培训-基础知识

1、房地产的第一个基本知识第一章房地产市场研究第一节房地产市场研究1.什么是房地产市场研究？房地产市场研究：将房地产作为一个特定的商品对象，系统地收集、整理、记录和分析相关的市场信息，然后对房地产市场进行研究和预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势、制定商业计划和制定商业策略提供参考和建议。一般来说，房地产市场调查是房地产经营者的“千里眼”和“千里眼”。二、房地产市场调研点、面、体结合由于土地和房屋的“不可移动性”，房地产市场的调查具有很强的地域性。这样，习惯上按照区域形式切入房地产市场：点(整栋楼)线和区域(区域市场)体(宏观环境)第二节市场监管表点单个房地产(填写房地产市场调整表)单栋楼的市场

2、调查是房地产市场调查的基础，这不仅是新员工接触房地产知识的第一课，也是任何高级员工及时了解房地产市场最具体、最直接的方式：一、产品分析(房地产市场调整表正面)1.房地产的名称、地址(网站)、电话号码和开业日期(1)房地产名称：通常指房地产的案件名称。一些大型建筑有项目名称和推广名称。其推广名称的主要目的是包装项目，形成一个引人注目的卖点。例如，长宁区“中山公寓”的推广名称为“城市别墅”；浦东项目“浦江名苑”的推广名称是“艺术传家宝城堡”。其他项目根据其在几个阶段的发展有不同的案例名称。例如，浦东聚源大厦一期名为“聚源”，二期名为“江林天下”，三期名为“汇豪天下”。其他案例名称反映了企业品牌效应

3、，如万科集团开发的万科系列项目(万科城市花园、万科华尔兹、万科春天申城等)。)；绿地集团开发的绿地系列项目(绿地春申园、绿地世纪花园等)。)；闵行北桥房地产开发的金榜系列项目(金榜家族、金榜家族、金榜星树)。(2)房地产地址和电话：有些项目通常有现场地址和城市服务台。(3)开放日期：大型项目不仅只开放一次，还根据不同的开发时间分阶段开放不同的时间。写市场调整表时一定要注明。2.地理环境(1)基地位置图：明确标明项目范围、主要交通设施及周围标志性建筑。右上角标着北方，标着n。(2)环境分析：总体环境：项目主要所在地、历史沿革和区域特征(商业中心、工业中心、学校社区等)。)。小环境：项目的具体位置

4、，地块的大小和形状，谁是它的东、西、北、南的邻居，如何进入道路，以及它是否面向街道。交通设施：包括公共汽车、地铁、高架道路、轻轨、桥梁、隧道、市政公路、区级公路等。公共配套设施；包括水、电、煤等市政设施，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、酒店、图书馆、体育馆、集贸市场、著名餐馆等。3.公司组成由于房地产投资建设是一个资金大、周期长的项目，实力不强的企业投资房地产往往隐藏着巨大的风险。经营组合的强搭配是房地产未来质量的绝对保证。(1)投资者(2)开发商(3)营销策划(包括全代理、纯销售、纯策划和广告策划)(4)设计单位(5)承包人(6)物业管理(物业管理费统一单位：元/平方米天)4.社区

5、规划(1)基地区：城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。(2)总建筑面积：城市规划行政主管部门正式确定的建设项目建筑面积，计算为建筑面积计算规则。根据总建筑面积，我们可以大致了解该地区的建筑规模(3)居住面积：总销售面积(4)容积率：也称为建筑面积密度，即建筑每层总建筑面积与建筑基础面积之比。(5)绿化面积和绿化率：(见建筑知识培训)(6)建筑楼层：一个项目由几栋建筑组成，每栋建筑的地面以上几层，地下几层。例如，两栋28层的公寓楼和两个地下室通常代表2*28F2B(7)停车位规划：主要写项目是否规划了室内或室外车库。停车位出租及销售(单位：元/月)。(8)计划户数：指整个项目的总户数。如果你

