天津大悦城经营定位报告组合版.ppt

1、天津大悦城经营定位报告,目录,天津市场分析,1,经营定位,2,1.1 现有百货、购物中心经营状况,大众型消费市场争夺异常激烈，中高端消费相对较为稳定。,结论： 1、 整体市场消费水平、消费意识较低，有一定提升，但缺乏新形式、新商业的刺激与带动； 2、大型百货商场逐步向一站式购物升级，传统百货谋求升级，综合业态、购物氛围、服务意识不断提升。 3、大众型商业竞争激烈，市场表现平平；中高端市场消费尚未形成规模，但相对稳定并有小幅提升；,1.1 现有百货、购物中心经营状况,共计11家,天津在建项目,1.2 未来、再建项目市场分析,关注：位置、规模、商业规划均具备较强优势，未来会对城市商圈产生较大影响，

2、是我项目直接或潜在的竞争对手。,1.2 未来、再建项目市场分析,老城厢商圈,1.3 老城厢商圈分析,A,B,C,D,新兴的市级综合商圈（商务、 商业、旅游、居住）,集中现有的百盛、远东，即将面世的仁恒海河广场，新中心呼之欲出,有别于滨江道的老商圈，规划更完善、业态更综合、物业更新颖,对比一线城市商业中心发展趋势，老城厢厚积薄发，未来光明。,主力客群,1.4 消费市场分析,品牌商对大悦城的认识近似等于西单大悦城,大悦城是年轻时尚潮流前卫的代名词,天津市场急需集零售餐饮娱乐于一体的shopping mall,品牌商 大悦城，年轻、时尚、潮流的代名词,1.5 客户分析,天津市场分析总结,商业环境,发

3、展趋势,消费客群,天津即将迈入“综合体时代”，体量大、功能全、品牌丰富的综合一站式购物中心将成为市场的主流趋势！,传统百货为主导，缺乏领军型商业体。,26-35岁的城市新贵/中产家庭，18-25岁的时尚达人成为主要消费力，并呈现出消费年轻化时尚化倾向,小结,天津大悦城经营定位报告,综上，天津大悦城要做定位鲜明、精准的购物中心！,主题及定位描述 主力客群 主力业态及品类 规划策略 项目亮点 租金收益 品牌落位 新引进品牌 达到目标,经营定位,2,天津大悦城经营定位报告,C地块 活力青春馆,B地块 时尚潮流馆,2.1主题及定位描述,国际时尚青年城,首先 是一个都市级购物中心， 引导生活理念及 全新

4、的生活方式， 提供全服务链的 新生活方式。 以18-35岁为主力消费人群，“年轻、时尚、潮流、品味”为各业态组合灵魂，集合最新颖、时尚、前卫首屈一指的时尚中心， 天津的新地标！,项目主题定位提炼： 年轻、时尚、潮流、品味的集合载体：天津大悦城,2.1主题及定位描述,14,时尚家庭 Vogue family 都市2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定,国际游人 Tourist 流动性旅游客群 商务和旅游消费 外籍人士,潮流青年 Fashion youth 流行时尚 新鲜体验 娱乐休闲,城市中坚 Middle Class 追求生活品质 体现身份地位 放松身心压力 和睦家庭关系 集

5、团消费 卡务,2.2 主力客群,餐饮,集合店,服装服饰,国际品牌,缤纷活力之城,国际时尚青年城,2.3 主力业态及品类,2.4 规划策略,根据动线，合理布局 合理安排主力店落位 加大纵向客流拉动性 店铺角落处理 主辅动线互动,大悦城共性品牌60%，天津市场畅销20%，首次进津品牌20% 提升天津弱势品类的组合。 加大餐饮、娱乐占比，遍布每个楼层,布局,01,业态,02,品牌组合,带动人气和体验业态：KTV、电玩，健身、影院等业态 增加聚人气的项目：BABYBOSS、OLE 体现主题定位的主力店，集成店的引入。,03,2.5,购物中心主题街区的作用：,（3）天津最全业态的购物中心 （4）天津最全

6、、最新集合店的组合 （5）提升弱势业态 （6）新品牌的引入 （7）后期运营和推广活动的策划,经营亮点-主题街区,2.6,B地块,关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感,经营亮点-主题街区,2.6,特色街区,F1光影连廊,F4梦幻时空,F1酒吧街,F4炫动广场,2F,3F,天津大悦城街区设计：以2托3层的立体感足的街边店为主配以业态丰富的小型店铺利用连桥联动起来。增添新颖的购物感觉，打造动感年轻色彩丰富的特色主题街区。,主题街区客群： 锁定以80-90后为主的时尚潮流达人，喜好猎奇，张扬个性。,神秘 性感 狂野,详见主题街区报告,F1之间的服装街作为B/C地块的纽带，以缤纷和绚烂的灯饰、小品来营

