《房地产价格评估》PPT课件

1、第七次房地产价格评估、房地产评估的必要性评估原则房地产评估方法、房地产评估的必要性、房地产评估的必要性(一)理论上房地产具有不可动性、独特性和价值高，房地产市场是“不完全市场”。 在经济学上，同时具备以下8个条件的人是“完全市场”: (1)不管统一律商品、采购师是从谁手里购买的；(2)销售者和采购师的人数多；(3)销售者和采购师都有进入市场的自由；(4)销售者和采购师都有把握现在价格的完全信息， (5)关于成交总额，各销售者和采购师的购买额并不重要；(6)销售者和采购师没有共谋行为；(7)消费者要求总效用最大化，销售者要求总利益最大化；(8)商品可转让且可进行空间位置的移动。 房地产估价的必要

2、性，房地产作为商品，其本质各不相同，复杂的特性违反了第一条和第四条，房地产的所有权和使用权可以转让，但其本身不能移动，违反了第八条，所以房地产市场被视为典型的不完全市场。 由于房地产市场是一个不完整的市场，不能自动形成任何人都容易认识的合理价格，同时阻碍房地产价格合理形成的因素很多，其判断需要专业的知识和经验，所以需要专业的评价者提供市场信息，进行替代市场的评价。 房地产估价的必要性，(2)现实中(1)房地产交易的必要房地产具有独特性，每个房地产价格不同，而且一般公司和个人不专门从事房地产交易，很难把握房地产市场的行情，所以在房地产交易时需要为专门的房地产估价机构提供价格参考依据。 例如，销售

3、者需要理解房地产市场的价值，确定合理的售价，不要价格过低。采购师也需要理解房地产市场的价值，确定合理的购买价格，避免支付过剩。 房地产估价的必要性；(2)不动产抵押的必要房地产不能移动，不可隐藏，寿命长，有价值附加性，是为提供债务履行担保的良好物品，在公司和个人向银行申请借款时，银行要求贷款人把房地产作为抵押物，以降低自各儿风险；(3) 房地产的典型用户可以将自各儿房地产转让给他人使用，获得利润，获得相当于售价的资金(典型价格)，保留该房地产的所有权，日后有能力归还该房地产。不动产估价的必要性、典型权者支付低于购买价格的资金(典型价格)，从而有可能获得不动产的占有、使用和收益的权利，并在日后获

4、得房屋所有权(典型权到期后的一定期限内，典型权者不返还典型价格的，典型权者获得不动产的所有权)。 这不仅可以满足资金需求和利益需求，而且资金利用者不支付利息，房地产利用者不支付租金，典型者和典型者可以得到各自的好处。 典价的确定需要房地产估价，为您提供参考依据。 房地产估价的必要性；(4)房地产保险和需要赔偿损失的房地产中的建筑物因自然灾难和事故，如火灾、爆炸、地面塌陷等，不能避免地受到损害和损失，需要保险。 房地产保险对房地产评估的需求：一是在投保时评估保险价值，为确定保险金提供参考依据；二是评估保险事故发生后蒙受的损失，重新定径套价格，重新建构价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房

5、地产赔偿损失，如果挖掘工程基础房屋倾斜，对房地产权利的行使的不当限制(例如，错误扣押)损害了权利人，也需要房地产估价。 房地产估价的必要性；(5)房地产税收集的必要房地产税收集一般以房地产价值为征税依据，准确可靠地把握征税依据，为避免偷税漏税和征税不公平，税务机关和纳税义务人必须做评估房地产。 特别是税务机关，必须提出科学公正的不动产估价来说服纳税义务人。 (六)需要房地产征用拆迁补偿的国家对房地产的需求，除了通过空闲房地产解决外，还需要征用、拆迁方式强制使用城乡个人、集体、企业等使用的房地产，对原房地产所有者或者使用者给予合理的补偿。 确定这些个补偿额需要房地产估价。 房地产估价的必要性；(

6、7)房地产纠纷和有关法律事件需要处理的房地产纠纷，一个是有关当事人的房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵押、征用、拆迁、征税等有关房地产的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额，解决此类纠纷需要公正而权威的房地产估价提供有说服力的争端当事人可接受的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等参考依据。 另一个是由于遗产分配、公有财产分割等引起的纠纷。 有时单纯的实物分配和分割很难解决(这样会损害房地产的使用价值)，特别是很多，房地产评价的必要性，有时房地产很难以实物的形式分割，要进行合理的分配和分割，实际上，房地产价值的形式区分需要房地产评价。 此外，对于各种不动产违法行为，做评估违法情节轻重的参考

