《房地产金融全套》PPT课件

1、房地产金融，李海涛天津大学管理学院，2020/7/19，2，引文，金融是什么？金融就是资金的融通。资金盈余单位，资金短缺单位，金融中介机构，证券市场，直接金融，间接金融，2020/7/19，3，房地产金融，房地产金融：资金的用途用于房地产的各种金融，2020/7/19，4，课程内容，第一章介绍佐原健二房地产金融基本知识第三章抵押运营第四章个人住房贷款第五章房地产开发贷款第六章获利性房地产贷款第七章住房公积金贷款第八章房地产保险第九章抵押贷款第二市场，2020/7/19，5节房地产金融的概念和内容第二节房地产金融的作用和重要性第三节狭义概念金融为房地产业服务的行为。3.本课程的概念我们这里所说的

2、房地产金融是指不包括清算部分的广义房地产金融，特别是与房地产经营相关的金融行为。2020/7/19，8，2，房地产金融的主要内容，房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体分为：2020/7/19，9，1。开发性房地产金融，2020/7/19，10，2。消费者房地产金融服务，消费者房地产金融服务，为房地产消费者提供各种金融服务的金融活动，主要为消费者、房地产购买者等提供服务，最基本的产品是担保和保险。2020/7/19，11，3。市场化房地产金融服务，市场化房地产金融服务，是指以房地产市场为中心向广大金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，2020/7/19，12，第二节房地产金融的作用和

3、重要性，1，房地产业的特征2，房地产业的重要性3，房地产金融的特征4，房地产金融的作用5，房地产业与金融业的关系房地产业是综合突出的产业群，主要特点如下。2020/7/19，14，1，2020/7/19，15，2。房地产受地区市场的影响很大，房地产的物理特征是不可移动的空间位置附着性、个体差异很大，总是只能满足个别城市的市场需求，具有很突出的地域性，受到地方因素的影响和制约，房地产价格在其他地区同时，房地产通常也没有一般商品的替代性。2020/7/19，16，3。房地产具有投资和消费的二重性，房地产是人类创造的重要物质财富，不仅可以作为生活资料广泛使用，而且是人类各种经济活动的重要条件，是生产

4、工具和产业活动的意志，因此房地产具有投资和消费的双重特征，2020/7/19，17，4。房地产受国家政策和城市规划的影响，房地产业作为当今社会国民经济的重要组成部分，对生产消费社会经济的各个部分产生了重大影响，各国和各地都十分重视其发展，国家的各项政策对其影响表现得很明显。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展计划必须具有非常严格的影响和制约，房地产各方面的市场参与者都必须深刻理解和理解城市计划。2020/7/19，18，2，房地产业的重要性，随着全球城市化进程的推进，房地产在人类社会中的地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。2020/7/19，19，1。城市房地产是城

5、市存在和发展的物质基础，房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物和房地产就没有现代城市。“民以食物为天，以住处为地”。(，2020/7/19，20，2。房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源，数据显示，在发达国家，房地产是人们的重要财富，尤其是家庭的重要财富。在发展中国家，房地产的价值可能很低，但无疑是人们的重要财富和家庭的重要财富。房地产是各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了政府的财政收支。特别是城市化水平越高，对房地产的财政依赖就越高。2020/7/19，21，3。房地产业的主导性非常突出，房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机

6、会，加快国民经济的发展。它有很突出的推动力，是国民经济中乘数效应很明显的构成。经验表明，房地产的经济周期对国民经济的经济周期具有特别大的影响，可以作为国民经济发展周期的重要指标。2020/7/19，22，3，房地产金融的特点，房地产商品的特殊性房地产金融的特殊性1。集中性：价值，资金投资集中，资金集中。2.资金周转时间长：从开发到流通的时间长。3.资金运动的固定性：资金的投入、转换、补偿都在同一固定位置进行。2020/7/19，23，3，房地产金融的特征，4。资金增值：(1)资金运营增值：利息，利润(2)土地：不可再生资源，资源越来越不足，价格上涨风险：长期资金处理时间政策风险；决策风险自然风

7、险财务风险等。2020/7/19，24，4，房地产金融的作用，房地产的特性和重要作用，因此房地产的发展必须与金融业紧密联系，依靠金融业才能健康发展，房地产业和金融业是互补的现代经济的重要支柱。2020/7/19，25，1。房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的生产和消费都是大交易，需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。金融业的融资服务是房地产发展的保障，和所有大型交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。2020/7/19，26，2。房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，由于房地产业和金融业的密切关系，金融政策成为房地产业宏观调控的重要手