7、造大悦城的精神地标。两侧店铺包括连廊应通透夺目，地面上空可以灯带营造繁星效果，路口可树立造型夸张，震撼视觉的标志灯饰小品。,庆典广场光影连廊 光影连廊地标小品和绚烂灯饰,经营亮点-主题街区,2.6,连廊内部空间宽敞、通透； 设置部分自然、文化、艺术小品，同时预留足够的空间，后期会以统装花车的形式增加租赁面积，预留咖啡座、休息椅等休闲设施； 连廊外侧采用LED、灯带等炫目外观，形成时尚地标。,经营亮点-主题街区,2.6,炫动广场 喷泉、音乐、街舞，街头艺术，潮流派对风尚地,经营亮点-主题街区,2.6,1、温馨浪漫的灯饰 2、造型独特的小品 3、自然绿色的景观 4、自由惬意的露台空间,酒吧街 露台

8、、景观、小品、灯饰营造浪漫意境,（1）电子、数码科技运用,主要针对家庭消费,主要针对都市青年消费,C地块,B地块,F4:正餐、特色餐饮、休闲餐饮,F2/F3/F4:中庭休闲餐饮、咖啡、甜品、水吧,B1:快餐、休闲食品、地方物产及保健品、生活配套,KTV/影剧院/电玩/冰场,1个美食街,1个酒吧街,1个特色街,B地块地下一层、以地方特色美食为题集合商品，配合装修风格，打造特色街。80米长度，近20家店铺。,1个酒吧街,利用住宅配套区域与购物中心合理打造主题酒吧街。110米长度，近15家商铺。,经营亮点-主题街区,2.6,建筑 风格,目标 客群,业态 规划,现代简约风格（玻璃+石材/钢结构外立面，

9、仿木质石材铺装）； 热带风情园林景观； 广场、喷泉等欢乐元素；,目标客群 外籍人士 有出国经历的：时尚青年 商务精英 都市白领 学生&游客,休闲餐厅/水吧 娱乐型酒吧,商务小坐,朋友小聚,情侣约会,休闲小憩,F1餐厅酒吧+娱乐型酒吧+广场,定位,主题街区规划 1,F1酒吧街汇聚情调酒吧、休闲美食、喷泉广场，通过室外音乐会、街舞大赛、街头艺术、时尚派对、极限运动等活动成为大悦城时尚与潮流的标志空间。,F1,广场、喷泉,极限运动,音乐、街舞、街头艺术,潮流派对,标识指引,LOGO旱喷,说明： 1、突出酒吧街特质的指引性造型标识 2、酒吧门口步道铺设木质甲板(除车行通道外) 3、LOGO旱喷建议有灯

10、光变幻 4、酒吧的外延设置霓虹灯,F1,酒吧街形象,说明： 1、建议周围花坛设计成极限运动可使用的坡形结构,餐厅酒吧+娱乐型酒吧+广场,主题街区规划 1,主题街区规划 2,天花、地面的铺设风格与其他区域有明显区分，中庭装饰夸张突出，营造街区气场。,B1全球美食荟萃,现代美食空间，打造异域美食纵贯线,B1,物产区,说明：商户承租区域内包柱，可让其自行设计装修，实现个性化效果； 公共区域内包柱风格统一。,休闲食品区,说明： 1、天花主体不吊顶，进行喷涂颜色，以吊筋用于悬挂各种造型的灯具 2、隔断墙由甲方统一制作并安装，统一货柜高度建议为1 -1.2米之间 3、厨房区域采用玻璃通透式到顶的装修风格，

11、既能满足卫生防疫要求，又可节省空间局部还可以张贴厂商的LOGO用于宣传,主题街区规划 2,B1,1、超强的人流人气和留客能力，活动影响力,2、创新主题理念和时尚设计，完善娱乐业态和补充功能板块,3、绚烂天穹,4、时尚T台,最时尚的主题KTV/最绚烂的天穹T台,主题街区规划 3,F4,1、T台镶嵌在地面内，有地面灯光，可变幻颜色 2、中间穹顶圆形部分，彩色玻璃拼花，两侧保持透明原状 4、街区内局部设置水景小品,主题街区规划 3,F4,彩色拼花穹顶,位置：顶棚,效果示意,说明：穹顶的拼花强调装饰性、时尚型、凸显观赏性,F4,主题街区规划 3,C地块 青年活力馆,B地块 时尚潮流馆,缤纷活力之城,国际时尚青年城,2.7 品牌落位,餐饮,集合店,服装服饰,国际品牌,调品牌不调定位,增加KTV、健身、电玩业态,增加餐饮各细品类组合,铺位划分上边角处理,大悦城共性品牌、畅销品、新品组合,提高天津市场弱势品类占比 错位经营，寻找机会点,天津大悦城依据目标客群的特点，在主力店、集合店、百货服饰、餐饮业态的基础上，进一步丰富业态，引进KTV、电玩等娱乐项目。,酷姿KTV,天空之城电玩城,健