7、依据之一，不仅要考虑不动产的现货量，还要考虑不动产的价值，不动产的估价也是必要的。 (八)企业合资、合作、合并、合并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改革、企业上市、破产清算等需要。 房地产估价的必要性，作为土地、房价或者条件进行合资、合作等的情况很多，例如，一方出土地、住宅，另一方出资金、设备，并且以一定比例确定双方利益分配的土地为条件建造住宅、办公建筑等也很多。 例如，共同盖房子时，一方出土，另一方出资，按一定比例分配盖的房子。 现实中有这样的情况：一个企业合并另一个企业，主要的动机之一是喜欢被合并的企业的地点和房子，获得生产或者生活发展的地点。 所有的这些个都需要房地产估价。 房地产估价

8、的必要性，(9)物业管理的需求中国经济体制改革把过去高度集权的修订经济转化为市场经济，相应地各种资产的管理从过去的单纯的实物管理到重视价值管理，即不仅要弄清资产的实物量，也要弄清资产的价值。 因此，物业管理也不能停留在多少土地和房屋上，需要明确这些个房地产的价值，它们的高附加值和贬值情况。 我需要房地产的估价。 房地产估价的必要性，(10 )其他方面的需求现实中房地产估价的需求还有很多方面，例如房地产强制拍卖(拍卖基础价格)、抵押、拆迁补偿、赔偿损失等评估价值中，任何一方对原来的房地产估价结果持有异议的情况较多， 因为有必要探讨或者鉴定原来的房地产评价结果，房地产评估价值在必要的房地产开发经营

9、中，从房地产开发投资的可行性研究到开发完毕后的房地产租赁，房地产评价也是不可缺少的。 有时需要在土地和建筑物之间分配房地产的购买价格，也需要房地产估价。、评价原则、(1)合法原则、(2)最高最优使用原则、(3)替代原则、(4)评价时点原则、(5)公平原则、评价原则、评价原则、(1)合法原则、合法原则、不动产评价是以评价对象的合法权益为前提进行的。 合法权益包括合法财产权、合法使用、合法处置等方面：1.在合法财产权方面，必须以不动产权利证明和有关证明为化学基。 现行土地权证有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权力证4种，房屋权证有房屋所有证、房屋共享门票和房屋他项门票、评价

10、原则3种。 统一的财产权证书有房地产票、房产共有票、房地产其他票三种。 2 .在合法使用方面，必须以城市规划、土地用途限制等为化学基。 例如，如果城市修订计划把那块土地定为居住用途的话，从其位置和周边环境等来看也适合作为商业用途，但必须以居住用途为前提进行评价。 除非申请被变更为商业用途并得到批准。 3 .在合法处分时，应当基于法律、行政法律规范或者合同(例如土地使用权出让合同)等行政许可的处分方式。 处置方式有买卖、租赁、抵押、典型、偿还债务、赠与等。 评价原则，4 .在其他方面，评价的价格必须符合国家的价格政策。 (2)最高最佳使用原则最高最佳使用必须满足4个标准(1)法律上的行政许可(2

11、)技术上可能(3)经济上可能(4)价值最大化。 对这些个的标准通常有优先权。 此外，最高最优使用并非无条件的最高最优使用，在法律(包括法律、行政法律规范、城市规划、土地使用权转让合同等)的行政许可范围内最高最优使用也是合法原则的要求。 评价原则、最高最佳使用具体包括3个方面： (1)最佳应用程序(2)最佳规模(3)最佳集约度。 最好的使用应把握三个经济学原理：1.收益增加减少原理收益增加减少原理表明：两个投入生产关系： (1)收益减少规则(边际收益减少原理)是一个投入量波动，而其他投入量恒定时的投入生产关系。 对某土地来说，对该土地的使用强度(例如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定

12、限度后，收益开始下降。 评价原则，(2)规模的利益(规模报酬规则)假设全部投入量以相同的比例增加(即规模的变化)，产量的变化有收益不变、收益增加、收益减少3种可能性。 扩大规模，一般先经过规模收益增长阶段，再经过规模收益不变阶段，再经过规模收益减少阶段。 2 .均衡原理均衡原理根据房地产内部各构成要素的组合是否均衡，判定是否是最高最佳使用。 它还有助于确定最佳聚集度和最佳规模。 评价原则，3 .适应原理适应原理是根据房地产及其外部环境是否协调，判定是否是最高最佳使用。 有助于决定最合适的用途。 (3)替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产同等条件下的正常价格。 所谓类似房地产

