第五章 物业设备维修管理.ppt

1、第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,一、设施设备的分类 （一） 给排水设备系统 物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。,它主要包括以下几部分： 1.供水设备系统 通过城市供水管网，供入小区内的给水设备系统。其设备设施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管网等。 （又可分为生活用水、生产用水、消防用水三大类，如生活、生产、消防共用一个给水系统，则叫联合给水系统 ）,第五章 物业设施设备的维修管理,(一)给排水设备系统,2. 排水设备系统是指小区内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。 其主要有室内排水管道、通气管、清通设备、抽

2、升设备、室外小区检查井和排水管道等。 (又分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制，三类水分别排放叫分流制),第五章 物业设施设备的维修管理,(一)给排水设备系统,3. 用水设备指建筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。,4. 热水供应设备系统这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常包括开水供应，热水供应。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压阀等。,第五章 物业设施设备的维修管理,(一)给排水设备系统,5

3、. 消防设备建筑或构筑物内的消防设备系统及物业管理小区庭院内的消防设备系统，主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷头、灭水机、消防栓、消防泵等。,第五章 物业设施设备的维修管理,(一)给排水设备系统,6. 给排水设备管理范围的界定 物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。以北京市为例，居住小区物业管理公司与城市各专业管理部门职责分工为：,(1) 给水设备高层楼宇以楼内供水泵房水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。 界线以外(含计费水表)的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。,第五章 物业

4、设施设备的维修管理,(一)给排水设备系统,(2) 排水设备 室内排水系统由物业管理公司维护管理。,室外: 以3.5路宽为界，凡道路宽度在3.5m(含3.5m)以上的，其埋设在道路下的市政排水设施由市政管理部门负责维护、管理； 道路宽度小于3.5m的由物业公司负责维护管理;,居住小区内各种地下设施检查井的维护管理(包括电力、通讯、供暖等检查井)，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（二） 供暖设备系统,1基本组成 集中热水供暖系统主要由三部分组成： (1)热源制取具有一定压力、温度等参数的蒸

5、汽或热水的设备。 (2)热媒输送管道把热量从热源输送到用户的管道系统。 (3)散热设备把热量传递给室内空气的设备 2 供暖系统分类 按照热媒的不同可以分为：热水供暖、蒸汽供暖、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（二） 供暖设备系统,3供暖管理职责划分 供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。,（1）采用锅炉房供暖（区域性、集中供暖）其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专

6、业供暖公司维护管理。 （2）采用热电厂供热其供热管网及供热设备均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（三） 通风系统,1通风 通风是改善室内空气环境的一种重要手段。 把建筑物室内污浊的空气直接或净化后排至室外，再把新鲜的空气补充进来，从而保持室内的空气环境。这一过程，就叫“通风”。 （其中，前者称为“排风”，后者称为“送风”或“进风”。 ） 2 通风方式 根据空气流动的动力不同，通风方式可分为自然通风和机械通风两种。所谓自然通风，就是依靠室

7、内外空气所产生的热压和风压作用而进行的通风；所谓机械通风，就是依靠风机所产生的压力而强制空气流动所进行的通风。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（三） 通风系统,3主要设备及构件 机械进风系统由进风百叶窗、过滤器、空气加热器(冷却器)、通风机、送风管道和送风口等组成 。 机械排风系统由排风口、排风管道、空气净化设备、风机等组成 。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（四） 电气工程设备系统,1供电及照明设备 供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。 电能供应方式有两种： 低压电网，供电部门把电力直接送到用户；高压电网，供电部门把高压

8、送到小区或高层楼宇，经小区或楼宇变电站再送到各用户单元。 管辖范围 低压电网中，物业公司所管辖的是低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。高压电网中，物业公司所管辖的是小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户用电设备入端止的全部线路及设备。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,（四） 电气工程设备系统,2弱电设备 这是指给房屋提供某种特定用电功能的设备与装置，目前主要包括通讯设备，广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控及报警系统设备等。,3防雷装置 包括接闪器、引下线和接地装置等。,4电梯设备 这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，一般由五部

