最初是一个仓库和阁楼。由于租金低廉，空间巨大，深受艺术家的喜爱。随着创意产业在中国一些大城市的迅速崛起，这样的写字楼物业开始出现；至于MOHO(移动电话、住宅、办公室)、Kibs(知识密集型商业服务、知识密集型企业)和MOFFICE(混合和匹配办公室)，它们中的大部分被定义为

4、突出建筑物的功能和特征，以满足市场营销和宣传的需要，这不足以被称为某种类型的办公楼。10、写字楼分类、11、城市主干道、集华路：它贯穿未来的佛山中心城市，是目前佛山写字楼的主要聚集地，集华路、西佛山大道、电视塔、岭南明珠体育馆、中国陶瓷城、东方世纪广场、泛亚艺术公园、汾江路、岭南大道。陶瓷展区、季华中央商务区、季华中央商务区、泛亚艺术园高尚住宅区、城市开发区。济华路从西向东分别发展成为陶瓷展区、商业区、商业区和住宅区。未来，集华中心商务区将建成并成为“佛山第一街”，创业大厦、瑞山大厦、金融中心、京华大厦和办公楼的选址要求。千灯湖金融商务区、佛坪路、巴海路、吉化路、桂城东居住板块、广州市南海大道

5、、中银大厦、千灯湖金融商务区、桂城东贵族居住区、南海大道是佛山市主要城市主干道之一，北接G321国道，南接南新一路。目前，有许多办公楼。办公楼的位置要求南海金融城有93，000栋办公楼。整个项目预计在2011年完成。南海广场，裕安大厦，商务大厦，交通大厦，南海大厦，13。办公楼的硬件要求、建筑规模和建筑形象：注重体积、高度、立面材料、整体效果和独特性；空间尺度：注意大堂的高度和面积，以及楼层高度、净高、柱距、楼道尺寸的楼层高度，国际商会中心大堂，14。办公楼、建筑结构、电梯使用的硬件要求：注意品牌、数量、速度、等待时间、稳定性、轿厢大小和内部，注意公寓布局、区域划分、特殊设计、创业大厦平面图和

6、百花时代广场平面图，15。电力、通信、消防：供电、电压、电话、宽带、光纤、消防、注重品牌、运行原理、控制模式、收费标准、新风、16、办公楼软配套、商务配套、物业管理：品牌、历史、管理模式、收费、增值服务、配套设施、档次、客户群等。1.建筑设计，19。建筑设计，20。高层建筑防火规范。19F以上的住宅楼和50米以上的办公楼必须达到一级防火等级。当位于两个消防出口之间的房间面积不超过602时，可设置一扇门，门的净宽度不应小于0.90。对于位于走道末端的房间，当面积不超过752时，可设置门，门的净宽度不应小于1.40。建筑高度超过100的公共建筑应当设置避难楼层(房间)，避难楼层应当符合下列要求：从

7、高层建筑的首层到首层避难楼层或者两层避难楼层之间的避难楼层不得超过15层。避难楼层也可作为设备楼层，但设备和管道应集中布置。消防电梯出口应设置在避难楼层。下列高层建筑应配备消防电梯：1。一类公共建筑。2.塔楼住宅。3、12层及12层以上的公寓楼和楼道式房屋。4.高度超过32的其他二级公共建筑。高层建筑消防电梯的数量应符合以下要求：1。当每层建筑面积不超过15002时，应设置电梯。2当大于15002但不大于45002时，应设置一个站。3当大于45002时，应设置3套。消防电梯的运行速度应根据从一楼到顶层运行时间不超过60小时来计算和确定。消防电梯的载重量不应小于800。21、2、中央空调，22、

8、家用中央空调，目前市场上有三种产品叫家用中央空调，一种是小型冷水机组的水系统；二是利用风管送风的风管机的风系统；第三，分体式空调系统具有变频和一个以上的支持。前两种家用中央空调的规格和参数均以相关标准和规范为依据，后一种是在商用变频空调系统的基础上进行简化，其设计和安装均按照制造商的规定和要求进行。商用中央空调和水源热泵中央空调均为地温中央空调，可采用多种形式的冷热源，如利用地表(土壤)或浅层水源(如地下浅水、河水、湖泊和海水等)。)，或人工再生水源(工业废水、废气等)。)，它可以提供热量和制冷。商用中央空调是一种控制不同商用中央空调房间的空调，通过主机穿过风道或连接多个终端的冷热水管道来实现

9、室内空调。利用风道送风，一台主机可以控制多个不同的房间，引入新鲜空气，可以有效改善室内空气质量，预防空调疾病。地温中央空调是一种新型节能空调设备，它利用地温能，冬季采用热泵技术原理，通过热交换从地下水或土壤中提取热量用于室内供暖，夏季利用地下土壤或地下水带走热量达到制冷效果；它还可以提供生活用水，是当代最经济的中央空调主机。水源热泵中央空调系统的组成和工作原理水源中央空调系统由三部分组成：终端(室内空气处理终端等)。)系统、水源中央空调主机(也称水源热泵)系统和水源系统。在为用户供热时，水源中央空调系统从水源中提取低级热能，并通过电能驱动的水源中央空调主机(热泵)的“泵”将其输送到高温热源，以

