写字楼产品研究配置物业建议大全(201204).ppt

1、1,闸机通道,2,门禁系统,在候梯厅入口安装门禁系统，保障写字楼内企业的私密及安全,目前武汉写字楼项目除了浦发银行大厦，其他写字楼均没有采用门禁系统，使得外人可以随便到达写字楼任意楼层，安全性及私密性均较差。建议本项目采用门禁系统，需凭卡刷卡进入候梯厅，保障大楼内企业安全及办公纯粹性；,次要,优硬件,KPI特征,3,停车系统,4,引入国际商务标准的泊车导视系统，智能化体现项目对客户的人文关怀,户外导视,人性化,KPI特征,5,车行入口,车行出口,入口处设置精美、大气的外挑雨篷，可遮阳挡雨，为老板及访客提供舒适环境，倍显尊贵。,车行大堂,正门设置大方美观的雨棚，提升舒适度及尊贵感,人性化,KPI

2、特征,6,在成本允许的前提下，尽量提升地下停车场的舒适性和智能化,地下停车场入口,停车场,高形象,KPI特征,7,地下停车场地面工艺处理，并设置灯箱，弱化顶棚,注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质； 地下停车场顶棚由于管线众多，美观度差，应尽量弱化其视觉引力，可采取统一刷黑或者刷灰的作法； 同时在地下停车场墙面设置灯箱，吸引客户注意力，以减小对顶棚的关注； 灯箱还可以增强停车场光线，同时带来广告收益； 地下停车场入口采用顶面内嵌式灯光； 满足照明要求的同时，形成地下停车场第一道景观，让客户停车从一开始就成为享受。,灯箱,顶棚,地面工艺处理,停车场,高形象,K

3、PI特征,8,分区颜色区隔,人性化,KPI特征,停车场,9,液晶屏导视,液晶屏导视,有特色,KPI特征,10,车库车流动线,人性化,KPI特征,11,车库地面装饰材质,人性化,KPI特征,12,车库顶棚装饰材质,有特色,KPI特征,13,车库墙面装饰材质,有特色,KPI特征,14,车库人性化设计,在地下停车场可设计1-2个宽度较大的残疾人停车位，方便停车后轮椅的摆放；,人性化,KPI特征,15,远距离停车场系统,车位引导系统,停车系统创新,优硬件,KPI特征,16,空调系统,17,建议选用进口品牌（大金），具有分户计量功能且更加节能的VRV系列空调，符合目标客户需求,功能选择建议： （1）选择

4、具有分户计量功能，并且更加节能的VRV系列的中央空调（目前深圳中心区江苏大厦、国际商会中心、现代国际、荣超中心、嘉里建设广场、港中旅大厦均采用VRV空调，已入伙客户反馈效果很好）； 一方面能够降低客户办公成本，迎合客户办公需求，提升市场认同度； 另一方面此类空调采购成本较其他欧美品牌具有明显的性价比优势。 （2）配置新风系统，改善写字楼内空气质量，提高客户满意度的同时，增加了产品的附加价值。,数据来源：法国兰舍空调经销商深圳区销售经理闫先生,空调,重要,优硬件,KPI特征,18,空调机组,方案二： 集中放置在大楼的两层避难层。采用横管、竖管连接。 此方案将保持整层单位全部销售，但竖管管道将会占

5、用核心筒面积，且途中能耗较大，后期运营管理成本较高。,机组,方案一,方案一： 将空调机组设置在每层的东北角，只采用横管连接。 因为该单元价值较低，景观资源较差，故将机组设于此，但会损失此位置办公单位销售价值； 深圳荣超经贸中心也采取此方式布置VRV系统机组。,VRV空调系统机组方案二可经过核心筒排布及管道排布设计完成后，计算增加的管道成本及实用率损失，与方案一损失的办公单位价值比较，选取最佳方案；,VRV空调机组以价值损失最小的原则选择设置在办公楼层或避难层；并建议采用按产权单位数量匹配机组,该项目东北角价值最低,本项目东北角价值最低,此外建议采用按产权单位数量匹配机组，真正做到按电费计量。（

6、若无法做到按产权单位数量匹配机组，则仍需按制冷量计算费用，失去VRV分户计量意义）,重要,19,出风口,大堂的空调出风口、新风出风口需巧妙隐藏，以免破坏室内空间整体美感,空调出风口需设置得小且美观；新风口可隐藏在不显眼处，或采取与座椅、小品结合的方式，减少对室内空间整体美感的破坏。,香港长江实业大厦,香港长江实业大厦,香港花旗大厦,香港数码港,20,项目铭牌,21,项目铭牌,香港IFC,高形象,KPI特征,铭牌设置于项目西北侧，采用高档石材，可结合水景打造,铭牌位置,22,项目铭牌,铭牌上的文字可做灯光，在夜间有精美效果，并且可增强昭示性；同时可结合水景、灯光，夜间非常醒目，且具有品质感，给路