9、分组成：井道和机房、传动部分、升降部分、安全装置、控制部分。,（五）燃气设备 包括煤气灶、煤气表、煤气管道 。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,二、设施设备的管理内容 物业服务企业针对共有、共用实施设备管理的内容，主要包括以下几个方面,设施设备使用管理 通过制定、实施一系列规章制度来实现例如设备运行值班制度、交接班制度，以及设备操作人员岗位责任制等。 设施设备维修管理 包括设备的定期检查维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。,第一节 物业设施设备分类及管理,第五章 物业设施设备的维修管理,二、设施设备的管理内容,设施设备安全管理 国家对安全性能要求较高的设

10、备实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等。 设施设备技术档案资料管理 建立设备的登记卡片、技术档案、维修档案等。,一、设备的维护保养 通过擦拭、清扫、润滑、调整等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，称为设 备维护保养。,1. 设备维护保养的四项基本要求： (1) 清洁 (2) 整齐 (3) 润滑良好 (4) 安全,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,2. 设备的三级保养制度 三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的

11、一种保养修理制，在三级保养制的推行中还学习吸收了军队管理武器的一些做法，并强调了群管群修。它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。,第五章 物业设施设备的维修管理,三级保养制度内容包括：设备的日常维护保养、一级保养和二级保养。 三级保养制是以操作者为主对设备进行以保为主、保修并重的强制性维修制度。,第二节 物业设施设备的保养维修,(1)设备的日常维护保养 设备的日常维护保养，一般有日保养和周保养，又称日例保和周例保。 日例保 由设备操作工人当班进行。 周例保 由设备操作工人在每周末进行，保养内容有：外观擦净、 操纵检查

12、、紧固松动部位、调整配合间隙，达到传动声音正常、安全可靠。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,(2)一级保养 一级保养是以操作工人为主，维修工人协助，按计划对设备局部拆卸和检查，清洗或更换规定的部位， 调整设备各部位的配合间隙，紧固设备的各个部位。 一保的主要目的是减少设备磨损，消除隐患、延长设备使用寿命 。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,(3) 二级保养 二级保养是以维修工人为主，操作工人参加来完成。 二级保养列入设备的检修计划，对设备进行部分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗、换油、检查修理电气部分，使设备的技术状况全面达

13、到规定设备完好标准的要求。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,二级保养所用时间为7天左右。,例如：给水设备的生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。 水池、水箱的维修养护每半年进行一次，养护内容主要有检查、清洗、加注润滑油、紧固、更换等。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,(3) 二级保养,二、设备的维修 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：,(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。 零件更换率小

14、于10%,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,二、设备的维修,(2)中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修； 对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件； 更换率为1030左右,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。,二、设备的维修,(3)大修工程 是指对房屋设备定期进行全面检修； 对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件； 更换率一般在30左右。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,使设备基本恢复原有性能,二、设备的维修,(4) 设备更

15、新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。,第五章 物业设施设备的维修管理,第二节 物业设施设备的保养维修,第三节 物业设施设备管理制度,(1) 工程部经理 是对机电设备进行管理的总负责人。 (2) 各专业技术负责人（工程师或技术员) 负责维修班组的技术、管理工作，包括编制保养计划、维修计划、操作规程及有关资料。 (3) 领班 负责本班所管辖设备的运作、维护养护；负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。,第五章 物业设施设备的维修管理,一、各类管理人员的岗位职责,第三节 物业设施

16、设备管理制度,(4)维修人员 进行设备的日常巡检，填写工作记录、维修记录，建立设备档案。 (5)资料统计员 负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案；负责能源、材料、人力等资源消耗的统计并上报。,第五章 物业设施设备的维修管理,一、各类管理人员的岗位职责,(1)接管验收制度 设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。 (2)预防性计划维修保养制度 是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备修理、养护、管理的组织措施和技术措施。,第三节 物业设施设备管理制度,第五章 物业设施设备的维修管理,二、管理制度

17、,(3)值班制度 建立并严格执行值班制度，可以及时发现事故隐患并排除故障,从而保证设备安全，正常操作运行。 (4)交接班制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。 (5)报告制度 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。,第三节 物业设施设备管理制度,第五章 物业设施设备的维修管理,二、管理制度,1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。 2根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。 3如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 4值班人员接到报修时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。 5所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则上领班与领班、值班人员同值班人员对调；在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。,设备管理值班制度,设备管理交接班制度,1值班人员应按统一安排的班