关 键 词：

房地产 估价 结果 报告

资源描述：

房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：武汉市翔星建材销售中心房地产 委托方：武汉市翔星建材公司 估价方：湖北中信房地产土地估价有限公司 贷 款 银行：兴业银行武汉分行 估 价 人员：贺路 张昊 估价作业日期：二 九 年 六 月 六 日 至 二 九 年 六 月 二 十 六 日 估价报告编号：中信估字（2007）DY 第号 目目 录录 一、致 委 托 方 函 .........................................................................................2 二、房地产估价结果一览表 .....................................................................................4 三、估 价 师 声 明 .................................................................................................5 四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示.......................................6 五、房地产抵押估价结果报告 ...............................................................................16 （一）委托方 ........................................................................................................16 （二）估价方 ........................................................................................................16 （三）估价范围界定 ............................................................................................16 （四）估价对象 ....................................................................................................16 （五）估价目的 ....................................................................................................22 （六）估价时点 ....................................................................................................22 （七）价值定义 ....................................................................................................22 （八）估价依据 ....................................................................................................22 （九）估价原则 ....................................................................................................23 （十）估价方法 ....................................................................................................25 （十一）估价结果.................................................................................................27 （十二）估价人员.................................................................................................27 （十三）估价作业日期.........................................................................................27 （十四）其他需要说明的事项.............................................................................27 （十五）估价报告应用的限制.............................................................................28 六、附件 估价对象位置示意图 估价对象现状照片 房屋所有权证复印件 国有土地使用证复印件 评估机构资格证复印件 估价师资格证书复印件 一、一、 致致 委委 托托 方方 函函 武汉翔星建材公司： 受贵单位委托，我公司对贵单位所有的位于江夏区庙山房地产进 行了评估，估价时点为二九年六月六日，估价目的是为确定房地产 抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行： 中国兴业银行武汉支行）。 根据贵单位提供的相关资料，本次估价对象为房屋所有权证 （武房权证夏字第号）和国有土地使用证（武新国用（夏）字第号）所 载的武汉翔星建材销售中心全部房产及全部用（占）地，评估范围内建 筑面积为14939.09平方米，土地使用权面积为15318.10平方 米。估价对象设计用途为工交仓/办公/商业/住宅，遵循合法性原则和 最高最佳使用原则，本次估价设定用途为工业/商业/住宅。 我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范、 有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经 验，结合贵单位提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正 的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产 价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点二九 年六月六日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开 市场价值为 RMB1188.30 万元，大写金额：人民人民币币壹仟伍壹捌拾捌万壹仟伍壹捌拾捌万 叁叁仟仟圆圆整整；详见估价结果一览表。 估价对象土地使用权类型为划拨用地.评估结果已扣除出让金， 最终应以土地管理部门核定的为准，如有变动，则评估值需作相应调 整）。 本估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹年，即从 2009 年 6 月 26 日至 2010 年 6 月 26 日。当房地产市场价格或房地产 政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减。随此函附交 *份估价报告。 估价的详细结果和有关说明，请见以下估价结果报告。 特此函告。 