8、段，通过控制金融方面的一些控制变量(如利率、保证金率等)，可以有效地控制房地产市场的供给和需求，实现房地产业的良性发展。，2020/7/19，27，3。房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效方法，房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效方法，2020/7/19，28，5，房地产业与金融业的关系，根据现代经济理论，金融业是虚拟经济(兑换钱)的代表，房地产业虽然属于实体经济(兑换钱)。房地产业越发达，与银行业的关系越密切，依赖性越强，2020/7/19，30，2。房地产业和银行业徐璐促进，房地产业的发展也促进了金融业的改革和发展，使产品多样化，服务个性化，房地产业为金融业带来

9、了更多的机会和利润，金融业对房地产业的经济依存度越来越高，2020/7/19，31，3。房地产业的不良发展会影响金融业的正常运营，房地产业的不良发展，对金融业的影响也很重要。市场过热、投资饥饿、需求过剩、房地产价格暴涨、房地产泡沫形成、银行风险增加市场的过冷需求减少、交易减少、价格下降、实际收缩形成、银行业务量大幅减少、利润下降、风险水平也提高。事实证明，房地产业在经济周期中受影响最大的是银行金融服务业。2020/7/19，32，第三节房地产金融的发展，金融业的发展历史可以追溯到很久以前，但房地产金融业的发展历史不是很长。它与房地产业和金融业的发展密切相关，房地产业是城市化的产物，其历史和工业

10、化同时存在。一、国外房地产金融的发展2、我国房地产金融的发展和问题、2020/7/19，33、1、国外房地产金融的发展一般认为世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段。1.建筑业协会2。土地开发银行3。其本质是“共助”和“集资建房”。收集参加者的分散资金，形成规模化经营的资金，协会建设房屋后，通过各种比较公平的方法有偿分配给协会会员。建筑业协会最初是地方性组织，其运营过程如图1-1所示。之后发展成了全国性的组织，发展成了具有银行储蓄贷款功能的金融机构，操作程序也发生了一定的变化。请参阅图1-2。2020/7/19，35，建造业协会的操作程序(初期)，2020/7/19，36，建造业协会的操作程序

11、(后期)，图1-2建造业协会的操作过程，2020/国际建筑和储蓄机构联盟对此表示它是通过巩固住房资金融通及储蓄建设管理解决住房问题的合作社。，2020/7/19，38，2。与土地开发银行Land Development Bank，建筑业协会不同，土地开发银行是有重要政府参与或限制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段。最重要的主体是地主，政府强迫地主加入，同时出资、管理、监督，地主以土地作为担保贷款，进行土地开发经营，服务于特定地区的民众，其经营过程如图1-3所示。图1-3早期土地开发银行操作程序，2020/7/19，40，(2)中期阶段(1850-1873)，1850年起，土

12、地开发银行取消了原只能参加地主的限制。这是担保土地证券化的最大特征，其运行过程如图1-4所示。图1-4中期土地开发银行的运营过程，2020/7/19，41，(3)后期阶段(1874)，1874年以后充分发挥中央银行的建立和功能，扩大土地开发银行的融资范围，区域土地开发银行也如图1-5所示。图1-5后期土地开发银行的运营过程，2020/7/19，42，3。公积金制度、公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，始于1955年，是包括医疗、退休、住房等多种社会保障功能的制度和义务社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业、非常广泛的社会保障制度，为政府提供便利的资金，

13、大大保障所有员工的利益，解决住房问题更有成果，成为竞争的典范。准备金的特点是普遍性、强制性、集中性、专业、2020/7/19，43，2、我国房地产金融的发展和问题，我国房地产及房地产金融是改革开放以来的事情，特别是近几年来发展更加日新月异。1.我国房地产金融发展的几个阶段2。成熟房地产金融市场的主要标志3。我国房地产金融市场的主要问题，2020/7/19，44，1。我国房地产金融发展的几个阶段，建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特点鲜明的阶段。我国实行非常正式的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费、住房分配实行福利住房制度，当时基础建设原则是“工厂第一、仓库第二、宿舍、办公室第

14、二”。住房建设投资极为有限，住房很紧张，不足。2020/7/19，45，(2)住房改革金融阶段，1978年以后我国开始了住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、资金模式改革等多种改革阶段。早期勘探阶段是指以“垄断”为特征的改革，从1978年到1987年的十年间，当时人民群众本身的资金很有限，垄断根本卖不出去。不是谁都不想买，而是都买不起。同时，企业单位、国家、地方政府都背负着沉重的负担，改革的效果很不理想。2020/7/19，46，(2)住房改革金融阶段、租金改革阶段、融资模式改革阶段，这一时期房地产金融主要以住房改造金融为特征，一是信贷规模急剧扩大，二是通过政策金融措施推进住房改革深化，三是建立房地产金融机构，初步建立房地产金融，202