农村集体土地出租涉及到的法律问题

1、农村集体土地使用权租赁相关问题的法律分析近年来，我国存在大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租给非农业建设的现象，许多村民小组以村民委员会或村民小组的名义，擅自将农村集体土地使用权租给第三方，用于工厂建筑或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩大，政府对该农村集体土地依法征收时，经常面临解除土地租赁合同带来的高额赔偿问题，给土地拆迁工作带来了巨大的困难，也直接影响了城市的建设和发展。对于这个问题，我们对农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的终止、合同主体资格的承认、这种事件的处置、预防等进行了法律分析，有助于妥善解决农村集体土地使用权租赁问题。一、合同效力的法律分析(a)合同法中有关合同效

2、力的规定合同法第7条规定：“当事人签订和履行合同，必须遵守法律、行政法规，尊重社会公德，扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，渡边杏。”合同法第44条规定：“依法成立的合同自主立即生效。”法律、法规规定必须经过批准、登记手续，并依照其规定。合同法第56条规定：“无效合同或解除的合同从一开始就没有法律约束力。”合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。我想(b)集体土地租赁合同的效力1，土地管理法第43条第1款规定：“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”但是设立乡镇企业和村民建设住宅，依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者批准乡镇公共设施和公

3、益事业建设依法使用农民集体所有的土地的情况除外。土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不能为非农业建设而转让、转让或租赁。”但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、合并等原因转移土地使用权的情况除外。并且根据合同法第128条的规定，当事人可以通过和解或仲裁解决合同纠纷，当事人不能和解或仲裁的可以向人民法院起诉。不是所有人都可以主张合同无效，原则上，合同当事人只能来到法院，主张合同无效。由于利益关系的推进，许多租集体土地的村庄团体不愿去法院确认合同无效，政府相关部门及其他团体也不能确认合同无效或不能向法院代理诉讼。这在我国是没有法律依据的。(莎士比亚，温斯顿，哈利波特

4、斯)。第二，合同解除的法律后果问题。如果合同无效：合同法第58条规定：“合同无效或终止后，本合同获得的财产应返还。”不能归还或不需要归还的，要以折扣补偿。有错误的一方要赔偿对方的损失，双方都犯了错误，各负相应的责任。“第五十九条规定：“当事人恶意勾结危害国家、集体或第三人的利益，因此取得的财产归国家所有，或者返还给集体、第三人。”民法通则第61条规定：“民事行为被确认为无效或撤销后，当事人由此行为获得的财产应归还给遭受损失的当事人。”有错误的一方要赔偿对方的损失，双方都犯了错误，各负相应的责任。双方恶意勾结，损害国家、集体或第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，归还国家、集体所有或第三人。根据

5、上述规定，目前农村集体土地租赁合同大部分应为无效合同，因此终止合同时，当事人有义务徐璐返还。也就是说，城镇、集团向一个方向租赁土地的第三方从返还租赁地(大部分是租金)中获得的收益，租赁地的第三方向村庄，从集团返还中获得的集体土地使用权自行拆除，拆除地面建筑物，恢复土地状态。过失赔偿损失要根据具体的租赁合同进行错误分析。租赁双方对错误赔偿额有争议的话，可以通过协商解决，不可协商，可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以根据最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定组织进行评价，最终根据法律，决定由一方负担还是双方分担过失赔偿额。合同有效时：合同法第107条规定：“当事人不

6、履行合同义务或不履行合同义务时，应继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人不履行合同义务，或者不履行合同义务，对对方造成损害，损害赔偿额应包括履行合同后所能获得的利益在内，对违约造成的损害。但是，合同当事人签订合同时，超过应该预见或预料的违反合同所造成的损失，将渡边杏进行。”第114条第1款，第2款可以约定“当事人在一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，并计算违约引起的损失赔偿额的方法。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构增加。如果约定的违约金高于造成的损失，当事人可以向人民法院或仲裁机构请求适当的减少。根据

7、上述规定，合同有效时，违约方应赔偿承包商的实际损失，具体数额标准应按照具体合同条款执行。大体上，应包括违约造成的实际损失、承包商的预期利益、违约金等。三、合同主要资格的法律分析在大部分农村集体土地租赁合同中，租赁方大部分是村民委员会，部分是村民小组作为租赁人直接租赁土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为能力，是否成为合同的主体，在法律实践中各方面的认识不一致。合同法第2条第1款规定：“本法所说的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间建立、变更、终止民权义务关系的协议。”第九条第一款规定：“当事人签订合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”民事诉讼法第49条

8、规定：“公民、法人和其他组织可以成为民事诉讼的当事人。”法人由法定代理人提起诉讼，其他组织由主要负责人进行诉讼。“由此可见，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。村民委员会组织法第10条规定：“村民委员会可以根据村民居住情况划分几个村民小组，组长可以在村民小组会议上选出。”这项规定是村民小组设立的法律依据，同时赋予村民小组独立的民事法律率关系主体资格。民法通则第74条第2款规定：“集体所有的土地依法由村农民集体所有，由村、农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会管理。”已经属于乡农民集体经济组织，可能属于乡村农民集体所有。土地管理法第10条规定：“农民集体所有的土地依法归村农民集体

9、所有，由村集体经济团体或村民委员会经营和管理。”已属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或村民小组经营和管理。已由乡(镇)农民集体所有，由乡(镇)农村集体经济组织经营和管理。农村土地承包法第12条第1款规定：“农民集体所有的土地依法归村农民集体所有，由村集体经济团体或村民委员会发放包。”已属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，村内各农村集体经济组织或村民小组发放包。村集体经济团体或村民委员会签发的，不能改变村里各集体经济团体农民集体所有的土地的所有权。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第24条规定：“农村集体经济组织或村民委员会、村民小组可以根据法律规定的民主议事程序，决定分配本集体经济组织内已经收到的土地补偿费。”根据上述法规，我国集体土地所有权有三种基本形式：村农民集体所有、村民集团农民集体所有、乡农民集体所有。集体土地所有权的主体是“农民集体”、村民委员会、农村集体经济组织、村民小组享有集体土地的经营和管理权。综上所述分析，村民小组可以看作合同法，民事诉讼法规定的“其他组织”，具备民事法律率关系的主体资格，可以作为农村集体土地使用权转让的当事人。四、未经许可租赁集体土地的处置(a)需要实施合法土地租赁的程序出租集体土地，必须先征用后转为国有土地，然后按照以下程序办理租赁