产业地产商业模式要点

1、产业地产商业模式要点,产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式,传统的工业地产开发模式的问题,投资大 回报周期长 操作难度大 典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益,产业地产为工业地产发展的趋势,产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的区域开发模式 从单一的工业地产项目开发向区域开发转型的开发模式 从传统产业园向产业新城转型的模式 本质是对土地资源的利用方式，区域内土地资源因区域性开发导致的超额升值,越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、南京新城,产业地产的组织与实现形式,产业地产实现形式,产业地产一般开发流程,产业地产实现逻辑,案例：北京联东集团欲打造成为中国

2、产业地产的领头羊,选址,依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势,产品,多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施,招商,依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园区环境吸引企业入驻,主营业务：产业地产的开发、运营，是中国产业地产专业运营商 开发形式：集生产制造、研发办公、综合服务为一体的城市产业综合体 经营策略：绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台，通过二、三产业的匹配和互动形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域价值,产业地产商业模式及其要点,产业地产商业模式：通过统筹组织区域内的经济

3、活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。,借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产商业模式要点主要包括：,【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异,主题设计原则： 导向性强 紧扣发展趋势 突出自身特色 资源有效嫁接,产业新城发展规律,起步期,快速发展期,成熟期,房地产,完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限,具备一定生活服务商业 公建配套,产业新城发展,大量企业入驻 带来大量产业人口 引致园区的置业需求 工业区+居住区,为数不多的

4、企业入园 工业区,集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区,大量土地供应开发，房地产业进入快速发展阶段 生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善,产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城,而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力,案例：东莞松山湖科技产业园 前期高科技产业园 发展期生态新城 目前科技园+高端房地产板块,XX项目需要怎样的定位？以及怎样的驱动力？,案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表,人口,产业,地产,00年,02年,03年,04年,01年,06年,08年,09年,07年,05

5、年,99年,98年,97年,自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法,金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形,园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展，实现优二进三；工作重点：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化,项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区 项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套,项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展 项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升,项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：

6、金鸡湖延伸发展 项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化,项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿cbd向东发展 项目特点：高端化、科技化,产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口,产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户,长三角的资产客户 比重进一步加大,配套,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划2004-2020提出市域cbd在园区的概念。截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、

7、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现,Cbd商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,基本配套+住宅,商业中心+住宅,商务办公+住宅,【规划设计】,1,2,3,4,经营性用地与产业用地用地的配比关系,经营性用地的合理开发方向,经营性用地的业态特征（哪些是基础配套功能、哪些是增值功能）,航空产业园区的最优的规划布局有哪些经验可以借鉴,规划设计或建议需要探讨的主要问题,【一、二级联动】,一二级联动需要解决什么问题？,土地指标的分配问题,功能之间合理进程搭配问题,一、二级联动的结合点问题,二

8、级开发的切入环节和切入方式,影响因素： 利益主体诉求 企业开发实力 开发工期要求,盈利要求 抗风险能力及风险意愿 ,二级开发设施：工业地产开发,开发模式探讨,阶段发展策略探讨,增值措施,设施增值、主题增值、配套服务增值、活动策划增值？ 植入中航特色与文化，打造诸如主题公园、工业旅游、航空会展类的增值设施？,专业工业地产开发 主体企业引导开发 综合开发,前期基础设施完善？ 中期配套完善 后期采取增值措施，并消除可能的挤出效应,二级开发设施：配套地产开发,两大配套体系： 工业地产配套 城市配套,目标： 功能保障 功能增值 区域增值（土地增值） 经济实现（从财务平衡到盈利最大化）,阶段开发策略： 从

9、为工业地产配套过渡到城市配套 启动期开发策略 一二级联动策略 后期挤出效应应对策略,进程把控：开发进程把控是产业园/城成功开发的重要要求,起步期,发展期,成熟期,树立区域高端产业园和生态形象？保证顺利起步,发展阶段,核心目标,节点把控及阶段策略,产业链形成，集群效应开始显现；配套完善,产业集群效应最大化发挥，产业逐步升级；从园区向“城区”蜕变,基础设施和环境打造；核心产业引进；资金压力较大,延展产业链，核心产业做大；完善配套，提升配套品质；打造核心盈利点,产业升级，嫁接企业资源，形成产业品牌；配套升级，形成独立的城区配套，并辐射周边；设施运营，利润最大化,分期开发的进程把控不仅是滚动开发所需，更重要的是保证前后期联动、互为促进,此外我们还须关注盈利点设计：最终目标之一是要实现盈利，盈利点设计是项目成功的保障,盈利点,工业地产开发：取决于1）工业地产开发能力；2）工业地产开发目标等因素,土地出让：取决于1）资金压力；2）引进重点产业之需；3）大规模地产开发能力；4）开发周期等因素,配套开发：住宅、商业等配套开发，回现快，开发难度较小,资源嫁接，提升价值：1）中航航空品牌、文化和产业实力等的嫁接；2）自然资源、工业旅游资源等的嫁接；3）其他资源嫁接