湖北中信房地产土地估价有限公司 法定代表人： 肖宁 二九年六月十六日 二、二、 房地产估价结果一览表房地产估价结果一览表 估价机构：湖北中信房地产土地估价有限公司 估价时点：2007 年*月**日 估价时点土地使用权类型：划拔/出让 序 号 估价时点房屋权 所有人及国有土 地使用人 座 落 房屋所有权证 证号 国有土地使用证 证号 证载 用途 结 构 楼层 建筑面 积(m2) 分摊土地 面积(m2) 土地使用 权年限 房地产单 价(元/m2) 总价格 (万元) 1 武汉翔星建材公 司 武汉市 庙山开 发区 武房权证夏字第 号 武国用(夏)第号 工、 交、 仓 一 二 栋 是 钢 结 构、 三 四 栋 是 混 合 结 构、 五 六 栋 是 钢 1-2/2 14939 .09 15318. 10 约 50 年905.23 1188.3 0 混 结 构 合计 ******** （一）估价结果的限制条件： 详见估价结果报告中的“估价的假设和限制条件”。 （二）其他需要说明的事项： 1、本次估价对象的建筑面积和土地面积根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证夏字第号）和国有土地使用证（武国用(夏)第 号）确定，并以此为前提进行估价。 、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。 、房地产单价精确到元。 4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。 5、本报告估价目的是为了确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 湖北中信房地产土地估价有限公司 二九年六月二十六日 三、三、 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明： （一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 （二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制。 （三）我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 （四）我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分 析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 （五）我们有估价人员已对估价对象进行了实地查勘。 （六）没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 （七）如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告 书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。 注册房地产估价师：贺路 张昊 、、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示 （一）估价的假设和限制条件 1 本次评估是以假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、 自愿的交易市场，估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自 由转让，且市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实 质性改变为为前提条件进行。 2 本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的 状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，是 以估价对象房屋所有权和国有土地使用权不存在抵押权、共有权及其 它任何他项权利为假设前提进行评估，即假定其为完整权利状态下的 房地产价值。如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和 限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3 本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格， 是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下最有可能形成或 者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须 另行估价。 4 本报告确定的房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的 市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地 产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时 点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发 包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法 定优先受偿款）。至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受 偿款。 （至估价时点，估价对象已在中国兴业银行设定抵押登记，权利 价值为贰千万元整，约定期限为一年。由于本次估价是该房地产在同 一银行进行续贷评估，因此本报告估价结果未扣除该法定优先受偿款， 使用本报告的各方应对此予以充分的重视。 ） 5 由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估 价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设 施为假设前提。 6 在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出 售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经 营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。 7 我们假设估价对象在土地使用权法定年限期内，该物业所有 权人对该物业享有完整的占有、使用、收益、处分等合法权益。 8 估价对象设计用途为商业服务，现状用途为商业服务，根据 估价人员现场查勘并结合周边具体状况，我们认为估价对象按***用 途整体持续使用符合房地产估价原则，故本报告以此为前提进行评估。 9我们曾进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附 后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实 验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。本报告以估价对象无 任何结构质量缺陷为前提进行评估。 10 我们未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积， 因此我们将采用委托方提供的估价对象的房屋所有权证（009）复印 件上注明的建筑面积，分摊土地面积根据委托方提供的国有土地使 用证（009）计算得出，即估价对象的总建筑面积为14939.09平方 米，分摊土地面积为15318.10平方米，本报告以此为估价的前提 条件。 11 我们未获得该物业付清地价款、基础设施配套费及工程款 项证明的相关资料，本报告以估价对象地价款已支付完毕、已按正常 开发程序和相关政策法规办理相关手续并交纳了相关税费且已按工 程进度足额支付工程款为假设前提，如与事实不符，则本报告结果应 作相应调整。 12 本次估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符， 应重新进行评估。 