10、满足用户的供热需求。水源中央空调为用户提供制冷时，通过水源中央空调主机(制冷)将用户房间的余热转移到水源，以满足用户的制冷需求。制热工况的原理与制冷工况的原理相似，只是热泵机组的循环方向相反，相应的换热器功能互换。25。与其他中央空调系统相比，初期投资可节省约24%的成本。与其他类型的空调系统相比，水源热泵的能耗成本节约约35P。水源热泵系统的初始投资与其他中央空调系统进行了比较(表1)，26。水源热泵中央空调与其他中央空调冷热源的技术特点进行了比较(表2)，27。从冷热源的占地面积可以看出，水源热泵比其他类型的中央空调系统占地面积小，不需要冷却塔、锅炉等耗电设备。与其他类型的中央空调机组的使

11、用寿命约15年相比，水源热泵空调机组的使用寿命可长达20年；水源热泵技术使用可再生水资源，不需要补充循环水；水源热泵冷热系数可达3.86.0，与其他形式的中央空调系统相比，具有明显的节能优势；从表1可以看出，与其他系统相比，水源热泵系统没有燃烧和水污染；水源热泵系统结构简单，操作维护方便。水源热泵中央空调的优点如下：28根据办公建筑的分类，室内主要空调指标应满足以下要求：1一级标准应满足以下条件：1)室内温度：夏季24，冬季20；室内相对湿度：夏季小于等于55，冬季大于等于45；2)新风量不应小于30m3每人每小时；3)室内风速应小于或等于0.20毫秒；4) Dus3三类标准应满足以下条件：1

12、)室内温度：夏季27，冬季18；室内相对湿度：夏季应小于等于65，冬季不控制；2)新风量不应小于30m3每人每小时；3)室内风速应小于或等于0.30毫秒；4)室内空气中的灰尘含量应小于或等于0.15毫米3，29，3，低辐射玻璃，30，低辐射中空玻璃，玻璃，镀膜玻璃，低辐射玻璃，日光下48.6%的热量，可见光下51.2%，紫外线下仅2%。此外，它具有非凡的隔音功能，可降低噪音30分贝以上；它具有防结霜性能，确保它下降到零下65度而不结霜；使用寿命长，重量轻。LOWE中空玻璃符合节能、环保、舒适和美观的顶级商业要求。LOWE中空玻璃的工作原理，就像一台自动调温的机器，白天可以传输70-80%范围内

13、的光线，大部分来自室外的辐射能都可以传输，但在夜间和雨天，室内物体50%以上的热辐射会反射回室内，有效防止室内热量逸散到室外。低辐射中空玻璃的优点是：良好的光学性能。低辐射中空玻璃在太阳光下可见光透过率高，可达80%以上，而反射率很低，这使得其光学性能比传统镀膜玻璃有很大提高。从外面看，外观更加透明清晰，既保证了建筑物的良好采光，又避免了过去大面积玻璃幕墙和中空玻璃门窗的反光造成的光污染，创造了一个更加柔和舒适的光环境。优异的热性能在寒冷季节，建筑供暖产生的CO2和SO2等有害气体的排放是一个重要的污染源。如果使用低辐射玻璃，由于热量损失的减少，加热消耗的燃料可以大大减少，从而减少有害气体的排

14、放。33，LOWE中空玻璃，34，4，电梯，35，电梯配置，电梯分类和评估标准，低速电梯，通常指速度低于1.00米/秒的电梯。中速电梯，通常指速度为1.002.00米/秒的电梯.高速电梯，通常指速度大于2.00米/秒的电梯。超高速和速度超过5.00米/秒的电梯。电梯分类，建筑物中电梯配置的评价标准，36。电梯的配置，决定输送能力的主要参数，如电梯的数量、载重量和额定速度，应具有适当的输送能力。如果运输能力能够满足高峰时段5分钟乘坐电梯的要求，可以认为电梯的选择是合理的。简单估算方法：电梯从底层到顶层不应超过4560s。高速电梯不一定会缩短乘电梯的时间，提高运输效率。事实上，我们还应该考虑建筑物

15、的高度、停靠站的数量和调度技术。对于不太高且有大量停靠点的建筑物，高速电梯一般只能以中低速运行，但高速电梯和中速电梯停靠楼层的开启和关闭时间与乘客进出时间没有区别。37、技术性能、可靠性、先进性和舒适性、电梯配置以及电梯的可靠性要求，这意味着在运行期间，故障应尽可能少，一旦发生故障，应易于排除。影响人身安全的环节，如安全装置、限速器、安全触摸面板和栅门保护系统，不得失效。根据国际标准GB10058的规定，6万台电梯故障为5台以下的合格产品、2台以下的一级产品和1台以下的优秀产品。目前，电梯的进步主要体现在拖动和控制技术上。例如，网络控制的应用使电梯调度控制向智能化方向发展。舒适度主要指电梯的加

16、速度、振动、噪声、装饰、照明等指标，其目的是尽可能为乘客提供一个舒适的环境。早期舒适度要求当汽车加速或减速时，乘客将超重和失重。普通人承受超重和失重的能力非常有限。国际标准GB10058规定，A值不得大于1.5m/s2。如果加速度总是波动，乘客会感到颠簸甚至头晕。这就要求尽可能降低加速度的变化率。DC电机调速性能好，但DC电机采用滑环供电，维护工作量大。交流异步电动机结构简单，运行可靠。随着计算机和电力电子技术的发展，不同的调速方式可以满足不同电梯的需求。低速电梯通常采用交流双速，控制环节少，故障率低。主要缺点是难以同时满足水平精度和乘坐舒适性。中速电梯通常采用电压调节和速度调节。这种速度调节模式通过改变电压来改变电机的转矩，通过调节电机转矩和负载转矩之间的差来控制电机的正负角加速度，并且通过使用全闭环控制模式来使电梯在受控的速度和加速度下运行。目前，已成为国内电梯的主导产品。39、电梯配置，一种应注意的液压电梯。液压电梯轿厢