6、按阶段发展，请指定每个阶段的家庭数量。(9)交货日期：(10)备注：指每个项目的规划都有自己的特点。A.整个项目的规划形式：包括一个总共由几栋建筑组成的项目，每栋建筑的使用性质是什么，基本形式是什么(无论是板还是点)，一个有几户人家的梯子；B.在项目规划中，生态水景规划更具特色；C.项目立面规划；D.项目是否计划有俱乐部等配套设施；E.这个项目更聪明。5.房间类型规划(1)模式：指定几个房间、大厅和浴室；(2)每套的建筑面积和使用面积(单位：平方米)；(3)住户数量：每套公寓的数量(单位：住户)；(4)花园区：指建筑区周围、围墙或围墙内的花园区。一般来说，这是相对于别墅。(单位：平方米)(5)

7、面积比：指房利美和房地美等不同模式的单位占房地产总单位数的比例。在一定程度上，它决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。(单位：%)(6)规划面积：指项目中所有房间类型的最小面积至最大面积的范围。(单位：平方米)(7)楼层高度(见建筑知识培训)(8)住房率：(见建筑知识培训)(9)备注：在房间类型规划中写下其他独特的情况A.如果有装修过的房间，注明装修情况；B.是否有独特的房间类型规划，如错层和复式建筑；C.住宅设计的特点，如180度和270度阳台景观设计。二、价格分析(后面的房地产市场调整表)1.调查日期：同一项目在不同时间段的价格和销售情况不同，因此有必要注明调查时间，以便日后比较。2.工程进

8、度：包括基础、结构、结构封顶、内外装修、准现房(未取得大产权证)和现房。3.价格范围：从项目的最低单价到最高单价的范围。最低单价通常是指在最差条件下(如楼层和朝向)由单价校准的单价。通常，最低单价是广告中的起始单价。最高单价通常是由具有最佳水平、方向和其他条件的单位校准的单价。4.平均单价：指总销售额除以总销售面积得到的销售单价。理论上，总销售额=平均单价销售面积。平均价格不是简单的算术平均，即(最高价最低价)2，而是开发商根据当前市场情况设定的价格，以收回成本并获得合理利润。当一个项目被引入市场时，有一个“平均价格”，用来计算每栋建筑中每个单元的价格。它是整个项目销售价格控制和本项目销售价格

9、加权平均的重要标志。一般来说，多层建筑位于4-5层，小型高层建筑位于6-8层，高层建筑位于10-12层。5.主要受力面积：一般指在所有房间类型中所占比例最大的房间类型。例如，房利美和房地美所占比例最大，而房利美和房地美所占比例最大。这里重要的是把两个房间的最小面积写成最大面积，把三个房间的最小面积写成最大面积。6.主力总价=主力区域平均单价房屋单价给人的直观印象是房地产的位置和质量，而房屋总价反映的更多信息是目标源层的划分。对总价格的仔细调查使得掌握产品的客户和市场定位变得容易。因为实际上，总金额是购买客户最直接、最明显的分水岭。7.价格分析：每个单元的价格是根据每个单元的垂直位置(楼层)和水

10、平位置(首层位置)以及每个单元的朝向、采光和通风来确定的(朝向好、景观好的单元的系数会很高)，然后将该建筑的平均价格乘以该系数得到每个单元的每平方米价格。因此，在分析价格时，我们还应该从以下几个方面进行分析：(1)楼层差价：一般来说，3-4层的价格最高，然后是5层的价格，其次是底层和顶层的价格(底层有一个花园，顶层或者是复式或者是阁楼)，最低的价格一般是2层；(2)东西方在同一水平上的差异；(3)景观差价：一般来说，看生态景观的价格远远高于不看生态景观的价格。(4)朝向、照明和通风的差异。三、销售情况(后面的房地产市场调整表)研究销售情况是市场调查的重点。(1)可售住户：指目前出售的住户数目。

11、(2)已售户数：指已售户数。(3)销售率：指已售户数与可售户数之比。销售率=已售户数和可售户数(4)销售分析：房地产各种因素的评价最终应该归结为具体的销售结果，而具体的销售结果不仅仅是销售率的问题。这取决于什么样的公寓卖得最好，什么样的总价最被市场接受，什么是吸引顾客的主要场所，等等。(5)客户来源分析：主要指购买客户的地区、职业水平和年龄水平。第四，丽都不好总结整个项目的优缺点。第三节区域市场线和表面在详细了解单个建筑之后，我们可以开始调查和分析区域市场。一般来说，区域市场调查分析主要包括三个方面：区域分析、区域产品分析和需求分析：一、区域分析：指综合分析影响特定区域房地产市场的三个因素：交