13 本次估价假设估价对象无其它优先受偿事项，建设项目相 关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新进 行评估。 14 估价对象为在建工程，本报告以委托方对估价对象拥有完 全产权为前提进行评估。 15 估价对象为在建工程，我们未进行实地丈量以核实评估范 围内土地面积和建筑面积；因此，我们采用委托方提供的、由武汉翔 星建材公司出具的估价对象武汉市房屋土地预测算表上注明的建 筑面积和土地面积，即估价对象武汉市翔星建材销售中心建筑面积 为14939.09平方米，土地面积为15318.10平方米。我们以此为 依据进行评估，最终面积应以房产、土地管理部门核定的为准，如与 本报告采用的数据不符，则本报告估价结果应作相应调整。 16 估价对象为在建工程，本报告按照规划设计用途进行估价， 且估价对象能按委托方承诺的时间如期建成并交付使用。 17 本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交 易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对 象房地产价值的影响；也未考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供 应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房 地产价值的影响，也没有考虑估价对象未来可能承担违约责任的事宜， 以及特殊交易方式下的特殊交易价格、遇有自然力和其它不可抗力对 估价对象房地产价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般 亦会发生变化。委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 18 本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的 债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 19 估价对象成新率根据估价人员现场查勘综合评定。 20 委托方提供的估价对象资料有部分为影印件，估价人员不 保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托方提供的与估价对象 有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提，其合法性和 真实性应由委托方负责。 21 估价对象地段等级依据武汉市区二四年商业用地级别 与基准地价图确定。 22 估价对象土地使用权取得方式为划拔，本报告评估结果已 扣除土地使用权出让金（估价对象土地使用权出让金数额最终以土地 管理部门核定的为准，如有变动，则本报告评估结果应做相应调整）。 计算如下： 根据市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的 通知（武政（2004）39 号），估价对象属武汉市市区土地出让金（租金） 级别图商业级地段，对应的商业用地的土地使用权出让金单价为 RMB1215 元/平方米，现状容积率为 2.35（655.26/279.04），容积率 （0，2.5）对应的修正系数为 0.89，土地面积为 279.04 平方米，出让金 总价为 RMB30.17 万元（12150.89279.0410-4）。 （估价对象土地使用 权取得方式为出让，土地使用权终止日期为 2055 年 1 月，至估价时 点，土地剩余使用年限为 47.5 年，本报告已考虑该因素对评估结果的 影响。 ）（估价对象土地使用权取得方式为出让，土地使用权终止日期 为 2055 年 1 月，至估价时点，土地剩余使用年限为 47.5 年，本报告 已考虑该因素对评估结果的影响。 ） 23 本报告估价结果已包含与估价对象功能相匹配的附着在建 筑物上的、不可移动的设备设施价值，且已包含估价对象室内二次装 修价值。 24 本报告估价结果已包含估价对象分摊/国有土地使用权价 值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使 用。 25 本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内 容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。 26 我们申明，本报告仅供房地产主管部门、委托方及贷款银 行根据估价目的使用，非为法律规定的情况，未经本公司书面同意， 不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内 容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。 27 我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托方及 贷款银行使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分 内容提出的任何责任。 28 按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为 一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可 超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的 应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期 范围，需重新进行估价。 （当房地产市场状况或房地产政策法规发生重 大变化和调整时，该有效期应相应调减）。 29 本报告的最终解释权归湖北中信房地产土地估价有限公司 所有。 （二）变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失 的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通 用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖 时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短 以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析 如下： 1 如变现交易，其可能发生的税费如下： 费用计费基数比率缴纳方式 金 额 （ 万 元） 依据 拍卖佣金 拍卖成交价（此 处暂以评估价 拍卖成交价的10%买 卖 双 方 各 半中华人民共和国拍卖法 营业税及 附加 5.8% （超过 2 年的普通 住宅免征） 卖方缴纳 市房地局、市税务局武房市 （93）64号、财政部、国家税务总局 财税字1999210号 契税 普通住宅：1.5% 单位房产及非住宅别 墅：4%；七七 个个 中中 心心 城城 区区 、 、 东东 湖湖 高高 新新 技技 术术 开开 发发 区区 和和 武武 汉汉 经经 济济 技技 术术 开开 发发 区区 住 宅 面 积 大 于 140M2、 单 价 超 过7000 元 /M2或 总 价 超 过100 万 元 、 其其 它它 远远 城城 区区 住 宅 面 积 大 于140M2、 单 价 超 过5700元 /M2或 总 价 超 过80万 元 ： 3% 买方缴纳 省政府令第190号、 财政部、国家税务总局 财税字1999210号 印花税 为基数计算） 1（住宅不缴纳）买 卖 双 方 各 半 住宅 0 非住宅 有 财政部（88）财税字第255号 交易综合 服务费 建筑面积 住宅 5 元/平方米 非住宅 11 元/平 方米 双方各半鄂价房服（2002）77 号 土地收益 金（出让 用地无） 土地面积 3 级，191.25 元/ 平方米 卖方缴纳 土地级别参照武汉市土地征税分级图， 土地收益金标准参照武汉 市房地局相关文件 2 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、 数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般来说，以拍 卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成 本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 3若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现因素的影 响，拍卖成交价格通常会或高或低的背离公开市场价值，其成交价可 能仅为其公开市场价值的 60%甚至更低。 （三）风险提示 1估价对象用途为工、交、仓，本次评估已考虑前期工程费、基 础设施配套费、建安造价、二次装修工程、附属设备设施价值（电梯、 发电机组）、室外公共工程费、管理费、利润、利息等，评估值较为符 合目前市场价值。 2在估价时点估价对象中 1 栋部分已分别出租给武汉市锅炉动 力机械集团单位使用，上述单位享有优先处置权。 3本估价报告依据目前我国房地产业的政策法规、现状及其发 展态势得出结论，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，使 用本报告的各方应对此予以充分的重视。 4估价报告使用者根据估价目的使用本估价报告时，应对以下 事项予以足够的重视： 1）、本报告评估结果是依据估价时点的估价对象状况和房地产市 场状况得出；估价对象状况和房地产市场状况会随着时间的变化而变 化，相应的，其抵押价值也会发生变化； 2）、抵押期间，可能因估价对象实体状况、建设单位经营状况、工 程质量、房地产市场状况、房地产政策、经济政策等因素产生房地产 信贷风险； 3）、在报告的有效期内根据估价目的合理使用评估价值； 4）、定期或者在房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值 进行再次评估。 5）、若贷款期较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议 贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制 贷款风险。 5报告所称“市场价值”是指估价对象在**用途并持续经营，以 及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确 定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发 达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象 相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平 市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变 时的实际交易价格。 6此外鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物 变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来 可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来 可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以 充分的考虑及重视。 7、根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价 值还受到以下几个方面的影响和限制： 1）、抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实 现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。 2）、经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价 值整体下跌。 3）、近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加 大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。 、、房地产抵押估价结果报告房地产抵押估价结果报告 委托方 单 位 名 称：武汉市翔星建材销售中心 地址：武汉市江夏区庙山开发区 法定代表人 ：杨四银 估价方 单 位 名 称：湖北中信房地产土地估价有限公司 地址：武汉市新华路 316 号良友大厦 18 层 D、E、F 座 法定代表人 ：肖宁 资 格 等 级：贰级 估价范围界定 本次估价对象为位于武汉市江夏区庙山开发区的全部房产及全 部用（占）地，产权属武汉市翔星建材公司所有。根据委托方提供的估 价对象房屋所有权证（武房权证夏字第号）和国有土地使用证（武 新国用（夏）字第号），评估范围内建筑面积为14939.09平方米，分摊 土地使用权面积为15318.10平方米。 估价对象 1、区域因素分析 1)宏观区域因素分析 （1）一般因素 武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济中心、商业中心、 金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市 区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的 格局。全市现辖 13 个城区，3 个国家级开发区，总面积为 8494.41 平 方公里，市区建成区面积为 218.22 平方公里，2004 年末，武汉市户籍 人口总数为 785.90 万元。 武汉的地理方位为北纬 3033、东经 11419，位于长江中游，属 亚热带湿润气候，四季分明，平均无霜期约 240 天。 武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有 “九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性 航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北 京，距离均在 1200 公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航 空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核 心位置。 随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断 加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以汽车、石化、纺织、高新 科技产业为主导的门类齐全的现代工业休系，城市基础设施日趋完善 守。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家 经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备了更加巨大的发展潜力。 （2）区域因素 武汉东湖新技术开发区始建于 1988 年，1991 年被国务院批准为 国家级高新技术产业开发区，1992 年被国家科委、国家体改委批准为 全国高新技术产业开发区综合改革试点区。2001 年国家正式批准武 汉中国光谷成立，预计将在近几年内建成国内一流、国际知名的光电 子信息产业基地。 目前，区内主要干道有：东西向的武珞路珞瑜路、雄楚大街横 穿开发区，南北向有关山一路、关山二路、民院路，区内有数十条公交 车经过。 武昌火车站、付家坡长途汽车站和宏基客运站等对外交通设施分 布于开发区西北侧，对外交通便利。