7、人强烈印象；,铭牌上文字可设置灯光，在夜间有更好昭示性；结合水景、灯光，可营造出高档次形象，成为项目外围的第一道景观、标识物,铭牌文字上的灯光,23,室外水景,上海世纪商贸广场,有特色,KPI特征,本项目因西侧、北侧均拥有小广场，可以在广场上适当设置喷泉池等水景，使广场增添亲和感,24,前广场、水景等,25,广场灯,有特色,KPI特征,沿街走道设置精美路灯，且可结合座椅、绿植设计地灯、树灯，增加美观度,26,人性化细节设计,提示牌：在容易出现滑道的位置设计提示牌，提示牌需考虑有较好的昭示性，同时要考虑美观，能与建筑物有机的结合。,导视石墩：在拐弯位置设计美观、表面光滑的石墩，可在夜间很好反射车

8、灯，提示车辆行驶；,防滑条缝：写字楼入口通道地面设计条缝，增大地面摩擦力，防止雨天路人摔倒；,考虑雨天、夜间等特殊情境下人对建筑的使用需求，做相应人性化设计,人性化,KPI特征,27,引入国际商务标准的泊车导视系统，智能化体现项目对客户的人文关怀,户外导视,人性化,KPI特征,28,大堂,29,深圳东海国际中心,候梯厅尺度空间,保证候梯厅尺度宽裕，同时需考虑高宽比协调，不给人以压抑感,高形象,KPI特征,30,大堂材质,大堂主要采取高品质的石材，地面建议采用耐磨、防脏的天然石材,高形象,KPI特征,31,大堂材质,大堂使用暖色调石材、类木材质感的石材,通过做出挖空可增添墙面质感；,香港数码港,

9、深圳东海商务中心,采用暖色调的天然石材作为地面材质，墙面也以石材为主，尝试使用部分类木材质感石材。,高形象,KPI特征,32,室内灯光,使用暖色调灯光，并采取暗藏式照明设计以提高舒适度,室内可采用暗藏式照明，尽量避免直射照明，以防止直接照明的点射光源在地面反射造成的眩光，从而提高视觉舒适度；,香港中银大厦,人性化,KPI特征,33,侯梯厅,34,上海恒隆广场,上海环球金融中心,：,候梯厅材质,地面使用耐磨石材，墙面采用高档天然石材，以暖色调为主,优硬件,KPI特征,35,候梯厅灯光,KPI特征,采用暖色调灯光，可使用墙面装饰灯、电梯门灯增添候梯厅精致感,墙面装饰灯条,电梯门装饰灯条,有特色,3

10、6,北京宝矿洲际中心,上海环球金融中心,上海环球金融中心,候梯厅灯光,采用灯槽、隐蔽式光源，可以提高视觉舒适度和候梯厅的品质感,KPI特征,采用隐蔽光源可防止点式灯光产生的反射眩光，提高视觉舒适度；另外可使墙壁材质更显质感；,人性化,37,候梯厅装修,有特色,KPI特征,电梯按钮与候梯厅装修风格统一，更显精致感,38,垃圾桶采用和墙体相似材质的表皮，使空间和谐统一,电梯旁的垃圾桶采用了和墙体相似材质的表皮，使空间和谐统一，更显项目的品味和档次；,候梯厅装修,有特色,KPI特征,39,洗手间,40,洗手间,储物柜,人性化,KPI特征,41,伸入式干手机干手效率更高,洗手间,人性化,KPI特征,4

11、2,在洗手液地下放置垃圾桶，可以丢弃纸巾等废物，也可使洗手液直接滴入。 小便斗上设置烟灰缸，方便放置烟头和废弃物；,在卫生间的洗手池等位置设置置物平台，方便临时放置物品,洗手间,人性化,KPI特征,43,商业部分可考虑设计独立的残疾人卫生间；写字楼可将其中一间卫生间设计得较为宽裕，方便推入轮椅，并设计方便残疾人使用的扶手，将细节做到极致，以体现项目以人为本的理念，从而让客户充分信任发展商的周全考虑，提升对项目的认同。,设置残疾人专用卫生间或设置残疾人马桶位,洗手间,人性化,KPI特征,44,茶水间、休息室,45,茶水间、休息区,人性化,KPI特征,46,大堂空调,香港ICC,优硬件,KPI特征,大堂建议采用VRV空调，并采取墙送风系统，可使冷气不必充满大堂空间，在保证舒适度同时有效节能,本项目写字楼大堂为两层通高，空间面积大，采用传统的顶棚空调出风将耗费较多能源。建议采取VRV空调系统，使用墙送风或地送风的空调送风方式，将有效节能。,47,电梯,48,