2014年济南房地产市场研究

1、2014济南房地产市场研究,整体市场分析 板块格局分析 高端市场分析 区域市场分析,住宅市场分析,供应情况自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大；2014年5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推及入市。,2013年，住宅市场总供应量5.8732万套，供应面积646万平米，其中新增供应4.942万套，新增供应面积524.3万平米，2013年是济南房地产市场大跨越规模化发展的元年，省会经济效应带来的人口、经济支撑济南市场健康发展，后市乐观。 2014年1-5月份，住宅总供应3.0970万套，供应面积365.6万平米，市场存

2、量超过1.6万套，为近两年来的最高值；其中新增供应1.9109套，供应面积212.4万平米，5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推入市。,资料来源：世联统计,住宅市场分析,去化情况平稳中快速发展，2013年在对调控的适应中，市场潜力释放，房地产整体成交量为648万，达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年一季度却呈现出下行趋势，急转直下，与当下宏观经济舆论环境十分吻合,2013年，济南市住宅市场共成交4.672万余套、523.6万平米。2月份正值春节，为传统淡市，成交量少；3月份迎来小阳春，成交量猛增；5-9月份为传统旺季，成交量保

3、持高位；10月份以后成交量开始下滑，致使四季度出现严重供大于求的局面。 2013年1-5月，济南市住宅市场成交1.7735万套、198.4万平米；5 月，住宅市场共成交3201 套、35.8 万平米，同比下降24.5%和24.6%，环比下降31.2%和33.5%；住宅市场的成交量继续下降，降幅较大，由于市场整体大环境影响，观望情绪浓厚，各在售项目蓄客不足，加推量减少，信贷政策的收紧，直接导致住宅市场成交量的下降。,资料来源：世联统计,去化情况 2013年成交结构中，刚需产品明显占据主流，低价和学区为核心驱动，预计热销刚需楼盘年均去化在15-20万方；,住宅市场分析,住宅市场分析,成交均价 20

4、13年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，2014年1-5月份中市场价格波动下降，中低价位楼盘成为市场成交的主流,2013年，济南普通住宅市场整体成交价呈现波浪式上升态势，全年涨幅最大的为南部区域，主要是受华润中央公园楼盘热销的带动；东部区域在一系列规划利好带动下，价格上涨迅速，中部区域为住宅均价最高区域，西部区域为住宅均价最低区域，北部区域住宅价格平稳，波动不大。 2014年1-5月份，市场的成交均价有小幅度的下降，主要是由于成交价格受各住宅项目的成交影响较大，特别是本月各在售项目普遍采用一口价、高优惠等促销手段，从而在一定程度上拉低了成交价格。,资料来源：世联统计,【整体市场小结】,自

5、2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大，新增供应快速销售的风险加大。 2013年住宅市场总供应量646万平米，其中新增供应面积524.3万平米； 2014年1-5月份，住宅总供应面积365.6万平米，其中新增供应212.4万平米； 2013年市场潜力释放，房地产整体成交量达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年1-5月份出现下行趋势 2013年，济南市住宅市场共成交523.6万平米；2014年1-5月份，成交198.4万平米 2013年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，但2014年1-5月份中市场价格波动下降 2013年受部分高端项目入市的带动，住宅整体均价呈上升

6、趋势，2014年以来市场的成交均价有小幅度的下降,济南房地产市场研究,整体市场分析 板块格局分析 高端市场分析 区域市场分析,【板块划分】根据区位及资源的不同，济南住宅市场可分为八大片区格局,南部片区,西部片区,北部片区,中心城片区,唐冶片区,奥体文博片区,王舍人片区,整体板块格局,整体板块格局,价格平台高端住宅项目在中心城区、南部和东部区域均有分布，整体向东南发展，本项目处于北部区域，属于城市住宅价格洼地，刚需属性明显,唐冶片区,南部片区,北部 片区,中心片区,西客站 片区,单位：（元/ ）,高价区域,低价区域,整体板块格局,当前热点开发区域；产业以家居建材、五金、服装批发、物流业为主,高层

7、、小高、多层,以地缘性客户为主，多为区域从事家居建材、五金生意、服装批发、物流业私营业主，部分市区外溢客户,价格在7000-9700元/ ,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,北部区域在售项目主要集中在小清河沿线，产业集聚，以家居建材、服饰批发、物流业为主，客户以私营业主为主,北部片区,整体板块格局,高铁带动区域发展，绿地、中建、恒大、龙湖等大开发商纷纷进驻，区域价值逐渐显现,以高层、小高层为主,客户主要集中在槐荫区，以区域内的刚需客户为主，关注价格、配套因素,6400-8600元/,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,西部片区TOD新城，高铁带动区域发展，绿地、中建、

8、恒大等大开发商纷纷进驻，客户以区域内刚需客户为主,西部片区,整体板块格局,中部为传统居住区，交通便利，配套完善。随着各个片区的规划建设已逐渐完善，稀缺价值会越来越得到体现,以高层、小高层、公寓为主,城市高端人群是核心置业客户，无地缘性特征；半数以上客户对周边交通环境满意，对周边的学校、医疗机构等配套也较满意。,价格在13000-19000元/ ,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,中心片区城市资源是该板块的核心卖点，产品形式以高层为主，城市高端人群是核心置业客户,中心片区,整体板块格局,济南市南控区域，具有良好的山体资源，生态资源是最大吸引力,高层、小高层、多层、类别墅,客户主要集