铁路有南北走向的京广铁路，东 西走向的汉渝铁路、汉冶铁路，东西各有一个编组站，每天有 70 列客 车通过。 新建成的白沙洲长江大桥和京珠、沪蓉高速公路，使东湖新技术 开发区与国家高速公路运输系统相互连接。 开发区以通信产业为龙头，包括生物工程、电子信息、新材料、激 光和先进制造技术等六大高新技术产业已形成一定规模和特色。目前， 区内高新技术企业近 900 家，亿元以上有 32 家，千万元以上企业近 百家。已形成大院大所、三资企业、民营股份制企业三大高新技术企 业发展群体。开发区内现有 18 所高等院校与数十所科研院所，实谓 知识经济时代的知识、技术、人才高密度。武汉中国光谷的提出获得 批准，刚刚一年，已经收到巨大的品牌效应，引来国内外光电子企业 的关注，引来一批批内商外资前来洽谈投资或贸易。 2）微观区域因素分析 （1）地理位置 估价对象位于武汉市江夏区藐视开发区，地处武汉市市区级商 业/工业/住宅用地，东邻，南邻，西邻，北邻，具体位置详见附图（估价 对象位置示意图）。 （2）产业集聚规模（商业、住宅、办公用房改为繁华程度） 工业：周边分布有环宇科技园，有中国石油等工业厂房，大批新 型型企业的入驻使该区域成为庙山开发去区的重要组成部分，并为该 区域的工业进一步发展奠定了良好的基础。 商业/住宅/办公：估价对象所在区域周边分布有中国农业隐含银 行、武商量贩商场、华坤酒楼、中百超市等商业商贸金融设施，人流量、 客流量较大/小，属商业密集/较密集/不密集区 估价对象距离混合/交通/生活型主干道江夏大道路约 200 米，距 离次干道/支路凯迪大道路约 1 米，距离市级商服中心光谷约 3000 米， 距离武昌火车站约 10 千米，距离长江码头约 8 千米，距离武汉外国 语学校美加分校中学约 1000 米，距离庙山医院约 300 米。 （3）交通便捷度 距最近的公交站点庙山站约 300 米，有 901 903 915 等共约 3 条 公交线路可通达于此，交通便捷程度好，交通通达度好。 （4）公共配套设施完备程度 估价对象所在区域分布有庙山工业区美加湖滨新城等大型住宅 小区，并拥有武汉外国语学校美加分校等教育配套设施，庙山医院等 医疗卫生配套设施，使该地区的各项市政配套设施进一步得到完善， 同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象拥有较大 的升值潜力。 （5）环境与景观 估价对象周边有汤逊湖等自然景观等，周边绿化规划较好，环境 优美。 2、个别因素分析 1）权益状况 （1）建筑物权益状况 估价对象房屋所有权证证号为武房权证湖夏字第号，房屋所有 权人为武汉翔星建材销售中心，证载共有 6 栋房地产，总层数为 12 层，证载建筑结构为工、交、仓结构，建筑面积合计为 14939.09平 方米，分摊土地/使用权面积为 15318.10平方米；产别为工业房产， 设计用途为工、商、住，现状用途为三栋门房、四栋配电房、一二五厂 房顿号、六栋未投入使用； （2）土地权益状况 国有土地使用证证号为武新国用（夏）字第号，土地使用权面积 为 15318.10 平方米，土地用途为工业用地，地号为 JK，图号为 64.25- 35.00，土地使用权类型为出让/划拨，终止日期为 2054 年 1 月 10 日/并 已扣除相应土地使用权出让金。估价对象房屋所有权人和土地使用权 人均武汉市翔星建材公司。 （3）他项权利状况 根据委托方提供的房屋所有权证和国有土地使用证复印件 记载，估价对象已进行抵押，权利人为中国兴业银行武汉支行，抵押 金额为贰仟万元整，设定日期为 2007 年 04 月 03 日，约定期限为一 年零月零日至 2008 年 04 月 03 日止，本次估价结果未考虑该因素对 估价对象房地产价值的影响。 另外至估价时点，估价对象已经分别出租给***单位。 至估价时点，委托估价方提供的资料复印件上无他项权利记载。 本次估价是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在任何 他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提，即假定其为 完整状态下的房地产价格。 2）实物状况 估价对象约建成于 2007 年,成新为 9.8 成新。估价对象共有 6 栋 12 层房地产，建筑结构为钢结构和混合结构，证载用途为工、交、仓， 现状各部分分别用作三栋门房、四栋配电房、一二五厂房顿号、六 栋未投入使用，估价对象装修情况如下： 其外墙为门房为面墙；厂房为彩钢板；新建六层为玻璃幕墙加防水涂料， 天棚门房为装饰瓦；厂房为彩钢板吊顶，内墙门房内墙刷白；厂房内墙为彩 钢板；新建六层未进行装修，地面门房为地砖；厂房为水泥地面，室内有车间 行吊 5T/10T等设施设备，层高分别约为 8.10 米。 估价对象周边公共工程：建设银行、工商银行、农业银行 关山医院等 ，绿化较少，地势平坦，地质稳定。 3、市场背景分析 估价对象位于武汉市江夏区庙山开发区，地处武汉市市区级商 业/工业/住宅用地工业：周边分布有环宇科技园，有中国石油等工业 厂房，大批新型型企业的入驻使该区域成为庙山开发区的重要组成部 分，并为该区域的工业进一步发展奠定了良好的基础。 （商业/住宅/办 公：估价对象所在区域周边分布有农业银行建设银行、武商量贩商场、 华坤酒楼、中百超市等商业商贸金融设施，人流量、客流量较大，属商 业较密集区）估价对象所在区域分布有庙山工业园、美加湖滨心城等 大型住宅小区，并拥有武汉外国语学校美加分校等教育配套设施，庙 山医院等医疗卫生配套设施，使该地区的各项市政配套设施进一步得 到完善，同时也为此地带来了较大的人流和良好的商机，使估价对象 拥有较大的升值潜力。 估价目的 本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场 价值，为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵 押价值。 估价时点 二九年六月六日 价值定义 本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准，即估价对象在估 价时点、完整权利状态以及满足本报告假设和限制条件下的公开市场 价值，其中包含的分摊/土地使用权价值是土地用途为工业用地、土地 使用权类型为出让的土地使用权价值。 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法； 2 中华人民共和国土地管理法； 3 房地产估价规范（GB/T 50291-1999）； 4 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）； 5 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规 范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住 房20068 号）； 6 全国统一建筑安装工程工期定额； 7 关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则（武 土字1996009 号）； 8 武汉市房地产抵押登记程序规定（武房19986 号）； 9 武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告（2004 年9 月） ； 10武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标 准的通知（武价房字200474 号）； 11市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知 （武政200439 号）； 12武汉市市区土地出让金（租金）级别图； 13关于发布武汉地区建筑安装工程2007 年*季度造价指数的通 知； 14国家和省市政府颁布的其他相关法律法规和政策文件； 15房地产估价合同； 16房屋所有权证及国有土地使用证复印件； 17现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的武汉市近期 房地产市场行情； 18委托单位提供的其他有关资料 估价原则 1、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。