物业工程维修管理方案.ppt

1、工程维修管理计划大纲第1部分：项目基本信息第2部分：项目维修管理计划第3部分：正常情况下维修部门的思考第1部分：项目基本信息。世界大厦项目位于洛阳新市委、市政府以东200米的洛南新区。占地面积7.5平方米，总建筑面积198，000平方米，总户数1，054户(不含商业)，分三期开发，一期总建筑面积59，000平方米，尚洁商业区有一座商业三层自动扶梯。三个入口和出口。地下停车场与住宅楼共用。国际大厦位于整个项目的西南部，由两栋高层建筑(小高层建筑)组成，分别为20层和15层。维也纳住宅建筑由一栋高层建筑和两栋小型高层建筑组成，共有116户，其中10#楼用于电梯卡入口。一期暂定设置一个西入口，三个地

2、下车库(一个机动车车库和两个非机动车车库)。市政基础设施基本完善，道路、绿化和水系建设初具规模。市政供水、供电和供热设施也相继投入使用。住宅区的主要道路是柏油路，而其他道路是地砖或生态砖。住宅变电站值班室设在10#楼地下室。主配电箱设在9#楼和H1楼地下室。一期煤气公司在住宅区设置了一个煤气调压柜，位于9号楼东北角公共厕所的北面。小区内有地上和地下停车位，一期约有70个地下停车位，小区供水泵站正在建设中，换热站预计明年投入使用。居住区内有一个人工湖，分为浅水系统和湖体，大部分为浅水系统和亲水性系统。大型中央湖的水是指整个新区的五条支渠的水系统，全部循环使用，可以保证居住区水系统的质量。与第一条

3、街的水系统相比，它节约了大量的水成本，而且水系统的维护简单得多。住宅区的照明设计功率为16千瓦，有33个公用电表(包括18部电梯和14部其他)。一期设计三个主配电箱，每个配电箱的设计功率为8.5千瓦。换热站共设计16台泵，水系统设置9台泵(建设尚未完成，暂无详细的功率统计)。社区第一阶段的供水分为两种类型：民用和商用。自来水公司只对社区的大规模收费，而小规模收费则由物业收取。这样，大水表和小水表之间就存在计量误差，物业公司将承担水损失的费用。住宅区的一些电梯设备房设置在业主私人花园的屋顶上，这导致设备维护问题。住宅区消防系统设计为地下车库自动喷水灭火系统，但建筑内部分消防管线和设施设置在室内，

4、存在维护困难、无法应对突发事故等一系列问题。社区有4名维护人员，有3个地方需要有人值班，即低压电值班室、社区供水泵站和热交换站。如果在正常情况下进入24小时工作值班状态，人员数量明显不足，不能满足社区日常维护、业主维修和水电值班的要求。因此，项目要求完善所有需要值班的场所的设施设备，实现高度自动化、无人值守、智能设备自动运行和自动报警功能，从根本上解决人员不足的问题。管理计划分为三个阶段：1 .房屋检查和登记阶段2。装修审批和监理阶段3。搜寻在交接房屋的过程中，我们应该多向乙方询问一些物品和设施的使用以及简单的维修方法，为我们今后的正常维修打下良好的基础。我们必须在交付过程中保持冷静和自信。我

5、们的产品是一流的。我们应该做的是尽量向业主介绍社区环境和房屋设施。在介绍过程中，我们突出自己的特色和礼仪，给业主一种我们是一家人的真诚感觉，为他们检查和反映问题，为我们的二次充电工作提前做好准备。试着解释可以解释的问题。不要轻易答应主人不确定的承诺。如果你遇到无法解释清楚的问题，你可以提交给你的上级解释。别被卡住了。尽可能向业主展示我们是一支专业团队。以下是房屋初验流程：复检，由售后部门限期修复，配合售后部门对房屋的初验。(2)业主交接流程：业主对房屋的验收，详细说明房屋的设施和用途，记录发现的问题，认真填写房屋检查表，报告房屋问题，向客服报告，向售后订购，复检，并通知业主第二次房屋检查和交接

6、。(3)看房流程：向业主问好，自我介绍，帮业主拿东西，在路上与业主交谈，适当介绍住宅景观，试单元门钥匙，介绍门机对讲，试住户门钥匙，说明使用方法和数量，按门铃，门镜，积极介绍房子特点，尽量看房。我们对业主贯彻服务为本的原则；装饰公司以管理为主，服务为辅。首先，让房主知道房子的主体结构对他来说非常重要，这只会直接影响房子的质量和使用寿命。想想到处的主人。我们必须让装饰者知道我们做什么和我们的责任是什么。提醒装修人员注意施工安全和装修时间。在业主和装修公司面前要谦虚，要有标准的语言。到处都体现了我们大地产和品牌的魅力。让业主和装修公司觉得我们是一支专业的团队。2.人员工作安排：维修部有4人，包括一