9、中于市中区，客户以私营业主、事业单位员工、泛公务员群体为主，改善型购房客户居多,高层85000-10000元/； 别墅15000-30000元/,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,南部区域生态资源良好，住宅产品相对高端，客户以市中区客户为主，改善型居住居多,南部片区,整体板块格局,行政新区和未来东部CBD是区域发展的重要推动力量；是目前济南发展的重点区域之一,高端产品，大户型改善型产品为主,主要为政府机关公务员、国企职工，私营业主，地缘性客户为主；高端产品主要是市区客户,9000-10000元/平米,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,奥体片区“行政新区+未来东部CB

10、D”是该区的核心卖点，政务东迁、全运会加速其发展，形成了配套,奥体片区,整体板块格局,传统工业区，没有优势的自然景观资源，居住环境差,高层为主,主要是东部高新技术产业人群、沿工业北路刚需客户及区域内地缘性客户，以首次置业为主,7000-8000元/平米,区域 特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,王舍人片区“区域产业以济钢为主，居住项目云集，配套完善，无强势的景观资源，区域认知度较高,王舍人片区,整体板块格局,主要承接行政办公和居住功能，以商务商贸金融等现代服务业为支撑，形成东部区域性中心,高层为主,东部首次置业的刚需客户，工薪阶层，多数是在东部上班客户,7000-8000元/平米,区域

11、特征,产品 形式,客户 特征,价格 平台,唐冶片区规划新城，当前仍处于起步阶段，以住宅开发为主，配套相对薄弱，前景与现状存在兑现时间差,唐冶片区,住宅板块格局小结,济南房地产市场研究,整体市场分析 板块格局分析 高端市场分析 区域市场分析,整体市场分析,济南高端住宅市场发展阶段尚处于初级阶段，资源和地段是高端客户选择的重要指标，本项目地段资源要素均无明显优势,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,初级阶段,大,外豪,高级阶段,成熟阶段,整体市场分析,济南高端住宅市场发展方向高端居住区正由传统的千佛山板块沿旅游路向东转移，项目所在北部区域不具备承载高端居住的区域意向,20062007年,200

12、7年-2008年,2006年开始，随着别墅市场的发展，济南出现城区别墅，主要集中在千佛山片区； 区域品质：稀缺山体资源+产品 客户感知：具有良好居住环境的富人区 代表项目：国华东方美郡,奥体板块东部新城中心区的驱动，2009年开始，高端物业向奥体板块聚集；以中海为代表的一线品牌开发商给济南市场带来了更为先进的开发理念和成熟产品，极大的刺激了济南市别墅市场的需求；但区域以商服物业为主，未来居住用地少，为汉峪片区物业发展提供空间。 区域品质：区域前景+产品 客户感知：区域价值大于产品本身 代表项目：中海奥龙观邸、海尔绿城,千佛山板块,燕山板块,奥体板块,2009年-2013年,随着城区别墅的开发成

13、熟，城市东拓步伐的推进，高端物业市场呈现郊区化发展趋势，燕山板块凭借浆水泉风景区、龙洞风景区同时板式高层高端项目出现。 区域品质：山体资源+区位地段+配套 客户感知：城市近郊、配套成熟东部传统富人区 代表项目：名士豪庭、黄金99,整体市场分析,济南高端市场格局目前市场上济南城市高端住宅项目有五个，集中在东部区域，高端住宅东迁趋势明显,银丰花园,恒大帝景,茗筑一品,国际城,海德公馆,整体市场分析,城市核心型恒大帝景：城市核心型对城市资源具有较高的要求，本项目区位条件决定了项目不可能打造城市中心高端住宅,恒大帝景的资源在于：无可替代的城市核心价值,本项目处于非城市核心 区，城市意向较差， 不具备打

14、造城市核心 型高端住宅的条件,整体市场分析,资源占有型银丰花园：资源占有型高端住宅的基本属性是强势资源的占有，本项目没有强势的景观资源，资源条件不足以支撑,银丰花园的资源在于：强势山体资源,本项目景观资源不强势，非唯 一，资源条件受限，不具备 打造资源占有型高端住宅的 条件。,整体市场分析,优质配套型茗筑一品：无强势资源依托，关注细分市场客户，精准客户感知配套需求，本项目无优质配套支撑高端住宅的打造,茗筑一品的资源在于：优质教育配套、生活配套,本项目无优质配套资源， 不足以支撑高端住宅的 打造，不具备打造高端 住宅的条件。,整体市场分析,新区价值型中铁国际城：新区价值型处于城市新区发展核心地段，具备较好发展前景，本项目发展潜力不足以支撑,中铁国际城的资源在于：新区发展核心地段、城市配套,本项目处于非城市发 展重点区域，无强势 发展前景，不具备打 造新区价值型高端住 宅的条件。,济南房地产市场研究,整体市场分析 板块格局分析 高端市场分析 区域市场分析,区域市场分析,板块格局区域在售项目较少，竞争环境相对宽松，从价格、客户及产品品质来看，区域内板块梯度明显，本项目位于第二梯度,区域市场分析,市场表现第一梯度项目因户型偏大，总价高，整体去化较慢，且溢价不明显，存在销售风险；二、三梯度紧凑型两居