遵循独立、 客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上， 评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 2、合法原则 遵循合法原则，即必须以估价对象的合法产权、合法使用、合法 处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府 的有关规定。 遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法 的产权；二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的； 三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或 处分方式必须是合法的。 3、最高最佳使用原则 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提 估价。 最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用 原则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的；房 地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持；房地产最高最佳使用 时应注意经济上的可行。 4、替代原则 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等 条件下的正常价格。 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值 的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进 行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的 市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。 5、估价时点原则 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效 性。 估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的 时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。 估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的 波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。 估价方法 根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握 的相关资料后，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法， 并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的价 格。 1、估价方法选择的依据 1）根据房地产估价规范， “有条件选用市场比较法进行估价的， 应以市场比较法作为主要估价方法”，估价对象周边类似房地产交易 活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法进行估价。 2）根据房地产估价规范， “收益性房地产的估价，应选用收益法 作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为经营用房，属收益性物 业，且经营状况良好，故可选用收益法进行估价。 3）根据房地产估价规范， “具有投资开发或再开发潜力的房地 产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，估价对象 为在建工程，具有房地产投资开发潜力，故可选用假设开发法进行估 价。 4）根据房地产估价规范， “在无市场依据或市场依据不充分而 不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采 用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为存量工业用房，市场上 极少有类似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生 产用房收益也不易测算，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有 投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成 本法进行评估。 2、估价方法 1）市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求 取估价对象价值的方法。 2）收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、 收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 3）假设开发法 假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预 测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。 4）成本法 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折 旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 估价结果 受委托方委托，我公司组织人员对位于*武汉市翔星建材销售地 产进行了实地查勘、资料分析与计算论证，并结合武汉市房地产市场 行情，确定估价对象房地产于二九年六月十六日、完整权利状态和 满足本报告假设和限制条件下的公开市场价值为 RMB1188.30 万元， 大写：人民人民币币壹仟伍壹捌拾捌万壹仟伍壹捌拾捌万叁叁仟仟圆圆整；其中房整；其中房产产价价值为值为 RMB901.34 万元，大写：人民人民币币玖佰零壹万玖佰零壹万叁叁千肆佰千肆佰圆圆整，土地价整，土地价值值 为为 RMB292.96 万元，大写：人民人民币贰币贰佰玖拾佰玖拾贰贰万玖仟万玖仟陆陆佰佰圆圆整整.（估价 对象土地使用权出让金数额最终以土地管理部门核定的为准，如有变 动，则本报告评估结果应做相应调整）。 。 估价人员 签发人：贺路 张昊 签发人：贺路 张昊 估价作业日期 二九年六月六日至二九年六月二十六日 其他需要说明的事项 1、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水 平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何 责任。 2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因 资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担 任何责任。 估价报告应用的限制 本估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹年，即从 2009 年 6 月 16 日至 2010 年 6 月 26 日。当房地产市场价格或房地产 政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减。

内容简介：

-