7、个夜班，主要负责加压泵房设备的正常运行和业主的夜间维修。白班有三个人，一个在加压泵房，两个人检查装修并接受售后维修。3.装修验收：装修户申请的装修范围内如有结构或墙体，维修部门应与工程部沟通审批。申请装修的住户应自申请之日起头两周内每两天检查一次，此后每周检查一次。空房间每月一次。要求维修人员认真填写巡检记录并存档。流程图：装修检查、整改期后复查、客户服务部备案、检查记录、发现装修不合格、发出违规通知、客户服务中心处理/备案、合格消除、不合格、三级。日常维护和业主维修报告阶段(1)设施设备管理计划目的：确保设施设备正常运行，降低物业成本，降低措施：1。对共用设施设备进行日常管理和维护，加强公众

8、巡查，确保照明完好率达到98%以上。这是正常情况下最重要的工作。2.建立共用设施设备档案(设备台帐)，做好设施设备的运输、检查、维修和保养记录，并指定人员和岗位。建立一个完整的电子账户。3.设施设备标识应完整、规范，责任人应明确；运行维护人员应严格执行设施设备的操作规程和维护规范；按标志操作，确保设施设备正常运行。4.共享fa的定期检查和检查记录年度维护计划。人员配备：第一阶段有4名维修工，实行24小时值班制度。一夜班主要负责泵房设施设备的正常运行。日班有三人，其中一人主要负责泵房设施设备的正常运行和维护。两人负责社区公共设施设备的检查和维护。(2)住宅设施的管理目标和措施如下表所示。(3)业

9、主报告维修管理办法。1.目的：及时维护，增加价值，保护财产的价值。提高业主对物业的认识。2.适用范围：业主的室内保修、有偿服务、房屋本身公共设施的日常维护。3.内容：3.1保修3.1.1保修原则：由物业公司组织施工单位维修，维修费用从施工单位保修金(保证金)中支付。3.1.2保修范围：所有室内土建、水、电、装修、安装项目均在保修范围内，但业主在使用和装修过程中造成的损坏和隐患除外；由于非质量原因造成的易损和易耗品损失不在保修范围内。3.1.3保修期：自与开发建设单位交接验收之日起一年内，单项工程保修期超过一年的，按有关规定执行。3.1.4保修期内如发现问题，物业公司应督促施工单位在3天内修复。

10、保修不及时，物业公司按保修协议(规定)处理。如发现重大质量问题，应及时向集团公司领导汇报。3.1.5通知施工单位填写保修报修单，物业公司填写保修派工单，派工单备注栏注明保修保修。3.2.1程序：业主申请维修登记，派人上门维修(准备工具，出示工作证，现场检查，并向业主报修)。主人接受并征求主人的意见。物业公司收费由业主向物业公司客户服务部申请；填写派单，从客户服务部转到维修部。或由夜班人员填写维修登记表进行家庭维修。第二天，客户服务部将补充“维护订单”；交给业主签字认可。技术人员应携带“维护单”并准备好用于家庭维修的维护工具。首先，他们应该向业主出示工作卡，并使用礼貌的语言进行家庭维修。检查现场

11、后，根据室内维修服务收费标准报业主，经业主同意后进行维修。在维修过程中，我们必须遵守操作规程，注意安全。维修完成后，明确业主进行验收，并尽量改善业主的不满。验收合格后，请业主在调度命令上写下意见并签字。原则上，业主不直接支付维修工人，维修费用可与管理费一起存入银行或交给物业公司收费处。派遣工作一式三份，物业公司维修部、业主、收费处各保存一份。3.2.2维护原则：业主愿意，费用合理，符合要求。4。室内维修服务标准4.1服务质量满意率为100%:尽量做到一次维修合格率100%，对不满意的尽快组织二次维修，以达到运营商的满意。4.2服务态度：热情、礼貌、礼貌、得体。4.3所提供的材料100%合格。4

12、.4预约维护时间：收到维护申请后，没有特殊情况，社区将在20分钟内到达；(如果暂时没有维修人员，他们应该向业主解释并重新预约。4.5维护时间：原则上小故障应在30分钟内完成，一般故障应在2小时内完成，大故障不应超过3天设备维护管理制定设备维护计划，记录设备维护和维护信息。物资采购管理是管理各种物资的采购信息、价格和质量信息。管理现有材料，并补充不足材料的即时申报。物资需求管理是对物资需求的管理。仔细记录并充分利用它。项目管理管理项目验收、项目实施、装修验收等各种信息。日常设备维护是维修部门最重要的工作。增加设备检查的频率可以有效防止设备事故的发生。另一方面，它可以及时有效地维护共用设施，避免业主对使用公共设施的投诉。将责任区划分为公共区域，提高员工的积极性和责任感，有效管理公共设施。建立良好的设备维护记录，根据维护台帐制定并实施可行的维护计划。业主的维修申请是维修部门在正常情况下的另一项重要工作，维修的及时性决定了业主对物业维修的信任。只有积极、有效、快速地处理业主的维修申请，才能建立业主对物业服务的良好印象。该程序从填写维修单发展到用计算机打印维修单，可以一次记录、发送维修单、反馈结果、将维修单归档给业主，大大提高了工作效率。规范维修礼仪，尤其是细节礼仪。我们不能被