光谷写字楼调研报告 PPT课件

1、光谷写字楼调研报告,2014年7月26日-8月9日,六,一 调研要素,目录,二 光谷商圈概况,三 融众国际项目介绍,四 周边项目调研,五 市场现状分析,六 调研总结,一、 调研要素,调研时间：8 月28 日8 月2 日 调研目的：本次调研是在融众国际内部装修即将完成交付使用的情况下，对光谷商圈写字楼概况及其租金情况进行分析和了解，为融众国际的出租做参考。调研楼盘：光谷国际广场、世界城广场、光谷银座、华乐商务中心、联合国际、龙安港汇城 调研内容：写字楼的地理位置、租金、内部环境、设备设施、周边环境、配套设施等几个方面,二、光谷商圈概况,光谷，是武汉东湖新技术开发区的别称，据守武汉东大门，占据进入

2、武昌的咽喉要道、镇守武汉的最后堡垒，又称“武汉中国光谷”。占地 50 平方公里、地处武汉市东南部，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，自然环境优美。,近年来，在高新技术产业带动下，光谷区域经济迅速发展，商业日益繁荣，配套设施完善，高校云集，高端人群聚集，交通四通八达，逐渐成为武汉经济发展的引擎。 高新企业、科技类企业纷纷入驻光谷；随着武汉“光谷”的品牌效应日益广泛，以“光谷”命名的商业地产更受投资客们的青睐。,5,三、融众国际项目介绍,项目以空中连廊连接光谷国际广场，聚集形成光谷商圈核心地段唯一的24万方成熟的高端商务集群。,融众国际毗邻光谷国际广场，位于光谷广场最显赫地段，交通便利，周边配套成熟

3、，VO空中墅体商务，国际化高端物业。周边集中了一线商务、政务、会展、酒店、购物、休闲、科研、高等人才输出等配套。,【比肩世界，光谷最耀眼的城市名片】 融众国际180米建筑标高屹立于光谷门户地段，高耸入云，更以简约现代的商务建筑外观及硬件配套刷新光谷的高端商务办公标准； 项目以国际标准打造，豪华双大堂、VIP私属电梯、PORIS智能车位引导、3.9米卓越层高、多联机分层式中央空调、新风系统、4米每秒的高速垂直交通、无障碍卫生间、高品质茶水间等适合于光谷高端企业的商务空间需求； 【国际双标，光谷高端商务办公起点】 国际甲级5A办公标准，结合人性化的5O设置，打造国际双重标准； 项目不仅符合国际5A

4、办公所需，打造高端的国际5A办公标准，更注重现代办公的 5O人性化设置，在Opportunity前景、Oxygen富氧、Open开放、Office park绿色、 Own自主等方面创造舒适及有利于企业高速成长的办公环境；,【VO空中墅体商务，华中首个摩天墅级商务空间】 仅为峰层商务人士打造，约150米垂直上空、层差约17米、三层连通、顶层开放式共享的首席摩天墅级商务空间，华中仅此一处； 配置私塾大堂、专属电梯，3层立体空间，尊享空中泳池及屋顶开放式花园会所，270度天际线，纵览光谷两湖三山，俯瞰大光谷千亿产业； 【国际物业，高端商务物业的恒久价值】 融众国际注重物业现有价值，更注重物业可持续发

5、展，打造持久价值； 聘任国际物管世界六大行之一的TDZ戴德梁行，为融众国际提供可持续发展物业顾问，为融众国际打造持久的物业价值。,9,楼盘详情 楼层规划,开发商：武汉融城置业有限公司 物业公司：戴德梁行 地理位置：东湖高新珞瑜路889-1号 产权年限：40年 容积率：7.50% 绿化率：25.3% 使 用 率：70% 电梯：7部 停车位：1000个 建筑面积：78531.5 占地面积：7937.65 标准层面积：1300 ,地上35层，地下3层 负二层-负三层：车库及设备房 负一层 - 5层：商业 6-7层：影院 8层：避难区 9-21和23-34：办公区 22层：避难区,租售价格,售价,租金