12、通干线、区域特色和发展规划。二、区域产品分析：它主要包括了解和分析特定区域内房地产的总量、类别、区位分布、规划、价格和销售情况。分析区域产品，关键在于研究区域产品的共性和差异性，以及区域市场对产品的反映。三.需求特征：它是指区域人口的数量和密度、购买力水平、顾客需求结构和特征、人口素质、习惯和爱好等。这是研究人员从顾客的角度对产品的检查。第四节宏观环境把握点、线和区域是市场研究的主体，但不是全部。只有了解宏观环境，房地产市场调查才能更加灵活和深入。一般来说，房地产市场的宏观环境包括政治社会、经济发展、行政法规、国际条件等因素。第二章建筑施工基础知识第一节建筑分类一、建筑功能点的使用1.工业建筑

13、指主生产厂房和辅助生产厂房等生产建筑。2.民用建筑(1)居住建筑：供人们居住和居住的房屋。比如住宅和宿舍。(2)非居住建筑：供人们工作、学习、文化、娱乐和生活服务的房屋。比如办公楼、学校、商店、剧院和文化中心。二、主要承重结构的材料要点1.砖木结构：房子的墙和柱是用砖建造的，地板和屋顶桁架是由木头制成的。这种结构主要用于单层房屋，在城市中很少使用3.钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构，如梁、柱、楼板和屋面板，由钢筋混凝土制成，墙体由砖或其他材料制成。4.钢结构：房屋的梁、柱、屋架等承重构件由钢材制成，钢板通过焊接、铆接或螺栓连接。楼梯由钢筋混凝土制成，墙壁由砖块或其他材料制成。一般来说，有工业

14、厂房、大跨度建筑和高层建筑。比如用钢柱和钢梁建造的超高层建筑。徐汇区赵家浜路上海黄浦区青年交流暨税务局大楼项目。5.其他结构：如竹结构、木结构(在别墅项目中，如绿洲贝弗利有木结构)、竹木混合结构。三、根据建筑结构的承重方式1.墙体承重结构(也称为堆叠砌体结构):砖墙或砌块墙是房屋的主要承重构件，承受来自楼板和屋顶结构的所有荷载。地板靠在墙上。常用于住宅、办公、学校、医院等六层以下建筑和中小型工业建筑。2.框架类型：由梁和柱组成的框架是房屋的主要承重构件，承担房屋的所有荷载。地板搁在横梁上。常用于办公楼、酒店等建筑。框架-剪力墙类型：在框架结构平面的适当位置设置钢筋混凝土剪力墙，或使用楼梯井、电

15、梯等墙作为剪力墙。它常用于高层建筑，如20层左右的住宅楼、办公楼和宾馆。剪力墙如图所示：3.剪力墙类型：房屋主体结构采用剪力墙时。这种形式广泛应用于高层建筑。如图所示：4.圆筒型：空间应力结构。在高层建筑中，四周采用框架，利用电梯井、楼梯间和管道井在平面中心形成筒状结构。多用于大跨度、大空间、超高层建筑。如上海电信大厦和浦东金茂大厦如图所示：四、按施工方法1.预制建筑：建筑的主要承重构件，如墙壁、地板和楼梯，在工厂预制并在施工现场组装。2.现浇建筑：主要承重构件在施工现场浇筑。3.装配式整体建筑：是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。五、按建筑楼层分(按上海市城市规划管理技术规定建筑楼层解释)种类高度范围地面底层H10m一般1-3层，多为别墅和联排别墅。多层10m24m一般为8-18层高电平一般超过18层第二节建筑物的构成建筑物通常由六部分组成：地基、墙(柱)、地板、楼梯、屋顶、门和窗户。此外，一般建筑包括台阶、坡道、阳台、遮阳篷、围裙和其他附件。一.基金会和基金会1.基础(1)直接承受建筑物下地基荷载的土层。(2)地基可分为天然地基和人工地基。常用的人工地基加固方法有：A夯法B换填法C打桩法2.基础(1)功能：承受建筑物的所有荷载，并将荷载均匀分散地传递到基础上。(2)结构类型：基础与墙、柱等竖向构件紧密相连，一般由墙、柱的延伸和扩展形成。A.条形基础