13、，是指与评价对象在同一供求范围内，在用途、规模、等级、建筑结构等方面与评价对象相同或接近的房地产。 同一供求范围是指有评价对象、评价原则、替代关系，价格相互影响的房地产所在地区的范围。 替代原则具体的不动产估价要求： (1)如果附近存在几处与效用相近的不动产，就可以根据替代原则，从与这些个效用相近的不动产价格推算出估价对象的价格。 (2)不能孤立地考虑评价对象的价格，要考虑到接近效用的房地产价格。例如，一个房地产的估价结果似乎有道理，但如果把它和其他房地产的价格或估价结果一起带来的话，就不合理，没有合理的价格差别。 评价原则，(4)评价时间原则评价时间原则房地产评价结果要求在评价对象的评价时间

14、是客观合理的价格或价值。 不同评价目的的房地产评价，其评价时间点和作为评价依据的评价对象状况和房地产市场状况不同： 1 .评价时间点是过去的状况，在房地产纠纷事件中，特别是由于评价结果有争议而进行的讨论评价很多。 2 .评估时间点现在，评估对象是历史情况，多见于房地产赔偿损失案件。 评价原则，3 .评价时间点现在，评价对象是现实的状况，是评价中最常见的最大量，也包括建设工程的评价。 4 .评价时间点是现在，评价对象是将来的状况，房地产的预售和预购价格的评价等。 5 .评估时间点是未来的情况，在为房地产市场预测、房地产投资分析提供价值依据的情况下，特别是房地产未来建设后的价值经常被估计。 在假设

15、开发法中，估计评价对象的开发完成后的价值就是这样的状况。 评价原则是，现状是建设工程的房地产，(1)评价时间点是现在，评价对象是现实的评估价值，建设工程的现在价值是多少，这3种评估价值可能存在于云同步中。 (2)评价时间点是现在，评价对象是将来状况下的评估价值，应该在建设工程经过一定期间(例如15个月)后建设，现在的预售或预购的价值是多少？ (3)评价时间点是未来，评价对象是未来状况下的评价，这样在建设工程经过一定时间(例如15个月)后建设，建设时的价值是多少？ 评价原则： (5)为了做评估公平原则公平合理的价值，评价者必须基于各方合理精明的假设进行评价。 其次，评价者根据各当事者的作用和心中

16、的感觉考虑价格(也称为“转换思考”)，然后，评价者作为专门人才应该反复评价，进行细致的权衡。 房地产估价方法，市场比较法成本法，收益法假设开发法，房地产估价方法，(1)市场比较法概念：评价对象和评价时最近有交易的类似房地产，通过对这些个的类似房地产成交价进行适当调整，评价对象的客观合理的价格或者价值的估价方法。 原理：1.替代原理房地产估价对象的未知价格可通过房地产等已知成交价求出。 2 .多数法则大量交易案例的成交价综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。 房地产估价方法，适用对象：具有交易性的房地产。 使用条件：同一供求范围内存在很多不动产这样的交易。 步骤：1.收集交易案例2 .选择比较

17、案例3 .制定价格比较基础4 .进行交易状况修正5 .进行交易日期修正6 .进行房地产状况修正7 .求出比较价格、房地产估价方法1 .收集交易案例、收集交易案例时应收集的内容交易例房地产的状况，如位置、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；成交日；4 )成交价；5 )支付方式；6 )交易状况，如交易税的负担方式、隐藏价格、紧急买卖、人为收购、好友间交易等有无特别交易状况。 房地产估价方法，2 .选择比较事例的比较事例的选择，(1)有比较事例的地区与有评价对象的地区相同，或者在相同供求范围内的类似地区满足8点。 (2)比较例的用途必须与评价对象的用途相同。主要分为：(a )居住的(b )商业(c )办公室(d )酒店(e )工业(f )农业等。 (3)比较例的建筑结构必须与评价对象的建筑结构相同。 一般分为：(a )钢结构(b )钢筋混凝土结构(c )砖结构(d )砖木结构(e )简易结构。 房地产评价方法，(4)比较例的规模应该相当于评价对象的规模。 (5)比较例的权利性质必须与评价对象的权利性质相同。 (6)比较例的交易类型必须与评价目的一致。 (7)比较例的成交日期应接近评价时间点。 (8)比较例的成交价为正常成交价，或能够修正为正常成交价。 房地产估价方法，3 .建立价格比较基