6、,停车费,物业费,配套信息,交通,学校,医院,商业,银行,四、周边项目调研,1、光谷国际广场,光谷国际广场位于武昌主干道珞喻路东，光谷广场西北角，是该片区唯一的高端写字楼产品，由素有“企业助推器”的融众集团全程支持，是一个包括商业街、写字楼、高层住宅城市综合体。项目内可观园林，外可揽光谷繁华，更能远眺东湖，处于多所高校和科研机构的包绕之下，是一处稀缺的可直接对话全球的商务基地。,开发商：湖北东盛房地产有限公司 地理位置：洪山区东湖开发区珞瑜路889号 产权年限： 40年 入住时间：2010年03月30日 规划：地上30层，地下2层 现状：入住率95% 面积：总体面积22万，单层约2713 停车

7、位：662个 电梯： 7部 使用率： 77.7% 租金（元/平方米/月）：50-60 毛坯，装修：70-75 售价：均价12223元/平米 物业费： 15元/平方米/月（含空调）,2、世界城广场,世界城广场是光谷步行街上的商务综合体。其中，世界城广场写字楼，是光谷步行街上唯一的纯商务，建在10000家商家之上的写字楼。是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程，也是武汉城建史上最大规模标志工程。,开发商：利嘉置业（武汉）公司 地理位置：洪山东湖开发区光谷广场东 产权年限：50年 入住时间：2012年 规划：共25层 现状：已售完 面积：总体面积30000 停车位：684 电梯：7部 使用

8、率：70% 租金（元/平方米/月）：毛坯60-70，装修：80-90 售价：均价11000元/ 物业费：6元/平方米/月,3、光谷银座,开发商：武汉洪荣物业发展公司 地理位置：光谷转盘靠鲁巷方向 产权年限：40年 入住时间：2010年11月 规划：地上30层 地下2层 现状：入住率99% 面积：总建筑面积：25000 单层：约900 停车位 ：246 电梯：5 部 容积率：6.7 % 绿化率：37% 租金（元/平方米/月）： 毛坯：65 装修：72 售价：均价11000元/ 物业费：5元/月/,光谷银座坐落于鲁巷广场以西，武汉-中国光谷核心商务区，金融经贸最活跃的地段，光谷片区纵横主干道交汇点

9、，三条南北走向的主干道：民族大道、关山大道、光谷大道；四条东西向主干道：门前的珞瑜路，与之平行的楚雄大道、南湖大道、及城市中环线；周边300米范围内集中了武汉市数10家银行 ，有浓郁的商业气息。,4、华乐商务中心,开发商：香港华乐物业发展有限公司 地理位置：珞瑜路716号 产权年限：50年 入住时间：2004年04月01日 规划：地上28层 地下2层 现状：基本租满 面积：40000 停车位 ： 50 电梯：4部 容积率：6.7 % 绿化率：37 % 租金（元/平方米/月）： 55-60装修不带家具 售价： 均价元/ 物业费：4.6元/月/,华乐商务中心位于光谷之要道，地处武汉中国光谷的大门，

10、超时代的高科技综合写字楼，该大楼将为进入光谷的高科技单位提供良好的现代化的商务活动和办公场所，是成功人士的最佳选择。,5、联合国际,开发商：湖北荣乐投资有限公司 地理位置：洪山东湖高新珞瑜路吴家湾 产权年限： 入住时间： 规划：地上20层 现状：98% 面积：总建筑面积38553，单层面积1778 停车位 ：150 电梯：5部 容积率：% 绿化率：37 % 租金（元/平方米/月）：精装70-80 售价： 均价9500元/ 物业费：5.50元/月/,联合国际纯商务写字楼，座落在东湖高新技术开发区珞瑜路东段，处于武汉中国光谷的核心鲁巷、毗邻中国最大的城中湖东湖。与鲁广商业中心，中国邮科院、东湖开发

11、区管委会、光谷会展中心为邻、可以说是面朝都市繁华、背靠湖光山色。在这个倡导知识经济与资本经济结合的时代，联合国际，尽得天时地利之玄机，不仅将成为中国光谷腾飞的见证者，还将是一个与财智同步成熟、与实力同步发展的伙伴。,6、联峰时代,开发商：武汉联峰房地产开发有限公司 地理位置：鲁磨路公交车站对面联峰时代 产权年限：50年 入住时间：2007年01月18日 规划：16层 现状：入住率90% 面积：总建筑面积56096 ，单层单层1632 停车位 ：240 电梯：客梯3部，货梯1部 容积率： 3 % 绿化率：35 % 租金（元/平方米/月）：装修：45 售价： 均价8000元元/ 物业费：2.5元/

12、月/,联峰时代紧临光谷广场，位于鲁磨路附6号，东靠华中科技大学，西临拟建中的地铁站和鲁巷汽车站，北望东湖人文景观，远眺磨山自然风景。 作为光谷商圈的核心，联峰时代力图为成功人士打造新时代的理财通道，造就与发展财商的舞台打造事业腾飞与发展的舞台迎造个性和收藏自我的地方。 项目共分三栋,一栋办公商业项目,一栋小高层住宅,一栋多层住宅,7、龙安港汇城,开发商：湖北广电房产开发有限公司 地理位置：民族大道前行200米 产权年限：50年 入住时间：2011年10月1号 规划：1-4层商业综合体，5层酒店，5层以上写字楼 现状：入住率90% 面积：总建筑面积73000， 停车位 ：231 电梯：6部 容积

13、率： 6.2 % 绿化率： 25 % 租金（元/平方米/月）：毛坯：45-50装修：65-75 售价： 均价12000元/ 物业费：4元/月/,龙安港汇城地处东湖开发区“武汉中国光谷”的核心，位于民族大道，介于光谷广场与雄楚大街之间，地理位置优越，交通四通八达。 商业繁荣，高校云集，具有浓厚的人文氛围。,光谷片区各种写字楼产品十分丰富，既有传统的甲级、乙级及低档写字楼，还有住宅办公。,光谷写字楼以光谷融众国际广场、世界城广场等重点写字楼项目为例，受益于地铁效应和区域经济发展，片区楼市热度持续走高，不论新旧写字楼入驻率均达到近90%，光谷的写字楼入住率全市最高。,五、市场现状分析,目前，融众国际

14、周边经济、交通配套完善，大型购物场所、餐饮娱乐设施齐全，而优质的写字楼需要满足交通便利、具有国际形象的地段和外观，更能够提供优质的服务、舒适现代的办公环境、齐全的商务配套设施等诸多硬性条件，放眼整个光谷在已交付使用和在售的写字楼项目中，目前能满足这些条件的写字楼屈指可数，档次较高的写字楼项目目前无空置现象，区域内甲级写字楼稀缺。,融众国际-处在蓬勃朝气的CBD商务区，国际甲级5A办公标准，结合人性化的5O设置，打造国际双重标准适时解决了甲级写字楼稀缺这一大问题，融众国际以180米的绝对高度成为了光谷中心全新商务标杆。,作为发展中的企业，他们更看中的是： 配套资源 + 商务潜力 + 企业形象 +

15、 社会认同度+运营成本+人才引进,租赁价格对比表,销售价格对比表,以上图示可以看出，光谷商圈中心鲁巷广场附近的写字楼最为成熟，空置率也是最低，鲁巷商圈中心周边写字楼买卖价位均在11000元/平米。,在租赁方面，热点项目有光谷国际广场、光谷时代广场、世界城广场、光谷软件园、金融港，光谷写字楼主力户型面积在100-300平米，基本装修不带家具租金70元-80元/平方米/月。,目标客户行业界定：,金融,咨询服务,地产,贸易,保险,银行,中介,贸易,广告业,软件,五、调研总结,经过对光谷商圈写字楼的调研分析，结合目前写字楼的发展，做出以下结论： 1、光谷现已成为武汉的副中心，已成为武汉的一个品牌象征，

16、被广大消费者 、创业者、企业和投资者所熟知和认可； 2、融众周边集五星级酒店、休闲、餐饮、大型购物中心以及高端娱乐综合为一体，经济的发展促进了商务交流； 3、72条公交线路、地铁2号线，交通的便利，也意味着该区域人流量集中；,4、高校云集，华中科技大学、中国地质大学等校区为企业提供了源源不断的 人才输送，交通和商业的完善，为企业招聘业提供了方便。 5、光谷商业日益繁荣，配套设施完善，光谷商圈写字楼的租金和售价不断上 涨，行情一片大好，周边的新旧写字楼入驻率达到90%，市场已出现饱和阶段，写字楼供不应求，而高端写字楼更是严重稀缺，无法满足高端企业的办公需求，例如：融众国际周边高端写字楼世界城广场和光谷国际已无空置；融众国际以180m的核心高度，3.9m的卓越层高，国际5A、结合人性化的5O设置，打造国际双重标准，适合注重企业形象和周边的配套设施的发展型的企业。 6、武汉是一个学生众多、创业者偏